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根據最新商業服務業景氣預測循環分析，雖然下半年因疫情趨緩，帶來一波報復性消費，但輸入型通膨的威力，使國民實質購買力仍難見真正提高，不過持續上的房價已見平息。

商業發展研究院5日發布商業服務業景氣預測循環分析，顯示2022年Q2以來的景氣變動走勢趨緩，結構上亦有了明顯變化，「領先綜合指數」與「同行綜合指數」雙雙下行。

景氣變動走勢趨緩 結構改變

另外，根據主計處公佈上半年GDP成長率3.38％，其中工業與服務業的成長貢獻度分別為2.05％與1.22％，除顯示成長已不若去年的強勁，更呈現外需轉弱，內需相對轉強的新格局。雖然工業製造仍是經濟成長的主要貢獻者，但服務業的貢獻度已相對見高。

房價漲勢放緩 助通膨預期降溫

商研院也指出，國內景氣，正因外需走緩、民間投資動能與國民購買力雙雙減弱而下行，好在先前如脫韁之馬的房地產價格，在「預期上漲心理」飆風暫獲平息。

而實質不動產及住宅服務業GDP指數於前（2020）年10月出現高峰，接著便微微下降，到去（2021）年10月開始低於長期趨勢，並持續下降，至今（2022）年6月循環趨勢值為99.28，7月外推值99.19，景氣循環趨勢已持續走緩。年成長率雖仍持續成長，但去年Q2以來，成長率均較前趨弱。

輸入型通膨威脅大 商研院提建言

不過商研院也提醒，台灣面對輸入型通貨膨脹，若片面壓抑需求謀穩定物價，容易陷入「停滯膨脹」或「衰退」陷阱，台灣要穩定成長，還是具有國際優勢，但鑒於原物料成本上漲，要排除「輸入型」通膨，政策上應要轉向實施「進口替代」。

而台灣經濟正開始面對國際貿易與投資疲弱的新挑戰，在疫情期間憑藉國內供應鏈仍然暢通無阻與超強晶片競爭力的特殊優勢，高創「彎道超車」、「逆勢成長」成長奇蹟的良辰美景，很可能難以為繼。若要繼續維持經濟韌性，就必須改弦易轍，無論政府或民間，數位服務業、數位轉型、ESG永續轉型的研發投資等，只能加碼加速，而不能稍怠稍縱。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

受到通膨、循環升息、打炒房和地方大選來臨，房市前景混沌不明。先前東森財經報導「928檔期是房市多空分水嶺」，沒想到案量飆出逾8千億巨量，年增高達4成，跌破眾人眼鏡。

推案量創6年最高 賣壓風暴值得觀察

591新建案統計今年六都、新竹縣市928檔期推案量約8080.81億，也是自2017年有統計以來最高。591新建案指出，這次928檔期爆量，除了受房價飛漲，帶動總銷金額「通膨」外；上半年因疫情而延推的建案，也抓準檔期效應和疫情緩和大舉出籠。然而，伴隨供給量大增，目前市場上還有央行升息、打炒房政策等隱憂，未來部分地區是否會形成賣壓，值得仔細觀察。

7大都會區僅桃園量縮 新北2千億成全台最多

進一步觀察各縣市，今年全台除了桃園量縮，其餘地區均開出紅盤。以台北市為例，2017年同期案量僅有247.3億，今年竟一舉飆升至1400億，兩者足足相差6倍之多！此外，過往關注度相對低調的北投區，在北士科園區議題發酵下，陸續吸引品牌建商進駐，儼然形成北市下個推案潛力熱區。

三重二重左岸成一級戰區 案量飆破新北1/3

至於新北市本次總銷水位直逼2千億，為各縣市最高。以區域分布來看，這次三重區在二重左岸多檔個案進場下，搭配總銷400、112億元的「都廳大院」及「冠德方舟計劃」等超大型案，單區案量衝上近750億元。反觀鄰近的桃園市由於缺乏指標案支撐，大多為100至200戶以下的中小量體個案進場，加上疫情爆發、升息等變化，與新北市呈現兩樣情。

新竹成總銷亞軍 台中案量破千億

另外，近期備受矚目的新竹縣市，在主力地區強勁表現下，總銷年增幅高達2倍，僅次於台南。其中鄰近竹科的關埔重劃區，近年因開發飽和已少有指標大案，不過這次由富宇建設所推出的「富宇天雋」，由於主打千坪基地且擁有緊鄰好市多旁的位置優勢，甫推出即受市場關注。另一重點竹北市，在豐邑、昌益、合石、惠宇等品牌建商持續卡位下，房價依舊堅挺，目前當地除了20坪以下的小宅建案單價已喊到7字頭外；一般2房產品總價至少都要1500萬起跳，漲勢相當有感。

