大社廠房,大社廠房出售,大社廠房出租

近幾年北市大內科、南港以及北士科等三大產業聚落廠辦買氣熱絡，甚至不斷出現購置整棟、半棟、好幾樓層的交易資訊，而在全棟廠辦現貨釋出稀少下，興建中、尚未完工的預售廠辦案的價格也因此跟著水漲船高。

高力國際董事總經理劉學龍回顧過去十年內湖科技園區的大型交易，可以發現全棟交易的交價金額幾乎呈現逐年上漲緩步推升的現象。如西湖段的飛雁總部大樓在2010年以全棟35.6億、單價每坪約50萬向華固建設購入，隔年三商美邦人壽以每坪約61萬購入萬國科技中心，緊接著2012年富邦人壽以70.9億元買下「長虹新凱旋大樓」廠辦案、每坪單價已趨67萬元，直至2017年中華郵政則以64.2億元買下「長虹新世紀企業總部」，單價已來到約每坪71萬。文德段則有昆盈企業2014年向皇鼎建設購入「文德科技大樓(後更名微米科技大樓)」，當時每坪單價約50萬元，於2019年出售予新光產險時，每坪單價已漲至58萬元。2021年聯發科斥資32.6億元向遠傳購買「速博大樓」之成交單價更已趨近70萬元水準。



整棟辦公樓供給相對較多的舊宗段交易更為熱絡，價格從每坪約40萬元，到2020年萬海集團以37.7億向長虹建設買下「長虹新世代」二棟大樓，平均每坪單價已來到50萬元，而2022年2月永豐何家買下「台北影業大樓」，每坪單價更衝上55萬元。緊鄰的五期重劃區，亦從每坪約40萬元起漲，近期成交如2021年三商美邦以34億購置「華固智富中心」、每坪單價已達約63萬元，而2022年4月領航家砸30.68億買進「長虹豐匯商業科技大樓」，每坪單價更達68萬元，再往外圍之安康/潭美一小段區域，價格也持續刷新，例如自2021年年起威剛分批以總計超過30億元買下「長虹雲端科技大樓」11個樓層，高樓層單價也突破50萬元。顯示因原本內科三大區段可購買的廠辦大樓稀缺，買方可購選擇有限，造成內科外圍區位亦受其惠。

 

高力國際資本市場及投資服務部資深執行董事黃正忠指出，這十年來大內科廠辦交熱絡，買家不乏金融保險業、科技業，甚至傳產業，讓大內科廠辦單價一路從4字頭衝上7字頭，甚至非核心區域也站上6字頭。



至於，南港在2022年2月，綠界科技以10.71億元買進遠雄宜進I-CITY建案二層、白氏資產以19億元買下「砳建築」整棟；即便北士科近期才有新廠辦案釋出，但也已經掀起買貨潮，2021年友華生技與旗下關係企業以逾22億元買下「華固創富中心大樓」半棟，緊接著叡揚也以6.6億元購買近千坪。



黃正忠也強調，自美中貿易戰以來，產業擴張的自用需求帶旺廠辦、廠房交易熱潮，在有產業支撐的區域如桃園、新竹、台中、台南尤其明顯，在雙北幾個重要產業聚落如台北市的內湖、南港、北士科及新北市的新莊、五股都因為產業回流需求帶動，近三年廠辦買氣相當活躍。然而，在過去幾年的辦公室交易熱潮，也造成開發商、投資人搶建辦公樓的風潮，根據高力國際統計，從建照資料及預計完工年的調查顯示，台北市正醞釀未來五年逾80萬坪的新增辦公室供給，以南港近42萬坪最多，辦公室空置率攀升壓力將無可避免，屆時廠辦大樓的漲勢是否得以延續則有待觀察。





 

近年工料雙漲，迫使新屋價格節節高升，住商不動產企劃研究室統計台南市新舊屋近半年平均價後發現，仁德區價差66.75％幅度最大，其次為歸仁區的65.16％，中西區的60.91％緊追在後。而在金額上，仁德區、中西區與北區，新舊價差破10萬，金額最多，反觀新市與善化，新舊價差反而相對小。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，房市受資金潮帶動價量齊揚，許多區域房價寫下新紀錄，某些區域因話題帶動推案連連，從而帶動中古價格上揚，但也有不少區域還在初升段，價差也就相對明顯。

