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預售市場轉冷了！據官方預售實價揭露資料，從5月開始連續四個月預售揭露件數都跌破7千件，較去年第四季高峰時腰斬，今年8月更剩下五千餘件，較高峰時衰退近55%。一二手市場房市交易都出現疲弱現象，房仲業者分析有四大原因造成。

信義房屋統計官方預售實價揭露件數資料，去年9~12月景氣高峰時，平均單月預售揭露的件數可達1.2萬件，單月揭露的總銷售金額可達1700餘億元，不過今年房市隨疫情而降溫，從5月開始連續四個月預售揭露件數都跌破7千件，單月件數較去年第四季高峰時腰斬，今年8月更剩下五千餘件，一二手市場房市交易都出現疲弱現象。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，實價揭露2.0上路之後，從預售案揭露數量，就可以判斷預售市場的交易熱度，從過去一年的預售揭露來看，景氣高峰落在去年9月到12月，單月揭露都可達1.2~1.3萬件。

但有四大原因，曾敬德說，包括從預售禁止換約政策風向出現後，投資買盤退場，加上疫情、股災、升息等影響，看漲房價風向改變，即使政策並未通過，但預售交易量已經呈現明顯萎縮。

統計顯示，去年9~12月單月預售揭露件數可達1.2萬件，近5個月則件數都不到8千件，8月還量縮至5千餘件。若與去年9月揭露件數最多的時候相比，台中市今年8月剩下801件，而去年9月台中市揭露件數高達2951件。

南二都量縮跡象也很明顯，包括台南市8月剩496件，較去年9月量縮約6成，高雄市8月剩364件，明顯低於去年9月的1566件，較為穩定的則是新北市與桃園市，研判應是區域剛性買盤需求較穩定，新北市8月揭露962件，較去年九月量縮45%，桃園市則是量縮36%。

去年7月實價揭露2.0上路後，預售成交資訊揭露更為迅速，按規定預售屋的成交資訊，應於簽訂預售屋買賣契約日起30日內辦理申報登錄，而此次的統計範圍為交易日期自2021年1月1日至111年8月30日之實價登錄預售屋案件，雖然8月資料可能尚未完整，但仍可發現今年第二季以來買氣疲弱，近月交易熱度更只有去年高峰時的一半。

▲中山區開發較早，老屋較多，因是蛋黃區房價相對親民的區域，老屋交易居北市各行政區之冠。（永慶房屋提供）

中山區以交易量453件榮登榜首，永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，中山區位於台北市核心地帶，屬於台北市較早發展的區域，老屋也相對較多，加上1~4房產品齊全，吸引各類購屋族群的青睞，加上中山區是台北市蛋黃區房價相對親民的區域，成為不少人入住台北市中心區的購屋首選。

交易量居次的是士林區，交易量366件，主要以公寓為交易大宗，熱門交易路段以士東路、中山北路六、七段、德行東路、福港路、忠誠路二段、承德路四段為主，而第3名則由大安區的344件拿下，陳金萍說，中山區、士林區與大安區是台北市早期開發區域，老舊住宅存量也相對較多，在政府積極引導都更與危老重建下，越來越多看好區域長線發展潛力的購屋者會特地購買老屋，除了滿足自住需求外，未來還有改建機會，而根據台北市各行政區申請危老重建的件數統計，上述三大行政區也是危老重建申請的熱區。

南港、文山、萬華 老屋漲幅超過1成

而根據實價登錄資料，近兩年1~8月屋齡30年以的房價變化，整體來看，台北市各行政區老屋房價都有4%以上的漲幅，其中南港、文山、萬華的老屋房價漲幅均在1成以上。陳金萍表示，自2020年起大量資金潮挹注，讓房市交易增溫，加上老屋通常位於精華地段，吸引民眾進場購屋。

而南港區年漲幅14.0%最多，陳金萍表示，南港區已搖身一變，成為高階人才的匯聚之地，大量的就業機會帶動強勁的住屋需求，更是台北的交通樞紐，集結高鐵、台鐵、捷運、客運等公共運輸，搭配近幾年熱門的「東區門戶計畫」，房價自然水漲船高。

