大社廠房,大社廠房出售,大社廠房出租

行政院長蘇貞昌近日南下宣布，中央已核定高雄捷運黃線綜合報告。高捷黃線總長22.91公里，沿路設置23座車站，總經費約1,442億元，包含中央負擔833.82億元、高雄市政府負擔608.55億元，預計將於今（2022）年下半年動工、2028年底通車。

高雄市捷運局表示，捷運黃線將連結捷運紅橘線、輕軌、台鐵等4條交通運輸系統，行經鳥松區、三民區、苓雅區、新興區、鳳山區、前鎮區等6區，及串聯鄰近10所學校，預估可服務120萬人口。

帶動沿線發展 串聯一線市區

高雄市長陳其邁表示，捷運黃線通車將帶動沿線區域發展，包含未來就醫、就學、看棒球等，均是搭乘捷運即可到達，而澄清湖球場將循紐約大都會球場模式開發，帶動鳥松周邊區域發展，串聯市區及亞洲新灣區。此外，也將研議延伸黃線至前鎮漁港，讓台灣最大漁港的漁獲買賣、批發交易及觀光客出入便利，帶動前鎮漁港發展。

迎房市329檔期，內政部官員表示，中央及地方政府過去2年預售屋聯合稽查結果顯示，違規率逐年下滑，近期將密切關注預售屋市場情形，再決定是否展開大規模稽查。

稽查4次 違規率遞減

內政部官員表示，首次稽查是於2020年10月底展開，針對桃園、台中、台南、高雄及新竹縣市等6縣市，共查核23建案，違規案高達20件，違規率達87％，接著在同年11月再度聯合稽查，卻仍有近90％預售屋建案違規。

在去（2021）年329檔期前夕，中央與地方政府展開第3次聯合稽查，針對新北、桃園、新竹縣市、台中、嘉義及彰化、台南、高雄等9縣市，查核26個建案，仍有24案違規，違規率高達92％；同年9月將稽查範圍擴大至全台灣19縣市後，56建案中有38建案違規，比率則降至近70％。

預售屋加強稽查 紅單為重點

相對於中央決定先觀察市場，各縣市地政局則計畫加強稽查。地方地政局官員表示，今年稽查項目包括定型化契約是否約定不利買受人事項、不動產經紀業業務查核，以及新增查核重點──預售屋紅單不得轉售。

早期富豪大多居住透天產品為主，如今居住習慣已大幅改變，住宅大樓的隱私性、安全性、社區豐富公設及細緻的物業服務使不少企業主置產的比例明顯提升，台中七期包括由鉅、大陸、寶璽、聯聚等豪宅案紛紛傳出家族買下多戶甚至包層的消息。

「由鉅惟上」總銷約100億元，規劃70、80、90標配型產品，整體銷售已近7成，全棟住宅結構採用SS鋼構帷幕建築，使用中空複層LOW-E膠合玻璃抗寒阻熱。根據最新預售實價資料顯示，目前最高單價為30樓總面積110.68坪，以總價7630萬元成交，拆算車位後每坪單價73.2萬元。另外，七期指標性豪宅如「寶璽天睿」有數組購入2戶的案例，甚至出現大戶一口氣砸近5億買3戶，「聯聚瑞和大廈」也傳出台中南區陳姓家族，以5.85億包下該豪宅40樓、41樓4戶。「大陸宝格」2017年億豐綜合工業粘家以2.17億購入九樓兩戶，而創下台中最高單價紀錄的「寶輝秋紅谷」41樓頂樓戶同樣是由具備經營建商、茶葉等背景的神祕富豪一次購入兩戶。

住商不動產七期南屯店經理黃盟翔表示，現代人各自有不同的生活步調，不希望互相干擾，幾乎都希望可以有自己獨立的住家空間，而頂級客層不少大家族常常聚會固定在一起凝聚感情且多希望可以彼此互相照應，因此出現不少一次購入多戶的案例，尤其在七期具備掃樓能力的客層，對於住宅的質感及整體價值自然更為重視，一旦符合需求下手毫不手軟。

