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中央銀行宣布跟進美國聯準會升息，利率調升「半碼」，也代表房貸利率地板價將站上1.81%，一般民眾的利率可能破2%，創6年新高，對於房貸族來說壓力越來越大。

央行總裁楊金龍：「如同市場所預測的，我們就是升息半碼。」

央行22日召開理監事會，重磅宣布再升息半碼，符合外界預期。但今年的利率來到第3升，房貸族感受最深。

置產族顏先生：「當初在買的時候大概就知道可能會慢慢升息，只是沒有想到會升這麼多次。」

置產族顏先生目前擁有超過3間房，攤開他10年前的購屋資料計算，貸款利率已經超過當時的1.72%，從今年初利率地板價1.31%來算，目前為止已經升了2碼，利率來到1.81%。若貸款1000萬20年期計算，每個月要多繳583元，貸30年則是612元，一年就要多花7300多。

置產族顏先生：「每個月600元可能也是一餐，算還不錯的一頓，所以在消費支出可能就會比較縮減，有滿多的買方想買房子，他們也因為這樣子（升息），就是比較有點卡住。」

根據調查，有4成民眾認為升息不影響購屋，但也有39%表示會降低預算，16%則表示會暫緩購屋計畫，可見升息加重房貸負擔，已經對過半潛在購屋族造成影響。

房仲企畫研究室副理郎美囡：「跟過去歷史紀錄相比，利率這樣的水平還是在相對低檔，再加上近2年房價有明顯漲幅，所以不必引發斷頭潮。」

面對利率升升不息，專家提醒自住買家，要用現在的利率至少再加1到2碼來估算房貸負擔能力，才不會太過吃緊。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

為了盡快推進危老重建，內政部與部務會報通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》第5條之1修正草案，明文規定公有非公用土地及建築物，除已有合理利用計劃，或是土地面積達重建計劃土地面積50%以上者外，不受相關公有財產管理法令限制，應一併參加危老重建。

內政部指出，公有非公用土地和建物應排除土地法等公有財產管理規定的適用，以解決目前辦理時程過長的問題，以此有效提升公產參與危老重建計劃的效率。

依現行規定，危老重建計劃範圍內，若有公私有土地及建物夾雜的情況時，公有財產的部分，須先依照國有財產法、土地法、預算法及地方公產管理法等相關規定辦理後才可參與重建，這樣將會影響整體危險建物與居住環境更新改善的推動進度。

修法後是否會增加危老重建的數量？官員表示，目前由國家住都中心協助國產署，參與危老重建的國有非公用土地已有5件在進行中。但因為不想讓小面積私有土地衝擊到大面積國有非公用土地，因此規定國有非公用土地面積達基地50%以上者，應交由管理機關來主導。

此外，為了讓公產管理機關參與危老重建的方式更多元，這次的修法明定公有非公用財產參與重建，可與起造人協議合建分配重建後房地、專案讓售、標售或其他法令規定等方式處理。

內政部這次提出的修正草案共識度非常高，希望能盡速在本會期完成修法，促進公私共有土地及危險老舊建築物重建。

各地建案頻出高價，且不時傳出熱銷。內政部表示，近日將結合地方政府及行政院消保處、公平會、國稅機關，密切觀察928檔期建案銷售情形。

內政部針對全台57個預售屋建案進行稽查，發現有30個建案涉有違規狀況，將請地方政府配合儘速從嚴處罰。並呼籲業者應確實按規定銷售，不要蓄意炒作房價，破壞市場秩序。違規行為一經發現，應立即進行稽查嚴處。

內政部說明，自去年7月上路的預售屋新制規定，預售屋建案在銷售前，應先將銷售資訊及買賣定型化契約報請地方政府備查；如有使用紅單（購屋預約單）銷售時，也應明確標示買賣標的物及價金，且不能約定有不利買受人的事項。

這次稽查發現，未報備查即進行銷售有3處建案，每案將處罰3萬至15萬元；另有51個建案使用紅單，其中有七個建案違反紅單未約明買賣面積或約定買方逾期未簽約即沒收定金等規定，將按其違規紅單戶數，每戶處罰15萬至100萬元。

依新制規定，業者簽訂的買賣契約必須符合內政部公告的定型化契約應記載與不得記載事項規定，違反規定者將直接裁罰。這次稽查發現，有五個建案契約違反規定，如交屋保留款低於房地總價5%、未列明停車位高度等，將按契約違規戶數，每戶處罰6萬至30萬元。

