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▲大直指標豪宅「西華富邦」最新交易是由外籍人士購入，在8月以3.3億元買下35樓戶。（台灣房屋提供）

最新實價揭露，大直指標豪宅「西華富邦」有最新交易，買家由外籍人士購入，在8月以3.3億元買下35樓戶，單價223.2萬元；今年外籍人士購買豪宅的案例，還有內湖「樸山水澗」4層樓別墅，由香港人以1億元無貸款方式買下。

根據內政部統計月報資料，外國人在台購置不動產的建物量，從疫情前的2019年全台1350筆，疫情後2021年1298筆，微減3.9%。今年1~8月目前有810筆，其中以台北市187筆最多；其次為新北市138筆。

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台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，外國人來台購屋仍以雙北為重心，且雙北工作資源多，對於來台長期在台工作、和台灣人結婚或依親等外籍人士而言，適合移居，也較具置產價值。

而下半年房市交易趨緩，但高端市場影響有限，以此次揭露的「西華富邦」來說，因社區戶數多、景觀落差大，高樓層較能看見水岸景觀，因此能維持一定的高價水準，近年交易行情28樓以上單價都站上200萬元行情，而35樓過去成交單價落在223~226萬元上下，這次最新成交的戶別，符合社區行情。

第一建經研究中心副理張菱育分析，外國人若想取得台灣不動產，需比照外國人購置不動產的「平等互惠」原則，在貸款上，銀行審核的標準也相對較嚴格，甚至會需要找信用良好的台灣人當連帶保證人，因此有部分具備高資產的華僑或外籍人士為了加速交易程序，會採取現金支付的方式購屋。

信義房屋統計官方預售實價揭露件數資料，2021年9~12月景氣高峰時，平均單月預售揭露的件數可達1.2萬件，單月揭露的總銷售金額可達1700餘億元，不過2022年房市隨疫情而降溫，從5月開始連續4個月預售揭露件數都跌破7千件，單月件數較2021年第4季高峰時腰斬，2022年8月更剩下5千餘件，一二手市場房市交易都出現「疲弱」現象。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，實價揭露2.0上路之後，從預售案揭露數量，就可以判斷預售市場的交易熱度，從過去一年的預售揭露來看，景氣高峰落在2021年9月到12月，單月揭露都可達1.2~1.3萬件，但從預售禁止換約政策風向出現後，投資買盤退場，加上疫情、股災、升息等影響，看漲房價風向改變，即使政策並未通過，但預售交易量已經呈現明顯萎縮。



統計顯示，2021年9~12月單月預售揭露件數可達1.2萬件，近5個月則件數都不到8千件，8月還量縮至5千餘件，若與2021年9月揭露件數最多的時候相比，台中市2022年8月剩下801件，而2021年9月台中市揭露件數高達2951件，南二都量縮跡象也很明顯，包括台南市8月剩496件，較2021年9月量縮約6成，高雄市8月剩364件，明顯低於2021年9月的1566件，較為穩定的則是新北市與桃園市，研判應是區域剛性買盤需求較穩定，新北市8月揭露962件，較2021年9月量縮45％，桃園市則是量縮36％。



2021年7月實價揭露2.0上路後，預售成交資訊揭露更為迅速，按規定預售屋的成交資訊，應於簽訂預售屋買賣契約日起30日內辦理申報登錄，而此次的統計範圍為交易日期自2021年1月1日至2022年8月30日之實價登錄預售屋案件，雖然8月資料可能尚未完整，但仍可發現2022年第2季以來買氣疲弱，近月交易熱度更只有2021年高峰時的一半。

房仲服務費6％合理嗎？有網友認為，如今房價漲到飛天，房仲按照成交金額收取的服務費，也理所當然增加許多，讓他忍不住質疑「根本搶錢」， 但房仲則感嘆，很多人以為房仲很好賺，卻忽略其中挑戰性。

