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▲央行連續升息3次，累積今年升息已達2碼。

在通膨壓力之下，全球正式走向升息循環，央行日前也再度宣布升息半碼，累積今年升息已達2碼，房貸利率地板價1.81%創2016年以來新高，今年底前可能還會再次升息，在升息壓力下，不少購屋族轉為觀望態度，擔心房貸壓垮生活品質，專家建議，購屋前先試算好自備款金額，並了解自身優勢和銀行規則，才能成功貸款買房。

今年升息累計2碼（0.5%），未來新承作房貸利率將從1.86%起跳，上一次房貸利率突破1.85%可回顧到2016年1月。若以房貸千萬元計算，20年與30年期房貸，每個月將多繳2313元與2419元，全年至少得多繳2.7萬元，對一般上班族來說，也是一筆負擔。

首購族掌握三原則 換屋族可「先賣再買」

升息走勢下，首購族該如何找到符合能力又喜歡的房子？信義房屋桃二區協理許玲綾建議，首購族可掌握「由大到小、比較法、333法則」三大原則，先評估熟悉的區域、工作地點等狀況後，「由大到小」鎖定特定的行政區、生活圈、社區，最後再縮小至喜歡的物件類型，精準去看最符合自己需求的房子。

「比較法」則是當喜歡的社區同時有幾個物件在銷售時，就須根據自身對於面向、樓層、裝潢等條件的喜好加以判斷、取捨。最後就是自備款部分，建議要抓總價2至3成，以支付頭期款、裝潢、添購家具、繳交稅費；至於每月還款能力，則應依據「333法則」，將家庭收入分成3等分，房貸、生活費、儲蓄平均分配，即使更緊繃一些，每月房貸金額至多仍不應超過月收入的一半。

▲申辦房貸前1至2年，可與指定銀行保持長期良好互動，有助申請到好的條件。

拉長還款年期 平衡升息衝擊

若希望購屋預算及每月繳款金額維持不變，建議可以「持久戰」來應對升息，將還款年期將從20年至少拉長到21.6年，就可達到月繳款壓力不變，以時間來平復升息衝擊。張旭嵐表示，預算較緊的購屋族，可以考慮向銀行協商，申請拉長還款期數，以時間換取資金空間，也可達到無痛減壓的目的，不過修改合約通常須給付手續費，申請前要審視相關費用評估是否划算。

▲屋況條件也會影響貸款成數和利率，購買前要多方比較。

申貸前與銀行保持良好互動 善用試算工具

永慶房屋法客部資深經理陳繼先表示，民眾在買屋看房前，可先利用房仲網站的「房貸試算」免費工具，自行設定房屋總價、貸款金額、利率、貸款年限與寬限期，就會自動算出每月應繳房貸金額，掌握理想貸款條件。

陳繼先建議，房貸的借貸年限長，申請房貸時，除了考量現下經濟所得，還要將未來20、30年的還貸能力一併考慮，且不同屋況條件及借貸人資格，都會影響最終貸款結果，像是近年因新成屋房價高，不少首購族會選擇屋齡低、屋況好或地段佳的中古屋入手，但中古屋房貸條件會略差於新成屋，陳繼先表示，銀行最在意申貸者的還款能力，所以能否提出財力證明、維持良好信用、與銀行打好關係，將是影響房貸成數及利率的關鍵。

在財力證明上，若能提出穩定的薪資入帳證明，例如薪轉銀行帳戶明細或銀行入款紀錄，將有助於提高銀行對申請人的信任分數。其次，個人信用評分也是影響房貸利率的重要因素之一，只要信用卡維持正常繳款，無遲繳或動用循環利息、預借現金及超額刷卡等情形，就有機會爭取較佳借貸條件。

陳繼先說，民眾在申辦房貸前1至2年，可與指定銀行保持長期良好互動，如集中存款、固定刷卡或投資基金，說不定還能取得更優惠的貸款方案。若是借貸人曾有信用不良紀錄，或是目標核貸金額與銀行方案有落差，則可以找像是信用紀錄良好、財力證明雄厚、現任公職人員和上市櫃企業員工當保證人。而民眾除了與銀行申請貸款外，也可搭配使用政府提供的青年安心成家貸款，前兩年的優惠利率，也可減輕不少貸款壓力。

