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台南市長黃偉哲針對台南市建築物公共安全，十分重視防患未然。工務局2022年8月18日在台南生活美學館辦理「建築物公共安全宣導會」，除加強宣導建築物使用管理方面之防災意識，會中更宣佈自2023年1月起台南市新增8~15樓公寓大廈應納入公共安全檢查申報之對象。

市府鑑於2021年台灣發生數起嚴重火災，探究原因，常涉有建築物「使用易燃材料裝修」、「逃生路徑堆積雜物」、「破壞防火區劃及消防設備」等使用問題，凸顯出公寓大廈和複合式建築物之公共安全觀念及安檢申報制度的重要性。建築物公共安全宣導會以營業場所使用人、公寓大廈管委會、專業檢查人及主管機關相關人員為對象約100人參加。



宣導會邀請高雄市政府工務局建築管理處劉中昂副處長、及台灣建築物公共安全協會曾順正顧問，向與會者說明申報及檢查注意事項等正確的觀念，深入簡出、清楚明白進行宣講；市府期盼透過這次宣導會深化各專業機構、檢查人及受檢場所對於建築物公共安全的正確觀念。



工務局強調，為維護一棟建築物的安全，首先應依法定期間辦理建築物公共安全檢查申報，並敦促專業檢查人應如實檢查各項應檢項目，以確保使用者的生命財產安全；同時呼籲各相關專業單位、場所積極配合辦理建築物公共安全各項措施，聯手打造更優質、安全的建築物公共環境，創造幸福又安全的生活空間。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

【台灣醒報記者呂翔禾台北報導】「雖然通膨逐漸緩解，但升息也會對經濟造成影響，投資不宜過度擴張！」台大財經系教授劉憶如18日在北威論壇指出，目前經濟衰退的前兆「利率倒掛」與「實質利率小於0」都有出現，她認為未來美國會陷入衰退機會高，投資要更小心。政治大學地政學系教授孫振義也直言，台灣高房價問題短期難解。

「台灣房地產價格與國際經濟波動沒有強烈關係！」政治大學地政學系教授孫振義說，過去央行在2015至2018年為了因應聯準會升息，也跟著升息，但台灣央行升息對市場的影響不大，房價指數稍微下修後還是很快上揚，「連中國軍演都影響不了台灣房價！」

孫振義指出，主要影響台灣房價的因素是政府政策，即使之後缺工缺料的問題慢慢解決，但台灣房價主要從預售屋與新成屋計算，而這些都是掌握在建商與開發商手上，而且近年來政府興建科學園區等公共建設，讓房價與土地成本都上揚，因此無論是否升息，台灣的房價仍然居高不下。

因此他比較悲觀認為，目前全球升息對台灣房價的影響不大，民眾要買房仍非常不容易。台大財經系教授劉憶如則指出，國際原物料成本都開始回跌，供應鏈的瓶頸也逐漸疏通，通膨應該有望被壓制住，但以升息減緩通膨也會付出代價，過去只有3次升息沒有出現經濟衰退、失業率上升的狀況。

劉憶如認為，美國通膨雖稍見和緩，但經濟已經開始萎縮，目前美國10年期公債殖利率2.9%、兩年期公債殖利率3.29%，兩者相減小於0就出現「利率倒掛」的現象。另外，美國的名目利率2.5%、通膨率8.5%，相減得到的實質利率為-6%也小於0，這兩個都顯示美國經濟陷入衰退的機會很高。

「聯準會太晚升息了！」劉憶如說，根據過去個案分析，如果聯準會面對通膨升息太慢，容易出現硬著陸的狀況，因此不只要因應通膨，也要提防升息與衰退的影響。她比較悲觀的認為，企業面對升息要儘量減少債務，並提防未來美元持續升值，造成全球貨幣相對貶值的狀況，因此下半年的布局不宜過度擴充。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

