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▲世邦魏理仕台灣統計今年第一季全台大型不動產投資市場，總投資額達新台幣880億元，為20年來同期第3高。（資料照）

世邦魏理仕台灣統計今年第一季全台大型不動產投資市場，總投資額達新台幣880億元，為20年來同期第3高，且今年第一季商用不動產市場交易，重現去年淡季不淡的態勢。

世邦魏理仕台灣表示，有建商全台獵地，用「資產管理的概念」採雙軌式經營，一方面積極轉進開發潛力強的中南部推案,一方面也收購既能轉做辦公室收租、也能做飯店經營的標的，透過多角化經營，創造穩定收入。

而從2021至2022年第一季「全台前十大旅宿業不動產交易」資料發現，建商積極佈局各類型旅館產品；全台工業地近5年地價，除東部以外，都有兩成以上的漲幅。

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世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶認為，針對「台北精華區旅館」，小型商旅業主和潛在投資人，在價格認知與期待上仍存在落差，將導致交易協商的時間拉長。另一方面，在新一波疫情干擾下，部分中大型旅館業者，預料於租約到期時順勢終止營業，其中若是符合重建資格的旅館，房東則可能尋求與開發商合作的機會。

而位於主要城市內成熟重劃區、基地達一定規模的「成熟重劃區旅館」，其土地開發價值與潛力備受投資人青睞，若條件合適，可望吸引大型建商以高於市場行情的價格購買此類型土地。

此外，根據世邦魏理仕台灣研究部統計數據發現，全台工業地近5年地價，除東部以外，都有兩成以上的漲幅，像是五股工業區平均地價達單坪92萬元以上；而南部工業地產價格也是逐年上漲，如高雄市主要工業區平均地價，於去年內成長5.6%，世邦魏理仕台灣資本市場部門主管林敬超分析，開發商趁價格還在上升階段，搶進有潛力、甚至被低估的地，像是鄰近科學園區且大面積、基地方正的地塊，就吸引半導體、製造業、物流業者及機構投資人。

例如世邦魏理仕台灣近期受業主委託公開標售的兩筆總銷高達百億的土地，其中位於鼓山區、面積約3459坪的特定商業專用區土地，標售底價約為68億元，換算每坪標售底價約199萬元，是高雄稀有大規模商業開發基地。

林敬超表示，該基地緊鄰興建中輕軌C25站、將近3500坪，位處主要幹道，聯外交通便利，又是高雄稀有大規模商業開發基地，就適合商辦、購物中心等大型開發，或規劃為飯店、瞄準商務客。

房仲業者根據金融聯合徵信中心申貸件數統計，全台六都加上新竹地區去年第四季民眾最熱門購屋路段，由「台中市清水區民族路三段」摘冠，名符其實的清水變雞湯；亞軍和季軍分別是「新北市林口區文化三路」、「桃園市龜山區華亞三路」。整體而言，全台第四季申貸熱門路段集中於北部和中部，南部量體明顯落後。

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧分析，「台中市清水區民族路三段」勇奪全台去年第四季最熱門的購屋路段，得力於三大因素，首先是成熟商圈環繞，路段座落台中港特定區，雖是尚在開發的新興重劃區，但周邊的清水市區、梧棲市區等多重商圈加持，生活機能不差。

第二是產業就業發達，重劃區靠近工業區及台中港科技園區，就業機會多，民眾收入穩定，購屋能力也相對較佳，使得客源轉進台中港特定區，進而帶動路段買氣；第三是地段利多加持，該路段鄰近海線最大購物消費商場三井outlet，可快速往來海線各城鎮與台中市區，地段又有雙港副都心發展遠景。

江怡慧指出，近年民族路三段上的推案多，合計量體將近600戶，奪下全台購屋最夯路段的冠軍頭銜；而未來兩年內，還有幾處建案將陸續完工，總計戶數逾400戶，使得該路段往後持續在榜單亮相的機會濃厚。

