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央行升息，銀行擔心房市供過於求。行庫主管坦言，有觀察到房市供過於求的問題，而且由於升息會讓還款能力有疑慮的房貸戶縮手不敢辦房貸，因此供過於求問題未來會更嚴重，銀行基於風控，對於擔保品的估價也會更嚴格，因此恐怕會使得借款人實際所能貸到的成數和原先預期的，產生有0.5至1成的落差。

　銀行主管也點名，北部的五股、林口、淡水、新莊、三峽、桃園青埔等六大重劃區，以及南部地區，包括了台南、高雄兩都，其中因為近一年來台積電的建廠效應而使房價上漲近2成的地區，在鑑估擔保品價值時，都會以更保守的方式進行，而且上述地區的供過於求的問題，現在看起來會隨著央行升息而愈來愈大。

　主掌房貸業務多年的國銀主管分析房市景氣指出，先前有不少重劃區的房價，就是靠炒作炒起來的，現在央行不斷升息，銀行也評估這些被炒作起來的房價，因為買氣退燒，下行的速度會加快，此時建商先前過度的供給，所造成供過於求的問題就會更加嚴重，包括先前所謂的「蛋黃區」、「蛋白區」，現在都不斷的「向內收斂」，有些蛋白區，現在在銀行的眼中已退居到「蛋殼」，有些則在銀行的評估中，現在連蛋殼的等級都沒有，已完全跟蛋「絕緣」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

新竹及竹北蛋黃區房價暴走，新案成交價「坐6望7」，直逼新北市蛋黃區房價行情，在房價外溢效應下，外圍蛋白區房價狂漲，二年前房價僅1字頭的蛋白區，芎林、竹東最高價站上4字頭，其餘如新埔、新豐、頭份等地，近來也都陸續有新案成交價逾每坪35萬元。

　據實價登錄顯示，大新竹地區蛋白區房價跟進新竹市東區及新竹縣竹北二大蛋黃區的漲幅，鄰近關埔重劃區的竹東「渼山」最高價達每坪48萬元、近竹北高鐵的芎林「太睿境」最高價每坪42萬元。

　不僅近精華地段的蛋白行政區飆漲，以竹科園區為中心的外圍行政區包括新埔、新豐、寶山，以及苗栗的頭份、竹南預售房價都已坐穩3字頭，如新埔「桔柿」、新豐「富宇明星樂」高房價均逾每坪38萬元，苗栗的頭份造鎮案「昌隆廣場─上禾旺」最高達每坪35萬元。

　以竹科為首的房價狂潮持續向外漫延，統計顯示，全台各行政區預售屋去年下半年至今年上半年漲幅，全台前四名就有三名集中在竹科周邊，分別為新埔、竹東及頭份，半年漲幅均逾4成。近期新豐、芎林已有新案開價突破4字頭、湖口也有透天總價逼近3,000萬元。

　住宅週報社長陸敬民表示，2019年前新竹房價鐵板一塊，除了新竹市區與竹北外，蛋白區房價僅1字頭水準，客源多為在地買盤或年資較淺的竹科客，不過2020年後，房產投資頓時變成竹科客重要的理財工具，以關埔及竹北為首房價拉出一波驚人漲幅，房價外溢效應下，蛋白區相對低價更吸引不少追價買盤和外溢的剛性需求進場。

　建商也看到蛋白區商機，吸引如寶佳機構鎖定湖口王爺壟、新埔田新及南寮地區推案，昌益機構深耕竹東二重埔，富宇建設在新豐等重劃區大量推案，愛山林也在寶山投入造鎮案，建商跨足外圍地區深耕，也帶動過去低房價外圍蛋白區漲幅更甚精華區。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

[周刊王CTWANT] 原物料飆漲及升息夾擊下，全台都更危老合建案的建商與地主，正陷入一場「重新協調」的拉鋸戰。不少業者告訴CTWANT記者，「現況是很多都更危老案核准後不拿建照，拿了建照不開工，開工後慢慢做，真正核准到開工不到5成，尤其是雙北市。」