全球獨立不動產專業顧問公司萊坊(Knight Frank)2022年8月16日公布最新一季亞太地區頂級商辦市場報告，調查統計範圍為亞太地區，包含：東亞、東南亞、紐澳、南亞等23個主要城市頂級辦公室租金、空置、供需現況。

根據調查研究，儘管面對40年以來最猛烈的通膨壓力，以及各國積極升息，但亞太地區頂級辦公室，繼上季租金季漲0.8％之後，第二季租金續漲1.0％，築底反彈、撬動疫情期間重跌7％的租金趨勢線向上，半數以上的市場已經恢復到疫情前的租金水準。連三季復甦之後，預期全年租金漲幅將超過2％。



空置率部分，在科技業的推動下，第二季空置率下降1.9％，只有少數因疫情而封城的地區，不降反升，其餘城市則復甦力道強勁，其中以首爾的空置率1.6％、台北市2.43％的表現最佳。



萊坊的全球租賃策略及解決方案部門主管提姆．阿姆斯壯推斷，隨著重返辦公室的比率繼續上升，預期下半年的空置率還會下降。雖然許多企業持續採取混合式辦公模式 (Hybrid Working)，但亞洲大多數承租人還是以傳統辦公室為主，頂級辦公室租金向上的趨勢明確，惟租客在辦公品質升級的同時，對於空間的使用效率更加謹慎。



根據調查研究，23個亞太城市中，金邊的空置率45％、吉隆坡28％、雅加達27％、孟買20％、馬尼拉19％，中國大陸大部分的一線城市也高居雙位數，因此65％的城市屬於有利於承租方議價的「租客市場」。相對來說，只有首爾、台北、胡志明三地因為供不應求，屬於少數的「房東市場」。



新上任且業務實績橫跨中、港、台三地的瑞普萊坊商業不動產服務部資深總監盧佳青表示，台灣在第二季雖然受到本土疫情升溫、升息、金融市場波動的三重挑戰，有部分科技、加密貨幣產業縮編或撤出市場的狀況，但整體商業環境穩定，並未影響商辦租賃需求。信義計畫區的頂級商辦供給量約16萬坪，空置率上季的從3.54％下降到第二季的2.43％，平均租金從每坪每月3,847元漲至4,039元，空置面積更從5,700坪降到4,000坪以下，供給有限及穩定去化，將持續推升租金的漲勢。頂級商辦供不應求，信義計畫區頂級辦公室儼然已成為國內外知名企業首選，租賃市場十分活躍。



盧佳青認為，即便整體經濟有修正之虞，但下半年，甚至未來三年辦公室租賃市場將呈現穩定、平緩的成長，主要有5大利多因素支撐：



(1)台灣經歷三輪的疫情壓力測試，商辦市場在亞洲仍能維持低空置、抗通膨的租金回報的獨特地位。在下半年邊境逐漸開放、跨國商務交流恢復正軌的激勵下，將推進過去兩年許多處於觀望的外商重啟佈局決策。



(2)疫情、通膨、升息帶動機構法人資產處分、購併，以及調整自用及收益不動產部位，除了強化買賣市場的交易量能鞏固，也間接形成量體釋出以及各類以租代買或招租需求，再次催動了市場的供給量能。



(3)疫情加速產業鏈重組的需求結構。舉例來說，越來越多跨境電商、軟體、金融、物流的產業投資，放大對台灣的商辦租用需求。另外，在ESG的要求下，目前對於物件探詢已經延伸到內湖、南港，甚至北士科未來新大樓，綠色溢價(Green Premium)將反映到個案條件及租金表現。



(4)原本預計在2023年加入市場的新供給，以及預期透過都更改建的舊大樓，紛紛因為工料成本雙漲，而出現延遲完工或暫停重建的現象，淡化過去推估因大量供給而導致租金下滑及租客觀望的狀況。