 根據聯徵中心最新統計六都、新竹地區的熱門購屋路段的件數，排名前五名的購屋「金路段」，單季申貸件數都近250件以上，進榜前十名路段的交易量最少有130件以上，光是「冠軍路段」清水區民族路三段，平均每月就有約120組客戶申貸；無獨有偶，第五名的中山路也在清水區，去年第四季因量體逾300戶的建案交屋，擠進前五名之列，兩大路段合計交易達600件以上，當地購買力及房市買氣都相當驚人。

江怡慧表示，位居第二、第三的新北市林口區文化三路與桃園市龜山區華亞三路，以及第四名龜山區文化一路，三大路段都有異曲同工之處，均坐落涵蓋林口、龜山及華亞科的「大林口新市鎮」，同樣具有產業發展與價格優勢，且位在規劃整齊的重劃區，與舊市區相比，可享有更好的生活環境，購屋CP值高，受到購屋者的青睞。

有第七都之稱的新竹地區，入榜路段不是在竹北，而在新竹市天府路，反觀排名第九的新竹市天府路，受到新竹地區高房價排擠效應，房價相對親民，湧進不少小資買盤，成為唯一擠進前十名的非六都路段。

江怡慧說，購屋者都會考量建設、產業、交通與未來性到位，加上經濟展望佳，市場持續處於通膨環境，促使消費者「瘋買屋贏通膨」的動作更踴躍，也讓熱門購屋路段的競爭趨向白熱化。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

自2021年7月1日起，預售屋銷售前必須將銷售資訊以及定型化契約，報請地政機關備查進行列管，且簽約之日起30天內應完成申報實價登錄。新北市政府地政局發布2021年第3季至2022年第1季預售屋建案資訊動態季報，其中預售屋共計136案辦理申報備查，交易日期在新制實施後共計1萬2,670件完成實價登錄，總成交金額高達2,089億元。

新北市政府地政局表示，預售屋新制實施以來，全市預售屋建案全面納管總計136件，總戶數為1萬6,364戶，申報案件主要集中於推案量較大的新莊、林口、三重、淡水、新店的整體開發區。經統計上述5大區域申報總件數75件，占全市55％，總戶數則為1萬85戶，高達全市62％。若以個別行政區統計，申報件數以新莊區18件最多，申報總戶數則以淡水區3,027戶最高，又從預售屋用途觀察市場推案特性，新北市以149戶以下集合住宅小社區為主流，占比接近70％。所有預售屋銷售資訊及定型化契約均已公布於「新北不動產愛連網」(https://i.land.ntpc.gov.tw/iland/)交易安全專區。



另該局補充，上述全市預售屋已揭露實價登錄的案件1萬2,670件，總成交金額達2,089億元，其中板橋區申報件數1,865件、成交總金額379.9億元均居全市之冠，三重、淡水、林口、新店4個行政區申報件數也超過1,000件，成交總金額在132.2~287.2億元間。若以改制前原屬10個縣轄市行政區區分為傳統蛋黃區，因區域交通便捷、生活機能完善，加上有整體開發區規劃，吸引人口進駐，市場交易也較熱絡，經統計成交單價每坪多介於50-60萬元，總價以1500-2500萬元為主流，占比約50％；其餘行政區成交單價每坪多為40萬元以下，總價以1500萬元以下為主，占比超過70％。



地政局補充，2021年第3季至2022年第1季預售屋交易較為活絡的9個行政區，成交均價以新店區居首每坪單價62-64萬元，板橋區、新莊區、三重區、中和區、土城區次之介於每坪單價45-60萬元區間，林口區每坪單價37-44萬元區間，鶯歌區、淡水區每坪單價35萬元以下。另外，主流產品多以土地加建物含車位為主，格局以3房2廳2衛包含1個平面車位為大宗，建物面積多為40-45坪，總價以新店區最高約2,534萬元，中和區、板橋區、新莊區、土城區、三重區次之約2,145~1,906萬元，林口區約1,598萬元，鶯歌區、淡水區則約1,021~1,042萬元。其他更詳細分析請參閱「新北不動產愛連網」/實價登錄/分析報告/預售屋市場季報，歡迎各界多加利用。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

