大社廠房,大社廠房出售,大社廠房出租

隨著升息效應發酵，據金管會統計，9月底國銀以房養老核貸額362.3億元，與第2季底相較，季增3.64%，下探該統計以來的單季成長第三低，更有兩家銀行轉為負成長，顯示國人對以房養老申貸動能趨緩。

銀行主管表示，房價估值、成數、利率是「以房養老」的三個關鍵決定因素。今年來各銀行嚴控房市，部分銀行將「以房養老」貸款成數下壓到六成，加上貸款息一路走揚，降低老人申貸意願，承貸量能自然趨緩。

市場預期央行今年底將再度升息半碼，合計今年4次升息達0.625個百分點，以房養老核貸利率也將跟著拉升到2.2~2.5%，非雙北地區的房子，核貸利率更將上看2.8%~3%。

升息後每月實領金額減少

銀行主管解釋，以房養老貸款息須按月繳付，每月實領金額會逐月遞減，利息收取上限是銀行月定額撥款金額的三分之一，到了貸款後期，每月領取金額就會減少，而當貸款息一路走揚，每月實領金額就會提前減少。

以60歲老人為例，將市價1,800萬的房子抵押借款30年，最高核貸成數七成約1,260萬元，當貸款息2%時，老人會在領息後的第15年起，每月實領金額才會從3.5萬減少到2.4萬元。但當利息漲到2.625%時，老人在第11年的第7個月，每月實領金額就會開始降到2.4萬元。老人每月實領3.5萬元的時間，將縮短約四年、合計共少領168萬元。

據金管會資料顯示，共15家國銀承辦「以房養老」業務，累計核貸件數6,352件、核貸金額362.3億元、較6月底僅增加12.72億元，季增3.64%，還有兩家在第3季轉負成長，核貸件數和金額都下滑，可能是因撤件或是契約到期所致。

國泰金控今（20）日公布今（2022）年10月國民經濟信心調查結果，在國內疫情持續升溫，景氣展望與大額消費意願皆下滑，買房意願指數亦創2016年9月以來新低，同時，在全球主要央行緊縮預期升溫下，民眾對股市的樂觀指數續降，風險偏好指數也走低，其中更有54.6%的人看跌未來半年台股表現。

國泰金這項調查於2022年10月1至7日進行，針對國泰人壽官方網站會員及國泰世華銀行客戶發出電子郵件問卷，並成功回收共1萬9183份有效填答問卷。

根據調查結果顯示，隨著國內疫情持續升溫，10月景氣展望指數下滑至-37.2（9月-30.1），現況指數亦走低至-54.1（9月-43.2）；民眾薪資上漲預期指數滑落至-5.3（9月0.7），大額消費意願指數則下降至-4.7（9月-3.3）。

在房屋交易調查方面，10月賣房意願指數微降至-13.4（9月-12.8），買房意願指數亦走弱至-59.5（9月-55.8），創2016年9月以來新低，顯示9月央行升息半碼後對民眾買賣房意願有負面影響。

此外，由於主要地區通膨維持高檔，市場對主要央行貨幣緊縮幅度的預期升溫，台股走勢隨國際股市震盪，10月調查結果顯示，民眾對股市的樂觀指數下降至-33.8（9月-18.8），風險偏好指數亦走低至-10.7（9月：-1.4），更有54.6%的人對未來半年台股走勢看跌，只有2成的人看漲台股。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

老屋進行都市更新的期程向來冗長難解，日前傳出為了突破都更期程過長的困境，內政部研擬取消「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（危老條例）2025年以前進行重建可獲最高1.4倍容積獎勵的落日條款，將其「常態化」也讓老屋重建議題再次受到關注。

對此，永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，根據內政部今年第二季度的房屋稅籍資料統計，台北市內有高達72%的建物屋齡達30年以上，比率為六都之首，老屋防災及結構安全性能普遍不足，但在台北市住宅供給量少，且需求穩定的狀況下，老屋價格難跌。

