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中央銀行在3月中時宣布升息1碼，引發各界關注和討論，除了已申請房貸的買房族擔心未來負擔會加重外，也有人將其視為政府打房的手段。由於，未來還會再度升息，因此有網友就好奇，「如果一直升息，讓預售屋創新高，會不會出現高點反轉的現象？」房價是否有機會因此下修？然而，許多網友從台灣購屋族群的特性來看，都對此推論持保留態度。

近日，有網友在論壇PTT上針對央行升息議題發起討論，原PO指出，目前央行已升息1碼，假設貸款1000萬元，再升1碼一個月大概多2000左右，原PO表示，看過經濟專家分析升息的目的，應該是在於「抑制通膨和房價漲幅」，他認為，萬一通膨仍壓不下來，勢必就只能一直升息，才能把通膨壓在2%內。若按照此形式發展，房貸利率增加，就會讓支出利息的成本不斷上升，雖然或許對某些資金雄厚的投資者影響有限，但一般資金有限的自住客就會首到影響，甚至有可能繳不出房貸，原PO因此推論並發問：「難道未來不會有繳不出房貸的人，紛紛將屋子拋售，導致整體房價下跌的情形嗎？」

然而，這番分析和推論，卻並未得到網友們的認同，許多留言的網友都認為原PO的推測不太可能發生，有人則點出升息的關鍵「現在升息主要的原因是遏制外資提款」、「升息是為了避免熱錢離開台灣，不是為了抑制通膨」，還有人指出，台灣多數買房的族群仍以內資居多，因此房價影響有限：「升息會不會讓房價崩不好說，畢竟台灣房子都是內資在買」，甚至有人認為房價不但不會跌，還可能持續上漲：「未來只會越升越高，房價永遠只會往上漲，因為升息幅度跟房價漲幅成正比。」

不過，也有網友提到，雖然房價未必會大跌，但某些漲幅太誇張地區，未來還是有下修機會，主要是看等多久的問題：「如持有預計5年以上那沒問題啦，夠走過一次升息循環了」、「一定會（跌）阿，顏炳立都開示了，蛋白區賣蛋黃價德不配位。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

購買法拍屋的資金該如何籌備，是相當重要的課題，除了一開始投標需準備保證金外，得標7天內要繳交尾款，但此時房屋尚未取得產權，無法申請房貸，因此有銀行推出「法拍屋代墊款」業務，建議民眾在投標前先請銀行估價，好依照自己的財力投標，才能控制好預算。

代墊款屬短期無擔保信貸

法拍屋得標後，7天內要繳交尾款，接著14天後會核發不動產權利移轉證明書，才能憑這個證明書請代書辦理過戶，正常情形下約1個星期可以過戶完畢，加總起來至少要1個月，最長2個月，若未繳交尾款，法院會先暫時扣留保證金，該物件再拍賣，拍賣金額若少於原價金，其差額及再度拍賣費用，由原得標人負擔。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，由於法拍屋在尚未取得產權前就要繳交尾款，造成許多民眾困擾，部分銀行推出「法拍屋代墊款」服務，包括第一、新光、聯邦、安泰、華南銀行等，民眾也能詢問自己經常往來的銀行，若往來密切，也有機會可以採個案處理。

「法拍屋代墊款」屬於短期無擔保的信用貸款，對銀行來說風險較高，自然利率比較高，平均要6%，在取得房屋產權後，就能轉為貸款年限較長、利率較低的一般房貸。

建議民眾在進場投標前，先找願意配合的銀行估價，評估貸款成數及利率，須提供欲競標的物件資料，一般來說，貸款成數通常是銀行估價的8成，或得標價8成，兩者取其低， 但由於近期房價上漲，銀行估價經常追不上法拍價，民眾要做到心底有數，可貸款到多少錢，自己又有多少資金可使用，中間差額部分能否補上，才能提早做準備，避免往上追價，卻造成無法負擔的窘境。

凶宅難申請代墊款

另外，一般銀行事先審核「法拍屋代墊款」，僅針對建物價值審核，不會先評估個人的信用狀況，待得標後，才會要求繳付財力證明及審核個人信用狀況，若個人信用有瑕疵，銀行最終核定的貸款金額，恐較事先評估的低，這時需要提供保人才能給予較高的貸款金額。

