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各部會猛打炒房，房價沒被打到，建商恐怕先被打趴。台北市不動產開發公會理事長陳勝宏表示，在近一年多打炒房政策中，殺傷力最大的，非央行連續四波的不動產選擇性信用管制措施莫屬，預料8、9月將因此出現一波建商「倒閉潮」！

　陳勝宏表示，持續一年多來，各部會接連祭出連環拳打炒房，分析各樣政策，對建商殺傷力最猛的政策，就是央行的選擇性信用管制措施，尤其限縮土地融資貸款額度更是殺手鑑，成數從原來的七成，一路急壓到五成、另保留一成限定動工才予以撥用，等於只剩下四成。

　最近央行更進一步加碼，限期18個月內動工，否則依比率收回土地融資、或調高利率。連續下了四道金牌之後，政策後座力已開始展現。

　陳勝宏強調，有一些財務結構較欠完善、資金調度能力較弱中小型建商，或者新建商，是央行選擇性管制措施下首當其衝的受害者，不只面臨資金壓力，甚至開始求售手中的土地。他預期，接下來估計到8、9月時，會出現一波建商「倒閉潮」，而且「一定會出現！」

　陳勝宏分析說，目前購地貸款財務槓桿，已無法操作得太大，自有資金必須非常足夠，再加上現在從請照到發包，碰到最大挑戰就是營建成本飆升，發不了包、買不到材料，即使搶工搶到了、發包下訂單了，成本又非常昂貴，「所以我估計，半年之後，這個效應就會出現。」

　陳勝宏還說，對於大型建商來說，這一波波的央行選擇性信用管制措施，「傷不到的啦！」衝擊普遍不大，甚至已有不少大型、上市櫃建商備妥資金，準備伺機接手，其他撐不下去的中小型建商釋出的土地。而最近央行祭出18個月買地取得土地融資後，要限期動工，也使每家銀行都緊盯每一筆土地融資案件，天天向建商追進度。

　另外，陳勝宏也談到現在建築業經營環境，「是我從事建築業30多年以來，第一次碰到過最具考驗的一次！」營建成本飆到史上最高點，讓建商採購不到建材，否則廠商報價是「時價」，這是建商最大的「痛點」，要推出預售屋，根本抓不到實際的成本；如果要改採先建後售，等房屋蓋好、成本確定再開始賣，又會面臨建商待售成屋囤房稅的夾殺；再加上升息趨勢確立、通膨壓力加劇，在在都考驗著建築業的經營智慧。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

國稅局近日針對預售換約的移轉費用有新的認定，預售屋換約不接受總價3％或30萬取其低當作成本，只認定已付款項加上獲利的3％作為成本，對於自售或仲介費用不到30萬元的個案，要繳的稅變得更多，舉例購買1000萬元的預售案，已經支付給建商100萬元的款項，換約轉手獲利100萬元，若不提供費用證明，45％的房地合一稅率下，原本要繳31.5萬元的房地合一稅，現在則要繳42.3萬元的房地合一稅。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，此次國稅局對於成本認定更為嚴謹，限縮市場上利用30萬免稅額的操作空間，先前官方統計，預售換約房地合一稅適用20％以下稅率、加上賠本賣屋免課稅案件合計3006件，平均每件課稅金額僅2329元，由於過去一段時間房價有一定漲幅，預售換約不太可能出現賠售狀況，應該有些案子利用30萬的節稅空間，小賺就跑，因此才出現許多免稅或低稅的案例。

此次預售換約房地合一稅費用認定部分，主要針對移轉費用不提出證明文件，過去市場認知是以總價的3％或者30萬取其低，等於有30萬的免稅空間，因此有些投資客利用此空間短線操作，不過新的認定方法，則是按已付款項加上獲利的3％，若已付款100萬元，獲利100萬的狀況試算，以前可以有30萬做為費用扣除，現在只能扣除200萬的3％，只剩下6萬塊可以扣除，等於關掉利用3％費用免稅的操作空間。



曾敬德表示，雖然新的認定方式不見得是為了打炒房，但可以看得出各部會都想盡辦法避免市場出現投機空間，預售市場在短期投機退場後，整個市場會漸趨穩定。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新北市政府稅捐處表示，目前房屋稅徵收率自治條例修正案已送議會審議，後續一定會充分向議會溝通及說明，爭取議會支持通過。本次修法係秉持落實居住正義、不增加租屋者負擔、實現量能課稅及租稅公平。民眾個別的意見予以尊重，市府會照既定行程進行相關修法程序。

