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央行跟進美國聯準會（Fed）不斷升息，國內房貸族及首購族面對「升升不息」的利率走勢，該如何選擇貸款年限？要貸好貸滿、讓荷包不那麼緊張，還是長痛不如短痛速速還款呢？打算買房的朋友，房產專家賣厝阿明為大家畫出5大重點，不論是20年、30年、40年房貸通通一次搞懂！

房貸年限怎麼挑？專家整理買房必看5大重點

房產專家賣厝阿明於臉書專頁「賣厝阿明 知識+」發文表示，央行先前為了減緩房市熱潮，跟著美國聯準會升息半碼，如今聯準會升息到3碼，台灣央行也宣布再度升息半碼，讓國內首購族房貸利率的地板價從1.685％攀升至1.81％，因此特地為首購族及房貸族整理出買房前必看的5大重點：

房貸年限有哪些可以選？

首先，賣厝阿明說明，常見房貸有15年、20年、30年不等，但其實早期貸款年限通常為15年至20年。而在1995年修訂《銀行法》第38條後，無自用住宅者購買自用住宅的放款房貸期限延長至30年之後，30年期房貸逐漸成為市場主流，部分銀行甚至推出40年房貸，拉長還款年限，但僅限無自用住宅的首購族，且設有「借款人年齡加貸款年限小於一定數字」等門檻。

1.20年房貸：強迫儲蓄

以貸款試算公式來看，30年、40年房貸每月的還款金額較20年期來得少，但整體利息卻高出許多。假設你是屬於每月現金流穩定，收入支付房貸費用加上生活開銷游刃有餘，在沒有其他熟悉、安全、穩定投資工具，是可以考慮縮短房貸年限，讓自己每月多繳一些房貸，甚至如果有領年終獎金提前還款，強迫把錢存在房子，等到之後有想再換屋把房子賣掉時，原先已經還掉的本金連同增值空間變成下一間房子的自備款，讓自己可以「以小換大」。

2.30年房貸：手上有寬鬆資金，進可攻退可守

30年房貸好處是每月還款金額比較少，手邊有多餘資金也可以先償還部分本金，同時30年期房貸也可以讓自己手上有寬鬆資金可運用，比較不會被卡太緊。假如一開始先選20年後續想再延長會相對困難，屬於進可攻退可守類型。

不過，30年房貸要注意通常會有綁約1年至3年的情況，在這期間如果想提前清償部分本金，會加收0.5%到1%不等的提前清償違約金。通常3年後多數銀行都可提前清償且免違約金，因此在選擇銀行要特別注意到這點。

3.40年房貸：限制多、負擔最輕

年限越長的貸款，可以降低每個月的還款壓力，相對手邊能夠運用的資金就更為彈性。

但由於40年期的房屋貸款很長，大部份銀行為了避免風險過高，設定的申貸門檻會比前20年、30年房貸來得多。

基本審核門檻（詳細條件依各銀行為主）：1. 符合「首購族」身分。2. 年齡不能超過40歲，部分銀行規定「貸款年限＋貸款人年齡」不能超過75歲，就是說想要貸款40年，年齡不能超過35歲。3. 貸款人每月收支比（房貸繳款金額占總收入的百分比）最好低於60％，且部分銀行有額外規定職業及收入要在100萬以上，或是「屋齡＋貸款年限」要小於60，也就是屋齡要小於20年。4. 擔保品必須坐落在精華區，例如：每個縣市允許的坐落地區、擔保品的流動性不能太差、不易處分的擔保品，例如：別墅、小套房、老房子、工業住宅等。

另外，因為貸款期限長，總利息算出來甚至有可能會比20年房貸多出1倍，還要考量到未來央行升息的可能性，以免無形中貸款壓力增加。

房貸年限怎麼選？20年房貸、30年房貸、40年房貸一次搞懂！（圖／賣厝阿明 知識+提供）

央行限縮30年房貸有影響嗎？

賣厝阿明指出，前陣子政府為了避免有低價購入高價賣出的炒房行為，限縮30年房貸的申貸對象，藉此達到打炒房的目的，不過房貸限縮政策主要針對「以公司法人名義購置住宅」、「首購族如果購買高價住宅」、「自然人特定地區（六都加新竹縣市）第2戶購屋」、「自然人第3戶以上購屋」等情況。因此，「換屋族」需要特別注意，假如一開始以30年房貸購入的第一間房還沒脫手，就購入第二間房，那銀行最高可以提供的貸款年數就有限。

