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未來四年全國都更計畫雖已核定，但報告中明白點出達成目標將面臨的五大難題，其中包括中央都更基金財源籌措困難、民眾整合意願困難、民眾籌措重建經費融資不易、營建造價飆高導致都更風險拉高，以及公、私都更人力不足與素質良莠不齊。

政治大學地政系退休教授張金鶚指出，其中要屬民眾的意願整合是最大難題，其他像是經費籌措、人力不足等，政府都能透過政策解決。民眾的整合之所以困難，主要是公信力、教育問題沒有解決。

住展雜誌研發長何世昌認為，都更確實有必要從教育入手，在國教公民課程中養成都市計畫、都市發展的觀念，才有機會扭轉下一代對都更的觀念；因目前都更最大障礙仍在於地主整合，並非行政程序上不便利。

尤其是現在老屋重建只講求利益分配，並非從改善居住安全著手，演變成「利益至上」的困境；張金鶚認為，必須透過具有公信力的組織深入社區幫忙老屋健檢，甚至進行都更財務試算，才能讓民眾相挺都更。

信義房屋專案經理曾敬德指出，危老改建的快速通道，就是應映都更推動困難才設立的。一個都更案通常花7年完成已算是萬幸，而且重建當中要面對的問題，會隨著時間越拖越難解決。對於北市這類僅能透過重建的老城市來說，要有更多政策協助才能達到效果。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，多年來地方政府及開發商偏袒重劃區、新市鎮等開發策略以快速回收投資成本、增加土地財政的收入，間接拖慢了舊市區重建的速度，同時也出現資源越來越少的困境。他提議，劃設「成長管制線」或「設施服務線」，從總量、均衡的方式，把資源重新引導到市區重建、活化的途徑，才能降低老舊社區發展的落差。

營造工程的物價指數過去2年大幅飆漲近2成，漲勢是近14年以來幅度最大且速度最快，不過最近3個月營造工程物價已經轉趨疲軟，已經連續3個月營造工程物價出現回檔走勢，也是這波造價大漲以來首見。

營造工程物價指數 3年首見連3跌

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波房價大幅上揚，與造價快速飆漲有所連動，不過就在全球原物料價格開始疲軟，部分的營造材料價格也開始走跌，出現營造工資價格仍維持高檔，但有些建材的成本已經開始修正，這波營建成本大漲推升房價的預期，恐怕會開始退散。

根據行政院主計總處營造工程物價指數統計，從2020年9月營造工程物價指數突破110後，後續就開始一路上揚，今年5月創下歷史新高的132.74，不過短期內隨原物料價格走跌，營造工程物價指數也出現漲不動的現象，甚至連續3個月下跌，修正至130.63。

至於修正幅度較為明顯的，主要落在金屬製品類指數與塑膠製品類指數，其餘包括水泥及其製品類指數、砂石、磚瓦瓷類、油漆塗裝類都維持相對穩定，至於營造工程物價指數的勞務工資類，8月工資類指數還創下歷史新高的118.41，工資還處於高檔水準。

營造材料走跌衝擊 房價失去上漲動能

曾敬德指出，過去一段時間造價上揚，開發商將成本反映在房價上，購買預售案的消費者也認知全球通膨會導致房價上揚，積極進場帶動一手個案銷售順利，不過現在房價已經充分反映造價與物價上揚等因素，雖然可能影響房價成本的還有地價等因素，不過一旦造價不再上揚，將減少房價持續上漲的動能。

想買到理想好房除了靠看房，同時也該讀懂「不動產說明書」！房產業者暴露第一手秘辛，指出「3大必看重點」，不僅有助拼湊房屋真實樣貌，更能降低認知落差造成的交易糾紛！

不動產說明書3必看 買房前應留意的重點

信義房屋指出，「不動產說明書」必看三大重點包括「謄本產權基本資料」、「土地使用分區」和「特殊屋況及周邊重要環境」。

所謂的「謄本產權基本資料」，指的是建物用途、面積、建材、建築完成日等。信義房屋鑑價部說明，地政機關建物謄本登記用途若非住家用，恐無法適用自用優惠稅率；若現況未依建物登記用途使用，可能會因違規使用而被限令恢復原狀及罰款；也應注意建物登記面積是否與現況有明顯落差，以免產生價差。

