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世邦魏理仕(CBRE)2022年3月21日發佈最新不動產投資市場快訊，2022年前2月全台不動產投資市場熱度不減，總成交金額近新台幣490億，本土建商及保險公司為前兩大買方，分別投入新台幣195億及152億，合計佔約7成。台灣央行於2022年3月17日決議升息1碼，為10年來首度升息，然而世邦魏理仕認為此次升息對投資人信心造成的影響將十分有限，2022年大型土地及商用不動產市場將呈現價量持平態勢。

據世邦魏理仕研究部統計，2022年前2月全台不動產投資市場維持熱絡，總投資額近490億元，惟2021年同期有數筆大型商用不動產交易墊高基期，導致年成長轉為負數(-22.9％)。進一步分析，2022年1、2月土地成交總額為234億，較2021年同期增加11.4％，而商用不動產市場成交量逾255億，創下20年來同期次高，足見目前投資市場氣氛良好，未受到疫情起伏不定和地緣政治風險升高的影響。



央行第1季理監事會議未針對選擇性信用管制進行調整，主要係前4波的房市信用管制已略見成效，惟央行表示未來仍將適時調整相關措施。2022年1、2月六都建物買賣移轉棟數較2021年同期僅微增0.2％，顯示政府推出的打炒房措施逐漸影響民眾購屋信心，若未來數月房市熱度持續降溫，將連帶影響建商購地意願。世邦魏理仕台灣資本市場部主管林敬超表示：「此次央行升息幅度高於市場預期，然而目前利率處於相對低點，且2022年國內經濟維持正成長，許多企業仍有擴廠增產的需求，預料未來數月自用型買方置產動能維持穩定。土地市場上，購地貸款限制趨嚴將使中小型建商取得資金難度增加，部分業者可能出售手中土地存貨。大型建商出價意願仍高，惟對於地點的選擇將更為嚴格，先前已在市場上出售之土地，賣方可能須考慮調降開價，以利加速處分。」

 

世邦魏理仕2022年亞太區投資人意向調查顯示，最受台灣投資人青睞的商用不動產類別由2021年的工業及物流地產轉變為2022年的辦公室，可見得在市場不確定性因素增加的情形下，投資人對於可提供穩定租金收入的商辦產品較具信心。2022年前2月大型商辦交易額達新台幣163億，佔商用不動產投資市場總額的65％，其中逾152億即為中國人壽購買台北、台中商辦所貢獻。



2022年3月以來，國內壽險業者持續布局不動產市場，包括國泰人壽取得高鐵桃園車站特定區地上權案最優申請人資格，預計投入超過新台幣260億元打造複合式休閒娛樂商務城，及全球人壽近日以新台幣58億元買下新竹國賓大飯店，並採售後回租模式。世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶指出：「央行升息牽動著保險業投資不動產之年化收益率門檻，本次升息一碼預估將使最低收益率自2.095％增加至2.345％，勢必壓縮部分投資標的之潛在溢價空間。然由於近年來多數保險業者對於預期報酬率的要求普遍高於2.345％，預料短期內壽險業不動產投資動能將保持強勁，不受此次升息的影響，並且將積極評估台北市以外的優質物件。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

高雄市議會第三屆第七次定期大會2022年3月21日進行施政報告與質詢，市長陳其邁以高雄動起來、攜手向前行為題，向議會及市民進行施政報告。他表示自就任以來即感受市民朋友對市政的殷切期待，承諾未來將持續帶領局處加緊推動建設，並盼府會攜手合作讓高雄加速前行。

推動產業轉型方面，陳其邁說明，中央5年內投入百億，市府加碼提供5G AIoT業者進駐空間租金(006688)專案補助，預計增加產值1,200億元。在加速產業轉型的招商引資部分，截至目前高雄招商2,933億元+台商三大方案1,928億元，總投資高雄金額達4,861億元；促參與聯合開發2021-2022年已簽約與待簽約案，民間投資金額共850億元。此外，台積電正式宣布至高雄設廠，德商默克、美商英特格加碼投資170億元與140億元，結合光洋集團與鑫科材料及高雄石化產業，打造完整半導體產業聚落，完成半導體產業S廊帶關鍵拼圖。橋頭科學園區提前3年選地招商吸引20家大廠搶進插旗，指標性廠商包括封測大廠日月光、晶片電阻大廠國巨、電動車大廠鴻海集團。五大科學園區(橋頭、仁武、亞灣5G AIoT、楠梓、路竹)總計至少增加4.5萬個就業機會，電子業與服務產業總計至少增加14,800個就業機會。