房價飆漲該降服務費？網掀論戰

「房價飆成這樣，仲介抽成該降了吧？」一名網友在PTT貼文，認為房價高漲，房仲等於每一筆交易，服務費都增加不少，但屋主的獲利卻被吃光光，怒轟「我看這次飆漲，很大部分的利潤都跑到房仲口袋去了！」認為仲介服務費最高上限為成交價金的6％根本搶錢，政府應該修法調降。

貼文一出引起熱議，不過相對於原PO的立場，大多數網友仍認為仲介收取服務費並無不合理，紛紛留言「不要怪房仲吧，明明重點是在房價啊，母數低的話6％也沒多少，要怪就怪開價太貴啦」、「房仲是有成交才是重點，沒成交什麼也沒有」、「你這邏輯跟你去吃牛排覺得貴，然後跟廚師說你薪水少拿一點，讓牛排賣你便宜一點有什麼不同」、「政府抽45％，你怎麼不去抗議？」、「大部分的仲介都很好，這角色很重要」、「都馬可以談，法規只規定上限，多賣幾間你就知道怎麼談了」，並建議不想付服務費，乾脆屋主自己找買方，買方自己找屋主，雙方自己談價格，後果自負。

佣金6％太好賺？ 資深房仲嘆：沒有天天過年

東龍不動產專任委託部經理陳泰源則表示，若認為房仲收取服務費是在「搶錢」，購屋者可以考慮不要透過房仲，直接找屋主進行交易，但要考量背後的風險，若不懂權狀、相關法規等，很容易掉入陷阱。

他也感嘆，很多人會認為在房價高漲之際，成交一筆就能拿6％服務費輕鬆，但房仲賺的是「時機財」，沒有在天天過年，隨著整體市場成交量減少，相關從業人數又持續攀高，房仲面臨的是僧多粥少問題，成交頻率越來越少，有些甚至可能3個月到半年才成交一筆，整年收到的服務費攤提成月薪來看，甚至可能比一般上班族還少，除了2成的頂尖業務，剩下8成的房仲的收入都沒有外界想像的多，「窮房仲一堆」。

陳泰源更直言，平常到餐廳吃飯都願意付10％服務費，一個人一生頂多買賣房子1、2次，且服務費上限6％通常是「買2賣4」，很少由一方全全部承擔，並不算多。

大家要想想房仲要從中幫忙議價，還要奔波帶看，若屋主同時委託很多家房仲幫忙賣，最後也僅會有一間成交，其他人等於無法回收成本，感嘆「房仲真的很可憐」。

另外，陳泰源建議，若民眾真的很在乎服務費，不甘心要多付這一筆，可以透過有保障底薪公司的房仲進行交易，因為這類型房仲領有固定薪水，不用光靠服務費支撐收入，通常服務費折讓空間較大。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台北市政府2022年10月19日公布最近一期(2022年7月)實價登錄交易件數830件，較6月增幅10.81％；交易總額為276.74億元，較6月增幅44.47％；住宅價格指數115.08，較6月上升0.63％。

交易量及總額分析



2022年7月實價登錄量價動態，全市交易量共830件，較6月749件增加81件，增幅10.81％，較2021年同期921件減幅9.88％；交易總額為276.74億元，較6月191.56億元增加85.18億元，增幅44.47％，較2021年同期224.20億元增幅23.43％。



12行政區7月交易量僅有大安區及松山區減少，其餘各行政區均增加，增幅最大前三名分別為南港區、大同區、中山區，較6月分別增加56.00％、35.29％、24.19％；減幅最大為大安區，較6月減少13.41％。



各行政區交易總額依序由內湖區(108.30億元)、中山區(32.85億元)及大安區(21.22億元)位居前3名；總額最少為南港區，僅8.32億元，總額最高的內湖區與最低的南港區，差約12.02倍。交易總額增幅最大為內湖區，受堤頂大道二段廠辦交易總額較高影響，較6月增加351.81％，減幅最大為松山區，較6月減少34.73％。