此外，若建材種類或屋齡過久或土地持分短少，恐影響貸款的核貸成數；若房屋有被限制登記，則須確認能否在過戶前排除，避免無法移轉。因此，讀懂「謄本產權基本資料」可說相當必要；另外，也建議多留意房屋產權相關內容，例如是否遭占用、二胎借款等。

第二項重點是土地使用分區。信義房屋鑑價部指出，消費者除要確認土地是否屬於不得作為住宅使用的工業區或商業區，若土地使用分區為道路用地、綠地等，可能會有遭徵收的風險。尤其土地使用分區影響了土地利用的強度，若是購買土地或老舊透天，因日後可能會有重建的需求，因此必須更加留意。

第三則是特殊屋況及周邊重要環境設施。消費者可從不動產說明書中了解房屋是否曾發生凶殺、自殺或其他非自然死亡的狀況；另外，包括房屋是否有傾斜、輻射、海砂、鋼筋外露、蟲害蛀蝕的情形，也能從中掌握。

信義房屋提醒，在不動產交易過程中，為預防糾紛，房仲業與委託人簽訂契約後，就應製作不動產說明書，詳細記載房屋現況、權利關係、契約條件等重要事項，提升交易資訊的透明度，讓買方能藉此充分了解房屋資訊，這是法規明訂的。而透過詳閱如同房屋的「身分證」的「不動產說明書」，更能確保消費者安全、順利買到心目中的理想好屋。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據市調機構統計，比較 2021 年上半年與 2022 年上半年高價住宅成交量，台中市奪下交易量與年增率雙冠王，反觀新北市成交量近腰斬，爲全台七都之末；總價部分受打炒房、升息及限貸令影響，僅新北市微漲，其餘縣市都走跌。

出現此現象，部分原因來自今年接連升息，房市熱度趨緩，連帶影響高價住宅交易量，尤其自 2021 年底央行祭出第四次性用管制，將高價住宅貸款調降至 4 成，豪宅市場交易熱度也降溫。

《591 實價登錄》統計顯示，今年上半年豪宅交易量仍增加的縣市為台中市，2022 年上半年交易件數共 501 戶，與去年相比成長 41%，拿下交易量與年增率雙冠王，而總價部分則下滑至 6800 萬元、年減 13%。

根據實價登錄揭露顯示，台中今年上半年由於推案量大帶動交易增加，其中由北屯預售屋「雙橡園 2925」共 55 筆成交量，獲得台中上半年最熱門豪宅；有別於以往豪宅集中在七期的印象，台中近幾年在房價大漲之下，成交總價也意外變得容易突破豪宅門檻。以總價來看，還是由西屯七期「大陸寶格」34 樓戶以 1.6 億元成交，爲台中上半年最高價住宅大樓。

豪宅交易量與台中同樣維持正成長的還有高雄市，今年上半年與去年相比微增 3%、共 134 筆；總價部分則由 8000 萬元下滑至 6800 萬元。由於高雄 2021 年上半年有多筆老透天交易，推估應是高雄可供開發的大面積素地稀少，買方看上老透天因土地持分大、具開發前景而購入。根據實價登錄顯示，高雄今年上半年熱門豪宅由鼓山區「御皇苑」奪得，總價部分同樣也由皇苑建設「皇苑世紀館」27 樓戶以 1.4 億元拔得頭籌。

台北市今年上半年共 372 筆交易件數也被台中市超車，總價部分更是跌破億元，下降至 9372 萬元，年減 7%。台北市今年上半年熱門豪宅由大同區預售屋「大承」奪下，共 30 筆交易揭露；以總價來看，則由中正區「潤泰松濤苑」11 樓戶以 8.2 億元居冠，買方一次打包 7 個車位，光車位就要價近 2000 萬元，且該案目前揭露交易單價均高於 250 萬元，穩坐「200 萬俱樂部」。