「3年前談的都更案，原本打算興建地上30層地下5層的SRC建築，估算造價是18～20萬/坪，現在發包可能要來到28～30萬／坪，成本漲了40～45%，但是售價漲的有限，且建商的銷坪所剩不多。」一位建商感嘆，原本打算讓利給地主，因此給地主的分配條件高，但碰上原物料漲價，反而成了絆腳石，「那案子現在的成本完全沒辦法做！」

該建案位於新北市精華地段，近捷運站的商業區，建商規模不算小，他無奈表示，目前只能重談條件，但地主抗性很高，再來就是更改設計規劃，從成本較高的SC變SRC，並將樓層壓低，成本才能降低，再來只能等待國際鋼材降價的機會。

這樣的案例不算少，營建成本上漲，讓專做都更及危老案的中小型建商吃足苦頭，一不小心就有可能賠本。老屋改建協會理事長、品嘉建設創辦人胡偉良解釋，一般來說業者因應成本變動有3種狀況，以營建成本由14萬／坪上漲到21萬／坪，即每坪上漲7萬／坪為例：

1、若建商自行購地興建，此時調高售價7萬／坪即可維持原本的利潤。

2、若是雙北都更或危老案，在營建成本上漲前，已談定分配比例為60（原地主）：40（建商），上漲的營造成本須由建商全部吸收，包括建商分回的每1坪建物以及地主的1.5坪，因此建商的成本負擔增加17.5萬／坪（7*2.5）。

建商若反映成本每坪售價調高17.5萬元，將導致喪失市場競爭力，該案肯定賣不動，因此建商多會努力和地主協商調整分配比例。

3、若營建成本上漲後，房價仍維持原本市場行情，建商須增加分配比例才能維持原本的利潤：假設售價爲70萬／坪，分配比例為60：40，營建成本調升7萬／坪後，建商成本負擔增加為17.5萬／坪，此時建商應增加分回17.5／70＝0.25，即雙方分配比例調整為1.25（1.5－0.25）：1.25（1＋0.25）＝50：50

胡偉良坦言，重新協調到再度達成共識往往曠日廢時，若是地主堅持原分回條件，建商也不可能願意賠本硬蓋，目前業界多是把合約放到到期無效後，再重啟評估談條件；已簽約無退路的，只能等原物料降價的時機點，「就是以拖待變。」

住展雜誌研發長何世昌就表示，整合到尾聲或已完成的都更案，建商已無法要求地主提高共同負擔，只能將增加的成本轉嫁至售價，或自行吸收；但若是整合初期的都更案，由於建商對於造價高漲重啟條件談判，地主因分回坪數縮水，參與都更意願下滑，使得建商和原地主達成改建合議的機率也跟著大減。

鑫建築執行長許峻豪就分享他的做法，通常會明確的告知目前營建困難，如果大部分地主都有很強烈的改建意願，仍希望公司做服務，同時也能體會營建成本上漲的問題，大家可再討論原本已談好的分配坪數要讓多少出來給建方作為營建補貼。

當然，有些案子地主不願意退讓，此時許峻豪或許會評估退場，同時告知地主們可以再找其他建商來評估，「通常地主在評估幾家建商條件後，仍會回頭，因為他們才會意識到我們的困難點是真的，而其他建商在艱困時刻所開出的條件也沒多好。」

一名2021年簽約，正等待都更的北市地主戶胡先生也分享，他們的建商是願意按照原本的合約分配走，沒有要求再調整比例，但他也擔心，羊毛出在羊身上，也許會在其他地方節省成本，「所以就看建商的良心了！」

央行利率連三升，最快10月起，201萬指數房貸舊戶，房貸息將衝破1.8%達1.86~1.87%左右，銀行主管說，台美利差擴大又逢強勢美元，及央行再度拉升存款準備率、抽回市場資金，這兩大關鍵因素交錯影響下，可能等不到央行12月升息，房貸息恐提早衝破2%追上14年前、2008年金融海嘯當時的水準。 