住宅價格指數分析



2022年7月全市住宅價格指數115.08，較6月114.36上升0.63％，較2021年同期107.42上升7.13％；標準住宅總價1,823萬元，標準住宅單價每坪58.06萬元。



大樓住宅價格指數118.73，較6月118.22上升0.43％；公寓住宅價格指數111.14，較6月110.24上升0.82％；小宅住宅價格指數112.00，較6月111.85上升0.13％。



觀察全市、大樓、公寓及小宅之月線、季線及半年線趨勢，除公寓及小宅季線微幅下跌外，其餘皆持續上漲。

內政部營建署自2017年公布實施都市危險及老舊建築物加速重建條例(簡稱危老條例)，經主管機關評定後，在2025以前進行重建，可獲最高1.4倍的容積獎勵。近期為了突破都更期程冗長難解的狀況，內政部也開始研擬是否要取消危老條例的落日條款，容積獎勵也將「常態化」，老屋重建再度受到矚目。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，根據內政部2022年第二季度的房屋稅籍資料統計，台北市內有高達72％的建物屋齡達30年以上，比例為六都之首，老屋防災及結構安全性能普遍不足，但在台北市住宅供給量少，且需求穩定的狀況下，老屋價格難跌。

中山區榮登北市老屋熱銷冠軍！士林區、大安區緊跟在後



將台北市各行政區屋齡30年以上物件依交易量排名，前三名分別為中山區、士林區及大安區，而表現最亮眼的，非中山區莫屬，以交易量453件榮登熱銷排行榜第一名的寶座。陳金萍指出，中山區位於台北市核心地帶，屬於台北市較早發展的區域，商圈以及就業市場成熟。因為開發較早，老屋也相對較多，加上1-4房產品齊全，吸引各類購屋族群的青睞，加上中山區是台北市蛋黃區房價相對親民的區域，成為不少人入住台北市中心區的購屋首選。



交易量居次的是士林區，交易量366件，主要以公寓為交易大宗，熱門交易路段以士東路、中山北路六、七段、德行東路、福港路、忠誠路二段、承德路四段為主，而第三名則由大安區的344件拿下，陳金萍說明，中山區、士林區與大安區是台北市早期開發區域，老舊住宅存量也相對較多，在政府積極引導都更與危老重建下，越來越多看好區域長線發展潛力的購屋者會特地購買老屋，除了滿足自住需求外，未來還有改建機會，而根據台北市各行政區申請危老重建的件數統計，上述三大行政區也是危老重建申請的熱區。

北市各行政區老屋成交單價均上漲 南港區及文山區漲幅逾一成！



永慶房產集團根據內政部實價登錄資料，統計近兩年1-8月屋齡30年以上的交易資料，觀察近兩年的房價變化。整體來看，台北市各行政區老屋房價都有4％以上的漲幅，其中南港、文山、萬華三區的老屋房價漲幅均在一成以上。陳金萍表示，自2020年起大量資金潮挹注，讓房市交易增溫，整體房價走揚，連帶提升老屋的價格，加上老屋通常位於精華地段，交通便利，生活機能佳，同時還有公設低，房屋稅便宜等優勢，也吸引民眾進場購屋。



個別看漲幅前兩名的行政區。陳金萍說明，首先是南港區，年漲幅14.0％，南港區過去因為工廠多，被稱為「黑鄉」，如今已搖身一變，成為高階人才的匯聚之地。經貿園區以及軟體工業園區，吸引了科技及金融產業進駐，大量的就業機會帶動強勁的住屋需求。生活機能方面，南港是台北的交通樞紐，集結高鐵、台鐵、捷運、客運等公共運輸，搭配近幾年熱門的「東區門戶計畫」，房價自然水漲船高。