至於是否調高非自住房屋稅稅率，考量目前非自住房屋最高稅率3.6％已達自住房屋(1.2％)之3倍，且高於營業用房屋稅率(3％)，所以財政部於2021年徵詢各縣市意見時，90％以上縣市皆認為不宜再調高。



另為降低租屋者負擔，此次修法也有相關機制，如社會住宅、包租代管等排除適用差別稅率，以引導多屋族釋出空屋，增加租賃住宅市場之房屋供給，透過市場供需平抑租金，並促使租賃住宅市場透明化、制度化，以保障租屋者權益。



而房價高低涉及層面甚廣，如資金面、利率高低、市場供需等因素，並非只有稅制問題。目前新北市為滿足民眾住的需求，住宅政策有提供社會住宅、租金補貼等多面向方式，以落實居住正義。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲基隆捷運上月拍板定案，從輕軌變捷運規劃，讓沿線房市受惠。（基隆市政府提供）

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另外，東森房屋研究中心根據實價登錄，也統計基隆市內各台鐵車站周遭2.5公里近3年單價漲幅，以基隆車站漲幅最高為15.4%，八堵及暖暖站緊追在後漲幅皆為13.2%，然而三坑站及百福站卻有不輸甚至高於基隆車站的單價表現。

鄭安序分析，暖暖站由於新建案較多，交易量相較其他站多，也因此漲幅相對大；八堵站目前則新建案較少，未來若蓋起來後，補漲程度將不容小覷。而百福站由於距離七堵較近，而七堵漲幅本來就大，加上捷運議題加持，因此單價偏高；而三坑站則因很近市區，案件較少，不僅環境清幽且價格比市區便宜，使得客戶指名度高，未來漲勢以及單價高是可預見的。

鄭安序店長表示，基隆市中心生活圈可大致分為安樂區長庚商圈、信義區愛買商圈、仁愛區銘傳國中商圈，過在2017年港西高架橋完工後，市區可直接上高速公路，大大縮短與汐止、台北交通時間，也因此讓基隆承接許多汐止，甚至台北之外溢買盤，鄭安序店長表示，「基隆十分鐘可以到汐止，卻可省幾百萬」。

台北市全新辦公室供給仍有限，且在企業穩定擴張租賃需求情況下，整體空置率持續下探，預期到年底租金仍呈現上漲趨勢。根據高力國際最新「2022年第一季台北市商辦市場調查」顯示，首季北市辦公室總量體維持近99.5萬坪，總承租面積約96.2萬坪，換算空置量體僅剩3.3萬坪，空置率僅3.34％，雙雙再下探新低。同樣的，在史上最低空置率的目前，本季辦公室平均租金持續走揚，來到2,379元/坪/月。

高力國際租戶服務部資深執行董事楊慧明指出，目前台北市的空置量體是零散在各級大樓及各商圈，對租戶選址搬遷確實相對有難度，頂級大樓供給最緊張，目前空置率僅2.38％，僅剩下8,235坪的空置面積可供選擇、A級大樓空置率3.06％，換算也只有1萬餘坪、B級大樓相對選擇較多，空置量近1.5萬坪，大約4.76％的空置率。可以顯見的是，這幾年在企業獲利穩定所帶動的大樓升級需求的趨勢，等級越好的大樓需求越穩。以商圈來看，除民生敦北、西區空置率超過5％外，其餘五處商圈空置率都在2.5％以內。

台北的商辦租賃市場在空置率連年往下的帶動下，租金一路走揚，2022年第一季仍延續同樣趨勢，頂級大樓租金來到3,424元/坪/月、A級大樓約2,458元/坪/月、B級大樓約1,970元/坪/月。楊慧明也提到，台北市商辦的趨勢是，等級越高，需求越高，連帶漲幅也越快，如果以商辦谷底的2015年來看，到本季為止，七年內頂級大樓漲了逾21％，而A級與B級大樓漲幅約11-12％。同樣的，以商圈來看，租金單價最高的信義商圈首季租金來到3,042元/坪/月，也是唯一一個高於北市整體平均的區域；而相對缺少新增供給激勵當地租金的兩個商圈-南京東路四/五段及西區，平均租金還稍低於2,000元/坪/月的水準。



高力國際也整理出未來3年內的市中心新增供給，包括2022年釋出的遠雄大巨蛋約1.1萬坪、2023年的6.2萬坪、以及2024年的3.8萬坪，合計逾11萬坪。因此，高力國際也預測2022年在辦公室新增供給仍相對有限的情況下，到2022年底空置率還會下探，甚至跌破3％，來到史上最低點，之後隨著2023、2024年新增供給大量釋出，空置率勢必逐步回升。