房屋買賣取得的所有權狀，以一張建物權狀、一張土地權狀為多數，當然也有部份的房屋因為土地沒有合併或是使用分區不同……造成一張建物權狀，多張土地權狀的情事。如果您取得的房屋產權是一張建物權狀，多張土地權狀，是否可以分開買賣？或是保留其中幾筆土地權狀，等未來都更或是危老重建時待價而沽？在寸土寸金的今天，買賣房屋除了透天厝，通常以房屋面積坪數計價，所以這樣的案件常常發生，也造成買賣登記上的困擾。

正業地政士聯合事務所指出，依據公寓大廈管理條例第四條的規定，「專有部分不得與其所屬建築物共有部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或是設定負擔。」所以，當賣方希望“暗槓”幾筆土地不賣，總是逃不過地政事務所的把關，因而補正，無法辦理過戶。也就是該筆未過戶的土地，如果是房屋的基地或是法定空地，地政事務所會要求買賣雙方併同移轉才能完成過戶手續，如果不是就不會強制要求併同過戶，讓賣方有更多的想像空間。



如果您是賣方，該筆土地該保留嗎？還是一併賣掉比較好？曾經有賣方告訴我們，希望保留等未來都更或是危老重建時，建商來敲門，待價而沽。但是，一等10年過去，建商沒有來敲門，而是稅捐處每年來課稅，而且稅率是一般稅率，不能辦理自用住宅用地節稅，而荷包失血。



如果您是賣方，該如何自處？若該筆土地是基地或是法定空地，依照公寓大廈管理條例一定要併同移轉，如果是公共設施保留地可以考慮保留，因為可以申請免課地價稅。如果是既成巷道，可能就要深思，因為每年的地價稅可能會是未來沈重的負擔，在建商還沒有出現前，可能先讓您繳稅繳到捉狂。



當然買方也要小心，曾經有一樓的賣方將違章建築蓋在自己持有的道路用地上，後來將該筆公共設施保留地單獨賣給建商，建商將該土地申請容積移轉，必須排除占用，而被要求拆屋還地，事後不得已只好破錢消災，再向該建商買回這筆土地，確保違章建築免拆的情形。



如何避免賣方惡意暗槓土地不賣的情事？如果您買的房屋有違章增建的情事，適時的申請鑑界，釐清是否有占用鄰地，或是有無被鄰地占用，以及相關土地的權屬，是避免產權爭議的不二法門。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台南市歸仁高鐵特區受三井OUTLET落成，帶動區域房市發展，東森房屋統計實價登錄系統發現，歸仁高鐵特區預售屋行情在短短1年半間成長21％，尤其2021年1年間更飆漲25％。在地專家表示，隨著高鐵特區的未來性發展 ，無論生活機能或者就業機會的增加，都會讓周遭區域的房市更具有需求性，會以仁德、關廟及永康大灣等地較為明顯，以目前發展力道，預估未來將漲2至3成。

東森房屋台南虎尾寮加盟店黃家珅店長表示，高鐵之軌道利多有其無可取代性，在新竹及桃園皆已證明過，擁高鐵站之區域有機會成為區域核心，加上南科之蓬勃發展發展，將持續為歸仁帶來穩定的人潮流量。



東森房屋表示，以目前歸仁之行情每坪約20幾萬元，以歸仁在地人而言是偏高的，但若以高鐵沿線之角度，綜觀其他五都高鐵站點，已遠超過此價位。因此對外地人而言，歸仁高鐵特區是被低估的區域，因此若未來增加公共運輸車之班次，或者捷運藍線順利延伸，將大幅增添往來市區與歸仁的便利性。



東森房屋分析，購物中心的進駐，將使得區域內之房價支撐力提升好幾個層級，以三井Outlet來說，2022年規劃160間店，並在2025年有望進駐220間店，將成為台南最大的Outlet購物中心，會是轉變當地生活型態之關鍵變化。





 

此外，歸仁之建設利多尚有沙崙綠能科學城，而科學城與三井Outlet預估將分別為歸仁提供4,300與2,000個就業機會，再加上現有陸續幾家民間企業入駐周遭工業區，如恒耀集團、皇田集團、萬國通路等……也預估將提供2,000個就業機會，不僅為歸仁注入建設活水，人口增加更將有助於生活機能提升，為特區帶來更多效益。