老屋搭都更危老順風車 交易仍熱

觀察台北市各行政區屋齡30年以上物件，並依其交易量排行，前三名分別為中山區、士林區及大安區，其中又以中山區交易量453件榮登熱銷排行榜第一名，陳金萍指出，中山區位於台北市核心地帶，屬於台北市較早發展的區域，商圈以及就業市場成熟。因為開發較早，老屋也相對較多，加上1至4房產品齊全，吸引各類購屋族群的青睞，加上中山區是台北市蛋黃區房價相對親民的區域，成為不少人入住台北市中心區的購屋首選。

至於以366件交易量居次的士林區，交易物件以公寓為大宗，熱門交易路段以士東路、中山北路六、七段、德行東路、福港路、忠誠路二段、承德路四段為主，而第三名則由大安區的344件拿下。

陳金萍說明，中山區、士林區與大安區是台北市早期開發區域，老舊住宅存量也相對較多，在政府積極引導都更與危老重建下，越來越多看好區域長線發展潛力的購屋者會特地購買老屋，除了滿足自住需求外，未來還有改建機會，而根據台北市各行政區申請危老重建的件數統計，上述三大行政區也是危老重建申請的熱區。

另外，從內政部實價登錄資料觀察近年來30年屋齡以上老屋的交易資料，陳金萍說，台北市各行政區近兩年的房價變化都有4%以上的漲幅。

其中南港、文山、萬華三區的老屋房價漲幅均在一成以上，主要是因為從2020年起大量資金潮挹注，讓房市交易增溫，整體房價走揚，連帶提升老屋的價格，加上老屋通常位於精華地段，交通便利，生活機能佳，同時還有公設低，房屋稅便宜等優勢，也吸引民眾進場購屋。

南港、文山老屋物件漲勢猛　就業機會、環境清幽成主因

南港區及文山區的年漲幅各分別有14%及11.4%，陳金萍指出，南港區過去因為工廠多，被稱為「黑鄉」，如今已搖身一變，成為高階人才的匯聚之地。經貿園區以及軟體工業園區，吸引科技及金融產業進駐，大量就業機會帶動強勁的住屋需求。生活機能方面，南港是台北交通樞紐，集結高鐵、台鐵、捷運、客運等公共運輸，搭配近幾年熱門的「東區門戶計畫」，房價自然水漲船高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲北台灣新建案銷售率從2月開始一路下跌，9月平均銷售率來到約52.92％，頻5成保衛戰。（資料照）

據住展雜誌統計，北台灣新建案在近一年的每月銷售率，在2月達到61.33％最高點，之後便逐月下滑，至今年9月，平均銷售率來到約52.92％，為今年單月最低點，意味著新建案銷售速度正在趨緩當中。

住展雜誌研發長何世昌表示，今年Q2升息與本土疫情大爆發後，新建案市況直直落，但預售屋房價依然持續上揚，原因與近一年銷售率仍在5成多空分水嶺之上有關。唯需注意的是，一旦銷售率跌破5成，價格下修的壓力就會浮現。

新建案銷售率在今年3月開始下滑，4月下挫幅度加大，升息與本土疫情爆發為最主要的導火線，其次是俄烏戰爭引發台海危機聯想，導致資金出走、豪宅市場成交萎縮。升息打擊的是購屋信心，疫情爆發則影響了民眾出門看屋意願，尤以4月疫情失控衝擊最劇烈，近一年銷售率於4月重挫近3個百分點，當這三件事匯集在一起，新建案市況因而受拖累。

何世昌指出，北台灣新建案銷售率走勢，預期至11月都會逐漸下滑，倘若選後12月買氣未能回升，2023年Q1新建案近一年銷售率將會跌至50％多空分水嶺以下，則最快Q2房價可能出現轉折。但如果選後銷售率上揚，則反轉下跌的空襲警報將暫時解除。

北台灣各縣市中，以新竹市的買氣最強健，今年9月的近一年銷售率高達約82％；其中，香山近一年銷售率突破9成，北區約79％，東區則約77％。由於新竹市銷售率遠超出50％多空分水嶺之上，且線上新建案未售出的剩餘戶數低於300戶，短期內推案又無爆量的可能，房價未看到任何轉折跡象。