漲幅第2的文山區位於台北市外圍區域，素來以步調慢活著稱，陳金萍表示，文山區至台北市區車程僅需15至20分鐘。「離塵不離城」吸引民眾進駐，加上房價相對於大安區、中山區親民，讓交易量能穩定。

陳金萍提醒，購買齡較大的房屋前仍須仔細勘察屋況，確認整體建物的結構安全，以及是否存在漏水的疑慮，盡量全面更換管線，才能確保房屋的安全，也能住的更安心。

為了加速老屋翻新，內政部研擬是否要取消危老條例的落日條款，而容積獎勵也將常態化，使得老屋身價不跌反升，特別是台北市的老屋。根據房仲業者統計，台北市有高達72%的建物屋齡達30年以上，依照各行政區的交易量排名，前三名分別為中山區、士林區和大安區，同時也是危老重建的申請熱區。

內政部營建署自2017年公布實施《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，經主管機關評定，危老建物在2025年以前重建，可獲最高1.4倍的容積獎勵，不過，全台都更出現北多南少的情況，且都更期程冗長難解，內政部開始研擬是否取消危老條例的落日條款，容積獎勵可望常態化，老屋重建再度受到矚目。

永慶房產集團根據內政部實價登錄，統計近兩年1月至8月、屋齡30年以上的交易資料，觀察房價變化。台北市各行政區老屋房價都有4%以上的漲幅，其中南港、文山、萬華三區的老屋房價漲幅均在1成以上，若依交易量排名，前三名分別為中山區、士林區及大安區。

中山區以交易量453件榮登交易量排行榜第一名。永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，中山區位於台北市核心地帶，屬於較早發展的區域，商圈及就業市場成熟，也因開發較早，老屋相對較多，加上1房到4房的產品齊全，吸引購屋族群的青睞，加上中山區是北市蛋黃區房價相對親民的區域，成為不少人入住市中心的購屋首選。

士林區則以交易量366件排名第二，主要以公寓為交易大宗，熱門交易路段以士東路、中山北路六段和七段、德行東路、福港路、忠誠路二段、承德路四段為主，而第三名則由大安區的344件拿下。

陳金萍說明，中山區、士林區與大安區是台北市早期開發區域，老舊住宅存量相對其他區多，在政府積極引導都更與危老重建下，越來越多看好區域長線發展潛力的購屋者會特地購買老屋，除了滿足自住需求外，未來還有改建機會。

陳金萍表示，自2020年起大量資金潮挹注，讓房市交易增溫，整體房價走揚，連帶提升老屋的價格，加上老屋通常位於精華地段，交通便利，生活機能佳，同時還有公設低，房屋稅便宜等優勢，也吸引民眾進場購屋。

再看漲幅前兩名的行政區，分別為南港區與文山區。陳金萍指出，南港區的年漲幅14.0%，過去因工廠多，被稱為「黑鄉」，如今搖身成為高階人才的匯聚之地，南港經貿園區及軟體工業園區，吸引科技及金融產業進駐，大量的就業機會帶動強勁的住屋需求。在生活機能方面，南港是台北的交通樞紐，集結高鐵、台鐵、捷運、客運等公共運輸，搭配近幾年熱門的「東區門戶計畫」，房價自然水漲船高。

至於文山區位於台北市外圍區域，陳金萍說，文山區周邊環境清幽，同時有聯外道路，至市區車程需15至20分鐘，由於「離塵不離城」的特質吸引民眾，加上房價相對大安區、中山區平價，又人文氣息濃厚、學校眾多，使得交易量能穩定，房價也獲得支撐。此外，文山區人文氣息濃厚，學校眾多。

儘管老屋具備相對低價、公設比較低且坪數相對實在的優勢，還有重建、改建的增值機會，但陳金萍也提醒，購買前仍須仔細勘察屋況，確認整體建物的結構安全，及是否存在漏水疑慮，儘量全面更換管線，才能確保房屋的安全，也能住的更安心。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

