大社廠房,大社廠房出售,大社廠房出租

“敬天地，畏鬼神”一直是台灣人的習俗，每年的農曆七月份俗稱“鬼月”，就成了許多行業的度小月，當然包括房屋的買賣交易。其實，房屋市場仍然陸續成交，只是信者恆信，不信者恆不信。不管信與不信，總有許多方法可以克服，正業地政士聯合事務所提供給大家，分享買方的妙招。

1.延後簽約時間：正常買賣從洽談、收定金、到正式簽約，都是一氣呵成，避免買賣雙方任何一方反悔，仲介人員白忙一場。直到買賣契約書成立，代書進場，才算步入“安全期”。但是，這個月已經有多件案件先收定金，安排農曆八月份再正式簽約，只要賣方同意，對買方而言是比較有說服力的做法。



2.不要在農曆7月份核發所有權狀：買賣流程從簽約到登記完成、點交房屋，約需30～45天，買方可以先簽約、申報增值稅、契稅、辦貸款..... 但是堅持所有權狀核發日期，不能是農曆7月。屆時，只要買賣雙方同意，代書送地政事務所登記的時間配合，就可大功告成。



3.買方要求農曆7月前先行借屋裝潢：這個流程有正式施工和先舉行動工儀式的不同。正式動工可能要賣方是空屋才可行；如果是先舉行動工儀式，例如：先拜拜、敲敲牆壁.....應該都是樂觀其成。



4.正常簽約、點交等農曆8月再搬家：這是最常遇到的情形，因為大部分的買方在乎的是“入厝”的時間點，所以會在房屋點交後，選擇黃道吉日搬家，不受農曆7月的干擾。



5.農曆7月暫停看屋：有的買方乾脆直接暫停看屋的行程，等到農曆8月份再出門賞屋，可能也間接造成房屋仲介市場的冷清。



所謂知己知彼、百戰百勝，在配合買方的程序上，提供給您民俗月售屋時的參考，希望您的準買方，不畏農曆7月，儘快出現，讓房仲業者免於度小月，買賣雙方快樂成交。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

近年因新北市深坑生機勃勃，自然景致亦甚受歡迎，旅遊人次增長，現有聯外運輸已趨於飽和，故新北市政府研擬深坑地區設置捷運系統發展計畫，引進輕軌運輸建設、落實綠色運輸政策，台北房價昂揚，蛋白區成為購屋族、投資客新選擇，東森房屋深坑加盟店高建龍店長表示：「輕軌議題已從2009年延燒至今，可行性還是未知數，素有大台北後花園之稱的深坑區，距離台北市車程僅需10多分鐘，到礁溪、中永和甚至汐止都只要20分鐘左右，交通目前已四通八達，相當適合低自備首購通勤族」，區域內有東南科技大學，更有信義企業天下與世貿科學園區，坐擁有學區、行政園區、科學園區及深坑老街商圈，東森房屋研究中心針對目前深坑輕軌暫定四站周邊800公尺近四年Q1Q2中古屋成交單價統計，發現萬福生態公園單價呈現穩定正向成長，總漲幅高達31％，另三站成長趨勢目前雖較不穩定，但未來成交單價有機會坐穩三字頭。

東森房屋指出，深坑目前交易熱點落在北深路、埔新街及文化街，統計實價登錄2022年一月至今成交狀況，成交總筆數103筆中該三區佔了六成，平均成交單價31萬元，最指標性的成屋為座落在北深路二段屋齡3年的「喜砌」，該案規劃一房(17.95~45.06坪)、二房(12.73~45.06坪)，近2年平均成交單價落在38.6萬元，最高成交單價45.7萬元，小坪數總價相對親民，東森房屋十分推薦年輕購屋族關注。   