每坪房價已達百萬元的台北市，雖然房價基期極高，且近來買氣極冷，但9月的近一年銷售率仍約有56％，除了中正、大同、中山與士林等四個行政區外，其餘八個行政區平均銷售率都在5成以上，市場還算相對安全。

何世昌認為，新建案銷售率能夠高度呈現市場供需情況，當銷售率從逾6成降至約53％，代表新建案由供不應求逐漸趨向於供需平衡。至於未來銷售率是否會跌破5成、轉為供過於求，除了檢視買氣能否止跌反彈外，業者也需謹慎控制供給量，避免爆量使得市場平衡被打破。

今年以來房市利空消息不斷，升息、疫情爆發加上缺工缺料影響，但唯獨價格沒有明顯下修，不過如今拐點即將浮現？根據《住展雜誌》統計，北台灣新建案今年來每月的近一年平均銷售率，在2月達到61.33％最高點，之後便逐月下滑，9月近一年（2021年10月～2022年9月）平均銷售率來到約52.92％，已經到達今年單月最低點，甚至瀕臨5成保衛戰！意味著新建案銷售速度正在趨緩中。《住展雜誌》研發長何世昌表示，今年第2季升息與本土疫情大爆發後，新建案市況直直落，外界預言房價即將反轉下殺的聲音高漲，但預售屋房價依然持續上揚，很大原因與近一年銷售率仍在5成的「多空分水嶺」之上有關。下個月大選之後將是非常關鍵的時間點，如果選後觀望買氣沒有回升，一旦銷售率跌破5成，價格下修的壓力就會浮現！

新建案銷售率在今年3月開始下滑，4月下挫幅度加大，主要的導火線就是升息與本土疫情爆發，其次是俄烏戰爭引發台海危機聯想，導致資金出走、豪宅市場成交萎縮。何世昌指出，升息打擊的是購屋信心，疫情爆發則影響了民眾出門看屋意願、推遲購屋計畫，尤以4月疫情失控衝擊最劇烈，近一年銷售率於當月重挫近3個百分點；當這3件事匯集在一起，新建案市況因而受拖累。

何世昌認為，北台灣新建案銷售率走勢，預期至11月都會逐漸下滑，倘若選後12月買氣未能回升，到明年第1季新建案近一年銷售率將會跌至50％多空分水嶺以下，那麼最快明年第2季房價可能出現轉折。「但如果選後銷售率上揚，則反轉下跌的空襲警報將暫時解除，是非常重要的觀察點。」

在北台灣各縣市中，以新竹市的買氣最強健，今年9月的近一年銷售率高達約82％；其中，香山近一年銷售率突破9成，北區約79％，東區則約77％。由於新竹市銷售率遠超出50％多空分水嶺之上，且線上新建案未售出的剩餘戶數低於300戶，短期內推案又無爆量的可能，房價未看到任何轉折跡象。

至於每坪平均房價已達百萬元的台北市，雖然房價基期極高，且近來買氣極冷，但9月的近一年銷售率仍約有56％，除了中正、大同、中山與士林等4個行政區外，其餘8個行政區平均銷售率都在5成以上，市場還算相對安全。

何世昌認為，新建案銷售率能夠高度呈現市場供需情況，當銷售率從逾6成降至約53％，代表新建案由供不應求逐漸趨向於供需平衡。至於未來銷售率是否會跌破5成轉為「供過於求」，除了檢視買氣能否止跌反彈外，業者也需謹慎控制供給量，避免爆量使得市場平衡被打破，「一旦水庫裡的水滿出來，在下游戲水的人只有逃跑一途了。」

▲建商推案信心高，今年來建築貸款餘額在8月走升至27.69％高點。（安信建經提供）

近期房市買氣較為平淡，但似乎未嚴重衝擊建商信心，安信建經彙整中央銀行「消費者貸款及建築貸款餘額」統計顯示，今年來建築貸款餘額逐月年增幅大多逾1成以上，且建築貸款餘額占消費者貸款及建築貸款餘額比重卻節節攀升，8月更走升至27.69％高點，所占比率較去年同期增加1個百分點。