國人背負房貸壓力再竄高。根據聯徵中心公布7月最新資料，7月房貸族新增2.3萬人、連續兩個月降低，並為今年以來次低，僅高於2月的1.8萬人。但平均每人背負房貸金額寫2012年有統計數字以來次高、來到798萬元，較6月增加4.1萬元，僅次於2021年12月的804萬元。

根據聯徵中心最新統計，第2季房市平均鑑估值仍落在1,214萬元，僅較第1季減少0.8萬元。

根據統計，7月新增個人房貸總人數則有明顯下滑，7月降至2.3萬人，買房人數似有降溫跡象，但每人平均背負房貸反而在7月時候攀升。金融業者認為，平均每人背負房貸金額增加，仍與建築成本、人力成本墊高脫離不了關係。

除了背負房貸增加，房貸族同時也面臨房貸利率走高的壓力。今年央行自3月開始升息，反映在第2季的房貸利率上，聯徵中心統計第2季平均貸款利率竄升至1.69％，較第1季的1.46％一口氣高出0.23個百分點，寫2020年第2季以來新高。

在疫情爆發前，平均貸款利率都維持在1.7%字頭至2020年第1季，但隨著疫情爆發，央行降息，平均貸款利率逐步降至2020第2季1.5％，爾後陸續走低，最低至1.45%至1.46％，但伴隨央行今年以來三度升息，光是上半年已升息1.5碼（1碼為0.25個百分點），平均貸款利率在今年第2季跳升至1.69％。

因此，根據聯徵中心統計，今年第2季即便是40歲以下、可以拿到較優質房貸利率的年輕客戶，房貸利率都揮別1.4％字頭，全面升至1.64％起跳。超過70歲的房貸戶，利率則是已經站上1.8％字頭。

以建物類型來看，即便是可以取得最優質房貸利率的電梯大樓，平均貸款利率也竄升至1.66％起跳，與第1季平均1.44％相比，增加0.22個百分點；套房的平均貸款利率，更從第1季的1.79％飆升至第2季的1.98％，接近2％水準。

由於央行已經在9月第三度升息，五大行庫8月平均房貸利率已經升至1.703％，第4季買房的購屋族，勢必將遇到更嚴峻的房貸利率壓力。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

「渴望一座堅固的城堡，讓身心靈不再流浪，串起人生幸福的樂章。」高市府為保障青年及弱勢租屋族群居住權。今(18)日特別推出緊看邁短片，用家庭溫暖呈現社會住宅滿足民眾的居住需求，將社宅目標從原先6,000戶，一路調升到1萬5,000戶總目標，兩年內動土11處基地繳出亮眼成績。

今天所推出的緊看邁短片，不僅用家庭溫暖呈現社會住宅滿足民眾的居住需求，良好的生活環境及便利的交通，讓市民安心安居，充分落實居住正義。在社宅選址規劃上，高市府更考量整體產業布局，並搭配交通政策興建社會住宅，選擇生活最便利、交通最方便的地點，除了讓年輕人住得安心之外，也能解決日常生活及通等需求。

同時，社宅包含日托中心、托嬰中心及相關社福機構等設施，不僅解決年輕人在生活上所碰到托育、養老問題，同時也兼顧生活品質，提供弱勢族群享有市中心便捷完善的居住環境，落實居住正義理念。

兩年來高市府積極與國家住都中心合作，大力推動社宅建設，將社宅目標從原先6,000戶，一路調升到1萬5,000戶總目標，兩年內動土11處基地，其中市府自建3處，包括岡山、大寮及亞洲新灣區各一處。

高市府對於居住正義採取多元政策方案，除興建社宅外，尚有鼓勵民間空餘屋轉作社宅的社會住宅包租代管計畫，以及減輕青年及弱勢租屋族群的經濟負擔的住宅補貼政策。並滾動檢討住宅政策，評估適宜的社宅興建基地，以多元及永續的原則持續推動社宅，落實保障居住權益，以符社會期待。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲近期股市跌跌不休，間接影響購屋族自備款，尤以半導體產業佔多數的新竹影響最嚴重。（資料照）

