大社廠房,大社廠房出售,大社廠房出租

受到全球疫情影響，熱錢流竄，引發物價通膨現象，間接導致資金轉往房地產，成為高資產客最佳避險工具。

近期全台房市交易火熱，其中板橋區是新北行政、商業首善區段，更是新北最早發跡的繁華商業核心地，近期房價表現更是直逼台北市，根據民政局最新統計資料顯示，板橋區是新北市人口最多的地方，有55萬人，比永和足足多了30多萬人，對房價有一定足夠的支撐力道。



尤其房價穩站新北之冠的「新板特區」，一直是高資產企業主爭相搶進的指標豪宅聚落，該區歷經多年開發建設，生活交通機能已成形，在目前可開發土地飽和之下，要有新案可說是一案難求。



被譽為新北信義計劃區的「新板特區」，從實際位置上來看，匯聚五鐵共構包括高鐵、台鐵、板南捷運、新北環狀線、客運轉運站交通條件，成為新北市重要的交通核心樞紐，另結合市府機關、星級飯店、企業商辦、新板萬坪都會公園，以及各大知名百貨如遠百、誠品、麗寶等，加上有知名米其林餐廳加持，豐富的休閒娛樂、生活機能與繁華商業價值，形塑出高級的居住生活質感，躍居成為新北房價的領頭羊。



目前新板特區新案開發飽和，但仍有規劃中的大型公共建設話題挹注，包括捷運環狀線板橋站旁、目前為停車場用地，將投入逾120億經費打造「國家兒童未來館」，另規劃有板橋第二運動場，興建類似「台北小巨蛋」，可容納的1.2萬人的運動場館，將採BOT方式，最快2023年對外招商。



目前新板特區已長達多年無新案推出，加上區內多為大坪數的百坪豪宅產品為主，總價動輒破億起跳，自住型剛需產品相對稀有難尋。



近年積極跨足公辦都更案知名上市建商皇翔建設(股票代碼：2545)，近期將於新板萬坪都會公園旁，推出品牌成立30週年首發公辦都更大作，主打地上28層、地下4層SRC摩天建築，高樓層盡享城市都會美景，推出18-31坪，堪稱新板特區近10年來罕見的中小坪數產品，深受區域二代置產客與鄰近科技園區新貴高度期待與關注。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

2022年第1季國泰全國房地產指數，相較上一季價漲量穩，相較2021年同季價漲量增。相較上一季，本季開價及成交價明顯上揚，議價率維持穩定；推案量持穩，銷售率中幅減少，成交量持穩。

進一步觀察各地區表現，成交價相較2021年同季表現佳；成交量部分，除台中有減少，其餘地區為增加或穩定。從四季移動趨勢觀察，全國本季成交價格上升但成交量呈現兩極發展，桃竹以北地區仍處相對低檔，中南部地區已超過前次波段波段高點，惟南高近期成交量增幅趨緩。



在俄烏衝突加劇國內外通膨壓力，預期台灣2022年成長率將趨溫和，央行預測2022全年經濟成長率為4.05%。政府為健全房市發展，控管金融機構不動產授信風險，央行於3月中旬調升政策利率0.25個百分點，降低投入房市資金動能，行政院已亦通過平均地權條例修法草案，限制換約轉售、重罰炒作行為，地方政府對於推動囤房稅已有相當之共識，相信將大幅抑制房市投資炒作。



綜合本季房市，相較2021年同季，房市表現熱絡；惟相較上一季，桃竹中成交量縮，房市表現待觀察。隨著中央不斷針對房市祭出各項管制及各項工料成本大幅上漲之不確定因素，部分建案緩推量縮明顯，值得注意。國內房市面臨地緣政治風險、通膨、土建融緊縮、升息、政府打炒房政策及疫情後續發展等因素，房市前景仍具不確定性。