交通建設上，陳其邁說明最新進度，輕軌加速成圓，美術館路段預計年底完工通車、大順路段預計2023年底完工通車。捷運路網部分，岡山路竹延伸線1階施工進度69.87％，預計2027年完工通車。黃線預計年底動工，2028年底通車。小港林園線預計今年底動工，2030年完工通車。高雄YouBike2.0已突破1,500萬使用人次，站數六都第一，市府並首創「公車式小黃服務」，深入偏鄉服務當地民眾，提供當地公共運輸涵蓋率，路線數全國第一，路線數達58條，涵蓋33個行政區，讓偏鄉交通服務再升級。



為強化聯外道路暢行，台86線快速公路延伸至內門，正辦理綜合規劃與環評作業，國道10號里港交流道延伸至新威大橋，可行性評估及環評已通過。高屏第二快速道路預計2028年動工、國道7號預計2025年動工、洲際貨櫃車專用道預計2022年7月動工。橋科聯外道路已依程序提報整體計畫報行政院。





 

在公安議題上，城中城事件突顯全台老舊建築物公安的重要性，市府即刻成立公共安全督導會報，為城市公安把關並編列1.2億，輔導全市老舊大樓改善公安設備，包括防火門補助計畫、輔導未成立管理組織之公寓大廈、補助消防設備檢修申報費用、改善消防設備貸款利息補貼等。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲看好國際觀光客回流，不少連鎖商家卡位信義計劃區旁的市府商圈店面。（資料照）

雖然國際觀光崩盤，導致許多商圈景氣蕭條，出現大量空置狀況，不過北市仍有商圈表現相對強勢，像是位在信義計劃區旁的市府商圈，今年就有5家連鎖業者進駐卡位，新進駐的業種不是餐飲業就是藥局。

根據實價資料顯示，去年12月忠孝東路五段15巷內有店面，月租25萬元，平均每坪7863元，租金單價是信義區去年的第2高價，前身原為日本餐飲業承租，目前則由知名的早午餐店承租。

正忠孝東路五段上的則是有連鎖藥妝店退租，不久也看到日系名古屋連鎖咖啡業者承租，附近同樣忠孝東路五段上的牛排店，則不敵疫情衝擊，從去年第3季已經空置一段時日，但最近也已經有新業者進駐開張，承租者是上櫃連鎖藥局。

一旁的永吉路30巷則是手搖飲一條街，近期也吸引兩家大型連鎖餐飲業者進駐，包括原本經營便利商店的店面，現在由連鎖烤雞炸雞店進駐裝潢中，還有整棟原本經營自助餐廳的透天店面，也由南部的連鎖便當業者進駐，前手2020年實價揭露月租金高達27萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然疫情改變民眾消費習慣，加上大型購物中心崛起，瓜分掉不少的沿街店面消費需求，不過有周邊住戶與辦公上班人潮的內需型商圈，店面市場表現仍相對穩定。

信義計劃區旁的忠孝市府商圈，對比東區與西門町商圈的空置狀況，忠孝市府商圈即使出現空置，也很快就有新的租客補上，且近期進駐的都是大型的連鎖業，顯見即使租金稍高一些，他們也看好商圈的發展潛力。

忠孝市府商圈本身就是重要的交通節點，區域內還有四大商業設施開發案進行中，預期未來還會帶來更多人潮，且隨疫情逐漸穩定，全球都朝向開發觀光的趨勢來看，遲早國際觀光客都會重新回流。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

央行連續出手「打炒房」，其中之一的土建融成數大降，傷及建商財務調度能力，不過，危老都更的土建融不受銀行法72條之2、調高金融機構風險權數的限制，加上政策推動危老都更的容積和稅賦減免等獎勵，危老都更正處開創新局的時刻。

　業界指出，銀行法第72條之2 規定，銀行辦理住宅建築及企業建築放款的總額，不得超過總存款的30％，但具有政策性和公益性的土建融，則不受此限制，而危老、都更的土建融，正是此一類別。