(5)值得注意的是，A辦大房東也順應混合式分流辦公的趨勢，導入co-working元素，用最好的地點、最新的空間規劃、更靈活的營運模式，有效提高辦公空間使用及招租效率，讓租賃市場更多元更有彈性。舉例來說，民生敦北商圈、屋齡30年的宏泰世界大樓開啟商務中心的新經營模式，未來也將複製此商業模式到其他大樓，優化空間競爭力。預期商辦活化的策略，無論透過整修或改建，都有利於刺激租客回籠、吸引新創公司跨入，將成為各大房東發展朝向更多元經營的模式。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

許多購屋人想要舊屋換新屋，但若在台北市，相同坪數住宅恐需加碼大筆資金才能如願。房仲業者依據實價資料，統計台北今年上半年大樓及華廈的預售成交均價及成屋成交均價發現，北投、大同、內湖、松山、中山等 5 個行政區預售均價高成屋 50% 以上，且有 7 個行政區預售每坪成交均價已突破 100 萬元。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，近幾年房市走升，加上營建成本上漲，新案價格節節上升，跟同區成屋、中古屋呈現巨幅價差，買方換新屋可能越換越小，或是轉往價格更低的區域。

統計顯示，台北市 12 個行政區中，預售與成屋的成交均價差異最大的是北投區，預售均價比成屋高 54.6%，成屋均價每坪 54.5 萬元，預售每坪 84.2 萬元，1 坪差了近 30 萬元，大同區預售也高 54%，內湖區今年預售成交均價突破 100 萬元，比成屋貴 53.9%，松山區及中山區也都是預售均價破百萬、高出成屋 50% 以上的行政區。

郎美囡分析，北投區近幾年有北投士林科技園區議題，在土地價格翻漲的前提下，住宅新案也拉出高水平，如「華固文臨」、「家居璽玉」的成交價每坪都突破 100 萬元大關，推升預售成交價的均值；大同區、內湖區、松山區的新案開價幾乎都在百萬以上，因此預售成交價都在百萬上下，中山區新案量較多，預售成交價從 8 字頭到破 100 萬元，但以高級住宅為規格的新案比例高，預售均價也破 100 萬元。

觀察台北市各行政區預售成交均價，共有 7 個行政區破 100 萬元，預售價格較低的區域僅剩萬華區 68.2 萬元及文山區 76.9 萬元，郎美囡指出，台北市土地取得成本高，近年工料雙漲，因此新案規劃以高價住宅為主，開價多在每坪 120-150 萬左右，高端買方在疫後資金潮的追價意願高，對高單、高總價物件的接受度大幅提升，成交價格也能在百萬水準，不過萬華及文山部分建案位置偏外圍，地段成本較低，因此新案價格不致過高。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，近年台北市中古屋房價跟著多頭市場價揚，但價格疊升速度遠不如新案漲速，增加原處換屋的困難度，且政府力推危老重建及都更，因此許多想換新房的屋主反而傾向以危老或都更的形式換新屋。

許多購屋人想要舊屋換新屋，但若在台北市，相同坪數恐需加碼大筆資金才能如願，或只能越換越小，對此專家則指出，不少屋主沒錢換房，乾脆將希望放在都更。

房仲業者依據實價資料，統計台北今年上半年大樓及華廈的預售成交均價及成屋成交均價發現，北投、大同、內湖、松山、中山等5個行政區預售均價高成屋50%以上，且有7個行政區預售成交均價已破百萬。大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，近幾年房市走升，加上營建成本上漲，新案價格節節上升，跟同區成屋、中古屋呈現巨幅價差，買方換新屋可能越換越小，或是轉往價格更低的區域。

北士科帶動 北投新案貴參參

台北市12個行政區中，預售與成屋的成交均價差異最大的是北投區，預售均價比成屋高54.6%，成屋均價每坪54.5萬元，預售每坪84.2萬元，1坪差了近30萬元，大同區預售也高54.0%，內湖區今年預售成交均價破百萬，比成屋貴53.9%，松山區及中山區也都是預售均價破百萬、高出成屋50%以上的行政區。