備註：高價住宅例如台北市7000萬元以上、新北6000萬元或非大台北地區4000萬以上房屋，才可能被影響到。

賣厝阿明提醒，買房前建議先請銀行鑑價並試算相關的貸款規劃，或者透過內政部房貸試算初步瞭解貸款情形，尤其需要注意的是當申請到的房貸年限越長，每月需要攤還的本金雖然相對低，但利息也較多，「建議大家在考慮貸款年限時，控制在個人收入的三分之一左右，並且要將利息支出差距、通貨膨脹及個人經濟狀況等因素加入評估範圍。」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

高雄力推「亞灣2.0計畫」，除了投入重大建設與吸引頂尖科技大廠群聚效應之外，工務局興建的特色公園也將讓亞灣觀光魅力大爆發！全台唯一緊鄰雙軌道(捷運、輕軌)站旁，亞灣區內最大的「時代公園」於10月中即將完工！副市長林欽榮於2022年10月6日率隊視察，邀請民眾體驗不一樣的亞灣風貌。

林欽榮說，想要暢遊亞灣，搭輕軌與捷運不僅可以遊賞高雄流行音樂中心、港埠旅運中心、高雄展覽館、市立總圖書館等建築特色，在緊鄰捷運凱旋站、輕軌前鎮之星站，亞灣區最大地景亮點的「時代公園」目前工程進度已達96.31％，於10月中即將完工，未來待遊具檢驗合格開放時歡迎民眾搭輕軌捷運、攜家帶眷來同樂。



林欽榮副市長視察時代公園施工情形，除了解各項公園設施設置進度，亦提醒工務局及施工團隊，如期如質完成工作之餘，也需特別注意職業安全衛生及工區防疫清消作業。



高市府至今已在亞灣區內的65、70、79、80、83及88期重劃區內開闢多個公園，總面積約10.08公頃，總經費計2億3,500萬元。本次將落成的「時代公園」位於前鎮區凱旋四路旁第65及88期市地重劃區，四面臨路為一個完整街廓範圍，面積約3.5公頃，開闢工程經費約9,700萬元，公園對側的路外停車場也興闢完成，開車前來也便利。



工務局說明，「時代公園」特色在於豐富的遊憩及體健設施，於規劃階段辦理多場公民參與說明會，聽取在地意見，因鄰近高雄機場，特別設計滑翔翼造型公廁，另為強化城市行銷，園區內隨處可見開心遊玩的「高雄熊」公仔，營造宛如兒童樂園的歡樂氛圍。



養工處補充，時代公園提供符合各年齡層需求之休憩遊樂設施：兒童有爬(攀繩網山、遊戲高塔、彈跳小丘等)、溜(磨石滑梯及高塔滑梯)、跑(滑步車道)、跳(彈跳床)、盪(擺盪大索及特色鞦韆)、鑽(地形穿越管)、戲水戲沙(水景區及遊戲沙坑)等多種選擇，青壯族群及年長者則有多樣新穎健身訓練套組及質感休憩棚架，讓大人在看顧小孩玩樂之餘，也可在旁滿足體健及社交需求。



園區內有350株米幹徑15公分以上大喬木，其中大多為台灣原生樹種如苦楝、水黃皮、樟樹、光蠟樹、黃連木，可提供民眾遮蔭、降低熱島效應，也種植許多灌木，並打造「彩帶高」綠籬迷宮。



未來民眾可以搭乘輕軌或捷運前來遊玩，從時代公園步行5分鐘就可以到達知名購物中心、運動用品旗艦店、美食餐廳等地標，趕快來規劃一趟親子輕旅行吧！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

