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誰說年輕人都喜新厭舊？根據金融聯徵中心新增房貸資料統計，高雄今（2022）年上半年屋齡30年以上的老公寓，有超過一半以上的買家是20-40歲的年輕客群，其中又以30-40歲年齡層居多，占33.1%，40-60歲客群約占4成，60歲以上僅不到1成。

台灣房屋愛河之心加盟店店長林家福表示，雙北生活圈通勤半小時內就算近，不過對高雄人來說，通勤半小時範圍已經算遠，因此大部分年輕首購族多會考量工作通勤便利、兼顧生活娛樂機能、小孩學區等因素，買房多訴求能離市區近一點、房價又能低一點，即便每天要爬樓梯回家，甚至屋齡高一點、屋況差一點都無所謂。

而在如今高雄房價飛漲時代，想在市區買房，低總價實坪高的老公寓，算是CP值高的產品之一，漸受年輕首購族青睞。反觀年齡層較高的購屋族，普遍在經濟及生活需求條件上與年輕族群有差異，沒電梯又老舊的老公寓，多不列入口袋名單。

根據台灣房屋統計實價登錄交易，高雄近一年老公寓平均房價每坪約在14.1萬元左右，仍有近2成漲幅，林家福認為，高雄許多老公寓多位於機能成熟優渥的精華地段，如商圈具建設話題、屋況等條件佳，價格多有利可撐，同時受需求帶動，市場也有越來越多翻修整新物件，以高雄站前、後驛商圈來說，2-4樓未翻新公寓總價約300-400萬元可入手，整新後成交總價可拉高至500-600萬元左右，進而拉升整體成交行情。

一般認為，中古老屋房貸核貸成數應不高，不過，根據聯徵中心資料也顯示，今天上半年，高雄老公寓核貸成數為79.5%，近8成，鑑估成數為94.72%，整體核貸條件，不輸同屋齡的大樓物件。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮認為，多數人買老公寓，就是看上地段優勢，且市區公寓價格穩定，銀行多能提供不錯的核貸成數，而年輕首購族如收入條件穩定、可還款年限長，相較高齡貸款族群，銀行承擔風險較低，普遍核貸成數也會優於其他年齡層。

李家妮也提醒，除了貸款條件，多數老公寓亦需額外準備一筆修繕裝潢費，建議購屋族可多方綜合評估，並可請銀行評估鑑價行情，確保符合預算與需求。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

對於首購族來說，選擇「預售屋」自備款門檻不像新成屋一樣高，且頭期款可以分階段付。而且在施工過程可以客變，改變室內的格局或建材及水電管線的修改意見等，雖然等待時間會比較長，但仍然是部分首購族的購屋首選。

不過房市達人「賣厝阿明」提醒，「預售屋」有許多簽約的魔鬼小細節，購屋族不可不注意，因為今年年初內政部就針對全國各地建案大抽查，就發現很多建案違反《預售屋定型化契約規範》，「賣厝阿明」也整理了常見的「5種預售屋違規懶人包」，幫助購屋族聰明簽約，拒絕被騙。

●房地車位標示不清楚

通常在簽訂預售屋買賣契約書前，消費者支付定金會類似的款項，會得到建商一張購屋預約單（俗稱紅單）。上方應明確記載標的物樓層、戶別、物件編號類型、車位的長、寬、高、含車道及其他必要空間面積樓層位置以及最重要的買賣價款。

內政部抽查部分建案就有發現，建商在備註條款寫有「建商保留出售權利」、「逾期未簽約就沒收定金」等不利於消費者的事項可重罰最高100萬元。

●房地面積誤差及其價款找補

依照《預售屋買賣定型化契約》規定，土地面積、主建物或房屋面積如有誤差，不足部分賣方要全部找補；超過部分，買方以找補2%為限。如果誤差有超過3%，不管超過還是不足，買方是可以提出解除契約。

但又出現更多問題，依規定應該為「土地面積」、「主建物」或「房屋登記總面積」有誤差就要找補，但部分業者會單獨將「土地」及「停車位」面積誤差，列為不予找補之約定。

另外，依規定「不足」或是「超過」3%，消費者都可以提出解約，但業者在契約註明僅「不足」才可以解約，等於是假如交屋有發現坪數超過3％，消費者不可以解約，而找補落差坪數（最多以「 2%」 為限），簡單說就是如果坪數超過3%，消費者找補也以2%為限。

