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行政院宣布2022年10月13日起放寬入境檢疫，低迷許久的觀光、百貨業，即將迎接解封商機。信義全球資產公司觀察，隨著防疫政策逐步放寬，業者看準先機提前布局，台北、高雄都有商業開發案加持，店面商場呈現北、高齊發態勢，將帶動區域整體發展，實體店面可望終結寒冬，迎來嶄新契機。

自2019年底起，疫情蔓延全球，重挫實體店買氣，但隨著邊境解封，休閒觀光、實體店面逐步回溫，投資人也重拾信心，布局商用不動產。從內政部公布之建照核發統計數據可觀察到，2021年至2022年H1六都商業類建照核發總樓地板面積為43萬坪，其中台北9萬坪、高雄16萬坪，佔六都商業類建照核發總樓地板面積超過5成，隨著疫情趨緩，北、高商圈百貨市場將熱鬧登場。



信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛觀察，台積電南遷設廠創造利多，活絡南部商用不動產市場，業者看好高雄發展搶先布局，目前已知有多項商場開發案正在進行，例如今年甫動工的高捷凹子底站旁商業區開發案，規劃興建北高雄最高的摩天大樓，空間規劃涵蓋商場、辦公室、旅館等，鎖定觀光需求也打造了城市水族館。



而台北市作為全國重要商業聚集地，先前受疫情影響有不少實體店舖搬遷或結束營運，但觀察實價登錄已揭露之資訊可發現，總計2022年前3季北市店面交易規模來到72.5億，其中中山區為大型百貨、店面、銀行等聚集地，店面交易規模21.3億，登2022年交易熱區之冠，其次為松山區的11.9億及大安區的6.7億，且松山區截至目前為止的統計交易規模，就已超越2021年的8.2億，顯示市場復甦、市況有逐漸轉好的趨勢。



林建勛進一步指出，隨著防疫政策逐步開放，外出購物、聚餐、旅遊人潮出籠及伴隨而來的報復性消費，將為觀光及零售市場挹注商機，預期店面交易市場可望逐步回溫。其中有兩類產品值得關注，第一種是純收益型店面，例如帶長期租約的金融機構、連鎖零售商店，但需注意疫情期間租金方面可能多有調整，影響租金投報率水準；另一種則是兼具租金收益與改建開發效益的透天店面，由於台北市目前可供開發的土地稀少，這類店面在整合規劃期間仍有租金收益，同時還具備改建開發的靈活性，投資人未來可視市場時機改建推案，此類店面產品進可攻、退可守，將受到青睞。

台中建商獵地不手軟！據最新實價揭露，位於國家歌劇院第一排的惠民段88地號土地，連同隔壁91地號的房地，2022年6月被在地豪宅建商聯聚建設打包買下，總計建商花費約25.2億元，取得約840坪的方正基地，換算每坪地價達300萬元，成為台中地價300萬俱樂部的最新成員！目前88地號為空地，91地號房地則仍由大都會幼兒園的歌劇院校經營使用中。

台灣房屋七期惠文特許加盟店店東陳裕方指出，本次躋身300萬俱樂部的土地，屬於容積率350％的「新一」用地，由於之前台中單價達300萬元的土地，多半是容積率達600％以上的「新六」、「新四」土地，因此建商大手筆購地，令市場頗為驚艷。



陳裕方進一步分析，該地衝出高價，是因七期大規模精華地已不多，且該地位居國家歌劇院第一排，地段極具稀有性；加上近年七期地價不斷上漲，推升當地的地價認知，一旦有理想物件釋出，建商出價也不手軟，以防被其他業者捷足先登；此外，現今七期豪宅8、9字頭的價碼時有所聞，且知名品牌建商的創價能力可期，所以對土地取得成本的接受度也較高，使七期的高地價漸成常態，而建商高價購地，未來的推案價碼勢必不俗，顯示業者對台中豪宅後市仍頗具信心。



上市大咖七期搶灘  水湳經貿闢新戰場



據台灣房屋彙整實價登錄及公開資訊觀測站資料顯示，近3年台中均價站上300萬元大關的土地交易共有9筆，其中又以上市建商興富發建設最豪氣，一口氣包辦4個席位，合計斥資逾157億元，買進逾4800坪土地，其中惠國段88地號的350萬元單價，至今仍是盤據台中單價地王寶座！本次購入惠民段土地的聯聚建設，則有3筆交易進軍300萬俱樂部；另外遠雄建設與其子公司齊興建設也攜手入榜，且齊興建設買下的惠國段126地號，單價336萬元，高居2022年台中土地交易之最。