綜合本季房市，相較2021年同季，房市表現熱絡；惟相較上一季，桃竹中成交量縮，房市表現待觀察。隨著中央不斷針對房市祭出各項管制及各項工料成本大幅上漲之不確定因素， 部分建案緩推量縮明顯，值得注意。國內房市面臨地緣政治風險、通膨、土建融緊縮、升息、政府打炒房政策及疫情後續發展等因素，房市前景仍具不確定性。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲由台南知名品牌建商富立建設犧牲獲利全力興建完成的「臺南市鐵路地下化專案照顧住宅」即東區「和築真邦」社區，3、4年前提供的照顧價，僅約單坪10萬元出頭，今日得標價從37.64萬元至41.23萬元不等，宣告區域成屋行情已站上4字頭。

台南市政府今(28)日公開標售「臺南市鐵路地下化專案照顧住宅」，基地位於知名豪宅建商富立建設興建的東區「和築真邦」社區，房屋總價670~744萬元不等，平面車位僅100萬元，開標結果，吸引135封標單搶標，4戶物件全部高價標脫，溢價率皆達4成以上，得標單價最高達41萬，該照顧住宅社區幾乎呈現3年漲3倍的熱況！

其中一戶崇賢三路30號10樓之一的29.79坪房屋加上平面車位的底價僅810萬餘元，在36封標單競標下，由陳姓民眾以總價1228萬元搶標成功，單坪得標價高達41.23萬元，溢價率51.5%，創該社區新高單價記錄，較3、4年前每坪10萬出頭的「照顧價」，漲幅更高達3倍！

台南市府指出，依據都市更新條例第47條，及臺南市市有財產管理自治條例第50條，暨臺南市鐵路地下化工程拆遷戶專案照顧住宅申購作業要點第8點。28日上午公開標售東區新都心段崇賢三路30號4、10、15樓等4戶房地與車位，房屋面積皆為29.79坪，車位皆100萬元，考量疫情本次改採線上公開標售作業。

南市府都發局提醒，得標人的產權移轉登記，由得標人指定之地政士辦理，其登記規費及代書費概由得標人負擔。

台南推案業者認為，該照顧住宅社區，由台南知名品牌建商富立建設，犧牲獲利以回饋社會全力興建完成，凸顯該照顧住宅的高CP值，3、4年前提供的照顧價，僅約單坪10萬元出頭，今日得標價從37.64萬元至41.23萬元不等，宣告區域成屋行情已站上4字頭，預估新都心段即將下半年陸續推出的預售大樓案，紛紛將站穩4字頭，高樓層更有機會挑戰5字頭。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

土地增值稅也有「自用住宅」優惠？ 前篇提到地價稅有自用住宅的優惠稅率，那麼有人就想問了，土增稅也有嗎？

答案是有的，土增稅的「自用住宅用地優惠稅率」是10%，分別有所謂的「一生一次」以及「一生一屋」。

「一生一次」適用條件

1土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地。

2地上之建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。

3都市土地面積未超過3公畝或非都市土地積未超過7公畝部分。

4限一生一次。

5自用住宅建築完成1年內者，其房屋評定現值須達所占基地公告現值10%。

【隱藏版優惠】 除了上述5點，一生一次還有一個行內人暱稱的「隱藏版優惠」。 一生一次雖然有限次數，卻沒有限一次只能一間，所以如果你是個大地主，同時擁有多戶自用住宅房屋，且都符合自用住宅條件，可以規畫在同一天簽訂買賣契約，同一天到稽徵機關申報土地增值稅，只要面積加總在都市土地3公畝或非都市土地7公畝的範圍內，就可以同時適用自用住宅優惠稅率。