內政部指出，這次稽查也發現，其中一個建案對鄰近公有公共設施廣告不實，將移由公平交易委員會立案調查。

另有三個代銷建案廣告未註明經紀業者名稱、一個代銷建案的買賣契約未指派經紀人簽章，將依不動產經紀業管理條例規定處罰6萬至30萬元。另還有14個建案銷售中心或樣品屋，未取得合法建築使用文件，將依建築法等規定，要求業者限期改善或裁罰。

內政部表示，從2020年10月開始截至到目前，已發動六次預售屋聯合稽查，同時也注重加強宣導預售屋銷售相關規定，發現稽查違規建案比例，已由首次86%下降至本次52%，業者使用違規契約的比率，也由73.9%大幅降低到8.8%，顯示對於導正業者違規行為已具成效。

內政部提醒消費者，要審慎評估合理市場行情與自身的經濟負擔能力，簽約前要仔細閱讀契約條款，避免受到炒作行為的影響。購屋時切記理性思考，可參考實價登錄網站各建案實際交易戶數情形，切實保護自身權益。

國內通膨居高不下，央行昨(22)日宣布升息半碼引發民眾熱議，央行總裁楊金龍強調，國內通膨為輸入性通膨、進口物價上揚所致，但如今新台幣匯率貶至31.5元，是否加劇輸入性通膨壓力？楊金龍則表示，國際原物料價格已回落，物價回降幅度大於新台幣對美元匯率貶值幅度，且貶值對CPI年增率的影響不高，通膨尚屬可控。

楊金龍指出，國內輸入性通膨壓力主要來自國際原物料價格高漲，是供給面的問題。今年1~8月美元計價進口物價年增率為13.85%，但已連續數月回降，到8月為8.17%。因物價回降幅度大於新台幣對美元匯率貶值幅度，使得新台幣計價進口物價年增率也連續數月回降。

楊金龍亦表示，行政院已採行對付供給面通膨的方式，因應物價波動，包含調降關稅、營業稅、貨物稅等，電價費率也決議下半年凍漲，這些措施對於抑制物價上漲更有幫助，調升利息、貨幣政策緊縮是輔，這些手段希望達到的是「抑制通膨預期」的作用。

在匯率變動影響方面，楊金龍說明，新台幣匯率貶值加重國內輸入性通膨壓力，但仍屬可控範圍，從數據上來看，1~8月新台幣對美元匯率較上年同期貶值3.15%，使得新台幣計價進口物價年增率升為17.7%，其增幅3.85個百分點，估計貢獻CPI年增率僅0.1~0.19個百分點，影響相對有限，而今年新台幣匯率貶值的影響，已有部分反映到CPI。

楊金龍指出，假設新台幣匯率由上年平均的28.02元貶值至今年平均的29.5元（貶幅5.02%），估計將使今年CPI年增率上升0.12~0.25個百分點；若平均貶至30元（貶幅6.6%），則貶值對CPI年增率的影響將略提高，估計為0.16~0.33個百分點，但他仍強調「尚屬可控」。

此外，楊金龍指出，近月國際原油等原物料價格回軟，加上國內蔬菜價格下跌，CPI年增率回降，央行預測今年CPI、核心CPI年增率為2.95%、2.52%；明(2023)年通膨展望向下，預期CPI 、核心CPI年增率均降至2%以下。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

文／永慶房屋研展中心副理 陳金萍

攤開台北市熱門點閱或是交易社區數據，常常可以看到國宅榜上有名，而且甚至佔據榜單過半的名次，不管是人氣或買氣，國宅都相當受到民眾關注，到底台北市的國宅有哪些優勢獲得廣大消費者的青睞呢？

國宅是早期政府為了弱勢族群的居住需求，所出資興建的住宅。由於國宅建設時間早，因此國宅大多座落於開發成熟的精華地段，不僅大眾運輸系統完整，交通便捷，且食、衣、住、行等各項生活機能完備，甚至還有不少位處於明星學區內，優質居住環境當然受到不少購屋族群青睞。

國宅公設比低 CP值最高

另外國宅因興建早、屋齡偏高，因此在房價上較周遭中古大樓物件親民，且管理費較便宜，扣除車位面積後，整體公設比也較一般建案低，對部分民眾來說，國宅可說是「CP值」最高的選擇之一。