成本墊高，價格快速推升



徐佳馨表示，綜觀價差幅度超過五成的仁德、歸仁、中西、學甲、北區與安南，各有話題擅長，例如仁德區受南科外溢效應帶動，學甲新屋案量少，而規劃中的北外環道路更串連南科到市區，帶動安南區、北區等行政區，而歸仁高鐵特區受三井OUTLET落成，帶動區域房市發展，在繁榮與建設之下，取地成本漸高，又逢目前工料雙漲影響，讓新屋價格愈低不易，形成新舊屋價差明顯的狀況。



新市、善化等區域新舊價差不大，除因這些區域近期推案頻頻，價格水漲船高，加上兩地在工程師租屋買房的需求強勁下，讓成屋屋主看到供不應求也坐地起價，促使價差比想像中來得小。



打房政策頻頻，下手前多方觀察



大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，近年園區話題帶動中南部各區房價，對於購屋人來說，確實形成相當壓力，對於價差較大的區域，一字頭中古屋是不錯選擇。此外，工料雙漲也挑戰建商營運實力，下手時除要注意價格外，也要留意建商體質，避免買到財務周轉不順利的業者，讓自己買屋規劃受到影響。













 

民眾來電詢問，家裡的土地因有參與土地重劃，地上建物均已全部拆除，土地現況均無法使用，那還需要繳納地價稅嗎？

高雄市稅捐稽徵處表示，依土地稅減免規則規定，重劃地區內土地，於辦理期間致無法耕作或不能為原來之使用而無收益者，其地價稅全免；辦理完成後，自完成之日起，其地價稅減半徵收2年。



稅捐處進一步說明，重劃地區內土地，如果土地在重劃期間內仍作原來使用，例如供原有的房屋、工廠等未拆除繼續使用，則無法適用免徵地價稅規定。但土地重劃完成後，自完成之日起地價稅仍有減半徵收2年的規定，並自第3年起恢復全額課稅。



該處特別提醒，重劃完成土地如有符合自用住宅用地、寺廟用地及工業用地等優惠稅率或巷道用地、騎樓走廊用地等各種地價稅減免之申請要件者，可於當年度9月22日以前提出申請，經審查核定後，當年度即可適用優惠稅率課徵或減免地價稅，逾期申請者，自申請之次年度開始適用。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

根據財政部統計處最新資料顯示，統計2021年不動產贈與的申報契稅狀況，近年受贈人數大致在4.5萬人上下，同時比例以男性區多，男性約占54％，比女性多區約8個百分點，且統計過去6年都是男多於女的狀況，不過若以都會區來看，北部男性與女性受贈不動產的狀況較為平均，雙北差異僅0.6~1.6個百分點，差異最大的是台南市，男性比女性多出9個百分點。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，都會區程度越高的區域，重男輕女的觀念較為淡薄，以前傳統上長輩在分配資產的時候，對於女性尤其是出嫁的女性，有時候較不易受到長輩關注，也有聽聞女生分錢、男生分房子的狀況，不過都會區這種風氣就淡化許多，且繼承的規定也沒有區分男性或女性，女性的權益也逐漸抬頭。



以6都來看，台中、台南男性占比普遍較高且相差較大，台中市男性佔比為53.7％，比女性多出7.4個百分點，台南市則是男性佔比54.5％，比女性多出9個百分點，至於雙北及桃園市男女比重互有高低，差距大多在2.5個百分點以內。



至於年齡層分布，則是35-44歲、45-54歲年齡層較高，佔比均逾2成，二者合計占4成6，其後為55-64歲佔19.8％，曾敬德表示，從房地合一稅上路以後，贈與不動產會導致日後出售產生房地合一稅負，因此贈與高峰年度出現在2015年，2016年房地合一上路後就贈與數量就明顯回落，2016年成為不動產贈與行為的一個重要分水嶺。





 

▲指標豪宅「和平大苑」13樓戶在今年2月以總價2億7880萬元、每坪約171萬元成交，單是去年23樓交易行情，等於新買家以高樓層價進駐中樓層。（台灣房屋提供）

根據最新實價揭露，大安區指標豪宅「和平大苑」13樓戶在今年2月以總價2億7880萬元、每坪約171萬元成交，買家是「艾倫國際」公司，採無貸款的方式買進，此單價等於是去年23樓交易行情，等於新買家以高樓層價進駐中樓層。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「和平大苑」13樓隔壁戶，曾在2019年以單價147.4萬元成交，而相隔3年新鄰居以每坪171萬元買進，價格大幅成長16%左右。