「一生一屋」適用條件

1「一生一次」已經用掉。

2出售都市土地面積未超過1.5公畝或非都市土地面積未超過3.5公畝。

3出售時土地所有權人與其配偶或未成年子女，無該自用住宅以外房屋（包括土地所有權人與其配偶及未成年子女信託移轉之房屋。）

4出售前持有該土地6年以上。

5土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。

6出售前5年內，無供營業使用或出租。

另外，一生一屋如同重購退稅，也可以先購後售，但必須在1年內賣掉舊屋。

換屋族土增稅3大優惠比一比

如同表格所示，土增稅的重購退稅並沒有次數上的限制，但一生一次一人只能用一次，而一生一屋條件相對嚴格，所以是不是一買房就要用掉一生一次，其實可以先看看有沒有重購退稅的機會，進而判定是否要保留一生一次的機會，留作日後安排最有利的節稅規畫。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中央銀行3月閃電升息1碼，讓市場大感意外，央行今天公布理監事會議事錄摘要，揭露背後決策思維。理事認為，升息可發出抑制通膨的訊號，且有助於避免資產價格繼續膨脹、抑制房價上漲。

中央銀行3月17日舉行第1季理監事會，會後宣布升息1碼，鷹派作風讓市場跌破眼鏡；這不僅是央行總裁楊金龍任內首次升息，也是央行睽違逾10年的升息。

央行今天公布的議事錄摘要，揭露央行決議升息1碼背後考量，央行理事普遍認為台灣經濟成長率相對穩健，加上消費者物價上漲率（CPI）已經連續數月高於2%，貨幣政策若能與其他主要經濟體連動，效果較佳，因而支持升息決策。

不過央行理事做出升息的決定，大多也考量到台灣房價高漲的情況，尤其台灣利率維持低水準已經很長一段時間，不僅誘使投機客進場炒作，首購族也為了保值，搶在房價高點時進場購屋，形成惡性循環；所以低利率狀態越久，將加劇惡性循環。

有位理事指出，升息對抑制房價上漲的效果可以預期；另外理事則說，央行現在主要關注的應非經濟成長，而是物價上漲與資產價格泡沫化等問題。

也有理事認為，升息1碼對房價抑制的效果不大，主要在於宣示效果；儘管央行4度選擇性信用管制措施有些成效，近年國內房價屢創新高，形成房價上漲預期的氛圍，考量當前經濟金融情勢，支持調高政策利率1碼。

另位理事指出，台灣長期低利率環境造成資產價格膨脹，加上民眾提高通膨預期及買房抗通膨的想法，恐將進一步推升房價；升息1碼可發出抑制通膨的訊號，對於避免資產價格繼續膨脹也有所助益。

但有理事提醒，升息將加重第1戶購置住宅貸款或是以小屋換大屋的年輕人利息負擔，應多加留意，未來研擬選擇性信用管制措施時也可多加考量。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

央行3月理監事會決議升息1碼，但不調整房市管控措施，但根據今天公布的議事錄摘要，有理事認為，台灣實質房價累計漲幅在全球位居前幾名，應多加討論選擇性信用管制措施，暗示央行未來仍可能祭出第5波房市管控。

央行今天公布的議事錄顯示，多數理事考量台灣當前經濟環境及物價上漲情勢，贊成央行3月升息1碼，且認為升息有助於澆熄房市熱度。

儘管央行3月理監事會並未調整房市管控措施，議事錄摘要顯示，當天理事仍有對此議題進行討論。

有理事指出，最新數據顯示，去年第4季各區域無論中古屋或新成屋，房價漲幅相當高且遠高於第3季，又以新竹縣市漲幅居冠；雖然不動產貸款年增率稍有下降，但這包含基期因素，因此是否確實有下降的趨勢仍待觀察，若以不動產貸款集中度而言，則呈持續攀升。

這名理事進一步指出，與其他國家近期實質房價指數年增率相比，台灣實質房價指數年增率看似不高，不過以過去20年累計實質房價漲幅而言，台灣實質房價累計漲幅在全球位居前幾名；由此看來，應該針對選擇性信用管制措施多加討論。