東森房屋表示，歸仁高鐵特區之主力產品為2~3房電梯大樓，目前平均單價行情在24~26萬元間。指標建案如「遠雄明日讚」主打24~38坪二、三房產品，行情落在22~28萬元左右，平均成交價在26.5萬元；「佳展大展」主打24~47坪二至四房產品，行情落在22~28萬元間，成交均價約25萬元，另外還有「晶悅首發」，主推23~37坪二、三房產品，2021年年中成交行情在18~21萬元區間，均價為19.5萬元。之後，該案封盤不賣，2022年1月再啟銷售，成交28~32萬元，但是實價登錄恐必須等到4~5月才會揭露。



而歸仁之土地交易行情，以1,000坪以上至7,000坪左右的土地成交行情，最低單價在10.6萬元，最高則來到15.5萬元。但若是高鐵特區內之建地單價行情則已破3字頭，最高來到36萬元，而根據此土地取得成本，未來大樓產品之單價可望破3字頭。





 

台北市政府都市發展局於2021年8月31日與OURs專業者都市改革組織合作辦理「社會住宅設計到入住之社會展望-用後評估與規劃設計」系列活動，並於系列活動期間同步辦理「台北市可負擔社會住宅用後評估與規劃設計問卷」，調查內容包括承租意願、公共設施需求及附屬設備的期望…等，共完成收集1,354份有效問卷。

經分析問卷結果，發現有承租社宅意願之年齡層多落於20-30歲，且多為未婚狀態(35.4％)，故研判小房型(小坪數)社宅需求仍應為多數，並考量單身經濟弱勢戶可負擔租金面積能力，目前社宅1房型規劃恐不符合承租需求，因此都發局於2022年3月8日公告修正「台北市公有土地參與都市更新分回納作社會住宅評估原則」重新將套房型(7-8坪)需求納入設計評估原則，期可藉由提供多元的住宅單元型態，協助青年或經濟弱勢族群安居。另外針對設施設備及成本營運面向，都發局也將定期檢視「標準設計及管理」規範，持續收集住戶意見並反饋至後續的規劃設計。



都發局表示，持續提供「平實、好用、可負擔」的社宅是政府使命，而經驗傳承更是社宅永續發展的重點。都發局正著手彙整近年來社宅推動的經驗、方法及課題，將其紀錄成專業叢書，使寶貴的經驗得以傳承並供相關單位參考。此外，將進一步以現有優良社宅單元作為規格化設計標準，並持續滾動檢討。讓設計更精實、好用，符合社宅「平實、可負擔」的核心價值，使社宅在符合大眾期許及需求下，提供民眾適居及安居之住宅資源。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

北市府為因應超高齡化社會來臨，改善居住老公寓的銀髮族及行動不便者，讓他們上下樓時更安全便利，增設電梯補助上限再加碼為250萬元，因近年受新冠肺炎(Covid-19)疫情影響，及營造業大環境普遍缺工缺料，造成營建成本大幅增加，雖然政府有提供補助，但民眾仍大感吃不消。更新處表示，民眾的心聲政府有聽到，為減輕民眾增設電梯之費用負擔，2022年修法後每座電梯補助金額上限將由220萬元提高為250萬元(重磅加碼30萬!)，並於2022年3月21日日生效!同時也再簡化申請補助文件，更加簡政便民，期望可以幫助到更多需要增設電梯的民眾，提升居住品質，在地共老!

有關2022年整維得來速套餐B(增設電梯)補助已於3月14日開放受理申請，北市府為協助民眾申請增設電梯補助，委託專業整建維護輔導團隊提供三階段的社區輔導，包含現場初步勘查、法令宣導、費用試算及分攤比例說明等服務，使民眾可以快速瞭解瞭解整建維護相關法令及補助申請程序，民眾如有社區輔導的需求，可電洽更新處(02-2781-5696轉3194、3161、3159、3138、3140)聯繫，將有專人提供諮詢服務!有關整維得來速ABC套餐補助，目前全面開放受理中，相關申請表單及範本可從更新處網站>熱門查詢相關申請專區下載，也別忘了到Facebook粉絲專頁－台北都更解壓說瀏覽都市更新整建維護相關訊息!