面對全球股市跌跌不休，台股今年從高點以來修正也超過5千點，信義房屋針對網友進行問卷調查，結果顯示，主要都會區的購屋人中，新竹人自備款虧損的比例最高，有31%受訪者的自備款出現虧損，至於各年齡層受影響狀況，年紀越輕影響越大，未滿30歲的購屋人，有29%的購屋自備款虧損，30~34歲則有26%受訪者的自備款虧損，因而暫時觀望。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，今年以來台股就是不斷破底，尤其是半導體族群股價修正幅度甚大，也符合新竹地區購屋人自備款虧損比例最高的狀況，台股跌跌不休，一來參與的投資人資產蒸發，二來也讓人擔心景氣與企業未來獲利衰退，也會反映到房市信心上，也可以說去年的股轉房的資金行情，今年已經不再復見。

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以區域來看，新竹是受股災影響相對顯著的區域，調查31%的受訪者自備款虧損，暫時觀望，其次則是新北市的25%與台北市的21%，雙北市研判應是中產的比例相對較高，因此受到的影響程度也比其他都會區高。

年齡調查部分，可能越年輕的投資人對於風險承受度越高，相對面臨今年的股災也會相當有感，調查顯示，未滿30歲的購屋人，有29%受訪者的自備款受損，其次則是30~34歲約有26%的人自備款受損，其次則是中產階級的40~44歲，約有23%的受訪者，自備款因股災虧損，年齡越大則相對保守一些，50歲以上因為股災自備款受損的比率則在13%、14%。

曾敬德指出，這次股災幾乎跌到2020年11月的起漲點，網路上也出現不少網友貼出鉅額虧損的畢業文，有相當比例的購屋人資金面的確出現不少虧損，今年購屋人在股市跌跌不休、利率升升不息的影響下，購屋腳步也相較去年同期放緩許多。

房市利空籠罩，交易量持續萎縮，但房仲仍積極展店，根據統計，全台不動產經紀業家數持續攀升，截至今年Q3已達8330家再創新高，專家則示警，相關產業恐面臨高度競爭殺戮環境，民眾則可趁機大膽議價。

房仲展店 家數、就業人數再創高

房市自上波多頭2014年反轉向下，軟著陸後，交易量在2017年落底後反彈，之後便開始復甦，整體買氣、房價攀高，不少民眾都積極進場，也帶動房地產從業人員需求，相關產業也隨之擴大。

根據內政部統計資料，全台仲介及代銷經紀業在2017年3月時僅6326家，受僱經紀人、營業員分別為8026人、3萬5516人，但到了今年9月，全台仲介及代銷經紀業已達8330家受僱經紀人、營業員更分別成長至1萬512人以及5萬3819人，3項數據都創下歷史新高。以縣市不動產經紀業家數來看，以台中1608家居冠，雙北、桃園都破千家，高雄也有850家。

房市榮景面臨轉折 房仲將進入戰國時代

不過，元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立提醒，今年全世界在升息、QE縮表、地緣性戰爭等不利經濟與房市的因素壟罩下，加上國內政府打炒房措施一波波，近期全台房市熱度已有降溫冷卻的跡象，雖然目前房價還未見明顯下跌，但漲勢已趨緩，交易量更是明顯萎縮，如果沒有意外，今年建物買賣移轉量恐將結束連5年量增的態勢，從業人員也將開始面臨挑戰。

周昆立直言，近期全國不動產經紀業備查家數以及受僱的經紀人、營業員人數，增加幅度之大、之快都是前所未見，但目前房市已步入「僧多粥少」的高度競爭殺戮環境，估計將對於不動產經紀業產生最直接的衝擊，未來從業人員多個月無法成交的狀況將越來越常見。

面對未來房市可能的高點反轉與常態性低量的「高競爭」環境，周昆立也建議，民眾此時買房要多看多比較，除請房仲業者多開發有急售可能的屋主外，配合大膽議價，趁機挑選精華地段的好物件，未來才能擁有良好的保值能力。