房貸利率步步高升，房貸族利息壓力愈來愈沉重。中央銀行昨（21）日公布，五大銀行9月新增房貸利率增至1.731%，連十漲並為近六年半新高，較8月微幅上漲0.002個百分點。由於央行9月底再度升息半碼，利率調幅將延至10月、11月才會反映，顯示國銀新增房貸利率「漲」聲，恐沒那麼快落幕。 

央行每月公布台銀、土地銀行、合庫銀行、華南銀行及第一銀行等五大銀行的新增放款金額與利率，由於五大銀行房貸市占率合計約四成，金額變化，被視為房市景氣風向球。 

央行資料顯示，五大銀行9月新增房貸為547.2億元，月增40.69億元。央行經研處副處長蔡惠美指出，8月適逢農曆民俗月，預售屋的交屋與辦理貸款時程會稍微往後延，使9月銀行的分戶貸款小幅增加。 

不過，如果從六都交易量看房市變化，9月六都建物買賣移轉棟數月減4.16%、年減14.15%，今年前九月六都建物買賣移轉棟數年減1.41%，顯示房市交易量確實明顯趨緩。 

蔡惠美說，「從房市移轉棟數來看，不動產市場，包括商業用、住宅用等，市場氛圍確實較保守一點。」 

至於哪些因素會影響房市景氣，蔡惠美說，包括央行升息、經濟下行風險升高，及全球金融緊縮、股市下跌等，因買賣房屋的金額很大，這些因素會讓投資者、自住型買盤趨於謹慎保守。 

此外，今年4月下旬國內疫情重起，5月27日達到確診數9萬多人的高峰，8月下旬又再度升溫，9月以來每日確診人數3萬、4萬甚至5萬，疫情升溫也會影響到房市買賣移轉棟數的表現。 

蔡惠美說，「現在總體經濟氛圍和去年不太一樣，受到全球金融經濟緊縮影響，房市觀望氣氛確實變得比較濃厚。」 

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，目前房市氣氛保守，原因除大環境景氣不佳，買方對後市悲觀，進場意願受影響外，許多買方想在股市中「博一把」卻慘被套牢的人不少，進而衝擊到原先的購屋規畫。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

由於2021下半年以來房市經歷一波大漲，未來勢必會反映在公告土地現值與公告地價上，從2017年開始全國的公告土地現值基本上都呈現上下微幅調整，預料若沒有特殊的政策考量，則明年的公告土地現值與後年的公告地價都可能出現明顯調漲，公告土地現值可能連5年漲，尤其是房價飆漲的新竹地區，漲勢恐怕會相對有感。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，由於地價調查是採取前1年9月2日至當年9月1日期間內之不動產成交案件，而2021年9月到2022年9月中間就是房價大幅上漲的期間，明年公告土地現值與後年公告地價可能會因此而調漲，但通常地方政府決定調整方向與幅度時，也會考量當下的時空背景，若是沒有特別考量，則明年售屋要繳納的土增稅可能因此增加，而後年公告地價若調漲，則絕大多數的屋主與地主地價稅也會跟著增加，房價大漲後的交易稅持有稅都會跟著增加。

根據內政部房價指數顯示，六都今年第二季的住宅價格指數，普遍年增率達到6%~14%，南二都的台南與高雄住宅價格指數年增率也達12%~14%，漲幅最小的是台北市的6%，過去一年全台的房價漲幅相當明顯。

地政司的資料顯示，從2017年開始全國公告土地現值調幅-0.83%~2.5%，調整幅度都相當低，若反應過去一年的房價大漲，則今年的公告土地現值調整有機會挑戰連五漲。至於公告地價部分，過去三次調整全國分別調降3.63%、調降0.66%，去年才又調漲2.68%，由於公告地價兩年一調，後年調漲的機會相當高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