●通知交屋期限

建商在領到使用執照的六個月內須通知買家交屋，假如建商試圖拖延交屋時間，消費者是可以依照合約來索賠的。簽約時務必確認合約是否有明確記載於民國ＸＸ年ＸＸ月ＸＸ日之前，完成主建物、附屬建物及使用執照所定的必要設施，並取得使用執照，再通知交屋。

千萬不要沒有明確的日期，或用其他字眼取代「取得使用執照期限」，並增加缺工缺料、新冠肺炎影響得順延等字樣。

另外，依內政部定型化契約規定，賣方在交屋前必須完成修繕，如有延後，賣方須支付延遲利息是以已繳價款萬分之五來計算。

「賣厝阿明」提醒大家，如果讓業者將「交屋前」的修繕義務變成「交屋後」的保固責任，等於是降低賣方的延遲交屋利息變成萬分之二，同時也減輕業者需要負擔的違約責任。

●驗收

合約中有一項是關於交屋驗收保留款項，消費者是可以在自備款部分，保留房地總價5%為交屋保留款，等到驗收全數完成後才撥款給業者。

特別要注意到，有業者會以個別磋商的方式將房地總價5%的交屋保留款降低為5萬元或是計入銀行貸款等狀況。這邊的交屋保留款等於尾款的概念，要業者完善屋內剩餘的修繕項目。

另外，除了屋內的修繕項目外，關於自來水、電力管線費及瓦斯內管等相關費用也是常見違規項目之一，上述提及的費用應由業者負擔，而「瓦斯外管」則是雙方議定，如果沒有特別約定，一樣也是由「賣方負擔」。

●保固期限及範圍

房屋保固期限起算日是從交屋當天開始。結構部分保固15年，除非是可證明是買方或其他不可抗力因素之外，賣方都要負擔保固責任。

就有業者「自行刪減結構保固的項目」，並將保固起算日拉到「取得使用執照日」，從消費者立場來看，建商取得使用執照到真正交屋還是有一段時間，等於縮短真正的保固時間。

●審視合約

另外提供三個方法來檢查審視合約是否有異狀

1、到實價登錄網站確認建案契約的備查狀況

網站｜https://vlir.land.moi.gov.tw/a0101

2、逐項確認合約內容是否與建案備查契約相同

3、參考內政部《預售屋買賣定型化契約》內容是否相同，如有不合規定的地方，請建商改正或向主管機管檢舉，務必要注意部分以個別磋商為目的來變更契約內容的情形發生。

銷售預售屋的預售屋預約單或是契約，如果有違反相關規定，主管機關可按戶(棟)數，對建商處新台幣6萬元，30萬元以下之罰鍰。

買房是人生中重大的花費之一，簽約前務必注意五點預售屋違規樣態，仔細審閱合約內容，才不致於讓自己的權益受損。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台南市政府地政局2022年10月20日辦理2022年度第2批地籍清理代為標售作業，本次公告標售共計15標，共計9封標單競標，順利標脫8標，得標總金額達1千8百餘萬元，其中仁德區建築用地每坪標脫單價10萬8千元，以及中西區商業區土地每坪單價43萬8千元，受到廣大市場青睞。

市長黃偉哲表示，辦理地籍清理代為標售土地，是依地籍清理條例等相關法規，解決種種與現行法令規定不符及地籍登記不完整等地籍問題，本次標售係南市府地政局配合內政部地籍清理作業代為標售，將閒置土地再次活化，增加建築用地供給量、促進農地利用。



地政局長陳淑美表示，本次標售係地政局依地籍清理作業，標的以中西區之商業區標的最多，新營區、新市區、仁德區、下營區及西港區，亦不少住宅區標的可供建築使用。另外新市區之農業區標的亦可供生產利用，希望得標者能有效開發利用。