其他幾名央行理事也認同若有必要，應繼續加強選擇性信用管制措施，其中有名理事指出，主要都會區房價漲幅高，民眾因預期通膨上升，想買房保值，央行應該密切關注。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近幾年物價上揚，營建成本也增加，促使新屋價格一路走升，住商機構企畫研究室依據實價登錄資料，比較六都及新竹縣市的新屋成交均價及中古屋成交均價發現，台南市及高雄市新屋、中古屋價差幅度最大，新屋每坪單價高中古屋42％以上，台北市、桃園市、台中市及新竹縣市價差幅度都超過25％，僅新北市價差幅度低於20％，是六都中價差幅度最小的區域。大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，近幾年園區議題帶動房市的效果強，新案價格拉升的速度快，擴大台南及高雄新屋與中古屋的價格差距，此外，也因全球物料上漲，買方普遍預期未來新屋價格難墜，提高對高價物件的接受度，因此都會區的新屋價格大幅超越中古屋。

新案難見1字頭，甜甜價找中古屋



觀察六都及新竹縣市近半年新屋成交均價，桃園、台中、台南、高雄、新竹縣市都在2字頭，顯見1字頭新案已難尋，在新屋與中古屋價差的部分，每坪價差最大的區域為台北市，新屋平均每坪高於中古屋19.4萬元，價差幅度28.8％，高雄市價差每坪7.5萬元，新屋比中古屋高42.4％，台南市每坪價差6.6萬元，價差幅度42.9％，是六都中價差幅度最高的區域，台中市每坪價差也有6.0萬元，新屋與中古屋差距29.3％，桃園市及新竹縣市的新屋都比中古屋高5萬元，價差幅度桃園市26.7％、新竹縣是25.7％，新北市雖然每坪價差也為5萬元，但新屋與中古屋的價差幅度僅15.1％，是六都中差距最小的區域。



郎美囡分析，台南市及高雄市因產業帶動房市話題，雖然價格逐年走高，但房價相對於北部及中部低，買方看好未來具有成長空間，儘管價格走揚依然捧場；台北市不動產土地成本高，新案大多以高級住宅、豪宅為主，且均價全台最高，因此單坪價差大，此外，受惠台商及資金回流，台北市及台中市的豪宅市場交易表現不俗，新豪宅的價格也穩中求進。而桃園市及新竹縣市具有產業園區、就業人口增加等利多，且新屋價格與雙北相比依然親民，故新屋頗獲買方青睞；至於新北市幅員廣、量體大，新屋價格揚升的同時，周邊中古屋主也跟著調價，讓價差縮小。值得一提的是，都會區新屋價格走高，面臨現階段稅制及成本問題，議價空間小，買方若有價格考量，中古屋市場較容易找到理想物件。



政府打炒房，房市賣壓多留心



住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，近年工料雙漲，建築成本增加，導致新屋價格一路走揚，加上房地合一稅造成的閉鎖效應，讓市場物件漸少，惟政府致力於打炒房，接二連三推動抑制房市發展的政策，尤其央行升息增加購屋成本，建議買方購屋前充分掌握價格走勢及政府動態，並檢視財務狀況，避免資金出現缺口。













 

信義全球資產統計桃園工業地產實價登錄交易，2021年總交易規模達908億，為近10年新高且連5年規模成長；特別的是，桃園13個行政區中，共有5個行政區2021年的交易規模較2020年成長，其中，有4個行政區位於南桃園，楊梅區更是交易規模增長金額最多的區域，顯示南桃園的工業地產正快速發展，主要是過去工業地產交易以北桃園為主，但在重點工業區供給有限下，考量設廠時機及購置成本，企業購地設廠有往南桃園發展趨勢，讓桃園工業地產交易版圖出現洗牌。