而針對2022年後續的租賃市場展望，高力國際研究部董事梁儀盈認為，在經濟韌性佳帶動需求穩定，輔以市中心新增供給仍緊縮下，房東對租金仍有上漲期待，預期年租金漲幅將維持在2％左右。值得提到的是，一場逾2年的新冠疫情確實加深企業對於科技產品及服務的重視，帶動科技業的人力及空間擴增需求，仍將成為租賃市場主要引擎。此外，越來越多的跨國公司在遵循ESG的規範下，選址的時候將更重視辦公大樓的LEED與WELL的認證，此時房東或開發商如何透過升級既有大樓設備或預先在開發階段就導入建置好相關設備，都會是未來搶客勝出的關鍵之一。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

雖有俄烏戰爭、輸入性通膨、全球央行接連升息、新冠疫情變種反覆等不利因素，但台灣在整體經濟韌性佳，仍樂觀穩健，產業擴張持續助力不動產需求，同時帶動投資型買家布局。根據高力國際發布「2022年第一季商用不動產及土地投資調查」顯示，2022年第一季商用不動產交易金額達363億元，雖較去年同期略低，但仍是歷年同期的第二高。



高力國際研究部董事梁儀盈表示，連續數季由工業不動產所主導的交易市場在本季略有變動，辦公交易額來到175億元，佔本季總額48％，更是創下近五年來單季辦公交易額的新高；其次為廠辦及廠房等工業不動產，總計114億元；另外本季飯店也成交了近70億元。顯見2022年的第一季自用型買家入手廠辦、廠房及倉儲的需求持續，而帶租約或售後回租的物件吸引投資型買方進場，在本季積極買入辦公及飯店，因此金融壽險業成為本季最大投資主力，總計買入214億元。另外，受限於台北市投資物件難尋，加上產業聚落帶動穩定需求，買家眼光轉向桃園、新竹及台中，有8成的交易額非屬台北市。從本季前五大指標交易來分析，也觀察到幾點現象，包括單季出現4筆整棟交易、壽險業投資交易主導、交易產品多元及區域南移。

 

全台土地交易部分，土地買氣受到土建融被嚴格管制，以及央行及內政部連串房市抑制措施衝擊，建商購地步調趨緩及觀望，2022年第一季全台土地交易額約413億元，較去年同期下滑24％。建商依然是最主要買家，共買入271億元，也較去年減少28％。對此，高力國際資本市場服務部資深執行董事黃正忠認為，建商獵地趨緩貸款管制是其中一個影響因素，而其他外在變數多，包含原物料及人力成本的上漲，也是使建商腳步稍微放緩的原因，不過他也認為建商依然會持續獵尋優質地段物件，以保持土地庫存能量。以區域來看，新北市及高雄市因有土地標售，成為本季交易熱區，交易額分別為140億元及85億元。



工業不動產方面，2022年第一季工業土地加工業不動產交易合計達161億元，規模僅約去年同期的45％，需求主要仍來自於製造業產能的擴張，製造業總計買入146億元，其中科技業者約佔42％，而以區域來看，新北市及桃園市仍是工業買家區位上最主要的需求。



對於2022年整體商用不動產市場展望，高力國際董事總經理劉學龍的評語是「審慎評估，市場價平量縮」，台灣預期經濟成長率4％至5％的驅動下，即便升息1碼，利率回到疫情爆發前的1.375％，投資型買家將持續評估潛力物件，而自用型買家在評估財務預算可行下，也保有出手的動能；不過他也提到，短期通膨問題難解，且全球央行貨幣緊縮方向明確，須注意接下來央行升息的腳步及幅度。





 

在投資策略的建議上，劉學龍也鼓勵賣方的價格策略應該要更具彈性，有利於處分速度，而對壽險業來說，因為利率調升將使得在投資物件選擇上更為困難，投資布局將更專注於核心地區及核心資產，例如帶穩定租戶需求及收益或售後回租的物件。整體而言，在通膨的時代應思考更保值的商品，投資人應檢視並調整資產組合，提高收益型不動產配比。



至於交易的產品趨勢，經濟的穩健發展將支撐自用擴廠需求，工業不動產仍看好，不過要注意的是成交價格的容受力已墊高，出現了南移現象，另外投資人也可以進場零售及飯店，取得較佳議價空間。但以往最受到追捧的土地，受到土地融資管制，土地交易將趨緩，建商會將主力移回蛋黃區。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台南市長黃偉哲有鑑於現況國道8號與南133線平交路口，容易衍生交通意外事故及主線車流延滯回堵問題，積極向中央反應並爭取增加高架橋改善交流道。國家發展委員會2022年3月30日召開會議原則通過，讓大台南便捷交通網政策更臻完善。

