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受到打炒房、升息影響，房市成交量縮，也逼出投資客趕下車的狀況，專家則示警，近一個月來降價求售的案件已翻了近5倍，中南部調降情形尤其明顯，未來賣壓恐越來越沉重。

房市追價動能不足 屋主下修開價

房市利空壟罩，不少投資客擔心升息、《平均地權條例》修正案搶下車，不過在房市買氣普遍低落的情況下，交易量不振，有些屋主甚至乾脆降價求售。根據工商時報報導，全台網路待售屋主降價案件，7月約608件，8月增加至2526件，9月更一口氣暴增至1萬2548萬件。統計近3個月以來，六都、屏東降價均超過千件，又以台中2639件全台居冠。

而這2個月降價案件的平均降幅，也從5.2％擴大至5.6％，雙北、桃園、新竹均約落在5％左右，台中為5.2％，高雄達5.6％，嘉義、台南、屏東則高達6％上下。

房市反轉跡象浮現 連5年量增態勢恐告終

元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立分析，今年全世界進入升息循環，特別是下半年開始，寬鬆貨幣政策告終，導致熱錢退燒，不僅台股從年初約1萬8千點狂殺到目前不到1萬4千點，下半年房市交易量能也開始降溫，估計今年全台房市將結束連5年量增的態勢，全年建物移轉量恐僅剩下32.5萬至33萬之間，較去年的34.8萬件下滑。

雖然觀察市場，目前房價還沒明顯下跌，但「擔憂房市反轉」、「擔心房子賣不掉」、「有資金需求的屋主」已有越來越多的跡象。這點從近3個月市場降價物件大增、平均降幅增加，還有把房子拿去抵押借錢的屋主相當多，就可觀察到市場已悄悄有反轉的跡象。

投資客急下車 中南部賣壓乍現

而近2年全台房市在低利率、台商資金回流、科技大廠設廠等眾多利多帶動下，房價漲幅都相當大，特別是台中、桃園、高雄等更因為大型開發計畫、指標大廠設廠，房價漲勢領先於其他都會區。如今房市量縮，市場擔憂房市反轉，這些地區投資客想搶下車狀況就會更為明顯。

以台中來說，捷運綠線延線重劃區，近年推案量相當大，也是投資客瘋狂搶進的區域，如今這些地區賣壓都有攀升跡象，降價物件都出現不少。建議購屋者，如果想議價撿便宜，可以往這些供給量大的區域找尋標的，要找到超值屋的機會也會較大。

大台中下半年房市推案量衝破千億元，房市熱度不減，房價也未見下修跡象。更多自住客與置產客心態轉變，從觀望轉為關注，如何從一堆新案中找出最好住、CP 值最高的房產標的；市場也觀察，推案重返市中心態勢明確，這些穩居市中心的住宅區段，實力、潛力兼具，更勝話題性重劃區。

嶄新重劃區生活機能有待完備，讓購屋族裹足不前，但最想居住的市中心，過往因可開發土地飽和，推案產品單一，或是坪數過大、總價過高，讓購屋族難以負擔，例如北 12 期重劃區，交通、機能、學區全數到位，一直都是都市菁英首選區域，近年也因推案稀缺或是推案多為 5000 萬以上豪墅產品，而漸漸淡出購屋族視野。

今年中科園區正式擠身新兆元園區，再加上台積電二奈米擴廠計畫如火如荼進行中，讓中科園區周邊產業房市再被關注；加上水湳中央公園特區建設動能順暢，台中綠美圖、國際會展中心相繼上樑、水湳轉運中心動工，產業、房市雙雙被帶旺。

其中，北 12 期因座落大西屯金三角核心，已然成形的生活機能、居住品質雙雙滿足，並且同步享有水湳中央公園特區願景、中科人口及就業紅利、七期重大建設等；此外區域本身在生活機能、百貨商圈較成熟的都會區，卻有著 7200 坪文修公園，在市中心幾乎是可遇不可求的，也因為這些條件讓這裡被高檔豪墅聚落、科技菁英族群視為最宜居的區域。