能檢舉炒房嗎？一名網友發現，有親友持有中古屋不到2年，就想加價1200萬元脫手，無疑是想炒房發大財，因此氣得想檢舉，不過網友一面倒直呼「不服氣也沒辦法！」

房價不到2年漲7成 正義妹氣喊檢舉炒房

一名女網友在「Dcard」砲轟，發現有屋主一年半前，才以1700萬元的價格購入一戶中古屋，如今在沒有多做裝潢的情況下，又以2900萬元的價格，放到售屋網上準備賣出，她認為該物件的單價換算下來，是目前同棟物件實價登錄的2倍，開價又是當初成本的1.7倍，就算扣重稅，還是暴利，認為已違反居住正義，炒房意味濃厚，因此想檢舉對方炒房，「就算扣重稅也是轉嫁消費者，覺得看不過去！」

她強調，自己名下有房，也沒有房貸問題，房價短時間的起落，和她並沒有太大關聯，絕對不是眼紅想檢舉，而是看到有些人辛苦工作為了買房，卻有投機的人在炒房，不斷把房價墊高，認為不公不義，「認為社會可以更好，好想做點什麼，讓大家正視居住正義的問題」。

轉手房屋爽賺 網嘆：不服氣也沒辦法

雖然其他網友不認同高房價，但也直言「自由市場是要檢舉什麼？標多少賣價是賣家的自由，有犯法嗎？即使不服氣也沒辦法，除非做假交易之類，不實申報那才有犯法」、「妳的舉例應該是屬於左手倒賣右手，把實價登錄炒高。一般在新建案比較多，那種一戶的他只會賣不掉而已」、「他只要有乖乖申報繳稅，有盤子願意接他就是賺爽爽」、「我就問啦，若你2年前買1千萬的房子，現在脫手賣，你會用當時買的價格賣出嗎」、「所以買房要做功課」。

更有人感嘆， 新成屋現在營造成本確實飆很高， 漲價合理，但中古屋也越賣越高價，完全無視折舊，甚至用當新屋的價格賣，令人難以接受。

開天價無法可管？專家：靠市場機制淘汰

全球居不動產情報室總監陳炳辰認為，除非是假的交易，或惡意炒高特定社區與物件等違法之實，否則要成功檢舉不易，若是屬於收租產品，已覓得租客的帶租約物件，則可能提高附加價值，成為加價賣的利多。

而屋主在賣房時，當然會希望開價能創造獲利空間，並涵蓋掉重稅、房仲服務費用等，零零總總加起來的成本並不低，因此看似豐厚的獲利，實際上也可能不是如此。

且開價與最後成交價碼，也會有落差，若過度偏離市場行情，物競天擇下亦不見得受青睞，賣家後續也有自行降價的可能，自由經濟市場運作正是如此，無可非議。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

2022年Q2全台住宅價格指數高達123.97，再創歷史新高，而且已經連續上升16個季度，顯見全台房價飆漲之驚人。不過年薪不達40萬的小資族，仍有機會買房。

東森房屋研究中心彙整財團法人金融聯合徵信中心資料發現，目前全台仍有6個縣市小資房貸族的佔比在1成以上，其中，嘉義縣以14.4％的小資房貸族比率高居全台榜首，其後分別是屏東縣（13.4％）、嘉義市（10.9％）、基隆市（10.6％）、南投縣（10.5％）和彰化縣（10.1％），以上縣市堪稱是小資族群的「購屋天堂」。

嘉義還有1字頭 成小資族購屋天堂

對於嘉義縣小資族貸款買房比率全台最高，東森房屋嘉義朴子加盟店店長劉立威指出，嘉義縣房價基期低，目前全縣平均單價仍在十幾萬出頭，總價600至800萬就有機會買到2至3房的中古大樓，若以總價600萬、自備款2成、房貸利率2％、30年期本息均攤型房貸試算，購屋民眾每月支付的房貸金額大約在1.8萬元左右，對於一般月薪6~8萬的雙薪家庭來說，負擔確實沒有很重。最近幾年在嘉義科學園區、馬稠後產業園區、嘉義高鐵特區、民雄航太園區等建設話題的加持下，嘉義縣房市前景也相當有想像空間，不少嗅覺敏銳的建商和民眾早已積極布局卡位。