新北市今年上半年的豪宅交易，由去年 233 件跌至 128 件，下滑 45%，不過總價似乎未受限貸令影響，反而從 9094 萬元成長至 9260 萬元，微增 2%。

今年以來央行接連升息，國內房市逐漸冷卻中，高價住宅交易量明顯受到衝擊，尤其去年底央行祭出第4次性用管制，將高價住宅貸款調降至4成，更是給豪宅市場交易澆了一大盆冷水。根據《591實價登錄》統計，比較2021年上半年與2022年上半年高價住宅成交量，由台中市奪下交易量與年增率雙冠王！反觀新北市成交量近乎腰斬，在六都加上新竹縣市中敬陪末座。而總價部分受到打炒房、升息及限貸令影響，唯獨新北市微漲，其餘縣市皆走跌。

《591實價登錄》統計六都加上新竹縣市大樓、華廈、透天厝等預售屋住宅產品，高價住宅定義為台北市超過8000萬元、新北市超過6000萬元、其餘縣市4000萬元，比較去年上半年與今年上半年同期交易量與總價表現。交易量成長僅有台中市及高雄市，其中台中市今年上半年成交件數501件，較去年大幅成長41%最多，交易量及年增率奪下雙冠，高雄市則是略增3%。總價部分則是只有新北市小漲2%，其餘縣市均呈現下跌，其中台南市下跌17%最明顯。

根據實價登錄揭露顯示，台中今年上半年由於推案量大帶動交易增加，其中由北屯預售屋「雙橡園2925」共55筆成交量，獲得台中上半年最熱門豪宅；有別於以往豪宅集中在七期的印象，台中近幾年在房價大漲之下，成交總價也意外變得容易突破豪宅門檻。不過若以總價來看，還是由西屯七期「大陸寶格」34樓戶以1.6億元拿下台中上半年最貴住宅大樓。

豪宅交易量與台中同樣維持正成長的還有高雄市，今年上半年與去年相比微增3%、共134筆；總價部分則由8000萬元下滑至6800萬元。由於高雄2021年上半年有多筆老透天交易，推估應是高雄可供開發的大面積素地稀少，買方看上老透天因土地持分大、具開發前景而購入。根據實價登錄顯示，高雄今年上半年熱門豪宅由鼓山區「御皇苑」奪得，總價部分同樣也由皇苑建設「皇苑世紀館」27樓戶以1.4億元拔得頭籌。 

不過最令人意外的就屬台北市，豪宅交易量不僅小幅下滑，今年上半年共372筆交易件數也被台中市超車，總價部分更是跌破億元，下降至9372萬元，年減7%。台北市今年上半年熱門豪宅由大同區預售屋「大承」奪下，共30筆交易揭露；不過若以總價來看，則由中正區「潤泰松濤苑」11樓戶以8.2億元居冠，買方甚至一次打包7個車位，光車位就要價近2千萬元，且該案目前揭露交易單價均高於250萬元，穩坐「200萬俱樂部」。

而新北市是這次調查中交易量下跌最多的地方，去年的233件跌至128件，下滑45%，不過總價似乎未受限貸令影響，反而從9094萬元成長至9260萬元，微增2%。新北市2022上半年豪宅由中和「遠雄PARK ONE」及林口「森聯摩天41」並列奪下熱門豪宅交易；而總價部分則由新莊「遠雄九五」32樓戶以1.4億元位居新北市今年上半年最貴住宅大樓。

總價跌幅最多的地方都在台南市，不僅價也下滑17%，交易量也大跌21%。今年上半年台南市豪宅成交量僅41件，是六都加上新竹縣市中豪宅交易量最少的區域，總價部分則由7477萬元降至6223萬元。根據實價登錄顯示，台南今年上半年高價住宅交易僅有3筆大樓產品，包括「富立耘非凡」、「遠奏曲」及「國泰上品硯極上景」，其餘皆是透天住宅，顯示台南富豪購置高價住宅仍偏好透天產品。