地政局表示，本次代為標售土地，有符合優先購買權之民眾，請主動於決標後10日內(10月20日至10月31日)，以書面向地政局申請主張；並提醒相關權利人應自保管款存入、或囑託登記為國有完畢之日起10年內，依規定填具申請書及檢附相關證明文件，向南市府申請發給地籍清理價金，以維護自身權益。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

高房價加上房貸成本，讓民眾買房力道縮手，尤其新建案越來越難賣。住宅雜誌統計，新竹以北包括宜蘭等北台灣都會區，新建案平均銷售率連6個月呈現下滑，面臨5成保衛戰。房市量縮，房仲分析要是年底選舉前買氣未能反轉，最快明年第二季就會輪到房價下跌。

檢視屋況、採光，除了硬體設備，還得考量口袋深度，大環境變遷，民眾買房更加綁手綁腳。國泰金控最新公布的國民經濟信心調查，超過7成民眾認為此時不是買房時機，認為現在可以買房的人只剩1成3，創2016年8月後的新低點。

住展雜誌研發長何世昌：「美聯儲鷹式升息，主要目的其實是為了讓失業率上升，讓整個需求下滑、抑制通膨。如果美聯儲達到目的的話，一定要引起技術性經濟衰退，明年台灣的經濟陷入停滯性通膨的疑慮就會升高。」

通膨雙面刃，讓民眾一方面想買房保值，但另一方面又怕房子買貴，加上全球進入升息循環也墊高買房成本。看看新竹以北，包括宜蘭等北台灣都會區新建案銷售率，今年3月成交數還能破6成，但之後開始一路下滑，9月銷售率剩不到53%，面臨5成保衛戰。

何世昌：「依照過去的房市慣性而言，只要新建案的銷售率跌破5成，房價的下跌機率幾乎是百分之百。按照過去經驗來看，台灣房價如果急速下修，跌幅通常會超過1成。」房市量縮，接下來就輪到房價，房仲分析年底選舉是關鍵時間點，要是選後房市買氣未能回升，明年第一季新建案銷售率降一半以下，最快明年第二季房價恐怕就會反轉下跌。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

由於2021下半年以來房市經歷一波大漲，未來勢必會反映在公告土地現值與公告地價上，從2017年開始全國的公告土地現值基本上都呈現上下微幅調整，預料若沒有特殊的政策考量，則2023年的公告土地現值與後年的公告地價都可能出現明顯調漲，公告土地現值可能連五漲，尤其是房價飆漲的新竹地區，漲勢恐怕會相對有感。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，由於地價調查是採取前一年九月二日至當年九月一日期間內之不動產成交案件，而2021年9月到2022年9月中間就是房價大幅上漲的期間，2023年公告土地現值與後年公告地價可能會因此而調漲，但通常地方政府決定調整方向與幅度時，也會考量當下的時空背景，若是沒有特別考量，則2023年售屋要繳納的土增稅可能因此增加，而2024年公告地價若調漲，則絕大多數的屋主與地主地價稅也會跟著增加，房價大漲後的交易稅持有稅都會跟著增加。



根據內政部房價指數顯示，六都2022年第二季的住宅價格指數，普遍年增率達到6％~14％，南二都的台南與高雄住宅價格指數年增率也達12％~14％，漲幅最小的是台北市的6％，過去一年全台的房價漲幅相當明顯。



地政司的資料顯示，從2017年開始全國公告土地現值調幅-0.83％~2.5％，調整幅度都相當低，若反應過去一年的房價大漲，則2022年的公告土地現值調整有機會挑戰連五漲。



至於公告地價部分，過去三次調整全國分別調降3.63％、調降0.66％，2021年才又調漲2.68％，由於公告地價兩年一調，後年調漲的機會相當高。

政策打炒房 藥效逐漸發酵

顏炳立表示今年Q1整體市場呈現價賣不掉、低價買不到、買方不任性、賣方不認命4大現象；Q2轉變為下餌容易、成交難，在漲跌之間的心態糾結；Q3則是呈現吳郭魚、台灣鯛、石斑魚各就各位，房價回歸基本面；如今到了Q4，只剩下「無奈與等待」，成交量是藏在價格裡，依舊存在著任性與認命的現象。