台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，面對七期地價走揚，唯有財力紮實的全國性上市櫃建商，以及具創價實力強勁的在地知名建商，能持續在七期拓展版圖，也讓近年七期的土地交易，形成在地指標建商力抗外來上市大咖的情勢。



陳定中並指出，台中地價達300萬元的土地，幾乎都分布在七期的惠國段與惠民段，主要是該區段享有台中少見的高容積率，放眼整個台中，只有水湳經貿園區的土地利用強度與建設規格，可媲美七期新市政中心，所以在七期精華區土地資源漸稀的情況下，往後建商可能會往經貿園區物色高容積率土地，而現今水湳經貿的土地最高單價已達280萬之譜，與300萬門檻只差一步之遙，因此未來水湳經貿園區的土地交易，躋身台中地價300萬俱樂部的機會不小。

新北市政府地政局12日辦理新莊、八里、林口及二重疏洪道等共8筆土地標售，共標脫5筆，總價約157.7億元，溢價率3.6%。其中，新莊北側知識產業園區唯一的一筆「特定產業專用區土地」，以87.6億元標脫，為本次標的金額最高的土地。

據地政局資料顯示，新莊新知段43地號(新莊北側知識產業園區)由中悅機構旗下中茂資產開發標下，土地面積共4,742坪，總價達87.6億元，換算每坪標脫價格約184.7萬元，溢價率6.5%。

麗寶集團則以寶贊開發等公司名義，標下3筆八里訊塘段娛樂專用區，土地面積共2.06萬坪，總價達69.78億元，換算每坪標脫價格約為33.6萬元。

新北標售買氣熱絡

地政局指出，新莊北側知識產業園區具雙捷運優勢條件，聯通雙北，西側交通用地將規劃轉運站，打造三鐵匯集之TOD優勢區位，希望連結在地產業，建立為金融與數位科技重鎮，並打造地標型企業總部。

另外，台北港特定區周邊淡江大橋、八里輕軌及淡北道路等公共建設陸續到位，智慧製造及物流產業逐步發展，將以在地生產連結貿易門戶，成為經貿產業鏈。

地政局表示，本次標售買氣熱絡、成績斐然，區內土地均已標租售完畢；林口重劃區近年地方建設及投資增溫，並因林口工一重劃區開發帶動本次脫標率，顯示未來發展可期。

國發會主委龔明鑫12日在立法院經濟委員會時表示，今年台灣經濟成長率可望超過IMF上修的3.3%，但也坦言景氣燈號不排除變燈。

至於通膨問題，龔明鑫認為，今年台灣通膨率預估會比IMF預估的3.1%稍低。消費者物價指數（CPI）年增率到今年底應該都會維持在「2字頭」，由於國際油價、原物料價格的高點是在第2季，陸續反映在第3季和第4季，預估價格會逐步收斂。

9月不排除變燈

此外，國發會公布8月景氣燈號結果，雖然仍亮綠燈，但距離代表「景氣轉向」的黃藍燈，只差一分，龔明鑫坦言，9月不排除變燈的可能性，短期第4季到明年第1季受到國際經濟緊縮影響，國內產業面臨庫存去化問題，不過國內消費好轉，各項消費數據也創新高，國境解封後觀光客可彌補部分內需，重點將放在擴張內需。

龔明鑫強調，目前確實面臨全球金融環境緊縮、俄烏戰事升溫及中國大陸經濟下行等短期經濟風險，但政府已提出物價平穩、金融穩定、供應鏈因應、公共建設預算增加、基本工資上調等因應措施。

根據聯徵中心最新資料顯示，全國今年7月身揹信貸與房貸的雙貸族，總人數創下2012年統計以來的新高，而雙貸族平均房貸和信貸金額也均創下新高。房仲業者表示，今年央行升息3次共2碼，雙貸族立即面對每月還款負擔增加的壓力。

聯徵中心統計，過去房市較為低迷的2014年至2018年，雙貸族維持在28萬至29萬人，但隨房市景氣復甦，市場對資金需求增加，房市越熱，雙貸族的人數和金額也增加越多，今年7月雙貸族人數為34.5萬人，平均房貸金額為523萬元，平均信貸金額為91.3萬元。

通膨恐排擠非必要支出

信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，過往有銀行推出高成數的房貸搭配信貸方案，協助民眾輕鬆購屋，但央行加強對於房市的資金管控，這類方案已不常見，不過民眾購屋時需要裝修，仍有短期的資金需求，銀行也願意以較優惠的利率，提供條件較佳的民眾申請信貸。