安信建經表示，今年Q2前因土地市場交易熱絡，不少建商手上儲備案源充足，且目前房價位居歷史高峰、有利可圖，業者為了公司營運必須推案，因而建築貸款餘額仍持續墊高，預期在年底縣市長大選底定後，今年Q4到明年初之新建案市場推案量仍將維持榮景。

今年以來，每月建築貸款年增幅雖較去年低，但大多仍逾1成以上。以今年8月為例，建築貸款餘額來突破3兆元，年增幅仍達約12％；同期房貸餘額年增幅僅約8.54％，若說是「建商信心高於購屋族」，一點也不為過。

觀察近3年來走勢，建築貸款餘額從2019年8月約1,986億元一路上升，至今年8月成長至約3兆元，短短3年內大增約1兆元。同時，建築貸款占消費者貸款及建築貸款餘額的比重，在2019年8月約23.23％，今年8月上揚至27.69％，比重於3年間成長逾4個百分點。

安信建經總經理張峰榮分析，建築貸款餘額穩定上揚有幾大因素，一來是在房市多頭之下，房價持續上漲，激勵建商購地推案信心；二來是前一波空頭期間，多數建商擔憂修正期漫長，不敢購買土地，手頭上儲備的案源偏低，之後房價回彈時才大舉獵地；第三，業者本身就沒有悲觀的權利，不管時局如何，仍得推案來維繫公司營運，更何況目前房價位於歷史相對高點，建商得把握良機搶攻市占。

因建築貸款餘額持續上升，以及台北市老屋重建蓬勃，新建案推案量可望再衝一波。張峰榮預估，在「DIAMOND TOWERS台北之星」、「連雲玥恒」、「日勝生僑安新村重建案」等多個老屋重建百億級指標案開賣後，今年台北市Q4新建案推案量可望衝破千億元，全年推案量達3千億元不成問題，推案量將連續3年達到3千億元。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

觀察2022年商用不動產市場，包括工業土地、廠房、物流倉儲等交易熱度都有增長趨勢，工業產品發燒，也反應在工業類建照核發上，信義全球資產公司觀察建照核發面積統計，桃園市一馬當先拿下2022年H1工業類建照核發面積冠軍，統計累計近5年總面積246萬坪也依然超越六都穩居第一，其中由於宅經濟崛起，產業對物流倉儲需求殷切，成為近年桃園發展重點。

桃園市工商發展活絡，根據桃園市經發局統計，工廠登記家數就有1.2萬家，2022年在航空城開發、軌道建設發展等議題加持，使桃園成為工業地產最熱區，從內政部公布的建照核發統計中也可發現，2022年上半年六都工業類建照核發總面積76萬坪，桃園市28萬坪占全台總面積近4成；新北市18萬坪居次，已超越2021年新北市一整年的工業類建照核發坪數，成長幅度亦值得關注。



觀察近5年工業類建照核發坪數，桃園市2018年至2022年H1累積總面積為246萬坪，居六都第一，信義全球資產公司林建勛經理分析，建照核發呈現出來的是市場未來供給，從桃園建照核發面積衝高，意味市場對工業地產發展前景持樂觀態度，近年受惠於台商回流、政策推動大型開發案，除建設公司投入工業地產相關產品開發，企業端也積極覓地自建，或將既有廠房改建為新型立體化廠辦，完工後除營運自用，也可彈性將部分空間進行租售，活化資產同時創造收益。



信義全球資產桃園商仲部經理張桂珍指出，從上市櫃法人大型交易統計數據可以觀察到，桃園2022年截至前三季為止，工業地產總交易達280億，規模居六都之冠，買方集中在傳產、科技業，從產品類別分析，近幾年理貨倉庫、物流中心等相關地產，在後疫情時代電商產業崛起而受到矚目，買方對倉儲、物流空間需求遽增，帶動土地、廠房交易，如：統一集團2022年就以10.3億取得楊梅工業土地，將做物流倉儲使用。