全台最賺錢的房地產在哪裡呢？根據樂居網統計，全台最賺錢的社區集中在新竹和台中，不過實價登錄顯示，今年1~7月，位在新店的「美河市」和「玉上園」共有超過30筆成交紀錄，平均轉手都賣800~900萬元，被稱是全台最賺錢的社區，專家表示，受惠於附近央北重劃區買氣和商場進駐，也間接帶動當地房市。

這棟淡卡其色外觀的大樓，裡頭有游泳池，交誼廳，屋況維持良好，這是今年全台交易最賺錢的社區之一！

另外這棟曾因弊案鬧得沸沸揚揚的，捷運共構大樓美河市社區，預售期間最低開到單價2~3字頭，但今年脫手的個案，紛紛賺錢，也是另一個最賺社區，根據房屋網數據顯示，新店「美河市」和「玉上園」，今年前7個月、共34筆成交紀錄，平均轉手賺867~924萬元，緊追在後的是新竹的竹東鎮跟竹北市的5個社區，轉手獲利平均663~695萬元！而新店社區讓投資人大賺，其實有原因。

                                                                                                                                                                                                   (圖／取自樂居網)

樂居網科技創辦人李奕農說，「美河市原本地段在新店是比較偏的地段，靠近環河路那個地方，但後來受惠央北重劃區起來，它有拉抬效應，再來第二個是 那邊有一些商場的進駐，像是IKEA 京站廣場的商家都有陸續進駐，玉上園 受惠於 裕隆城的開發效益。」

有賺錢的交易，當然也有賠錢的！新北的新莊今年以來出售案，就是賠錢前2名，都是大坪數建案，賠錢大約在百萬以下。

房仲專家陳泰源說，「至於說如何選比較保值社區，基本上有三大原則，第一挑人口紅利，第二建設題材 但要有交通為主，第三就是進場時間。」

專家建議，挑選保值社區的關鍵，最好選市場主流的2~3房，還有生活機能好的地段，另外，不論是自住還是投資需求，都要做好功課，量力而為。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

內政部300億元租金補貼方案將於10月底結束申請，預估有31萬戶申請量，實際符合申請身分者接近25萬人，今年度撥款約37.5億元。此數據與原規劃50萬戶差距頗大，內政部次長花敬群強調，這是史上最大規模住宅政策，推動過程中仍需要磨合，他並預告，明年仍會續辦。

　內政部每年7月受理租金補貼申請，今年一口氣把規模從過去12萬戶，提高到50萬戶，總規模300億元，一次執行4年。只要個人收入在各地最低生活費3倍以下者皆可申請，且對弱勢、多子家庭給予更多補助。

　原本租金補貼政策申請只到8月底，考量學生9月開學後還會有租屋需求，且有很多潛在租戶沒有申請，因此延長到10月底。

　有立委對此政策的績效提出質疑說，要補助50萬戶，申請量不到6成，當初政策目標設得太高；也有立委要求10月申請者應溯及既往，補發7～9月租金補貼。

　花敬群表示，不要去看多少比例租屋族來申請，而是只要有需求，就會給予補助，「31萬戶租金補貼是史上最高、幅度最大的住宅政策。」，明年還會用這個標準，繼續推動租金補貼政策。

　他進一步解釋，估計全國有100萬戶租屋族，政策資源可補貼50萬戶，因此設立了300億元補貼50萬戶目標，政策訊息成熟化過程中，還是有潛在租屋族可以去努力，推廣申請租金補貼。

　全國地政相關人員近期積極審核申請租金補貼的資格，估計10月底結束時將會有31萬戶申請量，按照目前符合資格者約8成來計算，總共將會有25萬戶符合租金補貼資格。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

中央銀行25日將公布9月全體銀行購置住宅貸款（房貸）及建築貸款（土建融）餘額統計，雖然餘額仍將續雙創歷史新高，但在高通膨、經濟趨緩、連續升息的衝擊下，房市買氣愈來愈冷，房貸及土建融餘額年增率，預料雙雙續降。