市場分析，文修公園地段相當特殊，擁有強大交通優勢，可以快速接軌 74 號快速道路與國道 1 號，格外受企業主、自營商喜愛；周遭還有從幼稚園到大學一系列的完整學區，商圈機能豐富多元，種種優勢推升它成為豪墅聚落。有趣的是，區域不僅已多年未見大樓新推案，就連二手市場產品也十分稀缺且多數為大坪數規劃，足見其珍貴性，屋主住進文修公園周邊就不想搬，十分惜售。

代銷業者觀察，過往因蛋黃區價格高昂、推案坪數大，而將剛性買往外推擠，外溢至蛋白區段，然而隨蛋白區房價持續水漲船高，導致剛性買盤回流市中心已是現在進行式，而各品牌建商也早早佈局，鎖定舊市區、市中心購地推案，建議購屋族「高房價時代，更要選擇好地段」，尤其是市中心、公園第一排推案，生活便利性與休閒綠意兼具，最是蛋黃區中的核心，從今年下半年至明年第一季，都將是購屋族關注的重點。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

時序進入第四季，不少自住客出籠看屋，想搬個新家好過年。對換屋族來說，最煩惱的常常是不知要先買新房、先賣舊房、或邊賣邊買，信義房屋《房屋聽信義》Podcast請來房仲專家指出，無論那種方法，都得先精打細算，把金流跟住所這2件事先搞定，還要掌握「三要」。

信義房屋桃二區協理許玲綾說，買房決策通常與人生階段息息相關，多數人的買房歷程，都能用這四瓶來形容，第一瓶是「可樂瓶」、第二瓶是「奶瓶」、第三瓶跟最後一瓶分別是「酒瓶」跟「點滴瓶」。

所謂「可樂瓶」階段，就是指新鮮人在出社會後，存到了第一桶金，想買房脫離原生家庭，也就是首購族；至於「奶瓶」階段，則是成家立業後，對居家空間的需求變大了，展開第一階段換屋；而「酒瓶」跟「點滴瓶」階段，則泛指家中孩子離巢後的再度換屋，通常是為了退休生活做打算。

在換屋時，要先買還是先賣、抑或是同時進行，並沒有標準答案，但許玲綾提醒，無論哪個選擇，都要特別留心兩件事。

重點一，是考慮金流，如果還沒賣掉舊房就先買新房，除了要確定頭期款到位之外，在申請貸款時，也要特別與銀行溝通，以免銀行因舊屋貸款尚未還清，就調降了新屋貸款的成數，她曾碰到有客戶先買了新房子，以為舊房子很快就會賣掉，結果耗費比預期還久的時間，現金流差點搞不定。

重點二，是要確保有地方可以住，尤其是現在要找到合適的租屋處，也頗花時間，如果是很重視居住品質者，千萬要把這點納入考量。許玲綾分享，曾有客戶住在永康街，因為孩子大了，想換個同區域的小房子，結果在賣掉舊屋後，遲遲買不到合意的新屋，最後只得跟舊屋新主人洽談「售後回租」，一解沒地方住的燃眉之急。

而無論是哪種型態，許玲綾都建議，買房一定要掌握三個「要」，首先是「要認真做功課」，一定要多看、多問、多比較；第二個是「要衡量收入跟支出的比例」，尤其是現在利率已經開始走揚，在規劃財務時必須更小心；第三則是「要跟這個優質的房仲多聯繫」，畢竟無論是市場流通的訊息，或是稅務等專業的規畫，掌握得愈全面，愈能做出好的購屋決策。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

沉寂已久的台北市西門町，今年以來已有業者搶先布局解封行情，房仲業者統計西門町徒步區與主幹道上，今年新開超過 10 家店，一舉擺脫前兩年不景氣的倒店潮，同時，第三季台北西門商圈的店面空置率也出現疫情以來首度下降的走勢。