漲幅第二的是文山區。不同於高科技產業聚集的南港，文山區位於台北市外圍區域，素來以步調慢活著名。陳金萍指出，文山區周邊環境清幽，但同時有聯外道路，至台北市區車程僅需15至20分鐘。「離塵不離城」吸引民眾進駐，加上房價相對於大安區、中山區親民，讓交易量能穩定，房價也相對獲得支撐。此外，文山區人文氣息濃厚，學校眾多。例如私立靜心中小學、景美中小學，還有國立政治大學、世新大學等傳統名校。喜歡郊區的步調、規劃成家育兒，但預算有限的購屋族群，不妨可以將文山區列入考慮。



最後，陳金萍提醒，通常屋齡較大的房屋具備相對低價、公設比較低且坪數相對實在的優勢，同時還有重建、改建的增值機會。不過，於購買前仍須仔細勘察屋況，確認整體建物的結構安全，以及是否存在漏水的疑慮，盡量全面更換管線，才能確保房屋的安全，也能住的更安心。

買房價金動輒數百、上千萬，過去習慣由買方將購屋款項直接交給屋主，一旦發生屋主捲款搞失蹤，對買方無疑是巨大損失；不只如此，甚至曾經發生不肖屋主刻意拖延過戶手續，利用收到款項及過戶手續完成前的時間差，先將房屋拿去抵押借錢，等到買方終於取得房屋，這戶房子卻慘遭查封、法拍。為了保障買賣雙方權益，「履約保證」機制才應運而生。

信義房屋與安信建經參考美國實施已久的ESCROW制度，並評估台灣成屋交易市場情況，於1996年率先研發出能夠保障不動產交易金流的「買賣價金履約保證」制度。



「買賣價金履約保證」的運作流程，主要是由建經公司和銀行合作，開設一個履約保證的專門帳戶，負責保管購屋價金。買方依簽約、用印、完稅、交屋等階段，分別把購屋價款支付進入專戶內，等到過戶手續完全辦妥，買方也確認取得房屋所有權後，專戶內的款項才會撥付給賣方。期間，如果賣方需要繳稅、支付仲介服務費等，必須自專戶出款，也都需要經過第三方機構審查。



縱使過程中，賣方違約不賣房子，第三方機構仍會將買方已支付進專戶的購屋款項，加計利息後，全額返還給買方。換言之，即使過戶流程中出現狀況，透過履約保證機制，仍能確保買方的購屋價金安全無虞。



值得一提的是，一般坊間履約保證服務，會收取「成交總價萬分之六」的手續費，由買賣雙方各負擔一半。但透過信義房屋成交的消費者，可以免費享用履約保證服務。此外，信義房屋的履約保證，也是業界唯一由資本額約千億的銀行擔任保證人(玉山銀行)，而非由沒有最低資本額限制的建經公司擔任保證人，對消費者實質保障程度最高。



信義房屋也提醒，對買賣雙方來說，履約保證機制能有效預防及避免交易風險，如果民眾有買賣不動產的需求，最好搭配履保服務，更能確保交易安全。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

暌違近12年，台灣於2022年再度進入升息循環，購屋成本增加，也推升小宅交易。第一建經統計內政部不動產資訊平台資料，觀察2011年與2022年，兩波升息循環的小宅交易狀況，2022年上半年，全國15坪以下小宅交易佔比達15.5％，較12年前同期增加6.5個百分點，而小宅佔比最大的台北市，從2011年14.5％，增加至2022年的26.9％居六都之冠，12年以來大增12.4個百分點，顯示首都的「蝸居」趨勢愈來愈嚴峻。

第一建經總經理謝萬雄表示，台灣上一波升息循環，發生在2010年Q2至2011年Q2，之後利率凍漲到2015年，且2015到2020年間多次降息，使台灣長年處於低利率時代，房價也在低利烘托下穩健成長；而這次升息循環則從2022年Q1開始，與12年前相比，2022年房價已處於歷史相對高水位，加上開發商興建成本提高，價格走揚的速度快，為了壓低總價帶，開發商在規劃產品時便「精簡化」，使市場湧現許多「1+1房」、「小2房」戶型，也讓小宅在這波升息循環下，市場性大幅提升，使交易佔比較12年前大增。