張桂珍經理表示，企業選擇在桃園布局倉儲廠，原因有三。第一，桃園擁有國際機場，鄰雙北市形成北北桃生活圈，便利地理位置優勢，更有利物流往來；第二，相較雙北地區大面積土地稀缺且價高，桃園擁有方正、大面積工業土地，可供企業依需求興建倉儲廠房、理貨中心。第三，桃園多項園區開發計畫，包括航空城、沙崙產業園區等，吸引產業進場布局物流中心，倉儲物流產業群聚有助於推動倉儲產業升級，導入數位化物流運營、AI智能理貨等，提高供應鏈物流效率，創造產業價值。

近期房市買氣較為平淡，但似乎未嚴重衝擊建商信心。安信建經彙整中央銀行「消費者貸款及建築貸款餘額」統計顯示，2022年來建築貸款餘額逐月年增幅大多逾一成以上，且建築貸款餘額占消費者貸款及建築貸款餘額比重卻節節攀升，8月更走升至27.69％高點，所占比率較2021年同期增加一個百分點。安信建經表示，2022年Q2前因土地市場交易熱絡，不少建商手上儲備案源充足，且目前房價位居歷史高峰、有利可圖，業者為了公司營運必須推案，因而建築貸款餘額仍持續墊高，預期在年底縣市長大選底定後，2022年Q4到2023年初之新建案市場推案量仍將維持榮景。

2022年以來，每月建築貸款年增幅雖較2021年低，但大多仍逾一成以上。以2022年8月為例，建築貸款餘額來突破3兆元，年增幅仍達約12％；同期房貸餘額年增幅僅約8.54％，若說是「建商信心高於購屋族」，一點也不為過。



觀察近三年來走勢，建築貸款餘額從2019年8月約1,986億元一路上升，至2022年8月成長至約3兆元，短短三年內大增約一兆元。同時，建築貸款占消費者貸款及建築貸款餘額的比重，在2019年8月約23.23％，2022年8月上揚至27.69％，比重於三年間成長逾4個百分點。



安信建經總經理張峰榮分析，建築貸款餘額穩定上揚有幾大因素，一來是在房市多頭之下，房價持續上漲，激勵建商購地推案信心；二來是前一波空頭期間，多數建商擔憂修正期漫長，不敢購買土地，手頭上儲備的案源偏低，之後房價回彈時才大舉獵地；第三，業者本身就沒有悲觀的權利，不管時局如何，仍得推案來維繫公司營運，更何況目前房價位於歷史相對高點，建商得把握良機搶攻市占。



近年央行多次緊縮土建融上限，銀行放款也趨嚴格，但張峰榮指出，因危老重建被排除於銀行法72之2條之外，且安信建經與國內數十家銀行都有合作，可為地主爭取到優渥的放款條件；地主若透過安信建經「全案管理」委建模式，不太需要擔心融資問題，通常能順利推動重建。



因建築貸款餘額持續上升，以及台北市老屋重建蓬勃，新建案推案量可望再衝一波。張峰榮預估，在「DIAMOND TOWERS台北之星」、「連雲玥恒」、「日勝生僑安新村重建案」等多個老屋重建百億級指標案開賣後，2022年台北市Q4新建案推案量可望衝破千億元，全年推案量達3千億元不成問題，推案量將連續三年達到3千億元。

近期房市買氣較為平淡，但似乎未嚴重衝擊建商信心。安信建經彙整中央銀行「消費者貸款及建築貸款餘額」統計顯示，今年來建築貸款餘額逐月年增幅大多逾一成以上，且建築貸款餘額占消費者貸款及建築貸款餘額比重卻節節攀升，8月更走升至27.69％高點，所占比率較去年同期增加一個百分點。安信建經表示，今年Q2前因土地市場交易熱絡，不少建商手上儲備案源充足，且目前房價位居歷史高峰、有利可圖，業者為了公司營運必須推案，因而建築貸款餘額仍持續墊高，預期在年底縣市長大選底定後，今年Q4到明年初之新建案市場推案量仍將維持榮景。