顏炳立指出，今年是「虎嘯市場，只剩貓聲」，買賣方現況為「夕陽無限好，只是近黃昏」，很多不動產持有者覺得明天會更好，仍以為自己是老虎，房子還是要賣高價，才發現房市盛況的往事只能回味，根本賣不掉。

房市爽日子結束 靠自用、置產撐場

不過，對於想買房的族群來說，2022年也是令人失望的一年，期待靠著政府打房、升息等，房價能下跌5至10％，心裡也會跟著舒服，沒想到雖然預售屋市場受創，成屋市場清淡，實際上房價卻根本沒降，大家都等到「花兒都謝了」。

顏炳立認為，即便目前資金仍多、利率仍處相對低點，但政策打房阻斷建商購地金流，讓房市的黑天鵝變大隻，房市的爽日子已結束了；在政府抑制房市、央行緊縮升息，加上國際經濟看法保守等情況下，房市已沒有投資、投機買氣，僅剩下自住需求，買氣衰退已是既定事實，預售屋買氣將明顯受創，成屋買氣轉緩轉淡，剛性買氣也變得遲緩，最終導致蛋白區降溫，2022下半年房市買氣只能靠自用、置產撐場。

蛋白區率先修正 大坪數不賣會套牢

整體而言，雖然成交量萎縮，但不代表房市就悲觀，主要是房市的靈魂是土地，土地需求仍強，未來都更土地將轉趨活躍，只是買氣收斂不再熱了，預期有土地交易量的城市，預售房價還是有1成的上漲空間，Q4土地市場可能會量縮，但還是樂觀價微漲。2022預估土地市場量少40％，商用市場量少22％，移轉棟數成交量少10％，整體平均將量縮25％。

最後，顏炳立以「買氣降、量再縮、價未修、人觀望、市轉淡」來總結Q4市況，預期將會亂象叢生、群魔共舞，新舊不分、地點不分、產品不分、價格一樣，就是亂象，而這些現象也代表房市即將反轉的訊號，特別要注意大坪數的產品，若還沒脫手，恐怕就會被套牢，尤其是資金行情的激情已過，未來需理智看待房價緩修，其中又以蛋白區將率先出現修正。

針對2023年展望，顏炳立則預期「不會有更大隻黑天鵝再飛來了」，房市會持續轉淡，買氣再降，價格則進入緩修，人觀望，量再縮。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

文／元宏不動產加值服務平台研究總監 陳傑鳴

近年全台房價頻創新高，不僅雙北房價高的驚人，連中南部房市近年也出現狂飆的狀態，讓不少人大嘆買房愈來愈困難。不過，雖然房價如此高不可攀，大家罵聲不斷，但從2016年至今，全台房市交易量卻出現連5年量增，顯見很多人撐到最後只能硬著頭皮加入這買房、炒房的共犯結構行列，成為房價上漲的幕後推手。

房價長年大漲小回 炒房成全民運動

由於台灣房市長期「只漲不跌」的印象深入民心，過去20~30年台灣房價一直都呈現大漲小回的趨勢，也讓許多自住客、置產族、投資族對房市產有著莫名的偏愛，房子變成不再只有居住功能這麼簡單，反倒變成一種投資產品，而且配合高槓桿的特性，成為很多人暴富的管道。

不過雖然炒房賺錢看似容易，近年也幾乎成為全民運動，但房價一直這樣無限制的上漲，恐拖全台灣人下水，如今台灣房市泡沫化的風險已比大家想像的更為可怕。

所得跟不上房價漲幅 購屋族負債驚人

從2001年至今，台灣民眾平均每人年所得雖從40.2萬元左右，到今年的85.3萬元，增加了113%，但全國房價卻上漲了284%，顯見所得明顯跟不上房價漲幅。

以房價最高的台北來說，從信義房價指數可發現，2001Q1時台北房價每坪不過21.41萬元，但是到今年Q2卻已高達72.46萬元，同樣買30坪的房子，購屋總價就從642.3萬元，大幅成長到2173.8萬元，購屋族足足多背了超過1500萬元的房貸金額，負債狀況相當驚人。