觀察近1年該社區成交單價落在164~180萬元之間，20樓以上才有破170萬單價的水準，而這次13樓成交價等於是去年的23樓高樓層價，凸顯市場行情有增無減。

張旭嵐分析，法人購買豪宅不僅貸款成數低，房地合一稅新制下，法人的避稅效果大減，若是以不動產為主的法人公司，未來股份移轉，仍列為房地合一課徵範圍，不過對於手邊資金豐沛的高資產族而言，這些並非優先考量的重點，藉公司名義置產，房屋的裝潢、家電、管理費跟稅賦等相關費用，都可列為公司管銷成本，且不動產的抗通膨效益佳，仍吸引富豪以法人購買豪宅。

特別的是，從2021年至今，「和平大苑」總共成交13筆，其中就有高達10筆交易是無貸款方式買下，顯示近期房市買氣熱絡，不僅買方出價較為積極，也足見富豪的財力資產雄厚。

第一建經研究中心副理張菱育表示，在通貨膨脹、將持續升息的市場氛圍下，不動產更除了能自住之外，還具抗通膨的效益，此外，目前中央正研擬計劃針對私法人購屋採取許可制，購買住宅必須符合作為長期出租經營、員工宿舍、危老都更重建或其他必要用途等四大用途，雖然仍在研議階段，但近期出現一波國內外法人，積極買進北市豪宅的案例，期望趕在法案上路之前，優先進場置產。

這2年台南房市火熱，就連與墳墓為鄰的台南市南區水交社重劃區房價也翻漲！根據全國不動產企研室統計，生活圈緊鄰「南山公墓」的水交社重劃區，近期有多筆社區轉手大賺，短短2年房價就從1字頭攀升至3字頭，獲利從百萬元起跳，最高甚至狠賺695萬元，更出現6個月就套利380萬元交易，房價之飆漲可以說是連「墓仔埔也敢去」。

全國不動產台南店店東許名震表示，受台南房價暴漲影響，鄰近「南山公墓」的水交社重劃區房價也受到拉抬，觀察近期實價登錄，指標社區包括「聯上W1」、「京城上新光」、「佳鋐城意」、「世界真美麗」等，近幾個月都有多筆轉手獲利交易，如「佳鋐城意」49.73坪13樓戶，前一手屋主在2019年9月以765萬元買進，2022年1月以1460萬元轉手，房價幾乎乘2翻倍，2年大賺695萬元出場；另外15樓戶更是只持有1年4個月，房價也從840萬元來到1320萬元行情，獲利480萬元。



而轉手交易最頻繁的社區則為「聯上W1」，全國不動產總經理藍怡婷指出，這1年來每個月都有轉手成交，且都有亮眼的獲利，如46.99坪的7樓戶就轉手3次，其中第3次僅投資6個月，就在2021年12月賺了380萬元出場；至於25.41坪3樓戶也轉手3次，在2022年1月以755萬元脫手，原屋主投資1年2個月也賺了265萬元；「聯上W1」其他戶還有進場較早，賺了552萬元出場的交易，屋主口袋可說是賺飽飽。



全國不動產台南店店東許名震分析，水交社重劃區因緊鄰「南山公墓」，過去主打房價親民首購宅，2018年每坪行情約在15萬元，2019年隨著房市回溫逐漸上揚至單坪18萬元，2020年已來到2字頭、2021年則到每坪23~24萬元，甚至在台南東區、北區房價不斷上揚來到每坪35~40萬元的拉抬之下，直到2022年，水交社重劃區已有26~30萬元的實價揭露行情。不過，房價有此表現主要是因轉手戶別幾乎都附完整的裝潢設計，因水交社重劃區以首購小宅為主力，若含逾百萬的裝潢銷售，每坪單價波動較大，因此才會突然出現跳空3字頭的行情。



全國不動產台南店店東許名震認為，水交社重劃區雖然緊鄰「南山公墓」，以及有「富貴南山紀念中心」、台南市立殯儀館等嫌惡設施的問題，但因距離中西區、東區都不遠，開車至新光三越台南新天地僅5~10分鐘，旁邊還有多座大型公園綠地，加上市中心4字頭比價效應之下，目前普遍交易仍在2字頭的水交社重劃區仍受在地首購買盤青睞，不過現在釋出不多，想買也不一定買的到，也是房價不斷拉抬的主因之一。









 

高雄受台積電設廠效應，帶動房價持續攀升，不過一個高房價卻是兩樣情，房價高漲讓購屋族苦哈哈，但卻讓屋主一路笑呵呵。

根據內政部實價登錄揭露，位於高雄楠梓區加宏路上一戶屋齡43年的公寓四樓住宅，屋主2021年7月，以每坪8萬元，僅花190萬元入手，2022年2月每坪價增10.3萬元，單坪飆升至18.3萬元，以總價490萬元轉手成交，持有不到1年，帳面獲利達300萬元。