以大安區為例，購買3房中古大樓的平均總價大概就要3500萬元上下，而「成功國宅」與「大安國宅」同樣格局的物件卻只要2000至3000萬元，國宅價格相較於周邊的中古大樓的確相對平易近人，讓不少民眾選擇國宅進駐。

許多國宅持續翻新 為民眾福音

雖說國宅興建早，部分設備未能趕上當代，但也有許多國宅持續翻新，安裝電梯等現代化設備，對民眾而言不啻為一大福音。再加上國宅原有的低總價、低公設比、學區等優勢，無怪乎成為購屋族爭相洽詢的物件。

例如許多民眾看準內湖區的「明湖國宅」和「麥帥新城」，只需要2000多萬元就能買到3房物件，還有明星學區在附近，成為許多小家庭的首選；就算是買給長輩或是三代同堂，兩棟國宅也都配有電梯，能解決長輩不易爬樓梯的問題。也因此「明湖國宅」和「麥帥新城」兩處國宅，成為今年8月份永慶房仲網上內湖區的熱門點閱社區前兩名。

屋齡偏高屋況瑕疵多 戶數多出入較複雜

國宅有這麼多優點，當然也會有缺點。除了屋齡偏高之外，國宅大都是集合式住宅，戶數多，出入難免複雜。另外國宅因屋齡偏高，建材不免自然老化耗損，部分施工品質不佳的國宅，屋況瑕疵恐怕會更多。

消費者若有意購買國宅，務必要親自前往現場看屋、觀察周遭環境，比如說屋內有沒有漏水、壁癌，還有社區管委會的管理品質、鄰居的組成與素質等，在購屋前都是必須仔細評估與考慮重點，才能讓自己購得居住安心的好宅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

我國央行昨天一如市場預期，再度升息半碼，累計今年已升兩碼。不少民眾擔憂房貸壓力加劇。不過中部代銷大老卻喊話，利率4%以內都算低，根本不影響房市。

連3升息免驚利率仍在低點

近期房市多空交戰，買賣雙方意見歧異據增，加上央行升息、打炒房修法、年底選舉等多項干擾因素，房市未來走向備受關注。中華民國代銷公會全聯會理事長謝坤成昨（22）在新案記者會上指出，早年買房利率動輒7至8%以上，對比現在利率尚未達到2%，利率差距不大「都是低點」，不須太緊張。

而對於近期政府頻頻出手打炒房，近日立法院開議，外界更關注《平均地權條例》修正草案能否闖關成功，謝坤成則直言「政府不要過度干預」，破壞市場機制將會適得其反。

打炒房不如多蓋社宅怒嗆政府自相矛盾

謝坤成說，與其將心思放在打擊房市，倒不如凝聚各部會力量在各縣市廣建社宅，讓弱勢族群得以用合理價格住在好住所，維持生活品質。且部分人士認為政府打炒房是為了實現居住正義，但「人人擁房本就是假議題」，目前工料雙漲和土地稀缺問題使得房價成本趨高，根本沒有下跌空間，如果為了人人擁房而犧牲建築品質，這樣還算居住正義嗎？

謝坤成也說，台灣在2008年金融海嘯、2020年疫情爆發，多次發放消費券促進經濟，而卻在景氣一片欣欣向榮的今日，接二連三打炒房，打擊國人購屋信心，讓這些白花花的鈔票全都流向國外，這豈不是自相矛盾？

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

全球央行持續升息抑制通貨膨脹，繼美國宣布基準利率上調3碼後，中央銀行2022年9月22日再度宣布調升基準利率半碼(0.125個百分點)，由1.5％上調至1.625％，以及提升存款準備率1碼，連續三季升息，也再次確信台灣將進入緩步升息循環，雖然升息腳步緩慢，但仍將影響商用不動產市場與住宅市場的信心，買方觀望態度將加濃厚。

2022年前8月大型商用不動產交易為935億元，比2021年同期減少23％，特別是自8月起，受到美元升息、台幣走貶以及台海情勢升溫等因素影響，交易放緩速度更加明顯；前8月土地交易累計為1312億元，年減21％，比2020年的高點時期，同期交易規模減少了將近900億元，這也顯示，央行緊縮土建融資，以及抑制預售屋投機炒作的政策，已經影響建商購地動能，別是中小型建商。



第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄指出，美國累計升息12碼，基準利率上調到3.00％至3.25％之間，房貸利率以及通貨膨脹高漲的雙重影響下，房市已出現降溫跡象。台灣方面，國內物價相對穩定下，中央銀行以穩定經濟為主軸，本次升息後，五大銀行平均購屋貸款利率將突破1.8％，大約是回到2016年的水準，升息幅度雖相對溫和，但透過調升存款準備率，持續緊縮放款，對於買賣雙方的心理層面影響深厚。