房價飆小資族吃不消 貸款買房人數大減

近年來，緩慢的薪水漲幅追不上通膨與房價已是不爭的事實，小資族的購屋意願也在逐年下降。進一步觀察聯徵中心資料可以發現，從2012年上半年到今年上半年，全台年收入20至40萬內的小資族新增房貸數量從9183件快速降到7672件，短短十年間，小資族貸款買房數量就大幅減少1511件、降幅達到16.5％，顯見確實有愈來愈多的小資族群正在面臨買不起房的困境。

那麼小資族如果想要買房，需要注意些什麼呢？對此，劉立威表示，首先，建議小資族應秉持「先求有再求好」的心態，如果暫時無力負擔精華區的高昂房價，不如先把目光轉向CP值高、且有發展潛力的周邊區域。其次，小資族應量力而行，不要過度操作財務槓桿，以每月房貸支出不超過月收入的三分之一為宜。再者，以小資族偏愛的中古屋來說，中古屋屋況複雜，最好請有豐富經驗的房仲業務或專業人士陪同看屋，才更加有保障。

內政部次長花敬群4日表示，目前台灣每年的危老都更對經濟的貢獻是過去的5倍～10倍，且預估未來仍有5倍以上的成長空間，對經濟的貢獻度可拉高到過去的25倍～50倍，內政部後續將與金管會積極合作，推動不動產證券化，培養專業的危老都更整合團隊。

花敬群說明，台灣目前不動產大都集中在多數個人擁有者身上，但隨著不動產老化，後續的都更與翻新，都需要大型化專業品牌進行前期的整合，才能有效提升危老都更的成功率，因此他希望不動產能從個人擁有，進入集體整合管理，如此才能有大幅擴張機會及產業發展，屆時台灣的不動產將是可百年發展的產業。

研擬不動產證券化實驗方案

據了解，過往採取銀行局主管的信託模式，造成管理困難度較高，目前金管會正推動修改投信投顧法，增加不動產投信及基金型式的不動產證券化，部分壽險公司相關的不動產建經公司、銀行等都有意成立不動產投信，推動不動產都更或相關投資。

對此，內政部表示，將會積極完善不動產專業機構的基本法制與配套，後續也會跟金管會合作，透過不動產證券化，強化都更與資產管理。目前內政部也就不動產證券化研擬實驗方案，將大型都更與證券化結合，以期讓前期都更危老整合的團隊更加專業化。

沉寂已久的西門町，2022年以來似乎已經開始有業者搶先布局解封行情，信義房屋統計西門町的徒步區與主幹道上，2022年新開超過10家店，一舉擺脫前兩年不景氣的倒店潮。分析近期開店數大增主要有三大原因，包括搶先布局解封商機、店面降租後吸引更多店家進駐與娃娃機大倒店釋出更多店面有關，整體市況從2021年降租也找不到租客，到現在詢問度大增，西門町正在從谷底復甦。

根據捷運站點進出人流統計，西門站2022年8月平均每日出站人數為4.9萬人，2021年8月西門站平均每日出站人數為2.7萬人，西門站2022年8月捷運站出站的人流較2021年同期增加約8成，逛街人潮的確明顯回溫，不過距離2018年8月平均每日出站7.6萬人的熱度，還有相當的回溫空間。



曾敬德表示，近期西門町的詢問度暴增，以徒步區的一間空置店面為例，該空置店面掛起招租的帆布已經4、5個月，雖然初期每個月都有人詢問，但解封訊息傳出後，近兩周詢問度大增也順利成交，租客看好解封商機趕快卡位，觀察近期主要進駐的業種大概分幾大類，包括餐飲業、服飾業、飾品業者等。



信義全球資產商仲部主任林廷宇指出，西門町內的租客有些特別的現象，包括搬遷回原本的位子，如知名的雞排店、冰品店，過去可能因為人潮與租金，曾搬遷至西門町內不同的店面，也趁這波洗牌重新回到原先的位子，另外，也有房東為了守住較好的租金，認為切割小店可以吸引更多租客，而有分租店面的打算。