　適值央行連續出手「打炒房」的非常時期，銀行貸款給建商的土建融，風險權數從現行的100％調高至150％、貸款成數降至40％、利率也拉高，這樣的金融環境，搭配危老條例和都更條例的優惠獎勵，正好給危老、都更的推動，「安裝多個驅動引擎」，有機會為危老都更開創新的局面。

　建商不諱言，在中央監管單位祭出多項指施，限制金融機構承做對建商的放款之後，多家金融行庫也向建商積極表達、爭取承做危老都更的興趣，特別是口袋不深的中小型建商，畢竟，這些中小型建商不像大型建商，甚至是上市櫃建商，籌資管道多元，可以透過發行公司債、或可轉債，取得購地、工程所需彈藥。

　建商表示，根據銀行端提供的資訊，以目前打炒房的現狀，危老都更案的土建融雖然不像過去的貸款成數70％到80％，但也有60％到70％的水準，且貸款利率也很有競爭力。

　一位官員便直言說，建商喜愛危老都更重要原因之一，就是根據「都市危險及老舊建物加速重建條例」等相關規定，可以享有稅賦優惠，包括重建期間免徵地價稅、重建之後，地價稅及房屋稅減半徵收二年、重建之後未移轉所有權者，房屋稅減半徵收得延長至最高10年。

　此外，還有最高30％的獎勵容積、以及在營建工程缺工嚴重的情況下，可專案進口外勞；在建商的反應之下，高雄市政府也調整計算造價的公式，更趨近於建商的實際造價，讓符合規定的建商可以引進更多的外勞。

　已具有危老都更經驗的建商指出，正值中央部會聯手打炒房氛圍下，危老都更在推動上的確更吸引人，但承做危老都更案還是有經驗值的考驗，如果建商過去沒有危老都更的經驗，想要從頭開始，事實上並非易事，從整合、擬定重建計劃、送件申請等，都將面對許多難以預料的挑戰。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

疫情未止，店家經營仍有難度，依據實價店面租賃資料，台北市去年(2021)全年一樓店面租賃共521筆，跟前年(2020)相比大減20.3%，減少最多的行政區為大同區，年減50.0%，12個行政區中僅北投區及南港區店面租賃筆數增加。

但在租金單價表現上，台北市整體反而有0.8%的成長，平均店租2,410元，且有7個行政區店租上揚，萬華區更是大漲44.3%，平均店租3,523元，成為台北市店租冠軍。

大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，疫情雖已趨緩，不過消費行為的改變讓零售業、服務業經營上具挑戰，許多店家未能恢復生息，但商圈空置率提高、房東降租也吸引業者趁勢搶進黃金地段店面，由於這些店面租金就算下修仍屬高水平，故平均店租能不跌反漲。

萬華區店租反彈4成，租金單價高於大安區

雖然台北市整體店面租賃筆數大幅衰落，但平均店租卻意外走升，增幅最大為萬華區，年增44.3%，平均店租約每坪3,523元，不僅一舉突破3千大關，更壓過高價地段大安區，成為台北市平均店租冠軍，而大安區雖然名次下滑，平均店租卻微幅成長1.9%，租金單價也破3千元。

郎美囡指出，去年萬華區曾因疫情嚴重受創，但隨著疫情趨緩，經濟活動復甦，過去一位難求的西門町指標地段吸引業者逢低進駐，因而拉高平均租金，至於大安區黃金店面總租過高，不易找到租客，因此高單價租賃越來越少，然而市場回暖、政府大力推動商圈發展，店家亟欲搶進指標商圈增加曝光度，二線店面或巷弄店面與高價店面相比，具有租金價格優勢，吸引店家入駐，進而支撐租金水平緩和上升。

在租賃筆數的增減上，台北市店面租賃去年與前年相比僅2個行政區增加，分別為南港區年增17.6%、北投區年增8.0%，其它10個行政區租賃筆數都下滑，減幅最大是大同區，年減50.0%，大安區年減37.7%，筆數從前年122筆驟降至去年76筆，店面租賃大戶之一中山區也從100筆跌至87筆，跌幅13.0%。

郎美囡分析，去年市場經濟受到振興券帶動而熱絡，但搭上百貨周年慶，消費有向百貨、購物中心集中的趨勢，而國旅興盛也以中部以南、花東、離島為主，台北市各大商圈人潮難復榮景，店面新租約普遍下降，而南港區及北投區因自住比例提升增加內需市場，租賃筆數逆勢上揚。