信義房屋 (9940-TW) 分析近期開店數大增主要有三大原因，包括搶先布局解封商機、店面降租後吸引更多店家進駐與娃娃機大倒店釋出更多店面有關，整體市況從去年降租也找不到租客，到現在詢問度大增，西門町正在從谷底復甦。

根據捷運站點進出人流統計，西門站今年 8 月平均每日出站人數為 4.9 萬人，去年 8 月西門站平均每日出站人數為 2.7 萬人，西門站今年 8 月捷運站出站的人流較去年同期增加約 8 成，逛街人潮的確明顯回溫，不過距離 2018 年 8 月平均每日出站 7.6 萬人的熱度，還有相當的回溫空間。

戴德梁行分析指出，台北西門商圈店面使用率今年第三季彈升最明顯，最近店面更迭替補，商圈核心飾品店及連鎖飲料店相繼進駐，空置率約 21.1％，已是疫情爆發後首度下降 1.2 個百分點，

信義房屋專案經理曾敬德表示，近期西門町的詢問度暴增，以徒步區的一間空置店面為例，該空置店面掛起招租的帆布已經 4、5 個月，雖然初期每個月都有人詢問，但解封訊息傳出後，近兩周詢問度大增也順利成交，租客看好解封商機趕快卡位，觀察近期主要進駐的業種包括餐飲業、服飾業、飾品業者等。

信義全球資產商仲部主任林廷宇指出，西門町內的租客有些特別的現象，包括搬遷回原本的位置，如知名的雞排店、冰品店，過去可能因為人潮與租金，曾搬遷至西門町內不同的店面，也趁這波洗牌重新回到原先的位子，另外，也有房東為了守住較好的租金，認為切割小店可以吸引更多租客，而有分租店面的打算。

曾敬德指出，目前西門町租金水準大概較巔峰時腰斬，不過整個市況已經有觸底反彈的跡象，去年受疫情與國際觀光客雪崩影響，降租也找不到租客，而今年是商圈開始復甦，房東願意降價就能找到租客，店面的詢問度大增，而租客也趁現在還有空置店面好挑選的時候，搶先卡位一些好的店面，避免日後可以挑選的店面越來越少。

長輩貸款行不行？60多歲的退休前輩，前陣子買房辦貸款，照理來說，年紀大的人向銀行貸款，成數、年限確實不如年輕人，畢竟還款人具備穩定的收入，是銀行評估的重點之一。

其實每一家銀行，針對貸款人的年紀有不同的規定，多數銀行對年齡超過60歲以上的購屋客，都有一些資格上的限制。

60歲退休長輩買房 靠「備註7字」貸到8成

我們問這位前輩，後來貸到幾成？

退休前輩淡淡的說：銀行貸給他8成、利率條件不錯、貸款年限20多年，行員請他填表時，還特別備註退休（資產型）人士。

這位前輩，雖然是退休族，但老早財富自由，以前拚了命工作買房，厲害的是，現在跟太太名下的幾間房，皆已還完房貸，他們結婚後就有共識一起努力買房，為老後生活提前做好準備。

把房子當成資產，也是長照屋，如果有一天真的急需用錢或是需要大筆醫療費，把其中一間房子賣掉，這樣日子也過的輕鬆，不用擔心，沒工作了錢從哪裡來？

其實，銀行評估的關鍵，有一部分在於「財力證明」要足夠，若達到一定條件，即便是6、70歲，還是有機會申貸通過！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

新北捷運三鶯線興建工程正如火如荼進行當中，並預計於2023年底完工；由於三鶯線大多數站點設於三峽與鶯歌等兩個區域，促使鶯歌於2022年出現推案潮，單年度推案量罕見突破100億元，危老重建風更吹進這個陶瓷老城。安信建經總經理張峰榮表示，三鶯線通車後將在捷運頂埔站與板南線交會，而板南線相對低價的土城、海山地區，新建案單坪成交均價已達50-62萬，最高價的忠孝復興、忠孝敦化、國父紀念館與市政府一帶，未來新建案單價上看180-200萬，反觀鶯歌新建案房價僅3字頭，相對低價不僅吸引大台北輕移民，更吸引建商搶進推案。