此外，從業人員面對房市交易量縮，除傳統降低營運成本、加強專業訓練與服務外，如何在這資訊發達的時代，是否運用大數據掌握潛在商機，也將是突圍的關鍵，目前房仲業極度競爭，每一個物件的經營結果，不是0就是1，現代人時間都不夠，不論是民眾或是房仲，都可利用謄本上他項權利的「私人設定」找尋資金有缺口潛在急售屋主，或是利用謄本上的繼承資訊，找有可能處理資產的「不在地地主」，或是掌握熱門重劃區的交易市況。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

房市利空罩頂，業內人士多抱持著保守看法，估價師則指出，房地產市況有4大指標可以觀察，預測是否將面臨轉折，其中出現1情況，市場更可能爆出8折低價物件。

4大指標 預測房市轉折期

高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，有關房市轉折點，首先要觀察的指標，是資金面的M1B及M2變動率，市場資金熱錢動向牽動房市，第2是總經的經濟成長率及預測。

房價章魚哥還在漲 北市房市有撐

另外，根據長期觀察，「新加坡房價指數」宛如台北市房價的章魚哥，是台北市房價指數的領先或同時指標，大概領先1至2季或同時，但陳碧源也強調，這只適用台北市，不適用台灣全國或其他區。

而新加坡市區重建局（Urban Redevelopment Authority）最近公布新加坡2022年Q3住宅價格指數，預估值仍在上升趨勢，陳碧源因此認為，台北市房價至少到今年Q4還是有撐。

轉折來了？土地法拍移轉量估上揚

陳碧源也提到，通常法拍屋拍定數量增加，代表一般市場開始不容易去化，債務人或銀行才會被迫必須流到法拍市場。又因為法拍市場的價格除了一些特案外，通常會比市場便宜，有如市場在清庫存。

當法拍市場數量逐漸增加到一定的量時，就會有投資客開始賺價差和賺流動比率時，也就是用低於市場8折甚至更低取貨，再用高於市場8折而低於市價來出貨，形成市場衝擊，而這個衝擊，就會是不動產市場高價的轉折點。舉例來說，民國97至98年間、103至104年間的轉折，用土地移轉數量作為觀察點的話，就會特別明顯。

而從內政部統計月報觀察及推估台灣拍賣移轉土地件數及建物棟數，今年法拍移轉統計土地件數預估將高於去年，建物棟數則可能與去年相當或高於去年。但他強調，土地筆數的觀察指標比建物還準，所以看土地拍賣移轉登記筆數的話，「今年極有可能是台灣市場價格的轉折點」，不過還是有區域差異，必須持續觀察。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

暌違近12年，國內再度進入升息循環，購屋成本增加，也推升小宅交易。第一建經分析不動產資訊平台，從2011年至2022年間，台北市小宅交易占比大增12.4%，除了受到升息影響，房價所得比高、人口結構改變和置產型買盤等三大因素，也讓「蝸居」成為趨勢。

第一建經統計內政部不動產資訊平台資料，觀察2011年與2022年，兩波升息循環的小宅交易狀況，今年上半年，全國15坪以下的小宅交易佔比達15.5%，比12年前的同期增加6.5個百分點；而小宅占比最高的台北市，從2011年的14.5%，增至2022年的26.9%，12年以來大增12.4%。

第一建經總經理謝萬雄說明，國內上一波升息循環，發生在2010年第二季至2011年第二季，之後利率凍漲到2015年，且2015年至2020年間多次降息，使金融市場長年處於低利率時代，也帶動房市成長。

而本次升息循環從今年首季開始，與12年前相比，今年房價已處於歷史相對高水位，又興建成本提高，價格走揚的速度快，為了壓低總價帶，市場湧現許多「1+1房」、「小2房」等，讓小宅的市場性大幅提升。