2022年下半年開始，商用不動產買方轉趨觀望，追價力道放緩，收益型產品的期望投報率提高，而美元持續升值、股匯市震盪以及台海情勢緊張，都影響投資型買方將資金投入不動產的速度，以保險業為例，不動產投資門檻由年初的2.095％提高到2.595％，台北市市中心的標的幾乎很難達標，大幅限縮可購買的標的，而保險業在評估投資標的時，甚至將要求更高的投報率加碼，以因應未來一年的升息風險。賣方方面，心態有逐步調整的態勢，開價雖沒有明顯修正，但在議價過程中，對於價格認知逐步貼近市場行情，這有助於交易的推進。展望第4季，在國內經濟基本面維持穩定，以及短期新供給量少的情況下，預期商用不動產市場將可維持量縮價平的格局。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣中央銀行22日召開理監事會，央行總裁楊金龍在會後記者會上鬆口，有機會在12月暫停升息。若升息年底止步，是否有機會助房市買氣回流？房仲業者認為，確實有機會，但即便如此，由於存準率不斷提高，投資客和建商都需付出較大成本，因此即使買氣回流，整體量能仍不會再創高，價格也將繼續走軟。  

央行延續6月決策，一如市場預期升息半碼，但持續調升存款準備率，讓銀行可貸放到市場的資金持續緊縮。央行也預測，明年消費者物價指數(CPI)有機會滑落至2%以下，央行總裁楊金龍鬆口，若明年和後年的CPI持續下滑，央行也沒有理由持續緊縮貨幣政策，暗示12月也有可能暫停升息，甚至升息循環就到年底結束。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，以今年第二季來看，一般開發商的土地和建物融資，成長年增率從先前的2成降至12%，明顯降溫。如果央行升息循環至年底結束，雖然有助於買氣回籠，但存準率若沒有降低，民間從銀行取得資金的管道愈來愈困難，即使買氣回流，整體量能仍不會再創高，價格也將繼續走軟。黃舒衛說：『(原音)央行基本上已經卡住他的喉嚨，他讓投資客還有建商要付出較大的成本，才能取得土地或投資，而且取得之後，可能不能轉售，所以短期獲利了結完全被打斷，所以不管怎麼做，是在減少市場的不動產流動性，量一定會縮，價格因為量變少，或取得之後無法去化的壓力變大，所以價格一定會下修。』

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨也認為，在存準率的緊箍咒下，民眾買房但從銀行的貸款成數減少，即便自客住回流，房價也不大有機會再走高。徐佳馨說：『(原音)如果接下來政策利率不升，確實自用的客戶會逐漸回流，如果政策利率不升，但卻升存款準備率，即便自用客戶回流，但貸款難度增加，所以價格也不會有太好表現。』

央行從3月啟動升息腳步後，至今已升息2碼，也就是0.5個百分點，重貼現率來到1.625%，銀行放貸到市場的利率至少1.8%起跳。房仲也認為，以目前情勢來看，房市交易量會逐步修正，將陸續回至2020年疫情前的水準。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台積電宣布要在高雄設廠後，為高雄建設帶來大利多，也帶動當地房價走出一波猛烈漲勢，如今高市府證實，已核定建照，象徵全案進入開發時程，專家也透露下一波可能起漲點。

台積電取得建照 今年將動工

高市府8月舉行動土典禮後，外界高度關注動工時程，不過台積電至今仍未動工，一度引發「跳票疑慮」，甚至有議員要求市長陳其邁簽署承諾書，若台積電2023年底沒投產，就要辭去市長一職。

台積電19日則回應，高雄廠規劃不變，預計今年動工，目前已在準備進行整地工作；而高雄市工務局長楊欽富22日也表示，台積電在陸續取得土地使用權同意書、都市計畫變更、環境影響評估、地質敏感評估等核准之後，順利在今年6月10日取得擋土安全措施及基樁工程的雜項執照，並於9月19日申報開工，廠房建築的部分也在取得交通影響評估核定後，於22日取得工廠建築物建照，象徵進入開發時程，目前大型機具已進駐整地。