▲信義全球資產觀察建地與工業土地交易規模，工業地產需求穩定，較不受政策影響，建地件數則未突破高點。（信義全球資產提供）

信義全球資產統計上市櫃法人土地買賣交易，建地與工業土地交易規模在今年前4個月走勢分歧，工業土地獨走續高，連兩年前4月的交易規模都突破150億元，今年來到159億元，其中桃園為企業購地興建廠房交易規模最大區域；至於建地在無高總價大案交易帶動下，雖然金額規模僅295億元，但交易件數並未比前兩年同期少，土地市場呈現調節但有需求支撐。

信義全球資產總經理柯宏安表示，工業地產需求穩定，較不受政策影響，值得注意的是，近年原可看見建商加入購置工業土地的行列，但今年前4月尚未看到建商身影，主要需求來自企業自用擴產營運，包括全家、統一、富邦人壽都搶進投資倉儲物流布局。

而觀察近3年前四月工業土地交易，2020年交易總金額58億元，主要以新北市交易最多，2021年至2022年則連兩年前4月的工業土地交易皆破150億元，分別是154億元、159億元。其中2021年是以建商買工業土地占最大宗，像京城建設購入仁德區1.69萬坪工業地，另外國揚實業、中和羊毛也買下永寧工業區土地。至於今年前4月，工業土地交易勝過廠房交易，主要需求為傳產製造業，金額最大筆的是南亞塑膠工業以56.4億元買下彰濱工業區土地擴充產能使用。

至於建地市場，2020年與2021年前4月交易金額均破400億元，但今年在央行一連串政策管制，土建融額度限縮、禁紅單、升息等，都讓建商獵地腳步明顯出現觀望放緩，前4月交易金額僅為295億元。不過若看交易件數，今年共37件，其實與去年同期相同，因此規模落差主因就在高總價大案交易。

以去年同期來說，最大案為達麗建設以44.2億購入台中高鐵特定區土地，前年則為興富發以83.8億購入台中七期重劃區土地，但今年前4月最大案為國揚實業以25.9億購入高雄凹子底土地，在區域上則以新北市二重疏洪道兩側附近地區重劃區最多。

柯宏安分析，建地市場在央行管制及營建成本攀高雙重壓力下，資金受影響較大的建商可能售地調節，但有實力的建商除伺機接手外，應仍會鎖定重點重劃區、或產權較單純的都更危老重建案，預期短期市場會走觀望遞延但仍具雄厚買盤支撐的調性。

至於工業土地市場，也預期仍有三大支撐：一、台商回流的營運擴廠需求，二、政府積極取締違章工廠，企業必須尋找合法用地，三、疫情持續加速宅經濟成長，帶動倉儲物流土地需求。

東森房屋研究中心統計實價登錄系統發現，苗栗縣頭份市近4年不分屋齡華廈產品漲幅約14％；電梯大樓約2成，公寓產品則僅有6％漲幅。另外，透天產品4年間漲幅近4成，預售屋單價漲幅高達50％。

東森房屋頭份尚順加盟店游淨淳店長表示，頭份市主要交易熱點及生活圈集中在運動公園及尚順百貨週遭，近年由於相較竹北房價上看7字頭，頭份房市均價近乎折半的價格，以及便捷的聯外道路設施，吸引不少新竹科學園區外溢買氣，帶動頭份房市交易熱絡。



東森房屋表示，頭份主力產品為電梯大樓，傳統透天產品案量偏少，但仍有固定客群，推案以小型建案為主，指標建案如「上河圖」，該案坐擁頭份建國學區，目前有電梯戶型開價約3,180萬元，沒電梯物件開價則在1,800萬元左右。至於頭份市區中古透天，10年內屋齡無電梯產品成交行情約在1,400萬元，附電梯物件則多在1,800萬元。



東森房屋表示，頭份預售屋價格能在4年內攀升5成，很大原因是外來自住客需求增長，尤其是來自新竹、竹北客戶，且2022年8月台積電亦確定將進駐1,300名員工至頭份，不僅帶來就業機會，更帶入居住需求。