另外，楠梓區德賢路上一戶屋齡26年中古大樓，2022年2月也以每坪15.6萬元、總價690萬元成交，屋主持有5年轉手，帳面獲利216萬元，值得注意的是，此屋曾在2018年轉手過一次，前屋主同樣持有5年，不過當時行情每坪僅加價2千元，以10.7萬元，總價474萬元售出，以前屋主原始購入成本465萬元計算，當時獲利僅僅只有9萬元，幾乎平轉，然而相較2022年2月的成交價，每坪價漲近5萬元，前後任屋主同樣持有5年，獲利卻從9萬元飆到破2百萬元，著實天差地遠。



台灣房屋明誠龍勝加盟店店東馮紹清表示，以加宏路43年公寓來看，公寓類產品獲利300萬元實為可觀，推估應有加上裝潢等費用成本讓物件更為增值，然而，此物件社區地段擁有熱鬧的右昌及德民兩大商圈，鄰近萬坪右昌森林公園，車程僅約3分鐘就可達楠梓科技產業園區(楠梓加工區)，距離台積電廠區亦不遠，生活機能與就業便利性頗佳，周邊多15~20年以上中古華廈公寓及透天，除了自住客群，就業租屋客層亦不少，然而，早期加工區周邊多為舊部落，新案較少，房價拉抬亦有限，晉升成為台積電主要受惠區後，利多加持下，這些中古老屋身價翻漲，屋主也趁「好市」獲利出場。



事實上，觀察楠梓區從2021年底至今，從老公寓、中古透天、大樓，都出現不少屋主轉手獲利的成交案例，包括位於新昌街巷弄裡的34年公寓，屋主持有9年，原以每坪6.2萬元，總價360萬元入手，2021年11月，單價翻倍賣，以每坪15.1萬元，總價880萬元出售，帳面獲利520萬元；加昌路上也有一戶屋齡24年中古大樓，屋主同樣以每坪個位數6.9萬元入手，持有9年後，2021年11月以逼近2字頭單價成交，每坪價差達11.5萬元，轉手獲利395萬元，另外，位於學專路上屋齡8年的中古透天，屋主同樣在2021年11月以1780萬元賣出，即使實價登錄註記此筆為親友交易，轉手帳面獲利仍達730萬元。



馮紹清指出，在台積電設廠利多曝光前，早期高雄中古大樓、公寓普遍轉手獲利約落在50~100萬元左右，透天則有1~2百萬元左右，視物件地段、樓層、屋況等條件有所差異，然而，從2021年底開始引爆台積電熱潮，特別是鄰近楠梓中油煉油廠舊址，生活交通綜合機能性佳的商圈，包括德民、右昌、後勁、楠梓車站等商圈，新屋供給少，老屋便搶手，賣價好、去化快，買方恐慌買不到，也怕未來價更高，因此出現不少賣方翻倍賣，買方翻倍買的情況，價差幅度大，不論短期或長期持有，都讓屋主轉手獲利可觀。



台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，轉手獲利主要因「入手成本」「出售時行情」，以及「物件本身條件」有關。觀察這幾筆交易，多為屋主長期持有的中古住宅，除了近年的建設利多，包括營建工料、土地成本增加，都讓房地產漲聲四起。而近十年來，高雄平均房價已從每坪12.4萬元上漲至19.9萬元，漲幅達6成，不斷上升的房價，也讓基期較低的中古屋價差漲幅更為明顯，只有房價追的上房價，因此，長期持有不動產投報也顯得相對穩定，成為累積資產的最佳投資標的之一。

















 

自從「都市危險及老舊建築物加速重建條例」於2020年修法之後，時程獎勵由10％起逐年遞減，但是從2022年5月12日起，時程獎勵將會再次遞減為4％，有意願辦理危老重建的民眾，好好把握時間加入危老重建。

都市更新處張壽文處長表示，這次時程獎勵再次遞減後，基地面積須要達到1,000平方公尺，才能取得10％的獎勵上限，為了進一步提供協助，近期市府啟動了短期輔導措施，主動關心過去曾經被駁回或撤案的危老重建案加強宣導，結合都更推動師、新北市建築師公會等資源，市府希望幫助有安全疑慮的老舊房屋，都可以改頭換面，打造安全舒適的家園，此外，申請危老重建亦有相關補助，民眾在危老重建案核准後，可以提出製作重建計畫的補助，最高可達新台幣5萬5仟元。