東森房屋表示，深坑中古公寓低樓層相當搶手，屋齡20年左右的電梯大樓亦是，身處蛋白區的深坑交通暢行無阻，且擁有相較雙北市更加實惠的房價，近年雖成長幅度不大，但未來趨勢不容小覷，有沒有機會轉黃還需要政府審慎規畫，期待深坑未來房市青雲直上，深坑的交通位置是該區最大優勢，附近有國道3號，更與信義區只隔一條信義快速道路，但因腹地較小，無法支撐商圈發展，進駐商家因此相對稀少，影響區域生活機能，因此長期以來，深坑推案量相對緊臨的文山區寥寥可數，房市全靠中古屋買賣維持，然而當地的自住需求穩定，在「供給少，需求穩」的情況下，房價抗跌，房市發展亦相對保守。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台積電公司設廠於楠梓的產業園區於2022年8月7日動土，為高雄半導體產業鏈邁出重要的一步，為因應產業進駐帶來的機會與生活面臨的課題，高雄市政府都發局於2022年8月20日舉辦「後勁部落共好未來系列座談會-成果分享會」，持續傾聽民眾意見。

都發局蘇俊傑副局長開場表示，綜合了前兩場(7月5日以及7月29日)的意見，將大家最在意的公共設施機能、完善的交通系統、聚落文化保存與新城商業核心發展、高齡長照服務等寶貴的想法與建議，彙整出階段性成果在此分享，這些成果將透過相關局處的資源整合，轉化為市府大後勁發展的政策參考。



高雄大學曾梓峰教授表示，經過一次次後勁發展的討論，大家都知道後勁需要改變，緊臨聚落生活圈的隔離綠帶可以作為後勁花園，許多公共設施需求在這裡以多目標使用可以獲得滿足，綠帶前的生活空間將轉化成為公園第一排，好的生活與商業活動也將在這裡產生；而捷運聯合開發也可創造出一個新的生活小中心，文中11將來亦可成為後勁經濟發展的新中心，也有機會設置高齡服務設施；在道路交通上透過整體系統規劃及分級管制，解決居民交通安全的擔憂，這會是後勁的好願景。



居民除了對「都市空間發展綱領」、「大後勁好生活未來宣言與意見彙整」、「後勁未來生活願景整備」、「後勁未來空間規劃縮影」四大成果內容熱烈討論交流外，也表達期待中油廠區內的土地可以改造與開放，作為居民的生活空間，希望公部門能提出期程與規劃；也有居民持續關心後勁社區的樂齡環境，表達醫療量能的需求，另有居民表達大型建設固然重要，但是否先以街區來發展常民經濟，有生意做之後就會漸漸吸引更多人參與，就能一步步達成更大的目標；居民安全也是被認為是重要議題，希望園區北路開闢，聚落周邊的交通網能夠是安全的。



都發局吳文彥局長表示，好的政策必需有民眾基礎，在地居民的主張、為後勁地區未來發展提供了重要的方向，透過座談會方式讓公民參與市政建設，後勁未來新世代的發展願景，都發局將以滾動檢討的方式，不適合的再調整，逐步落實大家對未來好生活的期待。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

針對媒體報導有預售屋建商要求加價才肯交屋1事，內政部表示，預售屋建案逾期完工或遲延交屋，建商應依實際遲延狀況按日給付遲延利息給買方，如超過完工期限3個月仍未取得使用執照，買方並有權解除契約，建商除有法律或契約規定的解除條件外則無權解約。內政部特別強調，建商違約時，只有買方才有主張解除契約的權利，建商原則並無權主張解除契約，更不可以原物料上漲、缺工等為由要求提高價格後才肯交屋，或是片面違約或毀約。

內政部同時提醒，建商如有未依規定給付遲延利息、要求提高價格才肯交屋，或藉此蓄意迫使買方解除契約，地方政府可依消保法第33、36、58條規定進行調查並命其改善，如仍不改善，最高可裁罰150萬元並按次處罰。內政部已通函各地方政府就轄內預售屋建案進行了解調查，民眾遇到類此遲延交屋爭議案件，也可以向地方政府提出申訴處理。