近期有小建商哭喊「開工就虧錢」，更提到明年倒閉潮更嚴重，引起外界對房地產未來景氣的擔憂。建商大老坦言，營建業狀況只會越來越嚴重，現在很難經營，喊話政府放鬆限制。

政府成高房價元凶 業界轟18個月內開工太嚴苛

先前東森財經刊登《開工就虧！小建商哭喊「明年倒閉更嚴重」專家揭罪魁禍首》裡面提到不少接手都更案的小建商都面臨開工賠錢慘況，更有代銷龍頭砲轟「政府限制購地18個月內動工，造成搶工搶料，才讓營建成本居高不下」。

「真的太過分了！」台北市不動產開發公會理事長陳勝宏話說得直接，認為央行2月份端出的購地貸款規範「購地後18個月內必須要動工」過於嚴苛，根本就不可能。他表示光申請建照就要等半年至1年不等，這個制度對建商是很大的問題。

蓋了保證虧 大老曝中小建商困境

陳勝宏表示，目前中小型和承接危老都更案的建商，只要是與地主合建為主的「全部都在虧本」，尤其現在土建融限縮，資金斷鏈更為明顯「工料上漲了3成以上，但利潤不可能有三成」，蓋了就是保證虧。

高雄代銷公會理事長謝哲耀也坦言，現行制度「中小型建商一定會撐不住」，限縮土建融貸款成數跟動工時限，對大建商根本沒影響，但小建商已經出現包套求售「整個產業會變得非常畸形」，不應該扼殺市場空間。

盤售潮湧現 新進建商不做了

謝哲耀說，目前小建商盤售狀況越來越多「在高雄想賣的就至少有4-5個案子」不少業主考量投資報酬率低，倒不如土地、建照賣一賣還賺的比較多。尤其前兩年房市火熱，不少人看準商機也想分一杯羹，但現在很多都關門回歸本業「屏東就有個砂石廠老闆，本來也開建設公司購地蓋房，現在也是全盤出脫，覺得太麻煩了」。

盤不出去一定倒 中小建商未來很悲觀

陳勝宏指出，目前營建業的困境不是不願意蓋，而是難以發包「現在雖然原物料價格比較穩定，但缺工問題難見曙光，營造廠也不敢接阿」。雖然中小型建商有在盤售，但若未來沒人願意接手，狀況只怕會更為嚴峻「半年盤不出去的建商一定倒」。

而先前政府頻頻出手管制房地產業，不僅限縮土建融貸款成數，也規定18個月內必須開工，陳勝宏認為政府「手段太嚴格」，現在除了資金管制，缺工問題跟材料價格難以評估，整個營建業很難經營。謝哲耀也認為，以現今的法規制度只怕會完全走向「大者恆大」路線，對於中小型建商的未來，不敢樂觀。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

隨著近年原物料和營建成本不斷上漲，也讓原本就難以推行的「都更危老案」進展更加落後，根據北市政府建管處的今年9月的「六都危老重建計畫統計數據」顯示，北市危老核准件數有726件，申請開工281件，開工率不到40%！專家表示，成本上升和缺工等問題讓建商選擇停工，未來恐怕市場會有更多爛尾樓！

這棟坐落在北市松江路上的一棟老建築，外觀水泥牆和紅磚瓦大片剝落，夾擊在即將動工的大樓中間，不過像這樣的難以進行改建的危老建築，在北市不勝其數。

台北市松江里里長蔣築諠說，「我們里有些房子都60多年了，站在這個公共安全的角度來想，政府在都更的政策，應該要趕怪把它具體化。」

不止松江里，根據北市政府建管處的今年9月的「六都危老重建計畫統計數據」顯示，北市危老核准件數有726件，申請開工是有281件，開工率不到40%！這是因營建工程物價比去年同期上漲11.36％;其中電線電纜漲幅最兇，上漲25.10％，配電盤也漲21.85％，金屬製品和鋼筋，分別漲17.35％和17.90％;隨著原物料不斷飆漲，讓已經取得核准的危老建案選擇停工。

建設公司創辦人胡偉良博士表示，「政府的打房措施有要求，你在取得土地貸款之後，你18個月之內必須要申報開工，申報開工後可能就擺在那裡，或者把工期無限制往後延伸，這樣的情形就是因為原物料飆漲所造成。」