徐華辰提醒，並不是所有法拍物件，銀行都願意提供「法拍屋代墊款」，舉例來說，不點交物件有90%的銀行不願意承做，另外凶宅、禁止處分等物件，多數銀行也是拒絕代墊款的申請。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

勞工節將近，勞工學歷不僅影響求職薪資，在購屋和貸款中似乎也特有差異？根據聯徵中心的最新資料顯示，2021Q4全台博士學歷的貸款者，貸款鑑估值為1747萬，核貸成數為75%，且購屋坪數達49坪，皆為各學歷之最，至於貸款利率為1.39%，僅次於碩士的1.38%。

從另外一個角度來看，高中職學歷的購屋者，平均鑑估值為991萬，核貸成數72%，平均利率1.54%，平均坪數41.1坪，都在各學歷之末，難道學歷也會影響貸款條件？

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，其實銀行評估貸款條件，並非單看學歷，主要評估貸款人的「還款能力」和「工作狀況」以及「房屋條件」，而高學歷者較有機會進入百大企業，其中博士生除了學校任教，或是高端的研究單位，若在公家機關工作，也有較好的升遷機會，獲得高薪的機會大，不僅財力累積得快，往來不乏社經地位較高的人士，對於住家條件要求也高，因此購買房屋的地段佳、總價高，相對鑑估值和貸款成數也比較漂亮。

缺乏穩定財力證明　接案者貸款條件吃虧　

張旭嵐表示，有些高中職學歷者從事勞力工作，接案工作或是自營商，不見得賺得比大學生少，不過因為沒有大公司護航，缺乏具體又穩定的收入證明，在銀行眼中並非穩定收入者，因此在貸款利率和估價過程中就比較吃虧。

第一建經副理張菱育提醒，信用分數需要長期累積，因此針對承攬業務人員，或接案工作者，如果有購屋規劃，但又缺乏長期收入證明，可以提供約期較長的接案合約，或是保險、股票等足以證明財力的文件，證明還款能力，仍有機會提高信用分數，爭取更好條件







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

市場資金多，富豪未貸款購置豪宅成風潮。過去一年來，台北市三大豪宅「和平大苑」、「西華富邦」、「信義聯勤」等豪宅，各有10、9、9筆交易未貸款，占比約六成，且最新實價登錄顯示，「和平大苑」13樓戶今年2月以2.79億、每坪171萬元成交，買家為艾倫國際，採無貸款的方式買進。

　房仲業者調查顯示，自2021年以來，「和平大苑」總共成交13筆，其中就有高達10筆交易都是無貸款方式買下；「西華富邦」交易17筆，有9筆無貸款；「信義聯勤」交易15筆，有9筆無貸款；三大高端豪宅過去一年來的交易中就有62％的交易，買方以無貸款買進，顯示近期房市買氣熱絡，不僅買方出價較為積極，且不乏以現金購入的案例，足見富豪的財力資產雄厚。

　台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，早年不少富豪喜歡低成本、高槓桿買豪宅，主要希望將資金投入事業，發揮更高效益，不過央行幾度限縮豪宅交易、法人購屋貸款成數逐漸從六成降到四成，高資產族早有資金規劃和心理準備，且中美貿易戰後不少台商資金回流，甚至透過境外法人班師回朝，大筆資金在手，乾脆直接現金置產。

　現金購買豪宅對許多低調的高資產族而言，有三項優勢，首先可免去申貸時查核金流等問題，確保資金隱密性，再者不用申貸審核對保，可加快交易速度，一個月就有機會交屋；第三，通貨膨脹時代，比起其他消費或投資，不動產抗通膨效益更高，且不受升息影響資金配置。資產在購入後仍可做為抵押品來貸款，仍保留往後融資的彈性，因此近年無貸款買豪宅屢見不鮮。

　最新一件實價交易中，「和平大苑」13樓戶平均成交單價約171萬元，相較同樓層鄰居2019年成交單價約每坪147.4萬元，三年約成長16％，這次中樓層交易單價達高樓層水準，市場行情有增無減。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近兩年台商返台、大量資金潮回流，豪宅市場剛需與置產需求不墜，加上外圍重劃區齊漲，推升七期新市政中心房價出現補漲行情，台中市政府周圍房價一年內漲幅逾三成，傲視六都。七期預售豪宅市場今年掀熱戰，已搶先進場的「由鉅惟上」、「大陸豐蒔」銷售成績亮眼，均價站上7字頭；下半年將由寶璽、聯聚、豐邑、興富發等預售豪宅大案接力進場，總銷金額上看700億元。