郎美囡分析，北投區近幾年有北投士林科技園區議題，在土地價格翻漲的前提下，住宅新案也拉出高水平，如「華固文臨」、「家居璽玉」的成交價都突破百萬大關，推升預售成交價的均值；大同區、內湖區、松山區的新案開價幾乎都在百萬以上，因此預售成交價都在百萬上下，中山區新案量較多，預售成交價從8字頭到破百萬，但以高級住宅為規格的新案比例高，預售均價也破百萬元。

觀察台北市各行政區預售成交均價，共有7個行政區破百萬，預售價格較低的區域僅剩萬華區68.2萬元及文山區76.9萬元，郎美囡指出，台北市土地取得成本高，近年工料雙漲，因此新案規劃以高價住宅為主，開價多在120至150萬左右，高端買方在疫後資金潮的追價意願高，對高單、高總價物件的接受度大幅提升，成交價格也能在百萬水準，不過萬華及文山部分建案位置偏外圍，地段成本較低，因此新案價格不致過高。

原處換屋難 不如等都更

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，近年台北市中古屋房價跟著多頭市場價揚，但價格疊升速度遠不如新案漲速，增加原處換屋的困難度，且政府力推危老重建及都更，因此許多想換新房的屋主反而傾向以危老或都更的形式換新屋。

國內高齡化、少子化的現象讓家戶結構出現轉變，同時，也讓住宅面積的需求逐漸改變，永慶房產集團根據內政部不動產資訊平台資料統計，台北市今年25坪以下的小宅交易占比自2018年起已連續五年超過五成，台北市住宅「小宅化」明顯。永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，人口、家戶結構的改變，讓民眾對於住房選擇也出現變化，加上台北市房價高漲，受限於購屋預算考量，不少購屋族直接以總價作為購屋標準，讓低總、低自備的小宅成為市場最吸睛的產品。

北市小宅交易占比連五年突破五成！  每兩間房屋交易就有一間是小宅

永慶房產集團根據內政部不動產資訊平台資料，觀察台北市近十年住宅交易案件，2013年住宅買賣交易共24658件，其中25坪以下的小宅占比為33.9%，2016年小宅占比突破五成，2017年小幅回檔至48.6%後，自2018年起小宅交易占比已連續五年都在五成以上的水準，2022年第一季更是創下新高，小宅占比高達52.3%，顯示台北市的小坪數住宅已成為市場主流。陳金萍指出，25坪以內小宅佔交易比重連續五年在五成以上，等於在台北市每二間房屋交易，就有一間是25坪以內小宅。探究其原因，主要因台北市房價高昂，根據內政部公布最新資料顯示，台北市房價所得比高達16.22倍，也就是說要16.22年不吃不喝才能買得起台北市的房子，想進駐北市又維持一定生活品質的狀況下，小宅具備低總、低自備的優勢，購屋負擔相對輕鬆，自然讓小宅受到購屋族青睞。

小宅熱門交易行政區大公開！  中山區奪冠  蛋白區囊括4席最受青睞

那麼，小宅熱門交易行政區有哪些呢？根據今年上半年實價登錄資料，統計台北市25坪以下小宅五大熱門交易行政區，由台北市中山區以416件坐上冠軍寶座，平均總價為1049萬元，平均單價則是70.5萬元/坪。陳金萍說明，中山區是台北市早期開發區域，商業活動熱絡、生活機能完善成熟，加上住宅產品多元，充分滿足不同購屋族群的需求，供給穩定、買氣熱絡，一直是房市交易的前段班，加上捷運路網密度高，公車班次密集，四通八達，吸引不少單身、首購族群進駐，而低總價、低單價以及生活機能佳的小宅產品就成為購屋首選。