據安信建經統計，鶯歌近年新建案推案量呈現逐年成長趨勢，2020年推案量約80億元，2021年揚升至約90億元，2022年前三季推案量已達約80億元，至年底前，還有「宏國青田」、「合嘉易居邦No.5」、「合硯建設鳳鳴重劃區案」，以及「馥春居」等多個建案正在準備公開，預估推案量將突破百億大關，達約120億元。



張峰榮分析，新北捷運三鶯線不僅打通鶯歌交通動脈，加速往返北市通勤效率，更為地區發展捎來曙光。據新北市政府所提出「三鶯文創整合計畫」，除了在鶯歌興建「新北市美術館」外，還預計於2030年將鶯歌打造為「鶯歌藝術城」，鶯歌老城區街貌可望煥然一新，居住質感大幅提升，成為房市的重要支撐。



另據新北市城鄉局統計，2021年一年內，鶯歌危老重建核定件數為3件、土城5件，但同期五股、泰山等蛋白區只有1件，林口則掛蛋，顯示鶯歌危老重建已經「起風了」。



張峰榮解釋，以往危老重建多位於房價水準相對高的一線區域，但因捷運三鶯線與藝術城賦予鶯歌良好的遠景，房價從2020年的1字頭、2字頭，到2022年已全面漲至3字頭了。受到房價墊高的影響，不僅建商推案意願踴躍，更驅動危老重建風大舉吹進鶯歌。



以三鶯線鶯桃福德站為例，周邊新建案單價約30-35萬元，中古屋房價約20-26萬元。由安信建經承作的危老自建個案-「鶯歌鶯桃路案」，佔地約620坪(分A、B區二階段開發興建)，原址為地主的家族祖產，在危老條例剛開始推行時，地主詢問多家銀行爭取融資，仍無法獲得滿意的條件，為爭取最優惠的融資利率，立即委託安信建經篩選洽談合作的融資銀行，並同步進行危老重建的申請。安信建經透過「全案管理」替客戶代建執行，歷經一年多良好互動，此案A區部份成功取得上海銀行融資額度，讓地主獲得100％重建資金，危老重建計劃核准後於2022年2月領取建照，並於2022年9月30日舉行開工動土儀式，預計二年後完工，計劃打造地上7層、地下2層的電梯華廈。



張峰榮進一步表示，隨著大台北捷運路網日益緜密，蛋白、蛋殼區房價將有落後補漲的空間，而相對低單價區房價上揚後，危老重建將遍地開花。大多數地主可能會苦等建商來談整合，但若地戶都有重建的共識，其實可以透過「全案管理」模式進行開發，對於想要實現「自地自建」的地主，也是一種可行的捷徑。



而所謂「全案管理」是為想要危老重建、自地自建的地主，擔任代建的執行者，控管整個建案的品質、成本與安全，安信提供選項及建議，而地主享有參與決策權，建案利潤也全數回饋給地主。全案管理的服務，提供一條龍統包整個建案，包含協助：「統籌資金」、「建築設計」、「營造興建」、「銷售計劃」及「物管售服」五大服務，一條龍作業，快速完成老屋改建，給予住戶安心的居住環境，以及帶動市容翻新。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

根據實價登錄揭露，台北市大安區仁愛路三段31巷內，7月成交一間店面，總價1.3億元，由於該店面含地下室空間，共150.66坪，平均單價約90.4萬元，屋齡27年，買家為「玉舍投資」，目前由咖啡廳業者經營中，這筆交易也是大安區2022年首度出現的億元店面交易。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，大安區高總價店面近年交易屈指可數，少數受置產族青睞的產品，多半是位在巷弄的店面，總價集中在一億初頭，以本筆最新交易為例，該店面就位在大安區知名豪宅「帝寶」附近的巷弄內，一樓帶地下室約150坪空間，使用效益高，入手單價低，加上環境清幽安靜，在高價住宅區中，可經營高客單的消費業種，算是高CP值的店面。