　9月房貸餘額將連續66個月創歷史新高，但年增率預估連六降，觀察當月六都合計移轉棟數，較2021年同期大幅減少二位數的14.2％。土建融融餘額累計應是連續43個月創歷史新高，年增率連四個月下滑機率高。銀行房貸主管認為，主要是面對大環境利空齊聚，購屋人進場買房的心態跟著偏觀望。

　銀行房貸主管分析，美歐主要國家通膨攀高，衝擊消費信心，主要央行紛紛加速並擴大升息因應，引發經濟趨緩、甚至轉向衰退的疑慮，反應在股匯市因此震盪加劇，還有兩岸情勢趨緊張，諸多不確定性一時間激化。造成民眾進場購屋更為謹慎，觀望態度也轉濃，房市交易明顯趨冷。

　央行2022年來三度調高政策利率，儘管合計升幅只有2碼（1碼是0.25個百分點），遠低於美國聯準會（Fed）累計已12碼。但銀行房貸主管指出，由於房貸利息負擔立即反應增加，進一步打擊房市買氣，不止購屋人退場，建商推案信心也愈來愈低迷，市場普遍看淡年底前難有起色。

　房市轉冷的事實，房貸及土建融餘額年增率持續下降，根據央行統計，房貸年增率在2021年6月時衝破二位數至10.42％、創近15年新高後反轉滑落，土建融年增率更早在2021年1月時上揚至18.7％、創近十年新高後即開始回跌，至2022年8月已各來到8.54％及12％，預料不只是9月，一直到2022年底，年增率都是可能雙雙續降。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

晶圓代工廠台積電（2330）決定進駐中油高雄煉油總廠舊址，並設立生產7、28奈米製程的晶圓廠，引發高雄房市水漲船高，更被稱作「台積效應」；但日前國民黨高雄市長候選人柯志恩則在臉書上質疑，高雄廠進度緩慢、認為台積效應已衰退。對此，有一名在橋頭新市鎮擁有多間房產的賴姓富婆接受《三立新聞網》詢問時駁斥，「什麼價跌都是胡說八道！高雄的前景好得很。」

賴姓富婆指出，自己手上的幾間房子都是精心挑選的，當初是以如果賣不出去、也可以自己住為前題在購置，而現在每天都有3家房仲打來問我願不願意釋出，根本沒有「台積效應」消失這個說法，可能鄰近選舉時期，才讓房價這假議題才冒出來；她表示，現在的房價的確比過去高，但也因為整個城市在蛻變，這就是「質」的提升。

賴姓富婆指出，自己在2005年開始將閒錢購置房子，而當初在旗津等河流沿岸地區，以每坪22萬元購買3間工廠旁邊的新成屋，而到了2018年，她聽說台積電要來高雄設廠的消息，也搶先買進這區的第一個建案，當初自己是以每坪30萬買進約34坪（包含公設）的預售屋，總價約1020萬元就可以到手，不過全部車位都是要額外購買，因此自己又多花120萬元買停車空間。

內政部「實價登錄網」也透露，南台灣在高科技大廠擴廠進駐下，房價上漲力道顯著，漲幅第一的是「台南市」2019年住宅總價僅502萬元，但去（2021）年總價攀升至674萬元、漲幅高達34.3%；而漲幅第二的為高雄市，2019年平均購屋總價為659萬元，去（2021）年則漲至806萬元，三年房屋總價漲幅達22.3%，相當驚人。

賴姓富婆指出，從當初自己購入物件後，房價就沒有明顯的下行，主要是因為城市的質量還有房屋、環境的品質，有跟房價一起同步上升，目前「房價受到衝擊的地區」都是當初外來建商為取巧、而亂投資的地雷建案，其房型較小間、約在25坪以下，這種房子因為大批、大批的完工，但城市沒有這麼多人流入，要買房的小家庭也不願意在高點下手，所以才會被說買氣降低。

據了解，橋頭新市鎮不少新案近日動土，總銷高達88億，為北高雄總銷最高的造鎮案，每坪開價約33萬元，瞄準台積電高雄廠、橋科、楠梓科技產業園區等科技業的剛性需求；且該區條件相當完善，不僅坐擁全台最大、面積95公頃的高雄都會公園，還有約8萬就業人口的「楠梓科技產業園區」，不管在產業方面或休閒品質上，都已相當成熟。