台南市虎尾寮重劃區規劃開發早，區域內擁學區、低建蔽率及高綠覆率之優勢，且近仁德交流道，聯外交通便捷，房市穩健成長，近期受同處東區之平實營區開發帶動，未來發展可期。東森房屋研究中心統計實價登錄系統發現，虎尾寮重劃區所在之東區近三年土地漲幅為12.1％，透天漲幅則為15.2％。

東森房屋台南虎尾寮加盟店黃家珅店長表示，虎尾寮重劃區優勢可分為四點，首先是發展歷史久，低建蔽率且街區完整。由於規劃開發早，使得虎尾寮擁有整齊的街景輪廓，再加上法規限制，區域內建蔽率為50％、容積率為160％，採全區低密度開發，因此生活區域內90％皆為透天別墅，道路規劃則至少12米之林蔭大道。



第二個優勢是，明星學校加持，良好學習環境。任何重劃區發展都與學區息息相關，一個完整功能的重劃區，學區絕對是不可少的。而虎尾寮不只擁有學區，更是所謂明星學區，著名的明星學校如：復興國中小、裕文國小，皆在虎尾寮重劃區。此外，裕文圖書館也座落於此，總總條件加持，使得虎尾寮成為家庭客眼中的高品質文教住宅區。



第三虎尾寮重劃區亦具備聯外交通，地利優勢。虎尾寮重劃區距仁德交流道僅需3分鐘，至台南科學園區路程也僅需約10~15分鐘。由於重劃區設立正逢南科創立初期，而虎尾寮重劃區一旁就是高速公路仁德交流道，高交通便利性成為南科購屋族的首要選擇。虎尾寮北由大灣交流道、南從仁德交流道，都可連接國道1號，且鄰近兩個輕軌及客運轉運站，造就虎尾寮無可取代之便捷性。



最後一優勢則是公園綠地多，機能充足。由於台南市區的人口越來越稠密，低密度開發的重劃區就越來越搶手。完整街景、低密度的透天生活圈再加上重劃區內大大小小總計16座的公園維持良好的生活休憩品質，生活機能方面則有後甲商圈、富農商圈。



對於虎尾寮未來的發展展規劃，東森房屋表示，虎尾寮在生活機能與居住品質優勢下，房價具有一定保值性，加上已開發飽和、素地少，交易量穩定成長，未來發展端看平實營區的開發，新重劃區的推案量體與新屋價格，會是影響虎尾寮行情的關鍵。目前區域內行情，若以地坪25坪，建物60坪之中古透天來說，成交價約在1,500~1,800萬元間；新透天則落在2,500~3,000萬元左右；新透天店面總價則約3,300~3,800萬元區間。



而鄰近虎尾寮重劃區之平實營區，地理位置佳，結合商業、居住、文化、休憩等都市機能空間，鄰近大灣交流道、後甲商圈，周遭擁國賓影城、南紡購物中心以及住商大樓、學校林立，且平實營區市地重劃完成後，公園就位在住宅區和商業區旁，加上重劃區內設有平實轉運站，估計將引進更多人口，此都市叢林中之珍貴綠地，將提供當地民眾另一休憩空間。



平實營區內之指標建案如「世界巨星」，根據實價登錄顯示已出現5字頭行情，創下東區新高行情。而平實營區重劃區內，包括府都、國城、國泰、豐邑、清景麟、三地集團等大型品牌建商，都將在該區推出景觀豪宅或高質感大樓案，府都建設與國城合作的景觀豪宅大樓案，直接面對平實公園與緊鄰平實轉運站，可望挑戰6字頭台南新高房價記錄。



而躍居台南最高房價的台南平實營區，地價同樣持續攀高，根據2018年5月和宜建設和國泰建設取得成本，每坪分別是58.3萬元和65.5萬元，僅隔一年，豐邑建設在2019年取得的土地價格，已飆到每坪98.8萬元，黃家珅表示，未來的建地釋出，每坪可望從100萬元起跳。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

疫情未止，店家經營仍有難度，依據實價店面租賃資料，台北市去年(2021)全年一樓店面租賃共521筆，跟前年(2020)相比大減20.3％，減少最多的行政區為大同區，年減50.0％，12個行政區中僅北投區及南港區店面租賃筆數增加，但在租金單價表現上，台北市整體反而有0.8％的成長，平均店租2,410元，且有7個行政區店租上揚，萬華區更是大漲44.3％，平均店租3,523元，成為台北市店租冠軍。

大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，疫情雖已趨緩，不過消費行為的改變讓零售業、服務業經營上具挑戰，許多店家未能恢復生息，但商圈空置率提高、房東降租也吸引業者趁勢搶進黃金地段店面，由於這些店面租金就算下修仍屬高水平，故平均店租能不跌反漲。