此店面鄰近捷運忠孝新生站，距離三創生活園區、光華商場、華山1914文化創意產業園區不遠，地段相當精華，吸引買家入手投資置產。而仁愛路三段店面產品相當稀有，大多數屋主不輕易釋出銷售，根據實價登錄交易，正仁愛路三段上的店面，成交行情落在155~210萬元上下，而巷弄內店面90~130萬元不等，視所在位置與店面面寬不同，價格會有些許落差。



台灣房屋集團趨勢中心統計，大安區近3年的億元一樓店面交易量，2020年有4筆、2021年為2筆，2022年目前為止僅1筆，且近三年的交易店面，總價都低於2億元。



張旭嵐指出，大安區店面受到東區商圈沒落，加上全球肺炎疫情影響，精華地段的高總價店面交易也隨之下滑，因此高總價或大坪數的店面空置率提升，不過巷弄店家經營本來就不單靠觀光或過路人潮，而是長期經營周邊住戶或熟客，因此隨著國人生活逐漸恢復正常，客源也趨向穩定，因此仍受置產族青睞。



第一建經研究中心副理張菱育提醒，目前店面貸款成數約可達7成，但無寬限期，經過2022年多次升息之後，利率普遍都要2％以上，雖然成本增加了，但以目前股匯市波動大，金融產品風險高，凸顯不動產的抗通膨效益，且店面還有長期增值空間，吸引置產族持有卡位。

高雄市府向中央積極爭取的「高雄都會區大眾捷運系統小港林園線建設及周邊土地開發計畫綜合規劃」甫於2022年9月23日獲行政院核定!為配合此重大契機，高雄市府同步啟動捷運林園沿線的都市計畫專案通盤檢討，檢討草案已經完成，並於10月7日開始公開展覽，林欽榮副市長亦將親自率市府相關單位出席10月13日在林園幸福公園演藝廳召開的第一場說明會。

都發局說，高雄市軌道建設四線齊發，其中捷運小港林園線計畫路線約為12公里，沿線設置6座地下及1座高架車站，以紅線延伸一車直達方式辦理，並由林欽榮副市長組成推動小組，整合市府各局處共同推動；為因應捷運建設、產業發展、交通及生活環境等需求，市府已超前部署進行沿線土地檢討規劃，行政院核定綜合規劃後，隨即辦理都市計畫草案的公開展覽，就「捷運沿線既有農業區變更為都市發展用地，以區段徵收方式辦理」、「捷運場站聯合開發，周邊TOD發展規劃」、「協助居民推動危老及都更，強化既有市街商業機能」三大面向，提出都市計畫檢討的內容。



都發局指出，本次都市計畫檢討是依據都市計畫法第26條規定，就捷運小港林園延伸線沿線土地發展進行必要的變更，以捷運場站為核心半徑500公尺範圍，作為TOD發展之規劃，將171公頃農業區變更為住宅區、商業區、產專區及公共設施用地，結合已經提案變更的捷運聯開區，總計約180公頃的都市計畫變更，未來透過區段徵收方式開發，私有地主將領回住商區土地，並可新闢超過39公頃的公園、綠地，打造優質的生活環境；此外，沿線土地二個街廓得允許有條件申請提升基準容積率，住宅區容積率可由200％提升至300％、商業區容積率由350％提升至490％，並於市中心劃定17.7公頃都市更新地區，協助居民推動危老及都更 強化既有市街商業機能。



都發局吳文彥局長說，這次配合捷運建設辦理的專案檢討，是十幾年來在林園都市開發的重要突破，將「交通建設」、「土地開發」、「生活機能」、「產業發展」，都市發展用地儲備之規劃與開發一次到位的擘劃，勢必活絡林園發展，翻轉林園、創造南高雄的新門戶！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