信義全球資產總經理柯宏安表示，近年台商回流，電商物流等產業也有強勁的購置工業土地與廠房自用需求，加上政府輔導非法違章工廠轉型，企業為取得合法土地工廠而興起一波遷徙潮，也都帶來工業地產交易動能。桃園有許多發展成熟的重點工業區域，但近年供不應求下價格也已攀升，因此企業購地設廠自然就會往成本較低的區域布局，南桃園如楊梅等區域因單價行情相對較低，就會吸引企業進駐。



信義全球資產統計桃園各行政區的工業地產實價登錄交易規模，2021年共有5個行政區交易規模較2020年成長，分別為楊梅區(總金額167億，較前年增加99億)、蘆竹區(總金額170億，較前年增加61億)、大溪區(總金額45億，較前年增加27億)、龍潭區(總金額46億，較前年增加16億)、新屋區(總金額26億，較前年增加3億)。這些成長區域位置，除了蘆竹區外，多位於南桃園，顯示企業布局南擴的態勢明顯。



交易規模增長金額最多的楊梅區，位於南桃園的工業區核心位置，加上有幼獅工業區擴大二期、馬達矽谷園區、幼獅青年創業村等開發題材，2021年交易規模較前年增加近百億之多，交易類型以工業土地佔約60％為最多。2022年也持續看到上市櫃企業在楊梅區投資設廠，包含統一企業以10.3億元買下工業土地，將作倉儲物流園區及生產使用；另外，欣興電子也以4.54億元再加碼買下草湳坡段近3,000坪工業土地，這已經是欣興電子在楊梅區投資的第三筆工業地產。



信義全球資產總經理柯宏安分析，截至2021年12月投資台灣三大方案帶來對桃園的總投資金額達2,964億元，佔整體投資金額18％，投資家數也已逾百家，顯見桃園在這波台商回流潮的重要性，預期在高科技、汽車、化工、物流等產業持續佈局擴廠、以及老舊廠房因應產業升級及工廠合法化下，整體需求仍會高，但在重點工業區的供給有限下，若考量設廠時機以及購置成本，企業購地設廠是可評估往南桃園規劃，因地理位置上往南可銜接竹科的產業鏈，或可讓佈局策略更有彈性。









 

文．理財周刊

從早期的蝴蝶王國，到Long Stay之鄉，位居台灣中心位置的埔里小鎮，近幾年更以精緻農業揚名國際，再加上排隊名店加持，小鎮觀光魅力持續發威，好山好水的環境優勢，加上國道六號開通帶來的便捷交通網絡，格外吸引埔里子弟返鄉置產，在地甚至已出現區域頂規的大樓產品，震撼區域房市。

距離台中七期僅50分鐘車程，埔里因其天然盆地地形，造就冬暖夏涼舒適環境，加上水質純淨、空氣清新，不只觀光資源豐富，精緻農業亦在埔里發光發熱，如已耕耘10多年的威石東酒莊，現已斬獲25個國際大獎肯定，近期，「玫開四度食用玫瑰園」的玫瑰柑橘果醬奪下世界柑橘類國際大獎，且是台灣首次獲得的「年度雙金大獎」。

產業升級、在地企業國際拼出好成績，南投縣政府積極推動「五大園區開發計畫」其中「福興農場溫泉園區」、「地方特色微型園區」兩區也都落腳埔里，埔里區域的生產力與活力持續升級，就業人口回流、名店進駐，包括家樂福、星巴克、連鎖餐廳、名產小吃等一應俱全。

市場分析，埔里對比北部、中部等大城市，房價相對迷人，便捷交通、完熟生活圈與醫療系統，讓住在埔里既舒服又安心自在，而翻開埔里人的生活圈，以中山商圈、中正商圈為主，學區、公教單位亦匯集於此，但也因可開發土地相當稀有，周遭都為屋齡較大的透天住宅群，一級城市常見的大樓案卻是屈指可數。