曾敬德指出，目前西門町租金水準大概較巔峰時腰斬，不過整個市況已經有觸底反彈的跡象，2021年受疫情與國際觀光客雪崩影響，降租也找不到租客，而2022年是商圈開始復甦，房東願意降價就能找到租客，店面的詢問度大增，而租客也趁現在還有空置店面好挑選的時候，搶先卡位一些好的店面，避免日後可以挑選的店面越來越少。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

2022年以來股市動盪不安，大盤從萬八一路破底，近期一度下探萬三，讓散戶面臨斷頭壓力，專家提醒恐怕再現人踩人之窘境，加上美元升值、新台幣痛貶，金融市場讓人看了膽顫心驚，不少具前瞻眼光的高資產族悄悄地將資產重新佈局，充沛的資金轉入兼具保值避險功能的不動產，尤其位於市中心，兼具重劃區、舊市區優勢的地段，區段的地標建築有著珍稀絕版等特性，是資金可安心停泊的避風港。



桃園地區自升格直轄市後，建設利多齊發，交通動線一一到位，與大台北地區已形成同一生活圈，加上貴為全台第一科技工業大城，擁有34個工業區及11處工商綜合區，產業聚落多樣且完整，深具發展潛能，無人能望其項背，此外，桃園人口平均年齡不到40歲，不僅是人口成長最快的城市，也是最具年輕氣息的城市，住宅需求相當強勁，從家戶比統計來看，桃園市「家戶購屋比」高達2.6％，等於每百戶家庭就有2.6戶購屋，購置住宅需求暢旺。

而為了因應住宅需求，各大開發區持續釋出土地，但萬中選一的精華區條件卻相當稀有！由多個成熟商圈包圍的小檜溪重劃區，南鄰站前商圈、西接縣府商圈、東面大有商圈及北側的藝文特區，開發初期生活機能就已到位，且不到40公頃的土地，公共設施用地逼近4成，比重和政府主導的公辦重劃區不相上下，公園綠地面積達5.7公頃，高綠覆率又有東門溪、南崁溪環繞，被譽為市中心的綠寶石，尤其主幹道春日路謂為桃園門戶，與雙北透過國道快速接壤，拓寬30米、兩側建築退縮10米，形成50米林蔭大道，質感氣勢不同凡響。



「什麼都能進口，只有土地不能被進口」，小檜溪目前全區開發進度已逼近70％，隨著土地幾近絕版，大面積素地待價而沽，相較於前兩年土地交易熱絡，近期多僅釋出畸零地交易，且據市調單位指出，區內新案開價也奔向6字頭，而在地品牌建商三本建設，接連搶攻春日路首排精華土地，首發案「三本四季」大獲好評、締造佳績後，再於青溪一路、春日路三面臨路角地推出「三本大序」，全案由亞洲建築大師姚仁喜主理，植入國際建築DNA，運用清水牆和玻璃、打造以人文、品味交織的都會地景，為小檜溪勾勒出傲人天際線。 



「三本大序」甫公開就獲得開業醫生、補教業及科技貴族青睞，亦有來自北市高資產退休族，現場人員指出，這群層峰人士見多識廣，且資產布局全台各地，對房地產投資更是獨具慧眼，看準「三本大序」具「唯一性」、「價值性」及「區域指標」，出手快速又精準。

樂屋網統計2022年9月中古屋線上買氣，總體訪客數仍在低水位，相較8月微縮1.18％，但預約看屋數終於稍稍止跌回升，相較前月明顯增長12.71％，其中又以台中市的成長最為明顯。只不過，樂屋網認為，目前成交力道仍舊疲軟，2022年買賣移轉棟數恐會創下3年新低。

觀察六都狀況，9月預約看屋數各縣市幾乎都有小幅成長，其中成長最多的當屬台中市，漲幅達17.5％，其餘包含桃園市、台北市，也分別有8.53％和7％的成長，大體而言，9月還是仰賴台中市發揮關鍵母雞效果，帶領其他縣市的小雞們一起前進。



樂屋網調研中心經理洪安怡表示，近幾年台中市新興重劃區話題多，加上捷運綠線通車加持，帶動整體房市活絡，加快住宅去化速度，2021年台中市買賣移轉棟數共49,990件，在七大都會區中的交易數量僅次於新北市，且已是連續第5年呈現正成長，顯見當地房市仍充滿動能。