資金大量集中房市 大到不能倒

而且由主計處與央行資料顯示，到今年8月底，與房市相關的房貸、修繕與建築貸款額餘已高達11.7兆，佔台灣GDP的比重超過50%，資金大量集中在房市，幾乎已到了大到不能倒的狀態，現在房市幾乎變成一場輸不起的炒房遊戲，一旦大幅下跌，恐怕大家下場會很慘。

從內政部資料就可以發現，雖然目前房貸利率還不到2%，讓民眾感覺還勉強可負擔房價，但今年Q2民眾買房還在「合理可負擔」(即房貸負擔率<30%)的縣市只剩下5個。

而且台北最新「房貸負擔率」(每月房貸金額/家庭每月可支配所得)已高達66.12%，新北也要52.41%，民眾買房負擔其實相當沉重，且有越來越重的趨勢。一旦目前升息環境出現「升升不息」的狀況，負擔不起房貸的家庭恐急遽增加，房市爆掉的風險也會大增，民眾此時買房一定多評估自身的負擔能力。

雖然台灣房市泡沫是否將立刻破裂並不一定，美國2008年次貸風暴爆發前後，房貸餘額佔GDP比重高達約100%才爆開，目前也有不少國家房貸餘額佔GDP的比重都超過50%，但目前台灣與房市相關的房貸、修繕與建築貸款額餘佔台灣GDP比重高也是不爭的事實，資金確實有過度集中在房市的狀況，一旦房市出現問題，恐出現極大的金融震盪，民眾與政府不得不慎。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台北市萬華區19日晚間爆發街頭槍擊事件，引發民眾憂心治安問題影響房價。專家則指出，買萬華有三大好處，第一，生活機能佳，第二，價位相對親民，第三，未來有發展潛力；只要鎖定南萬華的住宅區，也有機會挑到合適的房子。

近日受到萬華青山宮槍擊事件影響，甚至有民眾於事發當日晚間報警，指出「看到西門町槍擊新聞後，覺得治安差，要求加強西門町周邊巡邏，以維持房價」，顯見當地民眾人心惶惶。

萬華房價吊車尾 萬大線注活水

樂屋網統計今年1月至9月台北市12個行政區的房屋均價，結果發現，大安區仍是蛋黃區的蛋黃，以均價每坪93.9萬元奪冠，其次為松山區每坪84.4萬元，中正區每坪83.4萬元則排名第三，至於萬華區、士林區、北投區則是敬陪末座，價格都落在每坪56.3萬元左右。

樂屋網調研中心經理洪安怡指出，萬華區因開發較早，市容也相對較老舊，導致部分民眾在購屋時，對萬華區較為卻步，但近年來隨著萬大線動工，萬華車站BOT案「艋舺101大樓」完工，為當地注入活水，老城區慢慢蛻變成新風貌，也逐步邁向西區軸線翻轉的目標。

萬華房市3大優勢 專家首推1區

洪安怡表示，其實萬華區有三大優勢，第一，生活機能佳，鄰近台北車站，又有西門町商圈，交通與採買都相當便捷，第二，價位相對親民，等同於只要大安區6成的價格，同樣入住台北市門牌，第三，未來有發展潛力，隨著捷運萬大線完工，加上老舊房舍持續進行都市更新，萬華區的房市仍有發展潛力。

由於艋舺大道以北的北萬華，商業氣息較重，也是較容易出現治安死角的區域，洪安怡建議，可往南萬華區域覓屋，當地較多純住宅社區，周遭又有南機場夜市、青年公園等機能，更適合一般自住型買方，對於想在北市購屋，又仰賴生活機能的小資族而言，亦是個可考慮的選擇。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台北市2022年第3季全市申報備查的預售建案共計38案，較前期42案減少9.52％，較2021年同期減少35.59％；累計年申報數156案，較前期177案減少11.86％，較2021年同期166案減少6.02％。截至2022年第3季累積申報量594案，較前一季556案增加6.83％，較2021年同期438案增加35.62％。