曾敬德提醒，民眾申請信貸，多屬短期手頭資金較緊，當遇到升息不斷，加上通膨帶動日常消費支出增加，恐會排擠其他非必要支出。

地震近日再度來襲，危老屋居住安全問題又亮起紅燈，向新北住都中心諮詢都更重建的民眾明顯增多，中心隨即主動針對新北市府列管中、較有急迫性的13處海砂屋社區舉辦說明會，協助社區早日啟動更新。

每逢地震過後，新北住都中心都會主動關心所輔導的社區屋況，近期清查新北市工務局列管在案的55處海砂屋社區，更發現其中10案是過往都更推動辦公室及住都中心未曾介入，且無實施者進場，中心將在2022年底前優先為這些社區舉辦說明會，視現況盡快提供必要協助讓住戶安心；另有3案雖曾輔導過但無後續進展，排定在下一階段前進社區舉辦說明會。



若民眾擔心自家為海砂屋，新北住都中心副執行長錢奕綱建議，可以檢視房屋使用執照，若是在1981至1991年間核發，因當時砂量不足，海砂屋機率較高；再以屋內現況來看，家中樑、柱如有產生沿主筋方向的裂縫，或樓板有混凝土掉落、鋼筋鏽蝕裸露等狀況，就極有可能是海砂屋，最好盡速尋求相關單位協助並安排專業房屋鑑定。



若民眾有危老屋疑慮，或對海砂屋重建有任何疑問，歡迎向新北住都中心諮詢，讓中心成為社區重建的好幫手。

台中市「山海環線可行性研究修正報告」歷經5次配合交通部審查意見修正，台中市政府交通局依照交通部2022年6月意見已修正完成，2022年10月13日再次提報審查，規劃內容包含山線高架延伸烏日3.7公里，海線雙軌暨部分高架化25.9公里，並新增甲后線鐵路14.3公里，市府爭取中央全額補助興建，籲請中央儘快召開審查會議及核定計畫，讓計畫進入綜合規劃階段，強化中部區域整合發展。

交通局長葉昭甫指出，市府2022年3月17日已將修正報告函報交通部，後經交通部於6月6日函覆書面意見，該次審查意見主要為依近期物價波動要求檢討計畫總經費務實估算，經市府參採近期物價檢討後，總經費調整為833.41億元。



葉昭甫局長說，計畫經費分攤部分，報告已依「鐵路平交道與環境改善建設及周邊土地開發計畫審查作業要點」規定估算，中央負擔499.85億元(59.98％)，地方自籌333.56億元(40.02％)，考量山海環線為台鐵系統，屬於國有財產，未來營運及產權都歸屬於中央，市府持續爭取比照「台中都會區鐵路高架捷運化計畫」，由中央全額補助興建，以符合民眾期待。



葉昭甫表示，整體山海環線計畫發展可消弭山海屯區城鄉落差，還能有效串連中部區域產業及生活廊帶，使大台中都會區在均衡的空間架構下持續成長，未來更可結合鐵路沿線都市開發，充分帶動地區發展，同時藉由地區發展提升山海環線的運輸需求，達成雙贏。



交通局強調，爭取山海環線計畫的決心從未改變，後續將積極配合審查程序爭取計畫早日通過，由鐵道局接續辦理綜合規劃，山海環線計畫可行性研究已在中央審查已久，軌道建設需要中央及地方一起推動，以利山海環線計畫順利推動，完善中部鐵路發展。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

根據官方最新公布個人房地合一稅收統計，2022年9月個人房地合一稅收為30.2億元，年增幅度仍達92％，不過個人的房地合一稅收已經反映交易量縮，連續4個月稅收走跌，同時也是房地合一稅上路以來首次連4月衰退，惟房地合一稅收仍呈現緩降走勢，顯示出市場交易的高峰期已過。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房地合一稅逐漸反映近月的交易量能縮減，不過雖然趨勢是逐月減少，但減少幅度並不大，反映出近期出售的不動產，仍有明顯增值。



統計顯示，2022年9月個人房地合一稅收為30.2億元，年增達92％，主要是2021年房地合一2.0新制上路，許多交易搶在上路前完成，導致8、9月的基期較低，不過2022年稅收5月出現35.6億元的高峰後，個人房地合一稅收已經連續4個月衰退，且9月的個人房地合一稅收創近6個月新低，的確反映市場降溫跡象。