專家觀察，目前不少停工都更案是前幾年就協商好的，原本實施者可分3~4成，地主分6~7成，不過受到疫情和俄烏戰爭影響，原物料、營造工程物價和工資等不斷攀升，導致不少建商在開工後選擇停工，爛尾樓或和都更戶重新分配條件，加上缺工問題未來可能更多小型建商，面臨營運困難。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

今年以來央行連續升息，加上台股持續重挫，已明顯影響到購屋族對房市信心！根據信義房屋調查，最新一季房市信心已經出現「看壞比看好」更多的情形，有36%看跌未來房價，剩下28%看漲未來房價，房市信心出現交叉趨勢，看壞的比例也是近5季調查以來最高的一次。有43%受訪者認為「房價已經反映通膨了，再漲有限」，台股重挫也對民眾資金與信心造成影響，21%受訪者表示自備款資金虧損，35%則擔心台股大跌反映未來經濟可能衰退。

信義房屋在今年9月15日至9月21日於官網的網路使用者進行調查，共回收1207份樣本。調查發現受到台股重挫、央行持續升息等影響，購屋人對於房市信心明顯下降。今年第1季市場最樂觀的時候，有高達62%的人看漲未來房價，不過隨後緩步收斂，上一季買方對未來房價預期看好、持平與看壞的比例接近，不過這季調查已經是看壞比看好的多，有36%看跌未來房價，剩下28%看漲未來房價，房市信心拐點逐漸浮現。不過信義房屋認為，當前房市信心僅回到較平衡的狀態，2020第二季疫情爆發當時，看壞的比例甚至一度拉高到67%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年股市大漲3千點，帶動投資人與大股東身家資產大幅增加，也帶動房市出現一波資金行情，不過今年以來股市高低點相差近5千點，投資人今年不少面臨資產虧損，加上央行連續性的升息，多少對於購屋人心裡會產生壓力，雖然通膨壓力仍揮之不去，但漲多就是最大利空，43%相對多數的受訪者也認為房價早已反映通膨，再漲有限，因此本季在眾多利空因素匯聚之下，房市信心出現看壞的比看好的多，且看壞的比例也是近5季調查以來最高的一次。

至於通膨影響部分，43%認為房價已經反映通膨，再漲有限，顯示相對多數人雖有感通膨壓力，但也體認到過去一段時間，房價已經充分反映通膨而上揚，通膨恐難再支撐房價持續走揚，但也有34%受訪者認為通膨還會讓房價上揚。

至於面對今年跌跌不休的股市，35%受訪者認為不影響購屋計畫，另外35%擔憂股市大跌背後，反應景氣衰退，可能暫時觀望，另外也有21%受訪者指出自備款虧損，選擇暫時觀望。

央行去年底祭出第四次性用管制，將高價住宅貸款調降至4成，加上今年3度升息，房市進入盤整期，讓豪宅市場交易急凍。根據591實價登錄統計，比較去年上半年與今年上半年高價住宅成交量，在七都中，台中市是唯一交易量破500件、且年增率逾4成；而總價部分受到打炒房、升息及限貸令影響，唯獨新北市微漲，其餘縣市皆走跌。

無畏升息，豪宅交易量增加最多的縣市為台中市，今年上半年交易件數共501戶，與去年相比成長41%，總價則下滑至6,800萬元、年減13%。依實價登錄揭露，今年上半年因推案量帶動交易增加，其中位於北屯區預售屋「雙橡園2925」共55筆成交，堪稱上半年最熱門豪宅；若以總價來看，由西屯區七期的「大陸寶格」34樓以1.6億成為上半年最貴住宅大樓。

豪宅交易量與維持正成長的還有高雄市，今年上半年與去年相比微增3%、共134筆；總價從8,000萬下滑至6,800萬。由於高雄市於去年上半年有多筆老透天交易，推估是可供開發的大面積素地稀少，老透天因土地持分大、具開發前景而被購入。根據實價登錄顯示，今年上半年熱門豪宅區跟最貴住宅大樓，皆出自有豪宅推手之稱的皇苑建設，以「皇苑世紀館」27樓的1.4億奪下最貴住宅大樓。