區域內電梯大樓指標建案，如寶佳建設「昌隆廣場」系列，整批建案規畫共14期，目前進度已至第9期，主打2-4房，目前預售新案「昌隆廣場-上禾旺」成交行情約在31至32萬元間。目前頭份區域內市區建地成交行情則約在25-40萬元間不等，郊區建地則在15到25萬元間，游淨淳分析，市場價格漲至35萬元左右已逐漸趨緩，短期內單價應該不會突破4字頭。



至於近期房屋市場波動，東森房屋表示，由於頭份科學園區，坐擁地利之便且仍有開發空間、前景看好，而目前政府措施對投資型置產客戶影響較大，自住客較小，年後整體帶看量確實下滑，但主因並非近期政府措施，而是屋主抱持惜售心態，使得整體案源銳減。

國內房地產市場景氣大好，銀行承辦房貸幾乎沒有壞帳，根據不動產資訊平台資料顯示，去年第四季的購置住宅貸款違約率僅0.08%，創下2007年統計以來的新低，由於銀行壞帳少，流入法拍市場的物件也就同樣稀少，去年第四季台北市法院拍定成屋總件數僅61件，等於北市12個行政區平均每月每區僅拍定1.7件。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，由於過去一段時間房地產景氣狀況佳，債務人知道自己財務出現問題，只要價格合理要在市場上找到買方並不難，加上這兩年雖然疫情衝擊國內的內需消費，對於觀光、零售業等造成嚴峻衝擊，但政府也很快啟動讓受影響的民眾可以展延繳納貸款，因此疫情期間房貸的逾放比並未明顯增加。

2007~2009年國內的購置住宅貸款的違約率還超過1%，不過隨後一路收斂，到去年第四季就剩下統計以來新低的0.08%，去年第四季法院拍定成屋總件數僅804件，數量最多的是新北市的115件，平均一個月新北市拍定不到40件，台北市則是去年第四季拍定61件，平均每個月拍定僅20件，以北市12行政區推算，平均每個月一個行政區拍定的法拍屋僅1.7件，數量相當稀少。

其餘包括桃園市、台中市、台南市去年第四季法院拍定的成屋總件數也都不到100件，高雄市則是110件，全國去年第四季法拍平均成交每坪17.16萬元，最高的是台北市的51.4萬元，新北市其次為31.76萬元。

曾敬德指出，過去一段時間市場景氣佳，連法拍市場都看到自住客的身影，且自住客的出價甚至都比投資客積極很多，有時候得標價跟市價差距都不大，雖然未來市場要步入升息循環，民眾不至於因為升息而繳不起，而過去經驗除非經濟大受影響，否則房貸的逾放比不至於會因升息而拉高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

近年房市大熱、房價大漲，卻也因缺工缺料及營造成本上揚問題，出現預售屋建商逾期完工不願給付遲延利息，想以建照展期作為順延完工的理由，甚至要加總價15%向購屋民眾買回房子的做法等，引發爭議。內政部對此表示，建商已違反規定，最高可罰150萬元。

營建業近期受全球通膨，俄烏戰爭等影響，缺工缺料及營造物料價格大漲問題嚴重，根據主計總處分析，今年首季營造工程物價指數均漲10.21%，且材料類指數較去年同期漲12.41%，包括鋼筋及型鋼分別上漲17.9%、11.88%，皆讓營造業面臨營造成本大漲、工期延宕的困境，也陸續爆出糾紛。

例如近期有預售案延遲一年多未交屋，建商未依合約賠償遲延利息，反而以建照展期為由，要求買方簽約同意延後交屋，或依合約賠總價15%的買回房子。內政部對此表示，建商已違反「預售屋買賣定型化契約規定」，若未改善，可處6~150萬元罰鍰，並得按次處罰。

其實在「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」皆規定清楚，預售屋契約應明確約定開工及取得使用執照完工的日期，建商如果逾期，依規定要按照買房已繳交的價款，依逾期天數每日萬分之5計算利息給買方；若超過3個月仍未完工取得使用執照，買方有權解除契約，建商除應退還買方已繳的房價款項外，還要賠償違約金，如果買方不願解除契約，建商就要繼續付延遲利息金。