謝萬雄分析，小宅交易占比逐年拉高，除了升息環境，還有三大因素，一是房價所得比高，尤其以台北市最為明顯，因總價預算考量，轉購置小宅來平衡預算；二是人口結構改變，現代「不婚族」、「晚婚族」或「頂客族」增加，都會區功能性的小宅格局成為單身經濟下產物；三是置產型買盤，小宅有低總價優勢，精華區小宅產品更吃香，出租率、轉手率都高。

第一建經研究中心副理張菱育提醒，小宅擁有低總價、好入手的優勢，需留意部分銀行對權狀坪數低於15坪的物件，視為不易轉手的產品，房貸成數僅有6至7成，權狀坪數10坪以下的「小套房」，部分銀行甚至不承貸。

張菱育說，若因預算有限而須購買小宅產品，宜優先挑選捷運周邊、具明星學區效益，或醫院產業園區周邊等，轉手性和出租率高，且銀行鑑估值也更好，部分銀行貸款成數有機會可達到7至8成。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台灣於今（2022）年再度進入升息循環，購屋成本增加，也推升小宅交易。第一建經統計內政部不動產資訊平台資料，觀察2011年與2022年，兩波升息循環的小宅交易狀況，今年上半年，全國15坪以下小宅交易占比達15.5%，較12年前同期增加6.5個百分點，其中占比最大的台北市，從2011年14.5%，增加至2022年的26.9%居六都之冠，12年以來大增12.4個百分點，顯示首都的「蝸居」趨勢愈來愈嚴峻。

第一建經總經理謝萬雄表示，台灣上一波升息循環，發生在2010年Q2至2011年Q2，之後利率凍漲到2015年，且2015到2020年間多次降息，使台灣長年處於低利率時代，房價也在低利烘托下穩健成長；而這次升息循環則從2022年Q1開始，與12年前相比，今年房價已處於歷史相對高水位，加上開發商興建成本提高，價格走揚的速度快，為了壓低總價帶，開發商在規劃產品時便「精簡化」，使市場湧現許多「1+1房」、「小2房」戶型，也讓小宅在這波升息循環下，市場性大幅提升，使交易占比較12年前大增。

謝萬雄分析，小宅交易占比逐年拉高，與3大因素有關，包括「房價所得比高」，尤其以台北市最為明顯，因總價預算考量，只得轉購置小宅來平衡預算。「人口結構改變」，現代不婚族、晚婚族或頂客族增加，都會區功能性的小宅格局成為單身經濟下產物。最後則是「置產型買盤」，小宅有低總價的優勢，尤其精華區小宅產品吃香，出租率、轉手率都高。

此外，高雄與台中今年H1的小宅交易占比，分別較12年前同期增加9.9、9.6個百分點，購屋小宅化的情況新北、桃園等北部地區更明顯。台灣房屋明誠龍勝加盟店店東馮紹清表示，2011年時，中南部仍有不少地區可見1字頭房價，民眾若有購屋需求，會以3房的家庭產品為主，15坪以下的小宅產品並非主流。

不過隨著高雄近年積極從工業城市成功轉型為科技城市，高雄迎來不少重大建設議題，包括亞洲新灣區五大公共建設開發、環狀輕軌、仁武產業園區、台積電設廠等利多，迎接更多就業人口移入，擴大住宅需求供給，磁吸各大建商購地推案，加上營建成本增高，也帶動整體房價上揚，房價高漲促使民眾縮小購屋坪數，同時鎖定市場需求，建商推案也多朝小宅化，單身就業族及包租公喜愛的套房型產品，買氣也較往年熱絡，整體小宅交易比以往亮眼。

第一建經研究中心副理張菱育提醒，小宅擁有低總價、好入手的優勢，但需留意，有些銀行對權狀坪數低於15坪的物件，視為不易轉手的產品，房貸成數僅有6~7成，權狀坪數10坪以下的「小套房」，部分銀行甚至不承貸，增加購屋財務壓力。若購屋族因預算有限而必須買小宅產品，宜優先挑選捷運周邊、具明星學區效益，或醫院產業園區周邊等，轉手性和出租率高，且銀行鑑估值也更好，部分銀行貸款成數有機會可達到7~8成。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】