其次，則是萬華區以194件居次，平均總價為832萬元，平均單價53.0萬元/坪。陳金萍表示，萬華區算是台北市最早開發的區域，生活機能相當完備，房價相較於其他行政區親民，對於預算有限的首購族、小資族、年輕夫妻而言，小宅平均總價不到千萬，是進駐台北市購屋的入門款。陳金萍補充，觀察萬華區小宅交易可以發現，主要集中於南萬華的青年公園周邊以及捷運西門站一帶，受惠於萬大路、西門商圈機能，食衣住行一應俱全，加上捷運萬大線題材，讓周邊小宅深受矚目，吸引首購自住、置產投資買盤駐足。

陳金萍指出，台北市是台灣政經中心，房價也是全台之最，薪資漲幅追不上房價漲幅的時代，購屋人手中資金有限，想買進台北市難度越來越高，因此轉向購入低總、低自備的小坪數住宅，成為近年來房市熱門交易產品。此外，從五大小宅熱門交易行政區也可發現，台北市蛋白區就囊括4席，顯見在市中心房價高不可攀的狀況下，加上大眾運輸系統完備，通勤時間縮短，讓房價相對具備優勢的蛋白區更為吸睛，尤其是捷運、主幹道附近的1到2房小宅，最受青睞。陳金萍提醒，雖然小宅具有低總價、低自備款的優勢，大幅降低購屋門檻，但有不少銀行對於小坪數的房屋放貸較為嚴格，貸款成數也可能受限，最好多找幾家銀行評估貸款狀況。因此，建議在挑選小宅時，盡量挑選交通便利、生活機能完善的大眾運輸系統周邊，且社區單純、建物格局方正的物件，不僅保值性佳，甚至未來仍有增值的空間。

台中市北屯區捷運機廠重劃區（簡稱機捷特區）為近年首購族首選的交易熱區，開發約10年，隨著好市多開幕、捷運綠線通車，房價從早期1字頭一路攀升，最新實登已見4字頭，下半年則有豪宅建商搶進推出中大坪數換屋案，在地房仲估計若站上5字頭依然具吸引力。

北屯機捷特區為近年台中房市熱門交易區，預售新案源源不絕，自2020年好市多COSTCO開幕後，區內商業機能正式啟動，加上捷運綠線的通車，皆相當程度挹注區內剛性房市需求。

該區今年邁入交屋潮，市場雖指稱賣壓頗大，但開發以來地價與房價漲幅已相當驚人。觀察實價登錄數據，如「惠宇MORI」出現換算單價約46.7萬元的最高價位，其他如「鉅虹深CASA」、「大城迎好事」成交價也站穩4字頭。

敦璟開發不動產經紀人蔡鴻霖表示，近年北屯區的建設、產業、交通等利多，都是吸引人口大量移入的誘因，目前北屯房價已從4~5年前的每坪20多萬元站上4字頭。

土地價格的漲幅也相當突出，根據實價登錄數據顯示，北屯文北段在2015年時，平均地價每坪約33.08萬元，隨著捷運綠線議題持續發酵，僅花3年的時間，就在2018年時直接站上5字頭、來到每坪50.93萬元。

此後北屯交通、公共建設與商業機能更陸續到位，吸引包含惠宇、富宇、鉅陞、登陽、大城等建商到該區獵地，地價也跟著直線攀升，截至今年7月為止，文北段的平均地價已來到每坪66.27萬元，直線飆漲1倍之多，可說是北屯的大黑馬。

鑒於房價與地價雙雙大幅成長，首購天堂的總價逐漸攀高，近期機捷特區開始出現豪宅建商面孔，例如七期指標豪宅建商寶輝建設將在飆漲兇猛的文北段推出新案，花費4年時間整合2千餘坪的基地，將規劃40~60坪3~4房預售案，總銷估計約60億元，預計今年第3季進場。惠宇建設也預計推出「惠宇一清庭」新案，亦規劃3~4房產品。

蔡鴻霖分析，近期房市受打房、通膨、台海危機等各種因素影響，市況顯得低迷，「這種時候還是有購屋需求的剛需族，就反而會更相信品牌力，恰巧寶輝建設本次產品也鎖定北台中高端換屋客群，價格若站上5字頭，也仍有相當吸引力。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