  南投大樓第一品牌、寬心營建機構深耕區域，推案至今始終堅持採用與帝寶豪宅同級的日鐵安全制震，此次首度進軍埔里，選址中正圓環精華區推案「寬心璽玥」，一出手就是埔里未曾有過的豪宅大樓產品，從外觀設計、公設規劃到建材配備等均拉高規格，完全顛覆在地客群對「大樓」的想像。

  事實上，受到台中市區、草屯等地房價外溢效應影響，埔里近兩年陸續有大樓產品推出，然而坪數格局大多為兩房、三房，坪數不超過35坪，公設規劃簡易，推案區域也較偏向蛋白區，房價方面，疫情前埔里地區仍可見1字頭房價，如今早已站穩2 字頭並朝3字頭邁進，房價穩定增值中。

  也因埔里市中心土地稀缺、未見豪宅大樓，「寬心璽玥」規劃上回應在地需求，現代化外觀、建築語彙向外開展，有如在市中心擁抱群山，該案為地下三層、地上十四樓標準大樓產品，坪數規劃36至46坪、3至4房舒適格局，戶戶三面採光通風性佳，在中高樓層就能欣賞埔里小鎮風景。

建材配備則有德國ＢＷＴ反洗過濾器與離子交換軟水設備、主臥衛浴為TOTO品牌，主臥另配有Panasonic暖風機，客廳選用100X100冠軍磁磚、房間鋪設太格木地板等，全棟社區並採用科技門禁，7重維安防護，戶戶配備YALE電子鎖、EHOME智慧系統、藝術鑄鋁防暴門等，公設規劃豐富多元，將一級城市中豪宅大樓必備的隱私性、安全性、便利性完美移植到埔里，給在地高端客群另一個住得舒適、享受的選擇。

寬心營建機構認為，在南投買大樓首要條件「住的安心」，對於社區規劃與結構每一個細節均細心規劃，而之所以堅持採用全套由日本原裝的日鐵安全制震，提供住戶更優於法規的「制震建築」，如此不計成本的提升，奠定品牌價值與整體社區質感，與市場上競案相比亦高下立見。

「寬心璽玥」現場銷售觀察，與埔里有地緣性的置產族、在地精緻農業頭家、區域換屋族對此案高度關注，在比較過後也發現到，同樣的預算要購入無電梯、遠離市中心的透天宅，不如購買更安全、便利、穩居核心商圈的豪宅大樓產品，埔里人對大樓產品的態度因「寬心璽玥」的出現而改觀。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

國內疫情正進入快速爆發期，確診人數過了5000朝向一萬飆升後，預約看屋數量明顯減少約2成，尤其北市影響相對較重，不過房仲業認為，會先量縮，但買氣只會往後遞延，一旦疫情淡化後，房市又會重演去年先蹲後跳的劇本。

房仲業認為，據去年本土疫情爆發的經驗來看，短期內交易量會出現明顯萎縮，但等到疫情受控後買氣又會逐漸回籠，只不過因為外在情勢已經出現變化，包括升息循環來臨等狀況，即使買氣回籠，也不容易飆風再起。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，疫情不會讓需求減少，只是會往後遞延，去年疫情發生後市場買氣短期腰斬，不過在疫情從高峰回落後，又很快恢復正常，加上短期買氣集中回流，帶動房市價量齊揚。

而疫情期間由於有許多管制措施，大樓進出管制嚴格，因此疫情期間反而以公寓交易比例較高，且去年疫情影響重災區在雙北，越往南影響程度越小。

信義房屋認為，今年這波疫情初期對買氣影響並不明顯，不過從確診人數過了5000朝向一萬飆升後，預約看屋數量明顯減少約2成，尤其北市影響相對較重，以去年的經驗判斷，當確診人數未再持續增加後，疫情對房市影響就會逐漸淡化。

今年這一波疫情變化仍有待觀察，初步買氣不像去年升級三級管制那樣急凍，但回流的力道也可能不像去年那麼強勁，尤其過去一年房價已經漲了一大波，加上升息等外在環境改變，房市再往上推升動能有限。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】