　內政部實價登錄資料統計，包括台北、新北、桃園、高雄市政府周邊房價近期皆微幅下修；而台南市政府周圍2.5公里、不分屋齡的住宅大樓，每坪均價一年內漲幅約7.5％；台中市政府周圍2.5公里、不分屋齡住宅大樓，110年均價為35.15萬元，111年均價則站上46.22萬元，漲幅高達31.4％，漲勢驚人，關鍵在於七期新市政中心周邊豪宅林立。

　看準豪宅市場剛需與置產需求不墜，建商爭相在七期新市政中心推出預售豪宅案搶市。其中，搶先進場的預售豪宅案、位於市政公園第一排的「由鉅惟上」，主打「ComfortLuxe奢適宅」新美學生活體驗，吸引許多有國際經驗的新生代購買！憑藉品牌力與產品規劃受到市場青睞，吸引不少自營商、企業家族爭相購入。該案一次購入兩戶或三戶以上的客戶超過十組，目前全案已有90筆實價登錄，每坪均價約7字頭。

　預計下半年進場的預售豪宅案，以「寶璽天讚」最受期待。該案延請日本第一大建築設計集團NIKKEN SEKKEI操刀，打造新市政中心內唯一面南超大棟距個案，產品規劃100至130坪，總銷約80億元。

　此外，七期豪宅一哥－聯聚建設最快下半年推出「聯聚玉衡大廈」，基地位在七期秋紅谷公園第一排，初步規劃60坪標配型豪宅產品，總銷金額上看250億元，業界認為該案單坪有機會挑戰百萬大關。

　而興富發建設與中悅機構的豪宅合建案、位於市政北七路與惠中二路約1,050坪基地，預計最快年底前進場，產品規劃50-60坪，總銷約90億元；豐邑機構醞釀許久、位於河南路與市政路口的預售豪宅案，預計下半年進場，總銷約250億元，將是市政路上規模最大的預售豪宅案。

　此外，七期綠十字園道兩旁僅剩七塊精華建地，動態備受矚目。其中，寶輝建設2021年購入原「仁山建設接待中心」逾兩千坪基地，以及晨禎營造2020年購入原「叉子餐廳」的645坪土地，這兩塊土地備受業界關注，且牽動著台中頂級豪宅市場，值得期待。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

國泰建設公布今年第1季國泰房地產指數表示，全台首季成交價格上升，但成交量呈現兩極發展，桃竹以北仍處相對低檔，中南部則已超過前次波段新高。

進一步觀察各地區表現，國泰建設表示，成交價較去年同期上漲；成交量能方面，除新竹、台中減少，其餘各地區都增加。

國泰建設表示，今年首季房市表現較去年同期熱絡，若與上一季比較，桃園、新竹、台中成交量縮，房市表現有待觀察。

國泰建設指出，隨著中央政府不斷針對房市祭出各項管制，加上工料成本大幅上漲等不確定因素，導致部分建案緩推量縮明顯。

國泰建設也提到，國內房市面對地緣政治風險、通膨、升息、不動產放款風險權數調升、政府打炒房及疫情發展等不利因素影響，房市前景仍具不確定性。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

高雄市政府近年積極辦理各項開發建設，闢建完善公共設施，改善投資環境，吸引許多科技大廠進駐，相對帶動高雄房地產發展。其中尤其以去年台積電宣布進駐高雄設廠，除帶動整個城市產業轉型，吸引更多高科技人才外，也吸引了許多投資客前來高雄投資置產，推升了高雄的房價。

為了遏止不動產投機炒作，讓高雄房地產穩定發展，市府地政局針對成屋及預售屋已申報實價登錄案件積極辦理抽查。統計自110年7月1日至111年3月底共計抽查1056件，若坊間有逾期申報或企圖擾亂市場秩序有申報不實情形，經查證屬實者，均予以裁罰。

此外為因應110年7月1日實價登錄新制2.0，落實預售屋查核機制並促進不動產交易安全，本府辦理預售屋查核，除地政局實地查核外，亦採取聯合稽查方式，分為市府內部聯合稽查以及配合行政院消費者保護處、內政部等中央單位聯合稽查方式，針對業者違失情形均按規定進行查處或移送權管機關查辦。