內政部補充說明，為保障消費者權益，內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」已特別明定買賣雙方在簽訂預售屋契約時，應明確約定開工及取得使用執照完工的日期，並規定賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋，以確保建商依約完工，讓買方順利交屋入住。



而建商在興建預售屋過程中，如有超過契約完工期限但未能取得使用執照，或未於領得使用執照6個月內通知買方進行交屋，均已構成遲延給付情形。依定型化契約規定，建商應按照買方已繳交的房地價款，依逾期日數每日萬分之五計算遲延利息付予買方；建案如超過完工期限3個月，仍未取得使用執照，買方並有權解除契約，建商除應將買方已繳的房地價款退還外，應同時賠償違約金。而建商為違約之一方，除有法律或契約規定的解除條件外，並無權主張解除契約。內政部籲請業者自律，切勿以身試法。



有關媒體報導個案，內政部已行文請地方政府調查處理中。民眾如遇有履約爭議，也可向地方政府消費者服務中心或消保官申訴處理，以維護自身權益。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

美國強勢升息導致債券價格下跌、又碰上股市修正，半年來台灣壽險遭遇最強挑戰，再加上台灣利率連兩升，累積升幅達1.5碼，讓壽險在房地產的最低收益率門檻一下子拉高至2.47％，對比現行北市商用不動產投資報酬率落在2.5％上下，讓壽險更難在北市買到樓。

壽險在新竹、台中布局商用 桃園、台南則投資工業地產



高力國際副董事總經理黃正忠直言，即便2022年大環境變數多，不過，商用不動產投資穩健度仍較股票或是其它投資型商品要來得高，而且具有保值抗通膨的優勢。不過，受到升息影響，壽險不動產最低收益率門檻拉高，也連帶讓壽險往大台北以外的區域尋找契機。根據高力國際統計，自2020年12月起，至今還不到兩年時間，壽險業者便合計出手逾420億元在大台北以外區域買進商用不動產，對比該段期間壽險業者在大台北出手金額逾180億元，還要高出1.3倍之多。



進一步觀察壽險在外縣市布局情況，主要鎖定具高收益率的商用不動產及工業地產，像是廠辦、倉儲物流…等等，若以實際購入案例來看，新竹、台中以商用不動產為大宗，桃園、台南則以工業地產為主。



不到2年 壽險已累積在新竹投下逾164億買樓



黃正忠分析，新竹、台中等兩大都會區因產業發展成熟，對於辦公室、零售、飯店等商用不動產形成龐大支撐力道，其中新竹在近兩年便吸引新光人壽、中國人壽、全球人壽以及富邦人壽等至少四家出手，合計出手約164.13億元。甚至出現兩筆單宗金額突破50億元的指標交易案，包括新光人壽以56.4億元買進新竹萊恩廣場、全球人壽以58億元買進新竹國賓飯店(含行政大樓)。



至於，台中市則以中國人壽出手120.5億元買進台中豐邑市政核心辦公大樓最受到矚目，也是大台北以外，罕見出現單宗總額突破100億元的大型交易案。



桃園、台南 廠辦物流需求旺



而桃園是北台灣產業重鎮，加上桃園國際機場貨運吞吐，製造業擴廠、倉儲物流需求旺盛，吸引國泰人壽重資布局，甚至擁有壽險業「桃園王」的稱號。尤其在前兩年，國壽出手合計近120億元取得廣豐新天地購物中心、高鐵桃園站前廣場地上權，以及楊梅、大溪與蘆竹等多筆工業土地。



黃正忠表示，國壽在桃園布局相當積極，尤其工業地產更加碼投資，取得工業地後，未來除規劃開發倉儲物流設施外，也有開發廠辦出租的計畫。



除了桃園，近年台南的工業地產投資也非常熱絡，由於南科發展快速，帶動週邊廠辦、倉儲…等工業地產需求提升，除MOMO、嘉里大榮等業者購地自建物流中心外，近年亦吸引投資人進場，像是南山人壽購買位於台南市新市區的國際南科廠辦園區。