「高雄市城中城暨七賢國中舊址區段徵收案」區段徵收計畫，經內政部土地徵收審議小組審議後核准後，地政局於2022年7月15日至8月14日依法公告區段徵收計畫書30日，並將相關文件函送所有權人，於公告期滿後隨即訂於8月16日起至8月18日止於鹽埕區公所、8月22日~8月23日於市府四維行政中心發放補償費及救濟金。

地政局表示，8月16日發放價款共計三項，包括土地徵收地價補償費、建築改良物救濟金及差額獎勵金，現場領價秩序良好，所有權人高度肯定市府行政效率，也道出自城中城大火發生之後，由市府盡其所能的充分溝通拜訪，讓原城中城所有權人由原本的忐忑不安，最終都能理解並配合整個區段徵收的辦理作業，放心交給市府處理後續作業。



依據市府規劃，跨區區段徵收總面積約為15,080平方公尺，範圍包括城中城大樓所在街廓2,756平方公尺，與七賢國中舊址(東側部分)12,324平方公尺，城中城大樓舊址所在街廓闢建為公園；而七賢國中舊址(東側)土地則作為公辦社會住宅基地及抵價地，區段徵收公告後，區內各項工程將加緊辦理，城中城大樓拆竣後辦理鹽埕區公園新建工程，府北里也透過環境再生工程，可望為鹽埕區帶來新氣象，可為鹽埕區創造優質綠環境。七賢國中舊址也於拆除完畢後，交棒由國家住宅及都市中心接手，出資打造「七賢安居」600戶的社會住宅，透過都市設計基準調整出合宜的開放空間，並另規劃增設1,500坪的社福設施以及1,000坪的青年共創空間，提供住戶及周邊設施優質完整的社福服務，打造社區共融精神的社會住宅社區，協力讓社區能夠蛻變重生，提供市民新生、安居、優質的生活環境。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近年不少自住族換屋。高雄國稅局指出，若適用財產交易所得舊制，除符合自住條件外，新屋價格必須超過舊屋，才能適用重購自用住宅退稅優惠，若新屋價格低於舊屋則無法享有退稅。

　至於適用房地合一稅制者，只要符合重購自用住宅條件，在賣出舊屋時，我國雖會先行課稅，但新屋價格高於舊屋者可享全額退稅，而新屋價格低於舊屋也能按比例退稅。

　依所得稅法規定，個人要出售房地，若取得時間為2015年12月31日前，一律適用財產交易所得舊制，出售土地免課土地交易所得稅，僅需繳納土增稅並將房屋部分交易所得納入綜所稅，適用5～45％稅率。

　而房地取得時間為2016年元旦後，皆屬於房地合一稅制，依照持有時間與交易時程判斷適用稅率。交易時間點在2021年6月30日前為房地合一1.0；若交易的時間點為2021年7月1日之後，皆屬於房地合一2.0（增列預售屋）。

　官員指出，依2020年全國房屋稅籍統計，我國持有三棟房屋內的家戶數約633.03萬戶、占整體持有房屋的家戶數（681.33萬戶）比例約93％，因每一戶可依本人、配偶、未成年子女各設立戶籍於不同房屋，最多享有三棟自住房屋額度，等於93％家庭所持有房屋可做為自住房屋。

　當自住家庭要換屋時，若想要適用重購自用住宅優惠，舊屋需本人、配偶、未成年子女設立戶籍於該屋且無出租、供營業或執行業務使用情況，不論是先賣舊屋後買新屋或先買後賣，其買賣時程都要在兩年內完成。

　若出售舊屋為財交所得舊制者，新屋需超過舊屋價額，其售屋的稅額才能夠全額核退，若未超過則無法適用，但新屋用途無限制。

　而適用房地合一稅制者，新屋價額超過舊屋享全額退稅、未超過也能按比例核退稅款，但重購房地五年內仍需維持自住用途，不能作其他用途或再移轉。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】