謝萬雄分析，小宅交易佔比逐年拉高，與三大因素有關：包括一、房價所得比高，尤其以台北市最為明顯，因總價預算考量，只得轉購置小宅來平衡預算。二、人口結構改變，現代「不婚族」、「晚婚族」或「頂客族」增加，都會區功能性的小宅格局成為單身經濟下產物。三、置產型買盤，小宅有低總價的優勢，尤其精華區小宅產品吃香，出租率、轉手率都高。



房價一去不回頭  中南部小宅漸夯



高雄與台中2022年H1的小宅交易佔比，分別較12年前同期增加9.9、9.6個百分點，購屋小宅化的情況新北、桃園等北部地區更明顯。台灣房屋明誠龍勝加盟店店東馮紹清表示，2011年時，中南部仍有不少地區可見1字頭房價，民眾若有購屋需求，會以3房的家庭產品為主，15坪以下的小宅產品並非主流。



不過隨著高雄近年積極從工業城市成功轉型為科技城市，高雄迎來不少重大建設議題，包括亞洲新灣區五大公共建設開發、環狀輕軌、仁武產業園區、台積電設廠等利多，迎接更多就業人口移入，擴大住宅需求供給，磁吸各大建商購地推案，加上營建成本增高，也帶動整體房價上揚，房價高漲促使民眾縮小購屋坪數，同時鎖定市場需求，建商推案也多朝小宅化，單身就業族及包租公喜愛的套房型產品，買氣也較往年熱絡，整體小宅交易比以往亮眼。



第一建經研究中心副理張菱育提醒，小宅擁有低總價、好入手的優勢，但需留意，有些銀行對權狀坪數低於15坪的物件，視為不易轉手的產品，房貸成數僅有6~7成，權狀坪數10坪以下的「小套房」，部分銀行甚至不承貸，增加購屋財務壓力。若購屋族因預算有限而必須買小宅產品，宜優先挑選捷運周邊、具明星學區效益，或醫院產業園區周邊等，轉手性和出租率高，且銀行鑑估值也更好，部分銀行貸款成數有機會可達到7~8成。

依據內政部最新資料，2022年全國房屋稅籍住宅數量超過900萬宅，與5年前相比住宅數量增加5.6％，比較各縣市5年來住宅增長幅度，金門縣以14.8％成長幅度，成為全台住宅成長最快速的縣市，新竹縣增加10.9％漲幅第二高，桃園市增加8.6％排名第三，是六都中住宅數量增速最快的區域。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，金門縣社會福利佳讓人口不易外流，其特殊地緣關係吸引台商置產，加上具有觀光價值，都促進不動產開發及推案。而新竹縣受惠竹科議題，這幾年住宅不但供給增加，價格也同步成長，桃園市同樣有建設、產業帶動人口紅利，建商推案具有信心。



科學園區領房市，竹苗、台南房增多



觀察近五年住宅數量增幅前十名，有科學園區題材的縣市幾乎都在榜內，如新竹縣、新竹市、苗栗縣及台南市，住宅數量漲幅都在6.4％以上，新竹縣五年成長10.9％，為本島住宅數量增加最快的縣市；至於住宅量體最大的六都，有四都進榜，分別為桃園市8.6％、台中市7.5％、台南市及新北市皆為6.4％，其中新北市2022年住宅數量高達167萬宅，穩坐全台住宅數量最多的縣市冠軍；此外，住宅量成長快速的離島縣市不僅有金門縣，連江縣也有7.4％的成長。



郎美囡分析，近5年房地產市場谷底反彈，具有話題、建設題材的區域，成為推案及購屋置產的重點區域，竹科這幾年榮登房市明星，平均薪資高象徵購買力強，建商推案踴躍，買氣也相當高，新竹縣市住宅價量齊揚，讓買盤外溢至房價親民許多的苗栗縣，台南市同樣坐擁南科議題，就業人口紅利推升在地住宅需求量；而桃園市及台中市各有軌道建設、重劃區等話題亮點，新案供給量高；值得注意的是，金門、馬祖(連江縣)因社會福利政策留住人口，加上近幾年國旅相當熱門，提高當地置產投資的熱度，故住宅數量增幅顯著。