民眾黨桃園市長參選人賴香伶今早與社會住宅推動聯盟前往青埔青塘園生態公園，宣布6項居住正義政策，包括推動桃園囤房特別稅、社宅輪候制、社宅租金依所得計價等，痛批政府打炒房力道不足，別讓房市直直漲，成為年輕人不敢移居桃園的惡夢，此外也要讓年輕人真正有機會住到社宅，實現合理居住環境。

賴香伶表示，青塘公園附近房價來到6字頭，價格列居桃園榜首，一坪60多萬元，是非常多勞工一年薪水都不到的價錢，桃園高房價已攀升至六都漲幅最高前2名，據內政部住房指數，桃園增長2.44％，代表整年房價漲不停，顯見政府打炒房力道不足任其漲。

賴香伶質疑，市府與中央拿得出任何有效改進手段嗎？有要宣誓用盡所有方式讓房市回到買得起、住得起的居住正義嗎？她也喊話，要打炒房，不能讓桃園成為炒房新天地，更別讓炒房成為年輕人不敢移居桃園的惡夢。

賴香伶提出居住政策，除推動一站一社宅外，也要推行「桃園囤房特別稅」，市府有權對囤房開徵特別稅，目前桃園囤房稅為6戶以上才課3.6％，市府與議會要想辦法調整，她上任後將優先調整囤房稅，以稅率方式遏止炒房、擁房現象，盼讓3戶以上、手邊有餘屋的房東將房屋釋出，作為社宅包租代管，提升社宅總量。

接著要推動「社宅輪候制」，現年輕人登記社宅搶破頭，輪候制在各國已行之有年，透過此制度可逼地方、中央持續推動社宅興建或提升包租代管總量，才能達成有意義的社會公共工具，透過一定的成屋量，讓輪候的年輕人真正有機會住到社宅。

此外，賴香伶也提出都市更新利得應回饋社宅、社宅租金落實以所得計價、停止以財政手段變賣土地等政見，盼以各項政策下手，達成合理的居住環境。

社會住宅推動聯盟召集人彭揚凱說，過去8年桃市府推動社宅有初步成果，但距離原本設定的2萬戶仍有距離，需新市長接力，住盟也推出5大訴求拜訪六都市長參選人，其中多項都與賴香伶政見相同，賴也表示支持這份民間版社會住宅5大政策白皮書，期許桃園社宅持續優化發展。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台中市房市帶頭衝，9月預約看屋回溫12.71％！樂屋網統計今年9月中古屋線上買氣，總體訪客數仍在低水位，相較8月微縮1.18％，但預約看屋數終於稍稍止跌回升，相較前月明顯增長12.71％，其中又以台中市的成長最為明顯。只不過，樂屋網認為，目前成交力道仍舊疲軟，今年買賣移轉棟數恐會創下3年新低。

觀察六都狀況，9月預約看屋數各縣市幾乎都有小幅成長，其中成長最多的當屬台中市，漲幅達17.5％，其餘包含桃園市、台北市，也分別有8.53％和7％的成長，大體而言，9月還是仰賴台中市發揮關鍵母雞效果，帶領其他縣市的小雞們一起前進。

樂屋網調研中心經理洪安怡表示，近幾年台中市新興重劃區話題多，加上捷運綠線通車加持，帶動整體房市活絡，加快住宅去化速度，去年台中市買賣移轉棟數共49,990件，在七大都會區中的交易數量僅次於新北市，且已是連續第5年呈現正成長，顯見當地房市仍充滿動能。

桃園市以中壢、桃園，總價1,000萬元以內的大樓最受歡迎，洪安怡說，隨著國境逐步開放，身為國家門戶的桃園市，也有機會再次活絡經濟，讓當地房市跟著回溫；台北市預約看屋熱區則集中在北投、文山、內湖三區，以低總價，自住型的住宅較受青睞。

洪安怡提及，儘管目前一片低迷的市場中，偶爾仍會傳出正面消息，但隨著年底選戰逐步逼近，升息腳步不停，若買方持續保持停看聽，讓交易量能熄火，今年全年買賣移轉棟數恐跌破32萬棟，屆時將創下3年新低。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】