統計預售屋新制施行後至111年3月底止，預售屋銷售資訊及買賣定型化契約申報備查案件共計106件，高雄市政府業已稽查32個建案，計裁罰案件9件；高雄市政府地政局陳冠福局長特別提醒業者，為了保障消費者權益，對預售屋交易熱區或疑似不當炒作、不當銷售手法之預售屋銷售建案，仍會持續列為加強辦理稽查的重點工作，此外，就聯合稽查之結果，地政局也將陸續公佈於網站不動產交易專區供民眾參閱，希望業者切勿心存僥倖，銷售預售屋應確實遵守法令規定，以免受罰。

地政局陳局長再次呼籲民眾，購買預售屋千萬別心急簽約，可先於內政部不動產交易實價查詢服務網上蒐集建案相關資料及預先審閱預售屋買賣契約，以維護自身權益。

睽違十年半，央行終於在2022年3月份第1季理事會提出終結連7凍，升息1碼的決議。此舉不但成功減緩投資市場熱錢回流美國速度，更為抑制市場輸入性通貨膨脹的預期心理，順利建立政府出手壓抑房價及投機性買氣的氛圍；但後續是否持續升息對房產買氣而言，必定產生延滯或降温的直接考驗。因此意藍資訊OpView總經理楊立偉認為，房地產網路聲量將於熱燒3年後的2022年上半年出現「降溫」現象。

楊立偉總經理表示，2021年下半年房地產網路聲量合計256萬則，加之上半年的223萬則數據，全年總計超過479萬，為近3年調查以來的最高峰(表1)。隨著房地產的交易熱絡帶動輿情的討論聲量放大，更有一定的基數和比例支撐，然意藍資訊OpView分析部經理宋孟儒也指出，詳細觀察熱門關鍵字的討論狀況將可發現，M型化社會帶來的M型化消費，以往多在奢侈品產業上，現在也充斥在網友的購屋需求討論內容，如「買得起」跟「買不起」的兩類極端討論，似乎成為購屋民眾的平行時空。

護國神山「台積電」繼續創造南科神話熱度不減  「不買房」怨氣暴衝排名第四



意藍資訊OpView總經理楊立偉說明，事實上，2021年Q2在三級警戒的疫情防範措施下，網路聲量的確一度收縮至全年的低谷。然而在Q3、Q4隨著疫苗注射的比例升高、防疫退至二級或二點五級警戒，民眾也逐漸回復到日常生活，因此聲量再起。



彥星喬商總經理劉安立提到，隨著疫情在國際間一直未能得到緩解，在交通運輸及疫情限制的條件下，造成能源及大宗原物料上漲的趨勢明顯。而造價上漲、缺工引起的營造成本增加的情況下，房價更不可能鬆動反而看漲，因此即使在2022年末央行再提抑制房價的居住正義相關手段，已不再是熱門討論趨勢。反而升息、通貨膨脹這類總體經濟的關鍵現象，討論度大為成長。



意藍資訊OpView分析部經理宋孟儒繼而點出，除了升息與通膨討論熱度分別大漲741％及365％分居冠、亞軍(表2)外，近2年造成南科人口移動，帶動地區房價飛漲的台積電依然保持討論熱度季軍的領先位置；比較有趣的發現則是，「不買房」的輿情和評論一路上竄至第四名，與熱度下滑54％的「居住正義」相互映照。









 

房地產討論媒介的板塊移動  預警價漲量縮的惜售買盤將至



彥星喬商總經理劉安立認為，2021年下半的網路輿情聲量雖然再攀近3年來調查的高峰，不過在每期報告的討論媒介上仍然有不同的變化(表3)。PPT及Dcard的使用率增加顯示年輕族群對房地產的關注度變高，但相對而言會帶來更多買不起或不買房的聲量。而臉書社團討論量下滑近4成，比照市場狀況來看，因為造價平均上漲3成，使得許多業主在廣告的投放及銷售的步調上也偏向惜售。這也預示了接下來的市場，面臨營造成本增加、央行升息1碼、第5波預售屋聯合稽查…等影響因素，供給量將不會再有大量的噴發，購屋決策期也將拉長，形成價漲量縮的惜售買盤態勢。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲工料上漲，讓新屋價格越來越高，與中古屋差距漸大。