台中市則在北屯、太平及海線等區挹注下，推案突破千億大關，591市調表示，台中近年量能一路向上衝，主因仍與房價飛漲有關，尤其近年蛋黃區單價動輒5字頭起跳，不少蛋黃區買方只能出走到相對平價的蛋白區，連帶刺激梧棲、沙鹿等地崛起；像這次台中唯一量體百億的指標案，正是位於台中港重劃區內的「聯悦馨」，根據調查，該社區規劃近800戶、格局上以2-4房為主，市場估計開價將落在3字頭。

台南推案成長13倍 高雄量能翻倍漲

這次獨領風騷的台南市，去年雖飽受缺工缺料影響，同期推案量僅有50億左右的低水位；但隨著銀彈充足的大型建商持續布局，包括東區、安南等擁有重劃腹地的區塊持續有新案醞釀，這次在副都心及平實等地推出的「浩瀚無極」及「松丹達麗」等超大型案加持下，總銷也迎來史無前例的大爆發，一舉突破700億，較去年同期成長13倍，令人跌破眼鏡。

南霸天高雄在房價翻揚及第二季延推案領軍下，量能同樣翻倍至千億大關。根據調查，這次928檔期主戰場仍以北高雄地區最為活躍，包括位於左營區「世紀莊園」、「耘海」等案，雖然基地位於市區郊外，周邊生機能有限，不過在三鐵優勢及台積電利多發酵下，吸引不少部分投資客及自住客詢問，開價更全面攻佔4字頭，後勢頗為看好。

▲台中中區是老城區，發展較早，今年Q2交易多為40年以上老屋，拉高台中整體的平均交易屋齡。(台灣房屋提供)

台灣房屋統計內政部不動產交易平台最新資料顯示，今年全台第二季平均交易屋齡26.7年，比上季的26年增加0.7年，而過去六都中平均交易屋齡高的都是台北，第二季首度被台中超車，台中以30.1年成為六都平均購買屋齡最老的都市，台北則以29.9年居次。至於屋齡最輕的城市仍為桃園，平均屋齡僅21.7年。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，台中今年第二季的住宅買賣移轉平均屋齡飆破30年，主要因為屋齡30年以上交易較上季增加，其中舊城區的中區，以及海線第一大城的沙鹿，是兩大關鍵所在。

 陳定中分析，台中火車站前的中區，因是台中的老城區，今年第二季中區將近6成的交易，都是屋齡40年以上的老屋，交易高齡化的現象為台中各地之最，也連帶催熟了台中市整體的平均交易屋齡。

海線的沙鹿，則因上一季有新案交屋，使低屋齡物件暴增，不過第二季卻有4成的交易屋齡超過30年，致沙鹿的交易屋齡季增逾10歲，讓台中的整體交易屋齡正式告別2字頭翻上30年大關。

隨著房價高漲，買老屋似乎成了共通趨勢，不過唯獨台北第二季平均屋齡比第一季還要年輕，頗有逆齡趨勢。

台北「返老還童」 交易屋齡降至2字頭

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，台北市開發較早，都會區機能佳，房屋總價高，為擠身台北市門牌，不少購屋族被迫買老不買新，故交通便利的都會區，老公寓華廈依然相當搶手，台北仍是30年以上老屋交易佔比最多的都市。

第二季主要受萬華區大批新案交屋過戶影響，使平均屋齡稍微降低。不過近年因政府推出危老重建政策，越來越多老屋、透天整合成功，改建推案的個案，隨著老屋「返老還童」，台北市住宅交易也可望逐漸年輕化。

▲彰化北斗鄰近員林，近年隨著交通及重大建設發展有成，房價也跟著翻揚。（東森房屋提供）

彰化縣北斗鎮坐擁北斗交流道及彰化高鐵站等交通優勢，加上彰化二林中科園區、臺中精密機械園區、彰化海峽離岸風場等建設題材帶動，人口紅利驅使房市升溫，業者統計彰化北斗近4年Q1~Q2透天總價漲幅高達42%，觀察實價登錄發現中古3層透天成交總價於今年4月突破2000萬元，完全不輸給員林蛋黃區，統計中古華廈產品近3年Q1~Q2漲幅也來到49%，從一坪7.7萬元上升至一坪11.5萬元，相當穩定成長。

近年隨著員林房價上漲，北斗交通建設逐漸完善，讓購屋的民眾增添一個選擇。北斗緊鄰員林，15分鐘內的車程可達北斗交流道及彰化高鐵站，是彰南地區的消費重鎮，東森房屋彰化北斗加盟店經理鄧帟綺指出，近年北斗不斷新建透天物件，開價皆突破千萬，其中最家喻戶曉的是座落在八德路上的新成屋「信義之星」，該案僅4戶，每戶鄰近中華路商圈，最高於今年6月以總價1750萬元成交。