高力國際董事總經理劉學龍則指出，市場預期年底前持續升息機會不小，機構法人的不動產投資策略將會更為靈活，具高收益率的廠辦，甚至帶租約的廠房、適合興建物流倉儲或資料中心之工業土地等產品，會更受矚目。

以前是「三十而立」，現在是越來越難立。房仲業者統計，購屋十年間變化甚大，30歲至40歲族群今年第一季購屋總價為1,112萬到1,153萬元，比起2011年首季的總價多出386萬到416萬元，顯示出30歲世代的購屋人為了因應高房價，多透過長年期的房貸因應，因此，統計今年第一季國人平均房貸期數達289個月，相較十年前的房貸年限，多出5年多的時間。

根據金融聯合徵信中心的資料顯示，十年前國人30歲至35歲的購屋人平均購買總價為697萬元，35歲至40歲的購屋人平均購買總價為767.5萬元，房貸金額約落在515萬與560萬元，經過兩波房地產大漲，今年第一季國人30歲至35歲與35歲至40歲的購屋人，購置房屋總價都衝破1,000萬元，分別購屋平均價格為1,112.7萬與1,153.6萬元，比起10年前總價多出386萬到416萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，10年前20年期房貸是主流，現在30年期的房貸才是主流，雖然近年來經濟成長，國人所得也緩步增加，但比不上房價漲幅的速度，部分購屋人可能有父母幫忙支付一些頭期款，但大多數的購屋人多透過拉長還款年期方式，降低每月的房貸壓力，10年前還沒有多少人申請30年期房貸，現在已相當普遍。

另在依據內政部不動產資訊平台統計，今年第一季全國新增平均房貸期數，已經拉長到289期，平均房貸年期超過24年，創下統計以來的新高，相較十年前的226期，增加63個月，相當於房貸族十年來為了降低房貸負擔，反而要多背負5年多的房貸時間。

曾敬德指出，每個世代都有各自不同的難題，政府為了降低民眾的居住負擔，陸續推出社宅、拉高租金補帖等政策，同時祭出政策打壓投機行為，由於高房價問題仍難解，民眾購屋時應該留意未來利率仍有部分上調的空間，避免將財務槓桿用到極致。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台南市政府為解決新營交流道下匝道壅塞問題，於2022年年5月啟動新營交流道改善可行性研究，針對長期工程方案進行研究規劃，預計於2023年提出具體改善方式，後續提送中央進行審議。

黃偉哲市長表示，新營地區相關重大建設如國家圖書館南部分館、全民運動館、長勝營區市地重劃工程及第二市場整體開發工程已如火如荼的進行，新營地區產業及都市發展前景可期，如何根本性處理新營交流道壅塞問題就顯得非常重要，故特別責成交通局辦理新營交流道改善可行性研究，提出一勞永逸的解決方式爭取中央同意。



台南市交通局長王銘德說明，新營交流道壅塞的主要原因是因為長榮路與復興路路口轉向複雜及北上出口匝道至長榮路口距離過短所致，交通局針對問題所在，除已於2020年起陸續完成「調整車道佈設」、「新增機車專屬時相」等短期交通工程改善外，也積極辦理高速公路匝道改善之工程可行性評估，將參考國內外案例研擬如「新增穿越長榮路口立體匝道」及「新增連接柳營外環道分支匝道」等長期工程改善方案，並進行相關工程、安全、效益等研析。



交通局表示，「新增穿越長榮路口立體匝道」及「新增連接柳營外環道分支匝道」等工程係交流道實體設施改善方式，依規定須先辦理可行性研究，並就改善方式、交通改善效益等項目進行分析，提出適宜方式送中央審查，經中央核定後再由交通部高速公路局辦理後續工程事宜。交通局已自5月啟動規劃作業，目前已進行周邊地區相關交通流量、管線資料與社經資料調查，後續將再進行方案研擬、效益評估、經費估算等工作，預計於2023年中可提出適宜的解決方式提送高速公路局審議。