張壽文補充說到，都市更新處全力推動多元都市更新，藉由危險老舊房屋的更新重建，持續努力讓新北市的居住環境更安全、讓生活品質更好，而到目前為止，市府已受理超過500件申請案，其中已核准397案，大多分布於板橋、三重、新店及中永和等行政區，顯見民眾已經越來越重視老舊房屋的結構安全，並且積極參與危老重建。希望透過推動多元都市更新，讓新北市成為更宜居的城市。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

根據內政部公布最新移轉資料顯示，2022年第一季的建物買賣移轉棟數達8.5萬棟，創下2011年後的同期新高，雖然連續兩季的移轉棟數年增率都維持5％的年的增率，但增漲力道已經不如2020Q3到2021Q2當時年增16％~33％的強勁表現，加上外在戰爭、疫情、升息與高房價等因素衝擊，第二季要維持移轉棟數年增表現，將有許多挑戰。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去兩季移轉棟數年增幅度放緩，一方面也是2021年同期的基期已高，另一方面也反映景氣循環已經達到高峰期，交易量成長趨緩，尤其2022年第二季外在有許多干擾，包括俄烏戰爭、國內外疫情擴散、升息效應與政策打擊炒房等，第二季房市移轉要維持年度量增，挑戰度較高。



2022年第一季建物買賣移轉棟數為8.5萬棟，較2021年的8.1萬棟增加約5％，連續兩季的建物買賣移轉棟數都達5％，不過2020Q3到2021Q2景氣暢旺階段，移轉的年增幅度都超過16％，2021第二季最高還曾達到年增33％的增長率，一方面是當時景氣正好，一方面則是前一個年度疫情衝擊基期較低，不過就在移轉棟數基期已高的狀況下，最近兩季的年增率都剩下5％，從年增率的表現來看，持續擴增的交易量似乎已經有放緩的跡象。



曾敬德指出，從長期的移轉棟數可以看出景氣的軌跡，目前景氣已達這波的高峰期，即使外在仍有通膨、造價上揚等因素，但在過去一段時間已經反映在房價上，未來市場面臨高房價、疫情、升息、經濟成長可能趨緩的問題，短期間移轉棟數不易再出現大幅度的擴增。





 

▲豐原以透天產品為市場主力，但近年隨著大型建商入駐豐原，讓預售電梯大樓案量增多。（東森房屋提供）

東森房屋研究中心統計實價登錄系統發現，豐原區2018年～2021年4年間預售屋平均單價平穩上揚，漲幅約1成，價格自每坪24.2萬元漲至每坪27.1萬元，在金年預售屋成交單價更是猛烈成長，Q1預售屋共有97筆成交紀錄，平均單價達35.2萬元。

東森房屋豐原領航加盟店主任劉懿德表示，豐原生活機能豐沛、交通便捷，自舊府會時期即自成一生活圈，近年則受益於中科后里科學園區，為鄰近區域帶入不少就業機會，加上在地豐原人換屋需求，讓豐原剛性買盤居高不下，房屋價格也隨之飆漲。

劉懿德表示，近期政府雖端出一系列抑制房價措施，但由於豐原相較其他區域來說，買盤多為自住客，大多為舊換新或者為下一代置產居多，若有投資型買方，也多以長期投資為主，使得豐原房市不太受近期政策影響。

豐原以透天產品為市場主力，近年則隨著大型建商入駐豐原，讓市場上預售電梯大樓案量增加，劉懿德表示，預售指標建案如豐原在地建商所推出的「久樘宸陽」，該案主打3房，目前開價約每坪37～38萬元，以3房附車位成交總價約在1500萬元上下。

此外，即將推出的預售建案尚有「坤聯富豐原匯」，以及富宇建設即將在今年夏天推出之新案，劉懿德表示，根據目前市場行情判斷，新案開價都將上看4字頭，近年這波漲幅除了大環境各項營建成本上揚外，也是豐原大型交通建設逐步到位，加上中科后里加持，以及豐原本身各項機能完備的原因。

而不僅電梯大樓、透天產品交易趨勢有所消長，劉懿德表示，目前豐原區內傳統透天產品需求日益減少，原因不外乎總價，客戶會認為多貼一點便可直上電梯別墅，使得豐原近年透天產品多走高總價路線，目前圓環內新成透天行情約在3000萬元上下。