鄧帟綺表示，北斗未來有二林中科就業人口大量進駐後，將會是很多科技新貴選擇的地方，加上明道大學相鄰於此，新生入學季將再為北斗帶來一波房市熱潮。他也點出彰化房價相較台中相對親民，民生相較雲林相對便利，未來兩區域人口可能外溢至北斗，讓北斗房市綻放光芒。

體二用地為1956年擬訂台中市都市計畫時劃設，東側範圍內為東勢子聚落，歷經時空變遷，目前該體二公共設施用地開闢已不可行，都發局於2018年辦理台中市都市計畫第四次通盤檢討時，將東側私有土地密集地區變更為住宅區及劃設必要公共設施，經內政部都市計畫委員會審議通過，並規定另行擬定細部計畫，盼能藉此改善該地區生活環境。

都發局表示，都巿計畫各規劃階段皆審慎考量所有權人權益及開發方式合理性、可行性，朝向多元開發方式作規劃，以增加自行整合開發誘因，都發局目前正積極辦理該細部計畫變更案，以維護市民權益。



都發局指出，體二用地東側的細部計畫案自2019年12月24日起公開展覽30天，2020年迄今共計召開9次專案小組會議及多場機關研商會議討論已獲具體共識，針對體二用地東側現況地，特別訂定住宅區整合開發獎勵機制，透過容積提升誘因，引導開發建築時自行留設公共設施用地，提升地區環境品質，促進住宅區開發利用與提升整體土地利用效益。



都發局將以保障所有權人權益及規劃合理可行的開發方式積極辦理體二用地都市計畫變更案並加速審議進度，維護市民權益。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

自從實價登錄上線後，民眾買房前有更多資訊能夠參考。就有網友好奇，看房時不少業務都說「快完銷」，結果實際查詢實價登錄發現才沒幾戶，讓他質疑不是成約30天內要登報嗎？

業務直言「快完銷」 一查實登秒打臉

一名網友在「靠北建商2.0」指出，近期去不少新建案的銷售中心看屋，過程中業務不斷告知「快完銷」、「剩幾戶」等等。但他實際查詢實價登錄時才發現，根本成交互沒幾戶，讓他好奇不是賣成約30天內要刊登到實價登錄上嗎，怎麼跟銷售人員說的落差這麼大呢？

貼文曝光後，不少網友直酸業務話術「是今天的額度快完銷，明天又會長出新的戶別」、「就是虎爛那些不會看實價登錄的啊～有些預售建案根本半戶都沒賣出去」、「房市飢餓行銷都幾年了」、「完銷是說要吃湯圓了」。

不過也有內行人笑著解釋「30天報還要計算公務員的登錄速度啊」、「30天內業者登錄，大約60天政府行政作業完成…才看的到」，另外也有人提到「如果在110年7月1號前買的預售屋，是不用30天內登載，可以銷售完成後一筆登錄」。

根據台北市政府地政局資料，過去預售屋實價登錄僅限於委託代銷業者銷售案件，且等到建商與代銷契約結束或30天內才須登報。不過實價登錄2.0上路後，所有的預售屋無論是代銷或自售，都必須在簽訂買賣契約後的30天內申報，藉此讓民眾即時掌握預售屋成交價格。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

隨著房價高漲，買老屋似乎成為另類趨勢，房仲業者統計，今年全台第二季平均交易屋齡26.7年，比前一季的26年增加0.7年，過去六都中平均交易屋齡最高的都是台北市，第二季首度被台中市超越；台中市以30.1年成為六都平均購買屋齡最老的都市，台北市則以29.9年居次。

台灣房屋統計內政部不動產交易平台最新資料，發現今年全台第二季平均交易屋齡26.7年，六都之中，台中市的平均購買屋齡為30.1年，堪稱屋齡最老，而桃園市依舊是屋齡最輕，平均屋齡僅21.7年。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中分析，台中市今年第二季的住宅買賣移轉平均屋齡飆破30年，主因為屋齡30年以上的交易比第一季增加，其中舊城區的中區以及海線第一大城的沙鹿區，是兩大關鍵所在。

陳定中指出，台中火車站前的中區，是台中市的老城區，交易物件的屋齡多半超過30年，尤其今年第二季，中區近6成的交易，都是屋齡40年以上的老屋，交易高齡化的現象為台中市之最，也連帶拉高台中市整體平均交易屋齡。

位於海線的沙鹿區，因上一季有新案交屋，使低屋齡物件暴增，但第二季卻有4成的交易屋齡超過30年，導致沙鹿區的交易屋齡季增逾10歲，讓台中市的整體交易屋齡，正式告別2字頭，突破30年大關。