近幾年物價上揚，營建成本也增加，促使新屋價格一路走升，住商機構企畫研究室統計實價登錄資料，發現桃園、台中、台南、高雄、新竹縣市都在新屋成交均價都在2字頭，顯見1字頭新案已難尋，而比較六都及新竹縣市的新屋成交均價及中古屋成交均價發現，台南市及高雄市新屋、中古屋價差幅度最大，新屋每坪單價高中古屋42%以上，台北市、桃園市、台中市及新竹縣市價差幅度都超過25%，僅新北市價差幅度低於20%，是六都中價差幅度最小的區域。

新屋與中古屋價差的部分，每坪價差最大的區域為台北市，新屋平均每坪高於中古屋19.4萬元，價差幅度28.8%，高雄市價差每坪7.5萬元，新屋比中古屋高42.4%，台南市每坪價差6.6萬元，價差幅度42.9%，是六都中價差幅度最高的區域，新北市雖然每坪價差也為5萬元，但新屋與中古屋的價差幅度僅15.1%，是六都中差距最小的區域。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，近幾年園區議題帶動房市的效果強，新案價格拉升的速度快，擴大台南及高雄新屋與中古屋的價格差距，此外，也因全球物料上漲，買方普遍預期未來新屋價格難墜，提高對高價物件的接受度，因此都會區的新屋價格大幅超越中古屋。

郎美囡分析，台南市及高雄市因產業帶動房市話題，雖然價格逐年走高，但房價相對於北部及中部低，買方看好未來具有成長空間，儘管價格走揚依然捧場；台北市不動產土地成本高，新案大多以高級住宅、豪宅為主，且均價全台最高，因此單坪價差大。

而桃園市及新竹縣市具有產業園區、就業人口增加等利多，且新屋價格與雙北相比依然親民，故新屋頗獲買方青睞；至於新北市幅員廣、量體大，新屋價格揚升的同時，周邊中古屋主也跟著調價，讓價差縮小。值得一提的是，都會區新屋價格走高，面臨現階段稅制及成本問題，議價空間小，買方若有價格考量，中古屋市場較容易找到理想物件。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，近年工料雙漲，建築成本增加，導致新屋價格一路走揚，加上房地合一稅造成的閉鎖效應，讓市場物件漸少，惟政府致力於打炒房，接二連三推動抑制房市發展的政策，尤其央行升息增加購屋成本，建議買方購屋前充分掌握價格走勢及政府動態，並檢視財務狀況，避免資金出現缺口。

新冠疫情爆發以來，全球經濟受創嚴重，台灣因防疫有成相對安全，造成一波台商大回流，及國際資金回湧房市及不動產投資熱潮。近來俄烏戰爭效應，原物料欠缺漲勢難遏，加上科技產業大舉擴廠，全台缺工、缺料，造就房地產價格持續悶燒。被譽為「下一個內湖科技園區」的桃園龜山A7科技園區，因為鄰近桃園機場國家門戶，又受益機捷的便利，重大建設陸續進駐下，吸引大量北部科技新貴移居，看好未來居住品質。

知名優質品牌富宇建設看準A7後勢，陸續在此推出多個口碑建案，最新【哈佛苑】正對桃園市府預設文青國中小，未來可近享雙語教學、音樂班教育資源。這處得天獨厚的2000坪基地，鄰40m、20m計畫道路，在一流設計團隊-吳六合建築師事務所、十邑設計王勝正、上境設計許富居、羅伊真照明設計等超強規劃下，打造出謙退大器形塑國際街廓的24層當代人文建築，堪稱A7學區房中的佼佼者，擁有校園首席景觀，且具備2-4房多款房型。

富宇建設以打造北、中優質住宅實力，為【哈佛苑】採分棟規劃，每棟2-3座電梯及獨立梯廳，為社區住戶提供較高生活隱私，並融入多項主題休閒公設空間設計，營造富養孩子的教育環境。不只休閒公設空間深獲科技園區家長好評，在室內空間佈局更兼顧生活細節，樑柱對稱、雙跨距設計、格局方正、超強坪效，戶戶前後陽台、自然採光通風、衛浴皆開窗，更打敗市場眾多建案，目前仍有2房露臺戶、3+1房、4房等CP值頗高的戶型可供選擇。富宇建設長年深耕社區軟實力，除售後維護保固，銷售時重視與客戶的互動及服務，也成為購屋族買房重要參考指標！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】