住展雜誌研發長何世昌指出，玄妙之處在於只有買方可以主張解除契約，建商屬於違約的一方，而無解除契約的權利，「其實換個角度來想，此契約規定只保障消費者而沒保障建商，並非平等條約」，所以在缺工缺料為事實、建商多年前的賣價形同賠錢在蓋房子的問題下，雙方還是應該互相體諒，才是最好的解決方式。

「這並不是要消費者選擇吞下去」何世昌進一步說明，實務面是預售屋在這幾年房市多頭下，價格都已翻漲，消費者多數不願意解約換取僅最高房屋總價15%的違約金，一來也買不到原來價格的房子，二來也損失超過15%的增值。

何世昌建議，務實的作法是雙方平心靜氣坐下來協商，建商既是理虧的一方，就不應咄咄逼人，可提贈送家電等補貼方案，來減輕買方的不滿；買方也不妨想想「買房的目的是什麼？」當然訴諸法律討公道沒有錯，但耗時又費心力之下，最終可能也拿不到房子。

吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮觀察，建商會棄單，多發生在1~2年前的預售案，因營建成本高漲2成以上，逼得建商進退兩難。可看出大建商不受影響，小建商以拖待變，但越拖越麻煩，建議建商應在衡量要「續蓋少賺甚至打平」或「解約重新銷售，但可能銷售率下滑」之後，與買方協商賠償損失。

至於買方與建商協商時，李同榮提醒，也應要先衡量是否接受建商解約的違約金，或冒風險期待建商能如期完工，不致因景氣變動而成為爛尾樓。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

東森房屋研究中心統計實價登錄系統發現，高雄市岡山區近3年預售屋均價漲幅達26％，透天產品亦在4年內漲幅近4成，華廈產品漲勢更是高達57％，甚至公寓產品亦有32％漲幅表現。

東森房屋岡山美美勵志新城國宅加盟店超業楊美觀表示，岡山房屋交易熱點集中在岡山火車站市中心，區域內主要利多為捷運軌道建設，捷運紅線岡山路竹延伸線預計將於2024年通車，將串聯南部半導體產業S廊帶，並與台鐵完成兩鐵共構「捷運岡山站」。



東森房屋表示，由於岡山地理位置介於高雄、台南間發展自成一格，使得岡山房屋需求以自住為主，近年因建設及開發逐步到位，加上鄰近楠梓、橋頭工業園區等利多加持，磁吸鄰近橋頭、阿蓮區民眾至岡山購屋，帶動整體房市發展。區域內指標新建案如「秀泰豐閣」，該案鄰近捷運站，主打2-3房，目前成交行情落在18-19萬元間。



東森房屋指出，近年岡山房市除了受到台積電到高雄設廠、市場熱錢等整體大環境帶動外，本身軟硬體建設逐步到位也是主因，而岡山過去多以透天產品為市場主力，目前市區地坪23-25坪新成透天物件總價約落在2,000萬元。



近年則因土地等多項建築成本，加上家庭型態轉變影響，市場開始轉往集合式住宅。而鑒於高漲的新成、預售屋價格，也讓購屋族朝中古電梯選購，東森房屋表示，相較新屋總價及公設佔比，不少客戶選擇屋齡較高、實坪大且總價較低的電梯產品，促使區域內中古電梯產品價格推升，如勵志新城國宅社區，過去1年均價約在14萬元，2022年3月已出現2字頭成交行情。



有關近期政府一系列抑制房價措施，東森房屋表示，由於岡山區域內房屋市場以自住需求為主，帶看量及買氣並無受到影響。目前區域內建地價格亦持續推高，東森房屋表示，如2022年2月岡山87期重劃區內一筆單價72.8萬元交易，以及岡山火車站周遭另一筆單價69萬元的建地交易，以此土地取得成本推估，未來岡山預售屋行情將上看25萬元。

隨著台中捷運綠線通車、藍線送交通部審查，文心路、台灣大道周邊僅存的大型土地紛紛進場開發，其中唯一的雙捷共站「市政府站」周邊格外受矚目，除了有兩大聯開案土地啟動招商，知名建商更集中推出大案，除了聯聚旗下「理仁奕舍」一進場就站上6字頭，國雄集團也準備在附近推出新案，規模將是區域之最。