銀行主管分析，首先，台美利差擴大、美元強勢，銀行開始憂心，台幣存款加速流向美元投資性資產，讓銀行不動產30%限額再響警報，銀行「以價制量」，勢必拉升房貸利率。 

其次，央行再度拉升活存和定存準備率各1碼，讓銀行原持有央行定存單或轉存款，轉為應提準備金，拉長銀行資金存放央行的期間，降低市場流動資金，讓銀行放款更加保守。 

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛直言，大型行庫因挾著低資金成本優勢，也許會盡量將房貸息壓在2%以下，但一般民營銀行資金成本較高，又因調升存準率後，有資金供給緊縮的壓力，房貸息恐提早破2%。 

據央行8月底統計，五大銀行（台銀、土銀、合庫、第一銀和華南銀）新承做房貸利率已攀升到1.73%，若再加上9月升息、牽動各銀行房貸指標利率調幅約0.13~0.14個百分點，最快10月房貸息將攀升到1.86~1.87%左右。 

目前各銀行房貸指標利率（i）多以六大或七大行庫1年期定儲機動或固定利率平均值計算，各行庫最新存款牌告利率26日生效，連帶牽動各銀行房貸指標利率的漲幅。 

尤其這次土銀、華銀、彰銀和一銀等四大行庫1年期定儲固定利率調幅遠高於0.125個百分點，「超額調幅」讓房貸指標利率釘住「固定利率」做指標加碼者，如台銀、第一銀、華南銀、彰銀房貸戶，10月起房貸息會上升0.13~0.14個百分點。 

若以房貸1,500萬元、20年期，以最高房貸息增加0.14個百分點、達1.87%估算，一年本息均攤將增加1萬1,796元，對一般上班族將是「有感」承壓。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

國際局勢存在諸多不確定性，通膨危機持續衝擊全球經濟發展，國內由於疫情影響、地緣政治緊張、央行升息等因素，使投資人趨向觀望態度，高資產族群重新檢視資產配置，而商用不動產因其抗通膨的特性，在房市多空氣氛中強勢突圍。2022年Q3商用不動產總交易額創下618億元表現突出，交易規模甚至較去（2021）年Q4旺季還高，今（2022）年Q4傳統旺季，預估交易總額可望再向上攀升。

根據信義全球資產公司統計2022年7月至9月20日上市櫃法人大型交易，總計Q3商用不動產交易金額為618億，創下今年單季交易總額最高，較前一季大幅增加90%，也較去年同期增幅約51%，此外，也創下有統計以來單季交易總額次高的紀錄。加總今年前三季交易額達到1,371億，較去年同期交易額1,157億，也成長了18%。

信義全球資產公司觀察2022年商用不動產Q3交易情形，從產品面分析，以工業地產交易額426億挹注最多，佔了Q3總交易比重約70%，較前一季工業地產交易115億成長約270%，也較去年同期232億成長了84%；廠辦交易112億元居次，較前一季廠辦交易67億，成長了67%，也較去年同期101億，成長11%。

信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛分析，儘管大環境受多重利空資訊籠罩，使市場觀望氣息濃厚、買方心態趨向保守，但在台商回流、產業升級擴廠等工業地產剛需支撐，推升Q3商用不動產交易熱絡，買方以傳產、科技業自用需求為主，由於工業商品交易熱絡，建商看好未來發展也進場布局，例如長虹建設本月以每坪285萬、總計19.8億取得內科西湖段工業土地，未來擬興建廠辦大樓。

林建勛進一步分析，由於北部工業地產價格攀升、且覓地不易，加上中南部陸續推動產業園區、台積電至南部設廠帶動供應鏈跟著南遷等因素，使工業廠房、土地交易熱區有南移趨勢，觀察Q3交易也可看出，高雄在工業地產交易量有58億，其中台郡科技以25億元取得和發產業園區土地。