店家精打細算，商圈力求突破

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨認為，通路革命下，店面市場經過盤整已經出現結構性改變，各商圈發展協會及政府勵精圖治，希望振興店面發展，但在消費力沒有提升的狀況下，店家也會精算租金，讓過去一線商圈金店面不再強勢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

國泰金控今天（21）發布3月國民經濟信心調查結果，逾九成民眾預期未來一年物價上漲，近五成民眾認為一年以後通膨高於2%；至於目前是否為買房、買房時機？64.8%民眾認為現今「不是」買房點，賣房意願則略高於買房者。

而且民眾賣房意願指數不僅比2月上升，還是2014年10月以來新高，顯示近期房市榮景讓民眾賣房意願仍維持高檔。

本項調查於2022年3月01~07日進行，針對國泰人壽官方網站會員及國泰世華銀行客戶發出電子郵件問卷，並成功回收共20,540份有效填答問卷。

根據國泰金控公布結果，烏俄戰爭導致全球局勢緊張，市場擔憂戰爭將對景氣帶來負面影響，全球股市加劇震盪。本月調查結果顯示，民眾對股市的樂觀指數走低至8.1 （2月：8.4），風險偏好指數則微幅上升至15.0（2月：14.4）。

關於民眾對於物價水準的看法，與2021年9月調查結果比較顯示：90.3%的民眾認為未來一年物價水準會上漲，較上次調查增加6.6個百分點；而6.9%民眾預期未來一年物價水準不變，較上次調查減少5.4個百分點；僅1.2%民眾認為物價會下跌，較上次調查減少0.5個百分點。整體而言，認為未來一年物價水準會上漲的民眾比例較上次調查增加。

民眾對一年後通貨膨脹率看法的調查，與2021年9月調查結果比較顯示：47.5%的民眾預期一年後的通貨膨脹率會高於2%，較前次調查大幅增加12.1個百分點；其中20.9%的民眾認為通膨高於3%，較前次調查增加9.7個百分點；47.3%民眾則認為通膨落在0-2%區間，較前次調查減少11個百分點。整體而言，預期一年後通膨高於2%的民眾比例提升。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

美國、台灣央行陸續升息，且是等幅升息，由於目前市場預估，美國聯準會可能會再升息5至6次，也讓立委關注，台灣央行如果跟進，對於台灣金融業以及台灣房市影響。對此，金管會主委黃天牧今天(21日)在立法院財政委員會備詢時表示，如果以銀行授信風險，金管會做過壓力測試沒有問題，至於央行升息1碼的幅度並不算太多，房市不致於轉為熊市。

俄烏戰爭加速通貨膨脹，台灣央行大動作升息1碼，和美國聯準會「齊步走」，21日在立法院財政委員會，成為立委質詢焦點。

國民黨立委林德福質詢金管會主委黃天牧以及財政部次長阮清華，對於央行同步美國升息1碼的看法。黃天牧表示，美國升息是預料之中，且央行也強調是為了抑制通膨；阮清華也認為，美國和台灣目前都面臨通膨問題，升息都是在預期當中。

至於美國預計還會再升息5至6次，台灣央行是否有必要持續跟進？對此，黃天牧和阮清華都認為，每個國家面臨的總體經濟情況不同，央行會做通盤考量，且決策必定會非常謹慎。

至於央行升息，財金部會怎麼看對台灣國內房市變化？黃天牧表示，對於首購族的房貸壓力勢必變大，但以目前升息1碼來看，還不致於會改變國內房市走向。黃天牧說：『(原音)從銀行的授信風險管理來講，我們做過壓力測試，這個都不會有什麼問題。但是房市會不會受到影響的因素很多，我想升1碼並不是算太多。』

由於外資今年以來，已經在台北股市賣超新台幣5千億，台灣央行升息是否可以減緩外資出走，並重回台股？對此，黃天牧也表示，台股基本面一直都良好，外資在1、2月都仍是持續匯入台灣。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

▲桃園重劃區新屋案量多，平均買賣屋齡以及購屋年齡都是六都最年輕。(台灣房屋提供)

根據內政部不動產資訊平台最新資料顯示，2021Q4全國平均屋齡為25.2年，六都中屋齡5年內交易佔比最高的是桃園，佔21.7%，其中屋齡1年內的交易，比例高達14.9%，平均購屋屋齡也以桃園最低，僅19.5年，成為六都中最「喜新厭舊」的城市。