捷運線向來是都會區房價保證，尤其發展成熟、案量適中的核心區段，更兼具抗跌效益，台中「市政府站」為唯一的雙捷交會站，周邊土地全被最具實力的建商拿下，如興富發、國雄、聯聚、鉅陞等，短期有已通車的綠線，中期有「王牌級」的最大聯開案，長期還有藍線捷運，議題接連不斷。

「市政府站」也位居台中兩大豪宅聚落之間，一側是七期，一側是五期重劃區，其中五期雖比七期發展早7年，但至今已完全成熟，往東連結草悟道、往西銜接新光遠百，立地條件優異，成就了公益、精明等台中最發達的商業聚落，在五期任選一處，沒有步行距離到不了的商圈。

五期因發展時間早，現在幾乎無素地可推案，近年來住宅案規模偏小，走量少質精路線，戶數多在百戶以內，同時也多規劃偏大的3~4房，以當地頂尖客群為主要對象，長年來供不應求，然國雄集團近期即將推出新案，不僅基地1600餘坪是近年規模最大，更是該區罕見以小宅為主力建案，受到市場密集關注。



在地業者指出，觀察最近大台中行情，目前五期重劃區新案價位「開價6字頭」，與外圍重劃區其實不相上下，同樣「開價6字頭」，新重劃區沒有軌道支撐，且需10年以上的時間成熟，是「期待能增值」；反觀五期擁有最指標的商圈、完整的機能、就業機會，還有捷運、聯開案等建設，是「保值等增值」。



面對近期疫情轉趨嚴峻，整體房市又陷入沉寂，業者也持樂觀看法，「從過去2年的經驗來看，短時間內大眾的確會減少出門機會、避免染疫，然積累多時的剛性買盤，終將在疫情趨緩後爆發，無論是自住、置產，機能優良的核心區段向來都不會孤單。」

租屋族申請補助時，常困擾著房東擔心被查稅、多繳稅，不願提供租賃契約的窘境，隨著租金補貼標準日益放寬，房東將房子租給租金補貼戶，成為「公益出租人」，也就是俗稱的「愛心房東」，可享綜所稅、房屋稅、地價稅等3大減稅優惠。 

「租金補貼若沒有配套措施，恐怕只能達到事倍功半之效，當租屋族以租賃契約為證明、申請租金補貼時，就要擔心是否會遇到房東刁難、隔年是否要漲租等轉嫁風險，政府要多留意。」崔媽媽基金會執行長呂秉怡說。

為鼓勵房東出租給租金補貼戶，營建署推動「公益出租人」的減稅優惠，也就是大家俗稱的「愛心房東」，營建署國民住宅組組長歐正興指出，當房客申請租金補貼，房東無須任何申請，地方政府能夠認定是公益出租人，可享3大稅負減免優惠。

一、租賃所得免稅額度提高，分2個區間計算：

《住宅法》第15條已修正規定，符合公益出租人之身分者，自2011年6月起，每屋每月的租金收入，納入綜合所得稅的免稅額度，由1萬元調高為1.5萬元。

因此財政部北區國稅局提醒，《住宅法》在去年6月才修正通過，適用的房東在今年5月申報綜合所得稅時，應區分為「1～5月」及「6～12月」二個階段，計算應課稅的租賃收入，扣掉租稅優惠的必要費用率43％，租金總收入併同其他各類所得，再乘上累進稅率後結算申報。

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  公益出租人綜所稅減免試算

  
  

二、房屋稅依自用稅率計算：

歐正興表示，公益出租人享有的房屋稅，等同自用稅率1.2％的稅賦優惠，相較於一般房東課徵非自住用稅率2.4％以上，至少節省一半的稅金。

三、地價稅依自用稅率計算：

一般出租住宅適用地價稅率為千分之10，愛心房東可適用自用稅率千分之2計算，因此當租客為申請租金補貼而提供租賃契約時，房東不必擔心自己無法符合自用住宅稅率。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】