據了解，橋頭科學園區規劃朝「半導體、智慧機械、航太、精準健康及產業創新」五大產業邁進，目前包含「鴻海、國巨、群聯、順益、日月光」等大廠已搶先插旗進駐，投資額破186.57億，預估待進駐完畢，每年將達1,800億產值，更可創造1萬1千個就業機會。對此，賴姓富婆補充，該區交通也很便利，不只旁邊有高捷青埔站，未來還有紫線，可以橫貫新市鎮、離左營高鐵15分鐘、國道一號約10分鐘，將帶來非常實際、且便捷的生活。

賴姓富婆舉例，自己有個朋友住在台北市中正區牯嶺街上，她房子是老房子了，目前屋齡已30多年，但房仲估價後，竟然還開出一坪120萬元的天價？她強調，其實高雄的房子比起台北一坪120萬元的房子，更適合自住使用，不僅曬被子、衣服比台北還快乾，整體物價也較台北穩定，而且高雄市長陳其邁也推出很多全新市政建設，自己認為，所謂的「房市逆風」根本是假議題，並看好往後的房價一定會持續往上漲。

捷運板南線沿線的站點大多都落在雙北重要的政治中心、商業中心，是不少通勤族群買房時的優先考量，不過也正因為板南線串聯了大台北多個精華地段，因此該線路周邊的平均房價也相對較高。

3折房價入住板南線 土城區CP值高

東森房屋研究中心彙整板南線沿線周遭直徑2.5公里實價登錄數據發現，目前台北市板南線沿線的平均房價已經6字頭起跳，個別精華站點，如忠孝敦化站、忠孝復興站，周遭的平均房價更高達每坪百萬以上，價格相當驚人，普通受薪階級確實很難負擔。

對此，東森房屋土城中央加盟店店東吳夢麟指出，口袋不深的購屋民眾不妨先把目光轉向板南線的末端、位於土城區的部分，目前土城的房價仍在較低水位線上，用板南線沿線最精華的忠孝復興站與土城區各站點對比可以發現，從土城搭乘捷運僅需半小時左右就可以直達忠孝復興，而土城各站點周遭的房價僅為忠孝復興的3至4折左右，也就是説多搭半個小時捷運就可以省下巨額購屋款，難怪近年來愈來愈多的換屋族、首購族都紛紛移居土城，用通勤時間換取更合理的房價和更優質的居住品質。

捷運三鶯線、萬大線 帶動土城房市交易

吳夢麟指出，土城基礎機能相當成熟，除捷運板南線外，周邊還有日月光廣場、秀泰影城、家樂福、土城長庚醫院、國道三號、台65線等設施，再加上附近遠東、頂埔兩大科技園區的建設，讓當地房市支撐力相當強勁，房價欲跌不易，目前土城暫緩重劃區內已有預售案開價跳上6字頭，顯見市場對土城房市的高度認可。

對於土城房市前景及置產建議，吳夢麟表示，目前捷運三鶯線、萬大線和北土城交流道正在積極建設規劃中，預估隨著以上重點項目的落實與興建，土城的交通機能會更加完備，有望磁吸更多通勤族群到土城居住，進而帶動區域房市交易量能繼續走揚，看好土城長線發展或有剛性需求的民眾不妨早做準備、搶先卡位。目前捷運海山站是土城房市相對熱絡的區塊，海山站是土城的門戶，連結板橋與土城，聯外交通便利，生活採買也很方便，而且與土城最受矚目的暫緩重劃區為鄰，兼顧基礎機能與發展前景，目前海山站附近三房含車位的中古大樓總價還不到2000萬，CP值很不錯，詢問度相當高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

由於升息效應，加上國內股市重挫，根據不動產業者統計，近期網路降價物件暴增1.5萬件，六都中以台中市逾2600間房屋降價求售最多，其次為桃園、高雄。六都以外，則以屏東降價求售1033件最多。專家認為房價雖未明顯鬆動，但房市已露出反轉跡象。