桃園市的豪宅交易量與去年相比微幅下跌1%，今年上半年交易量共156件，總價下滑1成，由7,500萬降至6,750萬。根據實價登錄顯示，今年上半年熱門豪宅及最貴住宅大樓也是出自在地的豪宅建商中悦建設，「中悦世界中心」26樓以總價9,680萬成為最貴住宅大樓。

台北市一項被視為熱門豪宅交易區，但今年上半年交易量372筆，不但被台中市超車，總價更跌破億元，從1億114萬降至9,372萬，年減7%。上半年熱門豪宅由大同區預售屋「大承」奪下，共30筆交易；若以總價來看，由中正區「潤泰松濤苑」11樓以8.2億居冠，甚至有買方一次打包7個車位，且該案目前揭露交易單價均高於250萬，穩坐「200萬俱樂部」。

近年來房價飆漲的新竹地區，交易量同樣小幅下跌8%，今年上半年成交量共73件，總價由7,800萬下滑至6,800萬，年減13%。根據實價登錄顯示，今年上半年熱門豪宅及最貴住宅大樓皆位於竹科新貴購屋首選的竹北高鐵特區，「名發天琚」14樓以7,286萬穩居今年上半年最貴住宅大樓。

至於交易量大跌2成的台南市，今年上半年成交量僅41件，是七都中豪宅交易量最少的區域，總價更從7,477萬降至6,223萬。根據實價登錄，今年上半年高價住宅交易僅3筆大樓，其餘皆是透天住宅，顯示台南市富豪購置高價住宅仍偏好透天產品。

而豪宅成交件數近乎腰斬的新北市，由去年的233件跌至128件，下滑45%，但總價未受限貸令影響，反而從9,094萬元上升至9,260萬元，微增2%。上半年熱門豪宅交易地區在中和和林口；總價由新莊「遠雄九五」32樓以1.4億位居最貴住宅大樓。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台股創21個月新低，今年來跌跌不休是否連帶衝擊房市、影響購屋意願？據信義房屋(27)日公布最新網路調查，有21%受訪者表示自備款資金虧損，35%則擔心台股大跌反映未來經濟可能衰退，顯示台股重挫對56%民眾資金與信心有所影響。此外，受台股重挫、央行升息等影響，據信義房屋調查，第3季房市信心已出現「看壞比看好更多」。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年股市大漲三千點，帶動投資人與大股東身家資產大幅增加，也帶動房市出現一波資金行情，不過今年以來股市高低點相差近五千點，投資人今年不少面臨資產虧損，加上央行連續性的升息，多少對於購屋人心裡會產生壓力。

曾敬德說，雖然通膨壓力仍揮之不去，但漲多就是最大利空，43%相對多數的受訪者也認為房價早已反映通膨，再漲有限，因此本季在眾多利空因素匯聚之下，房市信心出現看壞的比看好的多，且看壞的比例也是近5季調查以來最高的一次。

信義房屋針對官網的使用者進行調查，調查結果顯示，今年第一季市場最樂觀的時候，有高達62%的人看漲未來房價，不過隨後緩步收斂，上一季買方對未來房價預期看好、持平與看壞的比例接近，不過這季調查已經是看壞比看好的多，有36%看跌未來房價，剩下28%看漲未來房價，房市信心出現交叉趨勢，但當前房市信心僅是回到較為平衡的狀態，2020第二季疫情爆發當時，看壞的比例甚至一度拉高到67%。

至於通膨影響部分，43%認為房價已經反映通膨，再漲有限，顯示相對多數人雖有感通膨壓力，但也體認到過去一段時間，房價已經充分反映通膨而上揚，通膨恐難再支撐房價持續走揚，但也有34%受訪者認為通膨還會讓房價上揚。

面對今年跌跌不休的股市，35%受訪者認為不影響購屋計畫，另外35%擔憂股市大跌背後，反應景氣衰退，可能暫時觀望，另外也有21%受訪者指出自備款虧損，選擇暫時觀望。

此份調查是信義房屋從9月15到21日，針對信義房屋官網的網路使用者進行調查，並回收1207份樣本資料。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】