萬華區店租反彈4成，租金單價高於大安區



雖然台北市整體店面租賃筆數大幅衰落，但平均店租卻意外走升，增幅最大為萬華區，年增44.3％，平均店租約每坪3,523元，不僅一舉突破3千大關，更壓過高價地段大安區，成為台北市平均店租冠軍，而大安區雖然名次下滑，平均店租卻微幅成長1.9％，租金單價也破3千元。



郎美囡指出，2021年萬華區曾因疫情嚴重受創，但隨著疫情趨緩，經濟活動復甦，過去一位難求的西門町指標地段吸引業者逢低進駐，因而拉高平均租金，至於大安區黃金店面總租過高，不易找到租客，因此高單價租賃越來越少，然而市場回暖、政府大力推動商圈發展，店家亟欲搶進指標商圈增加曝光度，二線店面或巷弄店面與高價店面相比，具有租金價格優勢，吸引店家入駐，進而支撐租金水平緩和上升。



在租賃筆數的增減上，台北市店面租賃2021年與前年相比僅2個行政區增加，分別為南港區年增17.6％、北投區年增8.0％，其它10個行政區租賃筆數都下滑，減幅最大是大同區，年減50.0％，大安區年減37.7％，筆數從前年122筆驟降至去年76筆，店面租賃大戶之一中山區也從100筆跌至87筆，跌幅13.0％。



郎美囡分析，2021年市場經濟受到振興券帶動而熱絡，但搭上百貨周年慶，消費有向百貨、購物中心集中的趨勢，而國旅興盛也以中部以南、花東、離島為主，台北市各大商圈人潮難復榮景，店面新租約普遍下降，而南港區及北投區因自住比例提升增加內需市場，租賃筆數逆勢上揚。



店家精打細算，商圈力求突破



住商不動產企劃研究室經理徐佳馨認為，通路革命下，店面市場經過盤整已經出現結構性改變，各商圈發展協會及政府勵精圖治，希望振興店面發展，但在消費力沒有提升的狀況下，店家也會精算租金，讓過去一線商圈金店面不再強勢。

























 

六都誰最愛買新屋？內政部不動產資訊平台最新資料顯示，2021Q4全國平均屋齡為25.2年，六都中屋齡5年內交易佔比最高的是桃園，佔21.7％，其中屋齡1年內的交易，比例高達14.9％，平均購屋屋齡也以桃園最低，僅19.5年，成為六都中最「喜新厭舊」的城市。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，近年新推案多採社區規劃，設計氣派新穎，基地夠大的話，還能規劃庭院造景，以及多樣公設，吸引年輕購屋族目光，不過礙於都會區缺乏可開發空地，加上總價考量，一般小資家庭想住輕屋齡新房，多半得往新興重劃區尋覓，而北北桃三都價格最親民、供給量最多的就是桃園，青埔高鐵特區，小檜溪，以及中路、經國等都是近年熱門重劃區。



六都中屋齡最高的是台北市，平均屋齡29.7年，台中市也高達29.2年，幾乎都逼近危老重建門檻！張旭嵐表示，台北市和台中市也是危老受理件數最多的兩大都會，在老屋重建題材發酵下，高屋齡物件市場性提升，加上老公寓華廈本身使用坪數較大，且許多物件更位居市區精華地段，除可自住享受便利機能外，未來還有「改建舊變新」的增值潛力，因此頗受買家青睞。鑒於台灣氣候多雨潮濕，屋齡超過20年以上的住宅，多少都有漏水壁癌的問題，因此建議購買20年以上房屋，應預留翻修管線和裝潢修繕的費用。



特別的是，六都之外的各縣市，以新竹縣平均屋齡最輕，僅17.7年！張旭嵐指出，新竹縣的房市交易高度集中於縣治竹北市，而竹北是近20年快速發展的新穎城市，全市遍布新興重劃區，房市供給可說是充滿新鮮朝氣，其中縣一、縣二、縣三和高鐵特區等四大重劃區為市場主力，加上竹北受惠竹科園區的買盤加持，客源結構年輕且購買力強，選新不選舊的態度鮮明，使新竹縣的平均買賣屋齡青春洋溢。