今年以來，每月建築貸款年增幅雖較去年低，但大多仍逾一成以上。以今年8月為例，建築貸款餘額來突破3兆元，年增幅仍達約12％；同期房貸餘額年增幅僅約8.54％，若說是「建商信心高於購屋族」，一點也不為過。

觀察近三年來走勢，建築貸款餘額從2019年8月約1,986億元一路上升，至今年8月成長至約3兆元，短短三年內大增約一兆元。同時，建築貸款占消費者貸款及建築貸款餘額的比重，在2019年8月約23.23％，今年8月上揚至27.69％，比重於三年間成長逾4個百分點。

安信建經總經理張峰榮分析，建築貸款餘額穩定上揚有幾大因素，一來是在房市多頭之下，房價持續上漲，激勵建商購地推案信心；二來是前一波空頭期間，多數建商擔憂修正期漫長，不敢購買土地，手頭上儲備的案源偏低，之後房價回彈時才大舉獵地；第三，業者本身就沒有悲觀的權利，不管時局如何，仍得推案來維繫公司營運，更何況目前房價位於歷史相對高點，建商得把握良機搶攻市占。

近年央行多次緊縮土建融上限，銀行放款也趨嚴格，但張峰榮指出，因危老重建被排除於銀行法72之2條之外，且安信建經與國內數十家銀行都有合作，可為地主爭取到優渥的放款條件；地主若透過安信建經「全案管理」委建模式，不太需要擔心融資問題，通常能順利推動重建。

因建築貸款餘額持續上升，以及台北市老屋重建蓬勃，新建案推案量可望再衝一波。張峰榮預估，在「DIAMOND TOWERS台北之星」、「連雲玥恒」、「日勝生僑安新村重建案」等多個老屋重建百億級指標案開賣後，今年台北市Q4新建案推案量可望衝破千億元，全年推案量達3千億元不成問題，推案量將連續三年達到3千億元。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近期房市混沌，多空消息穿雜交錯，估價師提醒，目前觀察房市反轉的指標，多數流露出不妙的氛圍，恐怕將是賣方最後倒貨的時間，買方則切勿躁進。

成屋每坪單價多數下滑 7大指標預測走勢

台南市不動產估價師公會資通會主委林利州表示，房價的階層由低到高依序分別為中古屋、新成屋、預售屋，目前成屋單價多數下跌中，若要觀察房價走向，想爭取最後倒貨的時間，或英雄比氣長，則可再進一步觀察7大指標。

需求量縮確立 價格鬆動浮現

首先，林利州建議要先了解「市場供給」有無短缺或量增，以目前數據來看，房屋供給在特定區域常常有不足，但整體來看，尚無短缺之虞。

若從「買賣交易量」觀察，今年Q3六都交易量能季、年雙減，目前需求量縮應該也已經確立。

另外，近期有發現「個案成交單價」越來越低，個案有價格鬆動情形，但仍要觀察整體市場是否持續買方靠攏、偏向買方。

針對近期全台「降價求售」物件，在9月時暴增1.5萬件，林利州也認為，可能會有價格鬆動情形。

銷售天期拉長 賣方鬆動

而六都「房屋銷售天數」拉長，全面突破2個月，且部分區域「議價率幅度」提升，顯示賣方壓力漸大，態度已鬆動，願意降開價促成交。

近期「房市稅收」減少程度明顯，不僅土增稅、契稅持續負成長，9月個人房地合一稅收也連續4個月走跌。

最後，被視為鐵板一塊的「預售屋開價」，尚未見到價下修，但若在賣壓加重下，有建案撐不住，開出降價第一槍，可視為警訊，恐怕成為最後一根稻草。

林利州也提到，官方數據資訊有遞延特性，無法即時反應真實市況，要看到反轉確立還要等2至3個月，因此建議自住、首購族可持續觀察2至3月，趁機多看屋，保持房價敏感度，但不急著下手。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】