林建勛說明，國際經濟與股匯市波動，加上央行22日再度升息，雖然是有影響市場氛圍，但升息主要影響的應是收益型買方，在要求的租金投報率提高下，市場上能符合投報率的產品會較少。不過，以目前商用不動產主要動能是來自產業自用型需求，尤其企業對工業地產需求持續強勁，再加上疫情趨緩國境即將開放解封，未來國際商務交流、觀光人潮可望增溫，對商用不動產會是正面動能，而Q4為商用市場傳統旺季，總交易額可望會持續成長。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房市在疫情、通膨、升息影響下，928檔期即將到來，相較去年同期高峰成交量，學者認為在僧多粥少的情況下，即使房價可能略有議價空間，成交量恐難重返過去榮景，空方勢力將持續瀰漫房市，但買方目標價也可能日行漸遠。（李明朝報導）

分析台灣的房市，呈現「價量乖離」態勢，買賣雙方認知差異與磨合期增加。中原大學財務金融系陳若暉教授說，今年上半年房地產行情，受到營建成本變動與政府打房措施影響，包括不動產風險權數提升、銀行法第72 -2條上限規定（即房貸與建融占存款餘額與金融債總額低於三成）、房地合一2.0將預售屋納入課稅、購地貸款須於18個月興建切結，及擬修正「平均地權條例」（如預售屋與新建成屋換約轉售、私法人購屋許可制），使房市呈現「價量乖離」態勢，買賣雙方認知差異與磨合期增加。

另外，在房價、升息、通膨等因素，買方信心已開始有所動搖，陳若暉教授認為，日前美國聯準會宣布升息3碼後，我國央行也宣布升息半碼，面對今年房地產928行情，若比照去年同期高峰成交量，在僧多粥少的情況下，即使房價可能略有議價空間，成交量恐難重返過去榮景，空方勢力將持續瀰漫房市，但買方目標價亦可能日行漸遠。

陳若暉教授表示，928房市檔期，業界預計高達8000億推案供給，將伴隨著贈送裝潢與房貸優惠等利多刺激買氣，實際效果如何，仍有待觀察。

隨著營建成本上漲，財力抗壓性不夠大的建商，會因為要分擔地主權益的建造成本上揚部分而丟失很多利潤，甚至還可能出現倒賠的情形。金融圈高層透露，現在銀行在都更授信上已聚焦所謂「三倍數效應」帶來的影響。

所謂的「三倍數效應」是指，許多上百億元規模的大型指標都更案，多半以建商三分之一，地主分回三分之二作為分配比例，也就是說，倘若造價每坪漲10萬元，建商每坪負擔就增加30萬元，因為建商除了要負擔自己的部分，連同地主的造價成本上揚也要一併吸收。無論是公辦都更或民辦都更，就會照此約定。體量越大，「三倍數效應」對建商所造成的衝擊就越大。

一位處理都更危老業務經驗豐富的銀行主管指出，民間很多中型的都更或危老案，建商早就想要調整分配比例，因為面對營造成本飆升的壓力，建商希望向原住戶爭取改成「3.5:6.5」，甚至「是4:6」，但幾乎都因原住戶不同意而失敗。這也是導致很多都更和危老案重建卡殼或停滯不前的主要原因。

銀行方面，在承接都更案時，因要更重視造價成本上揚與建商本身的現金流和財務抗壓性，避免產生壞賬的情況。而由政府出面的量體更大的公辦都更案或民間都更案，權益分配的可能性更低，尤其是決標房市選出的承做團隊，幾乎沒有變更條件的空間。

金門金城鎮西南門里公所及周邊地區，因年代久遠，屋齡老舊，已不堪使用，且有傾倒危險。同時又因為區域內建築間間隔不足，部分建物位在計劃道路用地上，有公安問題，亟需都更。

由於，當地私有權人眾多，意見分歧多使得整合難度變高，多任縣長都無法推動都更。案件在2019年終於得到重啟，歷經1年多與私有地主溝通，取得土地所有權人參與同意書。

去年2月5日完成更新地區畫定，8月26日辦實施者第一次公告招商卻流標。今年才由金日新營造獲委員評定為最優申請人。更新基地範圍內共27筆土地，土地面積1294.25平方公尺。計劃建地下2層，地上14層住商複合式大樓。