利空因素交錯，注意房市賣壓



住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，全球經濟下行，加上銀行緊縮銀根，房市缺乏資金動能，央行升息壓縮購屋人購買力，如今市況已轉冷，過去幾年的熱銷區域，可能因市場供給量過多而難以去化，形成區域賣壓，提醒買方掌握合理價格，避免價量下行風險。

▲今年預售交易從5月開始連續4個月下跌，揭露件數都跌破7千。（資料照）

信義房屋統計官方預售實價揭露件數資料，去年9~12月景氣高峰時，平均單月預售揭露的件數可達1.2萬件，單月揭露的總銷售金額更達1700餘億元，不過今年房市隨疫情而降溫，從5月開始連續4個月預售揭露件數都跌破7千件，單月件數較去年第4季高峰時腰斬，今年8月更剩下5千餘件，一二手市場房市交易都出現疲弱現象。

統計顯示，預售揭露件數近5個月則件數都不到8千件，8月還量縮至5千餘件，若與去年9月揭露件數最多的時候相比，台中市去年9月台中市揭露件數高達2951件，今年8月只剩下801件。

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南二都量縮跡象也很明顯，包括台南市8月剩496件，較去年9月量縮約6成，高雄市8月剩364件，明顯低於去年9月的1566件，較為穩定的則是新北市與桃園市，研判應是區域剛性買盤需求較穩定，新北市8月揭露962件，較去年九月量縮45%，桃園市則是量縮36%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，實價揭露2.0上路之後，從預售案揭露數量，可判斷預售市場的交易熱度，從過去1年的預售揭露來看，景氣高峰落在去年9月到12月，單月揭露都可達1.2~1.3萬件，但從預售禁止換約政策風向出現後，投資買盤退場，加上疫情、股災、升息等影響，看漲房價風向改變，即使政策並未通過，但預售交易量已經呈現明顯萎縮。

而此次的統計範圍為交易日期自2021年1月1日至2022年8月30日實價登錄預售屋案件，雖然8月資料可能尚未完整，但仍可發現今年第二季以來買氣疲弱，近月交易熱度更只有去年高峰時的一半。

桃園房價飛漲，讓年輕人哀嘆買房更加困難，房市政策也成為市長選戰的重點之一，而高鐵青埔特區周邊漲幅驚人，卻有點燈率不高、投資客炒作的疑慮，民進黨桃園市長候選人鄭運鵬則強調，青埔房價上漲「並非炒房結果」。

青埔房價非炒作 點燈率不高但確實需求

青埔地區新建案櫛比林立，相關話題不斷，房價也一路飆漲，鄭運鵬則在節目《市長神回應》中提到，近幾年青埔房價確實走高，但並不是炒作結果，而是當地具有特殊性，因此有4大族群會到此置產。

鄭運鵬表示，青埔除了吸引雙北民眾，擁有高鐵一站到竹北，但房價相對低的優勢，也讓不少竹科工作者會到此買房，另外，回流的台商幹部通常不會房在機場周邊，而是選擇青埔，但近年來因為疫情影響，實際並未入住，還有家中長輩替下一代買房，總結來看，雖然青埔點燈率不高，但需求的確在。

青埔交通位置優勢 鄭運鵬：有國際性需求

而鄭運鵬也提到，青埔新成屋2年前的價格，每坪均價約落在3字頭，去年底開價見到5字頭，數字看起來驚人，但實際成交價不會那麼高，開價與賣價仍有落差。

不過他也強調，青埔除了捷運、高鐵等交通建設，以及商場等設施，未來還有國際會展中心，公共建設逐步到位，讓區域發展更完整進步，且對於越來越國際化的台灣，青埔的確有國際性需求。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】