比較9月六都個人房地合一稅收，稅收最高的仍是台中市的5.5億元，月減2％，其次則是新北市4.6億元，月減8％，高雄市9月房地合一稅收4.5億元，月減10％，台南市為2.8億元，月增13％，結果房價最高的台北市，反而個人的房地合一稅收位居六都之末。



曾敬德表示，2022年5月開始陸續受到疫情、股災、升息等外在因素干擾，房市交易量能下滑，不過因預售換約被納入房地合一稅收內，房地合一稅收還能維持穩定的量能，惟短期內市場交易狀況仍未見轉熱，預料未來幾月的房地合一稅收仍有可能下探。

根據聯徵中心最新統計資料顯示，2022年7月身揹信貸與房貸的雙貸族，全國共有34.5萬人，創下2012年統計以來的新高，而雙貸族平均房貸金額為523萬元，平均信貸金額為91.3萬元，貸款金額也雙雙創下新高，尤其2022年央行已經累計升息三次共兩碼，對於習慣低利的雙貸族而言，馬上就面對每月還款負擔增加的壓力。

根據聯徵中心統計，過去房市較為低迷的時期，2014~2018年雙貸族數量相對穩定維持在28~29萬人，但隨房市景氣復甦，市場對資金需求增加，房市越熱雙貸族的數量越多且金額也越高，2022年7月雙貸族人數、金額都創下新高。



信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過往有銀行推出高成數的房貸搭配信貸方案，協助民眾可以輕鬆購屋，但央行加強對於房市的資金管控，這類方案已不常見，不過民眾購屋時需要裝修，仍有短期的資金需求，銀行也願意以較優惠的利率吸引條件較佳的民眾申請信貸。



聯徵中心統計顯示，2012年1月信貸與房貸的雙貸族，平均貸款總金額為357萬元，不過2022年7月已經增加到614萬元，創下統計以來新高，身揹房貸與新貸的雙貸族人數也是新高的34.5萬人，2022年央行的資金政策已經由寬鬆轉緊縮，累計升息兩碼後，貸款一族的負擔也隨之增加。



通常動用到信貸的民眾，多屬短期手頭資金較緊的族群，現在遇到利率「升升不息」，加上通膨帶動日常消費支出開銷增加，恐怕會排擠到民眾的其他非必要性的支出。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

據商仲業者最新統計，2020年至2022年第二季，企業自用採包下三分之一、半棟、整棟購買北北桃商廠辦的交易型態，總金額已飆破350億元；而今年前三季工業用地成交總額更來到689億元，年增1.65％，佔國內商用不動產總體買盤逾51％。看好這波企業剛性需求熱潮，遠雄建設積極布局廠辦、商辦，在中和推出「遠雄擎光」，即看好環狀線中原站稀有的大面積工業素地，極具開發整合潛力。

專家分析，這股打包商廠辦的趨勢，源於科技業、製造業發展穩定，企業對辦公室舊換新升級、擴大規模及整合需求的爆發性增長。遠雄擎光行銷經理蕭文星也指出，中和產業密度高，但新推廠辦、可供企業做為總部的量卻很少，積蓄的量能比內科、南港大，有需求、有產值、有基本面卻缺貨，帶動中原站新推商用不動產行情奔向5字頭。



遠雄建設三度看好中和，亦是耕耘中和最久的上市建商，1998年在中和蓋出規模達2萬坪的「遠東世紀廣場」，創國內微型園區先例，吸引光學、資通訊、電腦及消費性電子製造、半導體、IC設計等產業，企業一旦進駐就會有人、有住和民生消費需求。2012年陸續在5.7萬坪中和左岸重劃區蓋出15座水岸豪宅地標，一舉改變中和城市樣貌，造就新北獨特的水岸質感生活圈。今年遠雄推出新一代科技廠辦「遠雄擎光」，積極布局中原站週邊腹地，被視為將開啟中和第三個黃金十年。



素有廠辦天王之稱的遠雄建設，了解中和產業更懂企業痛點，「遠雄擎光」以頂級科技廠辦規劃，具備商辦、企業總部的門面形象，產線、研發、物流更能一次到位。8.5米飯店式挑高氣派大廳，內部及公設設計帶入谷歌、微軟、臉書掀起的新一代人性化辦公場域思維。遠雄亦把造鎮強項引進該案，近1,500基地，將最具銷售坪效的面積作為公共空間，四週臨路退縮打造友善城市的開放景觀，不只是蓋一棟建築，而是思考全區環境營造，讓後續進入的開發商一起投入翻轉新生聚落，改變老舊工業區的面貌。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】