根據《財訊》報導，房市快速降溫，泡沫化議題再起，國內營建股王愛山林建設董事長祝文宇日前直接點名，桃園、台中、台南與高雄，部分量大、漲多區域，將面臨供過於求，有泡沫化的疑慮。事實上，自今年疫情大爆發以來，預售屋的交易量與去年同期相比銳減4~5成，代銷接案腳步不再積極。

土地交易也不樂觀，高力國際統計，第2季全台土地市場成交量僅291億元，創下2018年後近18季以來單季新低量，累計上半年全台土地成交金額，年減幅達43%，創近5年同期新低。戴德梁行所長楊長達預估，下半年中小型建商面對持續升息，及營建成本侵蝕利潤的壓力，將陸續認賠出脫手中土地。

投資客猛倒貨　引爆多殺多

台北市不動產開發公會理事長陳勝宏直呼，中小型建商資金就要斷鏈，日後恐倒一片，甚至出現爛尾樓。鈊樹建設董事長蔡錦勳指出，現在許多中小型建案，面對工料雙漲不堪負荷，積極要盤給下一手，提出「『平』盤也沒關係，只要下一手幫我蓋好、不會違約就好。」就有大建商近幾個月已經收到上百件建案的評估文件。

《財訊》報導指出，去年台商回流、股市獲利、遞延的剛性買盤、抗通貨膨脹等幾大資金效應，全部出籠，快速推升預售屋房價，雙北以南縣市，短時間漲幅高達2~4成。

今年受到貸款管制、疫情加劇、房價基期已高、連續升息疑慮、股市大幅修正喚起民眾的風險意識、政府打炒房提五大修法及禁止預售屋轉讓、台海危機等因素影響，加上內政部次長花敬群喊話，「修《平均地權條例》，現在就是最佳時刻，」表示政府調控房市心意已決，買氣驟降至今。

《財訊》報導指出，房市趨勢專家李同榮分析，預售屋禁止轉售政策消息一出，投資客就開始猛倒貨，由於投資客進價低，大咖小賺就出，小咖不賠就售，因此與建商的推案產生排擠現象，引發預售市場多殺多；再者，前兩年除了大台北以外，預售市場幾乎存在50%以上假性需求，炒作情況嚴重，如今市場供給上，推案量續增，而需求量減半，市場供需一增一減，自然銷售率會降。

預售屋有風險　財務先精算

不過，李同榮認為，房市適逢這一波循環的上升軌道，上半年的預售市場雖受到投資客倒貨影響銷售率，短期調整，長線才會走穩；至於成屋市場，是「量小縮、價微揚」的現象，下半年雖然利空不斷，卻也正好讓主升段房市稍作調整，全年在開工率不降反升的狀況下，尚未有反轉向下的訊號出現。

根據《財訊》報導，寶麟廣告副總經理管清智則建議，南部價格迅速堆疊，但就業所帶動的人口需求尚未全部到位，短期難免修正，反觀北部漲幅低較平穩，目前看來新竹以北都算「安全」。

第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄則坦言，由全國的住宅類建築執照核發戶數觀察，2018年到2021年間，總戶數由每年12萬戶快速增加至17萬戶，這與過往10年每年約9萬到12萬戶的戶數相比，預售屋推案明顯放大。如果以興建期3~4年計算，預期在未來3年將會碰上最大住宅交屋潮，市場供給量大增，對房價成長帶來壓力。現在介入預售屋風險高，對於投資人來說，在預售屋禁止換約與缺工缺料延後交屋兩者加乘下，自有資金可能卡關超過5年，影響自身財務規畫。尤其，預售屋市場經歷了3年的榮景期，價格已經來到波段高點，建議投資人居高思危。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

對比聯徵中心與不動產資訊平台資料顯示，「三十而立」購屋10年間變化甚大，30~40歲族群2022年第一季購屋總價為1112~1153萬元，比起2011年第一季總價分別多出386~416萬元，30歲世代的購屋人為了因應高房價，多透過長年期的房貸因應，因此，統計2022年第一季國人平均房貸期數達289個月，比起10年前房貸年限也就多了5年多的時間。