降幅方面，目前全台平均降價物件降幅約5.6%，屏東、嘉義、台東以及基隆，平均降幅都達6%，並列第一名。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，隨著通膨惡化、全球進入升息循環、貨幣政策緊縮，不僅下半年房市交易量能明顯降溫，由於擔憂房屋脫手不易，以及有資金需求的屋主增加，因此近期市場降價求售物件大增。

投資客開始下車

陳傑鳴指出，近兩年全台房市在低利率、台商資金回流、科技大廠設廠等利多帶動下，房價都有明顯漲幅，特別是台中、桃園、高雄因為大型開發計畫、指標大廠設廠，房價漲勢領先於其他都會區。

以台中來說，捷運綠線沿線重劃區，近年推案量相當大，吸引投資客瘋狂搶進，如今市場擔憂房市反轉，投資客脫手的狀況也特別明顯，這些地區賣壓都有攀升跡象。

另外，過去兩年因都會區房價急漲，不少蛋白，甚至蛋殼區出現外溢效應，房價跟著大幅上揚，如今買氣下滑，投資人為避免未來可能長期套住，因此也拋出大量降價物件。

中經院發布最新經濟預測，除下修今年台灣經濟成長率為3.28%外，也預測明年經濟成長率為2.81%，無法保三。房市專家觀察此經濟循環彷彿8年魔咒，估計房價將於明年下半年反轉。

根據中經院發布今年第4季台灣經濟預測報告指出，由於全球及主要國家貨幣環境緊縮、面臨經濟成長下行與通膨飆升局面，連帶影響國內成長與物價走勢，今年經濟成長率雖下修0.28個百分點至3.28%，但成長率將是自2019年起連續4年突破3%以上，各季成長率分別為3.72%、3.05%、3.92%、2.48%，成長模式呈現內溫外平情形。

全球景氣疲弱 明年經濟成長率2.81%

其中在投資方面，固定資本形成及民間投資今年的年增率分別為5.57%及 5.80%。雖因景氣趨緩、備料、升息等延宕廠商投資時程與意願，但因節能、綠能及都更等需求，加上台商回流等挹注，投資率仍將持續成長3。

對於2023年的經濟成長預估表現，中經院指出，在全球景氣愈趨疲弱情形下，成長率約為2.81%。各季成長走勢因比較基期以及國際環境因素下，呈現逐季走增情勢，分別為 0.97%、2.50%、3.34%、4.27%。投資景況則因比較基期偏高，預估固定資本形成及民間投資成長率分別為 2.14%、1.49%。

經濟循環現巧合 彷如8年負成長魔咒

吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮指出，去年經濟成長率為6.28%，基期較高，今年因為升息、股匯市動盪及兩岸衝突危機之下，預計3.28%，明年不保三，彷彿陷入8年魔咒負成長狀況。

李同榮舉過往案例，如2000年政黨輪替因政治不確定因素，所以經濟成長率負值，當時新任總統陳水扁為拚經濟大幅調降土地增值稅、推出首購優惠政策；2008年馬英九上任碰到金融海嘯，也是負經濟成長率，祭出降低遺贈稅等政策救市。

到了2015~2016年跨年度也出現經濟負成長，蔡政府也推出8千多億元前瞻計畫等利多，但都在第二任時面臨經濟成長下滑或疲軟狀況，幾乎驗證8年魔咒。

房價影響尚有限 估明年下半年反轉

李同榮觀察此波經濟循環，全球升息通膨仍難熄，對國內外經濟產生不利影響，台灣經濟成長率可能會溜滑梯式下降，估計每8年就陷入經濟負成長威脅的魔咒，可能會在2024年發生。

至於對房市的影響，李同榮指出，目前全球經濟動盪對房市影響尚有限，還沒到反轉時刻，不過隨著年底到明年初經濟成長率下滑後，房價將出現漲跌互見，過去超漲的區塊有修正機率，蛋黃區、有需求的區域則仍有所支撐，不過至此時房價末升段也慢慢結束，因此房市反轉期將落在明年下半年，甚至會到2024年總統大選前後。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】