工務局表示，國道8號為台南市「三橫三縱」高快速公路路網之「中橫」系統，現況國道8號、南133線目前係為一處「平交路口」，行車動線複雜，產生較多的交織行為，車流行經該路口均需減速甚至急速煞停，通車至今曾發生多起交通事故，且因該路口受號誌管控，經常使主線車流延滯而回堵，嚴重影響國道1號台南系統交流道運作，明顯不符合高速公路系統之交通運作要求。



黃偉哲曾於2020年7月行政院長蘇貞昌南下視察時，當面向隨行的交通部高速公路局局長趙興華反應，改善南133交流道之迫切性。工務局並提交「國道8號南133線路口改善交流道可行性研究」予交通部高速公路局第一階段審議通過；今交由國家發展委員會第二階段審議，再次審議通過，後續待行政院核定後，將由交通部高速公路局接續辦理綜合規劃、環境差異分析、設計與施工等作業；工務局也將全力協助交通部高速公路局規劃平面道路銜接及取得相關用地。



「國道8號、南133線路口改善交流道計畫」增加高架橋長度730公尺，匝道路線全長1,480公尺，總建設經費約22.55億元，完工後，對大台南生活圈持續開發、台南科學園區高科技產業永續發展、改善交通安全與提昇國道8號快速運輸服務效能都有莫大助益，經濟效益極大。



未來完成高架橋通車後，將可大大改善主線車流延滯而回堵之問題，並提昇國道8號快速運輸服務效能，利於大台南生活圈開發與台南科學園區高科技產業發展，並可大幅降低該處交通意外事故，保障民眾生命財產安全。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

細數國際各大城市，最精華的區段、最有價值的豪宅，其共通點都是「綠」，從紐約到倫敦、從北京到上海，擁抱綠意是城市頂層人士最想要的，再者，受氣候變遷影響，低碳、環保是趨勢關鍵，「綠」就是最重要的解方！串連大型公園間的綠園道，讓綠意能由點到線，再擴及至城市全面，更在這波綠金熱潮中扮演至關重要的角色。



台中市擁有全台最完善的綠園道系統，近年市政府積極推動「台中之心」計畫，網羅7條綠園道列入計畫版圖，7條園道再升級，以簡約、美觀、節能減碳等原則，營造舒適安全的道路景觀及人行環境，且環繞著市中心而行，猶如「翡翠項鍊」一般，形成台中獨有，且異於其他城市公共空間的特色。

 

盤點「台中之心」計畫，7條綠園道分別為育德、興進、東光、興大、忠明、美術、草悟，範圍遍及東區、西區、南區、北區及中區等5個行政區，串連了7條綠園道、7座公園、市中心著名景點及iBike租借站，方便城市居民或外地遊客探訪台中，可租借腳踏車輕鬆漫遊，體驗住在台中最悠閒的生活方式。





7條綠園道中，最特別的要屬「育德綠園道」，兩端分別連接自然科學博物館與中正公園，前者為全台知名、遊客必訪的科學場域，加上相連的植物園提供超過4萬坪以上綠意，後者則為近期大變身的超美公園綠地，結合北區國民運動中心、藝文場域-中山堂與鄰近的中友百貨商圈、一中商圈、學士路商圈等，走一趟北區，不只綠意滿滿，食衣住行育樂一站式滿足。



 

除生活機能完整豐富外，北區也是名校發源地，台中一中、曉明女中、台中科技大學、中國醫藥大學、國立台灣體育運動大學等都在北區，人文素養最優越，眾多文教者就近定居住學風鼎盛的北區，長期下來形塑區域獨特氣質。



整體來說，育德綠園道從科博館、植物園一路延伸至中正公園，是北區綠地最完整的區段，越多的綠意越能為城市減碳，猶如大型空氣清淨機般，視覺、嗅覺都讓人放鬆，也難怪重視生活品質的富人，絕對選擇住在綠園道邊，開窗見綠、下樓擁綠，隨時隨地都要享受綠意。

 

台中知名豪宅都逐綠園道、公園而居，育德綠園道上亦是豪宅林立，除原本進駐北區的公教人員，再加上鄰近中國醫藥大學，吸引文教人員、醫護人員置產於此，區域質感更上層樓，不過，北區區域客近期面臨現有房屋老舊或空間不夠，換屋需求倍增，區域新案動向深受在地換屋族關注，推升北區房市熱度。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新北市政府2022年3月30日在永和區公所辦理老舊或閒置市場重建說明會，提供市場用地相關法令放寬措施，以期能進一步啟動私有老舊市場的重建。