而六都中屋齡最高的是台北市，平均屋齡29.7年，台中市也高達29.2年，幾乎都逼近危老重建門檻，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，台北市和台中市也是危老受理件數最多的兩大都會，在老屋重建題材發酵下，高屋齡物件市場性提升，加上老公寓華廈本身使用坪數較大，且許多物件更位居市區精華地段，增值潛力佳，因此頗受買家青睞。

不過，台灣氣候多雨潮濕，屋齡超過20年以上的住宅，多少都有漏水壁癌的問題，張旭嵐建議，購買20年以上房屋，應預留翻修管線和裝潢修繕的費用。

平均購屋屋齡最低的是桃園，張旭嵐表示，北北桃3都價格最親民、供給量最多的就是桃園，幾個重劃區都是熱門購屋區，且新推案多採社區規劃、多樣公設，吸引年輕購屋族目光。

而六都之外的各縣市，以新竹縣平均屋齡最輕、僅17.7年，張旭嵐指出，新竹縣的房市交易高度集中於縣治竹北市，而竹北是近20年快速發展的新穎城市，全市遍布新興重劃區，其中又以縣一、縣二、縣三和高鐵特區等四大重劃區為市場主力，加上竹科客源結構年輕且購買力強，選新不選舊的態度鮮明，使新竹縣的平均買賣屋齡青春洋溢。

▲萬華區平均店租3523元，大漲44.3%，成為台北市店租冠軍。

疫情未止，店家經營仍有難度，依據實價店面租賃資料，台北市去年全年1樓店面租賃共521筆，與2020年相比大減20.3%，減少最多的行政區為大同區，年減達5成，12個行政區中僅北投區及南港區店面租賃筆數增加，但在租金單價表現上，台北市整體反而有0.8%的成長，單坪平均店租2410元，且有7個行政區店租上揚，萬華區更是大漲44.3%，平均店租3523元，成為台北市店租冠軍。

雖然台北市整體店面租賃筆數大幅衰落，但平均店租卻意外走升，增幅最大為萬華區，不僅一舉突破3千大關，更壓過高價地段大安區，而大安區雖然名次下滑，平均店租卻微幅成長1.9%，租金每坪也破3千元。大家房屋企畫研究室副理郎美囡指出，去年萬華區曾因疫情嚴重受創，但隨疫情趨緩，經濟活動復甦，過去一位難求的西門町指標地段吸引業者逢低進駐，因而拉高平均租金。

至於大安區黃金店面總租過高，不易找到租客，因此高單價租賃越來越少，然而市場回暖、政府大力推動商圈發展，店家亟欲搶進指標商圈增加曝光度，二線店面或巷弄店面與高價店面相比，具有租金價格優勢，吸引店家入駐，進而支撐租金水平緩和上升。

租賃筆數 僅南港、北投區增加

在租賃筆數的增減上，台北市店面租賃去年與前年相比僅南港區年增17.6%、北投區年增8.0%，其它10個行政區租賃筆數都下滑，減幅最大是大同區，年減50.0%，大安區年減37.7%，筆數從前年122筆驟降至去年76筆，店面租賃大戶之一中山區也從100筆跌至87筆，跌幅13.0%。

郎美囡分析，去年市場經濟受到振興券帶動而熱絡，但搭上百貨周年慶，消費有向百貨、購物中心集中的趨勢，而國旅興盛也以中部以南、花東、離島為主，台北市各大商圈人潮難復榮景，店面新租約普遍下降，而南港區及北投區因自住比例提升增加內需市場，租賃筆數逆勢上揚。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨認為，通路革命下，店面市場經過盤整已經出現結構性改變，各商圈發展協會及政府勵精圖治，希望振興店面發展，但在消費力沒有提升的狀況下，店家也會精算租金，讓過去一線商圈金店面不再強勢。

不過禁止預售屋換約，能不能真的有效抑制房價?何世昌認為，如果房市景氣仍維持多頭格局，民眾買新房子別無選擇，只能跟建商買，勇於喊價的建商將會有更高程度的價格主導權，房價恐怕出現暴漲情形，但如果房市走向空頭，民眾就不會選擇預售屋，價格一定不斷滑落，因此預售屋轉售法案上路後，勢必出現房價暴漲或暴跌兩極的狀況。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】