周邊房價盤整 專家曝下波起漲點

由於台積電高雄設廠的話題之前已發酵一波，如今真的要動工了，大家也好奇，能否再為高雄帶起一波房市熱潮？住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨則認為，台積電宣布設廠後，在地房價從1字頭飆漲到3、4字頭，由於漲幅快速，地方接受度暫時銜接不上，因此看法相對保守，且相關話題已提前發酵，目前房價來到相對高檔，短期可能需要冷靜一下，預期將會進行盤整，市場表現不會太好。

她也坦言，台積電周邊地區多為預售屋，今年房市變數比較多，還有升息影響，對於中小型建商來說壓力更大，比起房價表現，她更擔心「建商撐不住」。

不過徐佳馨透露，未來台積電廠區完工，產線啟動時，員工陸續進駐，人口增長將帶動聚落形成，屆時有機會成為下一波房價的起漲點。

先前有估價師公會指出8月房市慘淡，據實登統計全台房屋成交量僅410戶，當中台北更只有17戶、台南32戶，引起市場譁然。但有專家駁斥資訊解讀錯誤，更點名實登3大盲點。

房仲全聯會榮譽理事長李同榮指出，實價登錄有3盲點，包括交易量統計方面，官方實登速度落後兩個月、交易價格統計，高價物件登錄落差和專業判斷分析，數據與事實不符的狀況！

1. 交易量統計的盲點：官方實登落後兩個月的落差

李同榮說，交易量公布以登記過戶為基準，一般房市交易簽約到過戶會有落差時間，而過戶登錄到官方實登又有延遲落差，因此，實登單月交易量與實際交易量有很大落差。雖然過戶與實際簽約成交量有約一個月的過戶遞延時間，但因過戶時間不變，所以內政部月底結算數不會變動，而實登交易量是隔一到兩個月陸續填補，才會有全國二樓以上住宅成交量僅410戶的畸型數字。

李同榮表示，８月的確因兩岸衝突增高因素交易量縮，但這情況因時間遞延不會在當月反應，只要看8月內政部公布的成交量六都中台北市2236戶、新北市4468戶、桃園市3482戶、台中市4027戶、台南市2017戶、高雄市2925戶六都合計交易量達19155戶。這些數字與市場落差只在一個月內，常理判斷就算８月極慘，全台交易量也不會慘到從19155戶降到400多戶，重挫97%，這就是官方單月實價登錄公布嚴重落後的盲點。

2. 交易價格統計的盲點：高價物件登錄的落差

李同榮指出，單月統計會因官方作業、資訊過濾、等因素延遲公布時間，因此月底甚至隔月統計數據會很少，官方延遲資料往往落後達兩個月才陸續補上，數量變動很大，平均房價差異性也高，尤其高價成交資訊官方審查較謹慎，就會出現單月劇跌的失真現象，這問題業者已多次反應，這也是官方在實價登錄作業應積極改善的地方。

3. 專業判斷分析的盲點：數據與事實不符的求證

李同榮認為，單月房市交易量與房價呈現方式，會因過戶時間遞延而失真，因此單月統計僅供參考，最精準應以季統計為主，用單月不足的交易量體去做房價評估就會有19個行政區包括單月劇跌一成二成的奇怪結果，包括台北市的文山區與松山區，8月中位數房價分別由每坪50.93萬元、74.95萬元，下跌至43.64萬元、69.32萬元，台北市總量只有17件分到行政區個位數字都不到，統計的價格怎會正確。

李同榮直言，這除了是數據盲點以外，也是專業判斷的盲點，沒有長期做成交行情分析者就會很容易陷入盲點，一旦輕易公布，又有實登數據根據，就可能引起市場恐慌，與購屋者信心崩潰的危機，不可不慎。

官方實登應立即改善　即時揭露才不會失真

李同榮最後語重心長地說，實價登錄實施已滿十年，然而資訊揭露仍不即時，正確的揭露方式應該100%即時，要統計分析房價指數時才會去頭去尾，因此實登是否確實，不該因官方人為判斷費時而延誤登錄時程。

李同榮表示，過去一段時間，房價屢創新高，官方一看有高於市場價格往往就先擱置登録，等待查證後才登録已超過兩個月甚至更久，有的甚至不予公布，業者直呼，要我們實登又不揭露，使得成交資訊公信度脆弱，傷害的還是購屋者，這會造成嚴重的錯誤引述與市場恐慌，一切責任應該由官方負責。呼籲各界，在官方實價登錄揭露方式未做改善之前，成交行情資訊的解讀分析最好以季的統計分析較為正確精準。