12行政區預售建案申報量以北投區居首，市場推案主流為80戶以下小社區住宅



2022年第3季12行政區預售建案資訊申報量，以北投區8案居首，其次是中山區、內湖區各5案。從預售建案用途及戶數觀察市場預售產品推案特性，仍以住家為主流，計35案，占比92.11％；非住家(商辦)計3案，占比7.89％。其中，住家用建案戶數以80戶以下小社區為主，計27案，占比71.05％；非住家用建案戶數亦以80戶以下為主，計2案，占比5.26％。



預售建案定型化契約審查情形

全市預售建案契約檢閱合格率最低項目為「貸款約定」，僅17.86％



為保障預售屋消費者權益，台北市政府地政局針對全市住家用預售建案買賣定型化契約，是否符合內政部訂頒之應記載及不得記載事項進行27項重點查核，合格率最低前三項目為「貸款約定」合格率僅17.86％、「房地標示及停車位規格」、「建材設備及其廠牌、規格」合格率各25％、「保固期限及範圍」合格率28.57％，皆已要求建商限期改正至100％合格始予備查。2022年第3季全市住家用預售建案買賣定型化契約皆有履約擔保機制，其中以「不動產開發信託」占大宗，計21案，占比60％，其次為「價金信託」，計8案，占比22.86％，第三為同業連帶擔保，計4案，占比11.43％。



購屋預約單(紅單)查核情形

2022年第3季預售建案購屋預約單計查核8案，1案不合格



預售屋市場常見的購屋預約單，在實價登錄2.0新制實施後，法令明定購屋預約單禁止轉售，且應載明買賣標的及金額、不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買方之事項。2022年第3季本局查核8案預售建案購屋預約單使用情形，除1案預約單有約定保留出售權利之違規情形，已要求改正外，餘查核項目7案皆符合規定。



應載明買賣標的及金額、不得約定保留出售、保留簽訂買賣契約之權利或其他不利於買方之事項。2022年第2季地政局查核7案預售建案購屋預約單使用情形，全數查核項目7案皆符合規定。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

位於新店碧潭大橋北側的F單元及位於新店安坑輕軌K8(新和國小)站鄰近地區的J單元，兩案合計面積約24.71公頃，未來將採區段徵收方式開發，其主要計畫案於2022年6月14日經內政部都市計畫委員會審議通過，細部計畫配合前開主要計畫內容修正，已於2022年8月19日新北市都市計畫委員會審議通過，目前依程序辦理再行公開展覽及說明會。

F單元位於新店溪西岸之高灘地，北側為新店溪洲原住民部落，南側為碧潭風景區，面積約22.85公頃，為配合原住民部落發展需求，本案發展定位為「水岸原鄉」，規劃以低密度居住機能為主，除配合周邊規劃道路系統及停車場用地，亦配置商業區、住宅區未來供參與區段徵收之地主選配，為提升地區環境品質及公共服務需求，新設各類公共設施用地約10.97公頃，比例高達48％，包括停車場用地0.63公頃供周邊轉運需求，社會福利設施用地0.82公頃供社會住宅及社福設施進駐，以及劃設公園綠地面積共計4.19公頃(佔18.3％)，增進當地居住環境品質。



J單元位於新店安和路三段以北及環河道路以西之地區，鄰近新店安坑輕軌K8(新和國小)站，面積約1.86公頃，配合年底安坑輕軌通車帶動地區發展需求，本案發展定位為「水岸市郊住宅」，將毗鄰地區規劃為住宅區，並新設0.73公頃的公共設施用地(佔39.12％)，除配合大眾運輸轉乘需求劃設停車場用地0.20公頃，另規劃0.31公頃之公園用地，增加區內開放性公共設施，同時透過規範建築退縮留設行人步行空間，使景觀及人車動線系統無縫接合，打造優良生活空間。

城鄉發展局表示，為充分說明計畫內容，本案自2022年10月21日起辦理再公開展覽30天，並分別於2022年11月8日上午9時30分(F單元)及11時整(Ｊ單元)於本市新店區大豐社福館舉辦說明會說明都市計畫內容，詳細資料可至新北市政府城鄉發展局網頁(https://www.planning.ntpc.gov.tw)，點選「最新消息」之「都市計畫公告」項目查詢，民眾倘有陳情意見亦可書面提送新北市政府城鄉局依都市計畫法定程序辦理。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】