值得注意的是，隨著房價高漲，老屋反而備受青睞，唯獨台北市第二季平均屋齡比第一季還年輕，頗有逆齡趨勢。台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐說，台北市開發較早，都會區機能佳，房屋總價高，為擠身台北市門牌，不少購屋族被迫買老不買新，故交通便利的都會區，老公寓、華廈依舊搶手，台北市仍是30年以上老屋交易占比最多的都市。

張旭嵐指出，台北市第二季主要受萬華區大批新案交屋過戶影響，使得平均屋齡稍微降低，不過，近年政府積極推動危老都更重建政策，越來越多老屋、透天整合成功、改建推案，隨著老屋「返老還童」，台北市住宅交易可望逐漸年輕化。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

928檔期被視為下半年房市風向球，儘管今年籠罩通膨、升息、打炒房政策陰影，但數字科技旗下591新建案統計，今年928檔期，七大都會區衝出新台幣8080.81億元案量，是自2017年有統計以來最高，大幅超越2021年的5721億元紀錄。

進一步觀察七都市況，台北市今年928檔期總銷金額為1400.5億元，年增36.1%，其中過往關注度相對低的北投區，在北投士林科技園區議題發酵下，陸續吸引品牌建商進駐，成為台北市下個推案潛力熱區。

新北市這次總銷額1933.98億元，年增8.26%，為各縣市最高，以區域分布來看，三重區在二重左岸多檔個案進場下，搭配總銷400億元、112億元的超大型案，單區案量上看750億元；反觀鄰近的桃園市，因大多是100到200戶以下的中小量體個案進場，總銷量僅929.15億元，年減13.23%。

新竹縣市則在主力地區強勁表現下，總銷年增212.45%，金額為604.9億元。台中市在北屯、太平、海線等區挹注下，推案突破千億元大關，來到1278.78億元，年增32.16%，主因與當地房價快速上漲有關。

台南市則隨著大型建商持續布局，加上超大型建案加持，帶動當地總銷金額為719.1億元，年增1321.15%，增幅居七都之冠。高雄市在房價翻揚、第2季延推案領軍下，量能也上升至千億大關，總銷金額為1214.4億元，年增94.9%。

591新建案指出，這次928檔期爆量，除了受房價飛漲，帶動總銷金額一起「通膨」外；上半年因COVID-19（2019冠狀病毒疾病）疫情而延推的建案，也抓準檔期效應和疫情緩和大舉出籠；然而，伴隨供給量大增，目前市場上還有中央銀行升息、打炒房政策等隱憂，未來部分地區是否會形成賣壓，值得仔細觀察。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲台北市已有14家老飯店核准危老改建，包括最新的慶泰大飯店，在8月核准並順利取得1.15倍原容積獎勵，外加10%時程獎勵。（翻攝自GoogleMap街景）

雙北市都會區素地稀少，僅規劃20戶，專家認為，今年該區推案量稀少，「應該會賣很好。」

四號公園指名度高 老公寓賣到5字頭

放眼雙北市都會核心區的大型公園綠地，同時集結豐富生活機能及完整學區、捷運等條件，就是雙和的四號公園。後者佔地面積達11公頃，為雙和地區最大的公園綠地，與周邊學區結合成文教特區，歷來房市指名度高、房價易漲難跌，且只有大安森林公園的1/3價，偶有新案釋出往往成為民眾爭搶標的。

不過四號公園周邊由於發展早，已無素地可開發，房市交易雖多以中古屋為主，但因地段與機能的無可取代性，即使屋齡40年的舊公寓也能輕鬆賣到5字頭，近年推出的新案多屬都更或危老案，且面公園第一排新案近期成交價甚至站上8字頭。

推案量非常少 成交價出現8字頭

雜誌研發長何世昌指出，四號公園周邊的新推案可說非常少，「實在沒有多餘土地可以開發」，其中面對公園第一排的新建案成交價至少每坪75萬元跑不掉，甚至有建案出現8字頭成交，均價則落在7字頭。

擁有豐富都更危老案開發經驗的永琦國際開發，布局足跡遍及台北市東區、中山區、北投區及新北市雙和，近期推出的危老案「見璞」，步行至四號公園約5分鐘，周邊有永平、永和、新和3所小學及漳和、福和2所國中，鄰近的主幹道景安路、宜安路商家林立，還有多家金融機構聚集，採買仰賴保健市場、永安市場等傳統市場，生活機能發達。

在地人購屋需求高 估計新案很好賣

全案規劃地上11層、地下2層獨棟建物，住家採三面採光雙併規劃、為單一坪數33.98坪3房格局，引進「奇岩綠能」最新的儲能系統，電力系統應用逐漸趨向智慧電網脈絡，為住宅提供新的電力能源應用，全棟僅20戶，備受市場關注。

何世昌認為，由於四號公園周邊機能不錯，而且近期連都更危老案也不多，在新案供給量很少之下，又因附近多為老舊住宅，所以在地人的購屋需求高，估計「釋出的新案應該蠻好賣的」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】