都更完之後，店鋪、商場、里公所及公益設施應有盡有；4樓以上規畫為一般住宅，提供質住宅、商場及公益設施，建築設計引入周邊都市防災概念。

前段時間，不少建商哭喊「工料雙漲」，房價被逼上漲否則將面臨賠錢問題。但8月份營造工程物價年增5.06%，漲幅已經趨於收斂。學者張金鶚認為建商哄抬房價已經無正當性。

8月營造物價回穩 建商哄抬房價無正當性

根據主計總處數據，去年五月份起營造工程物價指數年成漲飆破10%，其中7月更是飆漲13.71%創近13年新高。但今年5月起漲幅趨於收斂，漲幅回穩到10%以內，8月份數據更回到2021年1月份水準，年增率5.06%。

而隨著中國用鋼需求下降的影響，剛原料價格走弱，據國情統計通報資料，今年 7 月起營造工程金屬製品類物價指數年增率結束連續20 個月漲勢，轉呈下跌 0.28％，8 月續跌3.22％，其中鋼筋、鋼板各跌 12.81％及8.30％，型鋼及鍍鋅鋼管則漲幅縮小。

前台北市副市長、房地產專家張金鶚認為，物料成本漲幅趨緩，建商哄抬價格已經沒有正當性，他直言「房價是供需決定」工料成本僅占少部分，最大宗還是來自於土地取得，因此過去超漲的房價不應該繼續以這個理由上漲。

張金鶚認為，目前整體房市利空因素多，包括升息、全球經濟下修、民眾預期房價下跌心理因素等，使得交易量縮減，持續下去會讓建商的週轉成本越來越高，也讓房市壓力激增。

不過，品嘉建設創辦人胡偉良則認為，雖然營造工程物價指數漲幅趨緩，但也只有鋼筋回跌，預拌混凝土、木材價格仍持續走高，因此未來房價觀望只能說「上漲可能性舒緩」，但要回落到去年的房價水準不可能。同時工料雙漲的漲幅在房地產並沒有完整反應「從2021年到現在成本上漲4成，但房價並沒有全部都漲40%，所以說整體來說還是會漲」。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

▲新北捷運環狀線自2020年通車以來，周邊房市隨之飛揚，其中，坐擁環狀線6個捷運站點的中和區獲益匪淺。(東森房屋提供）

近年中和區公所全力爭取中央、地方建設預算，陸續完成區內示範道路包括光環路、景平路、中山路二段及中正路的人行道改善工程，新北捷運環狀線自2020年通車以來，周邊房市隨之飛揚，其中，坐擁環狀線6個捷運站點的中和區獲益匪淺，統計實價登計4年內環狀線中和段各站周邊1.2公里，電梯大樓單價漲幅，以景安站單價成長18%最多，且今年度統計至今平均單價來到52.5萬元，單價突破6字頭已為時不遠。

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東森房屋中和景安加盟店店東莊裕權表示，近年房屋交易熱區圍繞在景安站周邊，該站「一點兩線」的規劃對通勤族相當友善，而僅次景安站的交易熱點落在四號公園周邊，統計其周邊1.2公里四年內交易狀況，目前平均成交單價已來到54.4萬元。

莊裕權建議，年輕購屋族可考慮捷運南勢角站周邊屋齡30年以上中古公寓，統計該站旁和平街上屋齡30年以上中古公寓近1年平均單價45.9萬元，相較中和其他區域更好入手。

中和租屋市場也十分蓬勃，，莊裕權指出，景安站周邊小套房租金就要1萬6千元，一房一廳租金更是高達2萬5千元，建議年輕租屋族可參考興南路上的公寓，三房不帶家具只要1萬7千元，帶家具也只要2萬2千元，相對景安站租金平易近人許多，且興南路近南勢角站，步行約10~15分鐘，周邊生活機能相當便利。

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