桃園市以中壢、桃園，總價1000萬元以內的大樓最受歡迎，洪安怡說，隨著國境逐步開放，身為國家門戶的桃園市，也有機會再次活絡經濟，讓當地房市跟著回溫；台北市預約看屋熱區則集中在北投、文山、內湖三區，以低總價，自住型的住宅較受青睞。



洪安怡提及，儘管目前一片低迷的市場中，偶爾仍會傳出正面消息，但隨著年底選戰逐步逼近，升息腳步不停，若買方持續保持停看聽，讓交易量能熄火，2022年全年買賣移轉棟數恐跌破32萬棟，屆時將創下3年新低。

2022年928檔兩大日系最強卡司再度邂逅！萬薪建設團隊深耕建築，擁有多年海內外豐厚不動產投資及行銷經驗，邀請建築大師丹下憲孝與台灣大林組雙強聯手，在松山機場國門生活圈內的復興北路第一排，打造義式和風的精品住宅。市場人士指出，「丹下X大林組」設計營造的復興南路東區商圈超豪宅「台北之星Diamond Towers」，創開價每坪250萬元新高，而將登場的復興北路松山機場國門生活圈新案，則是日系雙強在精品宅的代表作，預料將一舉拉升復興北路板塊價值。

「丹下X大林組」復興北路新案接待中心，在籌備階段就因地段太顯眼，詢問不斷。負責銷售的慕樺廣告透露，個案量體規模與生活型態，將以區內「台北馥敦酒店復北館」、「新驛旅店復北店」相似，將以精品兩房產品為主力，以「和風洋裁」概念設計具有義式比例的長窗建築外觀，和歐美高檔酒店兼具奢華與隱私的入口意象，接待大廳體現開發商日系DNA，在和式禪風底蘊中巧妙融入ARMANI空間設計及風格家具。個案瞄準敦北、復北，民生、民權4大辦公商圈的台資外商企業、金融業、與松山機場航空業等菁英需求，在市中心打造兼顧事業生活與資產價值的都會寓所。

幕樺廣告副理方崇賢指出，松山機場生活圈近年在投資額預估超過3千億的「國門利多10+1」加持下，區域價值大翻新，2021年豪宅推案爆量的小巨蛋來到180-220萬元行情、復興南路在「丹下X大林組」兩強聯手下挑戰250萬、與光復北隔水岸對望的大直站穩160萬，民生社區160-175萬。相較下，在平均成交112萬且還曾創過150萬元高價行情的「三輝白宮」推出後，復興北路已有十年沒新供給量釋出，每坪120萬元行情具有低檔補漲潛力，預料在冠德松山民權公辦都更案預計2026年完工的「+1」利多加持下，可望帶動民權東路與復興北路一波危老都更潮，為復興北路啟動價值補漲推波助瀾。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

新北市都更案件數有1180件，目前僅在永和大陳社區推動公辦都更，板橋等人口密集的蛋黃區，仍以40年以上老屋居多，大面積的都更難以推動。

林佳龍競選總部發言人何博文說，新北屋齡超過40年的老屋有近48萬戶，林佳龍質疑市長侯友宜任內核定都更件數太少，他提出「4年4萬戶，1坪換1坪」政策，林規畫以「專案指定、專家進場、增加預算、加速進度」4種做法推動危老都更，未來也將推動「都更危老整合師」，解決跨部會跟單位溝通協調問題。

針對林陣營提出的「4年4萬戶都更」政策，都更處認為顯難達成，根據營建署統計，過去3年全國都更案核定僅256案，且近年缺工缺料，過於樂觀。至於林佳龍提出的做法，都更處表示，新北市均已在推動當中。

都更三箭

都更處進一步說明，新北4年來都更累積申請1180案，已核准773案。市府並推動都更三箭的政策，都更一箭以捷運帶動城市發展，10處環狀線開發案的預估投資金額達652億元；都更二箭針對主幹道老屋提升容積，並推跨區都更方案，釋出小基地容積，解決舊市區公設不足問題；都更三箭以防災角度優先協助危老建築。