都市更新處長張壽文表示，早期網路還不發達的年代，電影及商場是大多數人的娛樂，許多市場用地的興闢結合了商場或戲院等娛樂機能，進而帶動地方發展，隨時代演進，整體環境與過往已大不相同，例如美麗華戲院(市二永利市場)，面積6,487m²、福和戲院(市三成功市場)，面積4,881.59m²等，所有權人均超過百人，因早期的法令規定，老舊市場用地不得作為容積移轉接受基地、既有市場用地重建時必須取得全部所有權人的同意等因素，這些產權複雜的老舊市場，難以取得百分之百同意而遲遲無法重建。



為了協助這些市場用地重生，短短一年的時間，市府修正了「新北市都市計畫容積移轉許可審查要點」，放寬都更重建的老舊市場用地可以作為容積移轉接受基地，以提高投資者的意願，加速改善老舊環境。此外，市府也修訂「新北市獎勵投資興建都市計畫公共設施辦法」，市場用地若採都更方式重建，不用再取得全部所有權人的同意，而是放寬以都市更新條例規定多數同意比例，即可辦理簽約興闢。另外，市府刻正辦理永和區都市計畫通盤檢討規劃作業，亦就市場用地相關土管規定進行評估檢討。



市府希望藉由說明會，促使有意投資興闢的投資者能夠積極整合，並期待未來重建成功後，當地的居民也將擁有更好的環境品質，創造多贏共榮的城市風貌。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣房屋集團統計2022年台北市實價登錄逾億元的豪宅交易，截至目前為止，共有12筆億元豪宅交易，總金額約24億元，當中就有7筆是無貸款買進，佔整體近6成左右；其中睽違近兩年才出現交易的「潤泰敦品」，1月成交9樓戶，總價1億2388萬元、每坪141.5萬元，創下該社區單價新高紀錄，特別的是，該社區屋齡已22年，新買家是同社區的13樓原住戶，再次加碼買進。1月最新揭露的豪宅還有「和平大苑」27樓戶，成交2億1556萬元、每坪173.33萬元；「華固敦品」6樓戶，1億935萬元、每坪190.5萬元，這兩筆的自然人買家都是採無貸款買進。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，2022年台灣高資產客群財富報告指出，逾九成的高資產族在2021年財富持續增加，反映市場資金充沛，因此信用貸款管制對於有實力不貸款，直接現金購屋的豪客影響不大；且目前政府查稅主要針對多屋族房東出租無報稅，而多數富豪的加碼掃樓不是為子女家人置產，就是作為度假屋規劃，鮮少有出租事實，因此目前幾項打房手段，對豪宅屋主而言，買氣意願影響並不大。



2022年交易12筆中，「潤泰敦品」、「維也納藝術廣場」、「信義謙華」的3筆交易，都是由同社區住戶加碼買進，顯示這些住戶對社區情有獨鍾，遇到鄰居有意出售，不惜砸重金再度進場。



張旭嵐表示，「潤泰敦品」雖然屋齡已有22年，因位於敦化北路155巷弄內，屬於敦化民生一帶的精華地段，且基地面積達1461坪，是純住宅，環境清幽，因此社區住戶大多惜售，總戶數71戶，從實價揭露以來，至今僅9筆交易，平均成交單價約130萬元，當初規劃大樓與別墅兩種產品類型，許多政商名流都是住戶，鄰近民生國小、介壽國中、小巨蛋、民生公園等，機能條件有相當水準。





 

位在信義區的中古豪宅「維也納藝術廣場」、「信義謙華」，屋齡都10年以上，紛紛都出現同社區住戶加碼買進的案例，這兩個社區都有基地街廓方正、棟距寬闊、位居角地等的優勢，住宅採光、通風條件佳，其中「維也納藝術廣場」基地面積高達4143坪，是信義計畫區內少有的大基地規模社區，具備景觀噴水池與大型綠地；而「信義謙華」則位在正信義路四段上，近信義安和站及101/世貿站，商業機能活絡。



第一建經研究中心副理張菱育表示，市場上屢屢出現高總價豪宅不貸款的案例，主要是央行近年頻頻釋出選擇性信用管制措施，限制法人及高價住宅的貸款成數。在2020年底時，央行針對法人購屋貸款設限，最高成數6成、自然人購置高價住宅最高6成，且無寬限期，如今幾經政策加碼，法人及自然人購置高價住宅貸款，已雙雙降至4成，也無寬限期，未來還會面對央行升息的不穩定變數，對於富豪來說，還不如不貸款置產，不僅可避免升息造成還款金額增加，還可減少貸款送件的行政流程，省時又省事，未來若要企業融資，也還保有靈活運用的彈性。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】