根據聯徵中心資料顯示，10年前國人30~35與35~40歲的購屋人，平均購買總價697萬元與767.5萬元的房屋，房貸金額約落在515萬與560萬元，不過經過兩波房地產大漲，2022年第一季國人30~35與35~40歲的購屋人，購置房屋總價都衝破1千萬元，分別購屋平均價格為1112.7萬與1153.6萬元，比起10年前總價多出386~416萬元。



信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，10年前20年期房貸是主流，現在30年期的房貸才是主流，雖然這幾年經濟成長，國人所得也緩步增加，但一定比不上房價上漲的速度，部分購屋人可能有父母幫忙支付一些頭款，但大多數的購屋人多透過拉長還款年期方式，降低每月的房貸壓力，10年前可能還沒有甚麼人申請30年期的房貸，現在則已經是相當普遍。



根據內政部不動產資訊平台統計，2022年第一季全國新增平均房貸期數，已經拉長到289期，平均房貸年期超過24年，創下統計以來的新高，相較10年前的226期，足足增加了63個月，也就是房貸族10年來為了降低房貸負擔，房貸多揹5年多的時間。



曾敬德指出，每個世代都有自己不同的難題，政府為了降低民眾的居住負擔，也提出社宅、拉高租金補帖等政策，同時也祭出政策打壓投機行為，不過高房價問題仍難解，民眾購屋時應該留意未來利率還是有一些往上調的空間，避免將財務槓桿用到極致。

根據住展雜誌抽樣統計，全台共50個標榜「不二價銷售」的新建案，比對其平均開價與實價登錄成交均價，結果顯示，僅有4%建案做到真正不二價，有36%的建案仍留有1成以上的議價空間。住展雜誌研發長何世昌表示，自實價登錄實施後，不少建案打出「不二價」的銷售策略，盼加速成交，消費者買房也不再擔心成為「盤子」，但事實證明一切只是傳說。

何世昌說明，所謂「不二價」的定義，是指「不接受消費者討價還價，開價等於成交價」；倘若成交價與開價有絲毫落差，就不能稱為不二價，至於本次抽樣調查已扣除「近不二價銷售」的建案。

住展雜誌統計全台50個不二價建案發現，開價與成交價完全一致的「真不二價」建案僅有2個，占整體比例僅4%；議價率低於5%以內的建案則有17個，占比約34%；議價率介於5.01%至10%的建案有12個，占比為24%；議價率介於10.01%到15%的建案數也是12個，占比為24%；議價率高於15.01%以上的有4個，占比為8%。

從調查結果來看，大部份不二價建案都可以殺價，另有3個建案的成交價比開價還高，3建案分別位於台北市內湖區、新北市新莊區、新竹縣湖口鄉，全案完銷的成交均價，高於完銷時的平均開價，原因與銷售速度太快，只調漲成交底價而未調整開價有關。

平均開價與平均成交價落差最大的建案位於台北市大同區，落差高達約每坪13.9萬元。在50個不二價建案中，議價空間最高的前三名依序位於新竹縣新埔鎮、高雄市鳳山區、宜蘭縣壯圍鄉，議價率分別為21.85%、18.57%和15.90%；這3個不二價建案的議價率，甚至比一般建案更大，顯示消費者遇到業者宣稱不二價銷售時，仍需謹慎應對。

不二價建案為何有議價空間？何世昌認為，一是國人購屋殺價習慣仍難扭轉，即使業者盼不二價銷售，最終仍向市場妥協；二是部份建案原始開價偏離市場行情，消費者並不買帳；三是不排除少部份業者明知難達到不二價銷售目標，卻對外誇誇其談；最後，與銷售手法有關，部份業者多有「早鳥優惠」，而折扣後的「早鳥價」使得不二價無法成立。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】