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根據金管會最新統計，國內和銀行借款還有房貸約201萬戶，對比國內房屋稅籍住宅類約902萬宅數量來看，約有23%的住宅還有房貸未清償，平均每戶房貸餘額為455.5萬元，不過今年8月份出現房貸還完的比借的還多，8月總房貸戶數較7月減少310戶，若排除2月過年的季節性因素，將是近3年首見房貸數戶減少。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，若從統計數據來看，僅約1/4屋主身上還揹有房貸，早年購屋者多申請20年期的房貸，也就是2002年前多數屋主可能已經無貸一身輕，也可以解釋當景氣修正時，但房價修正幅度並不大，因為除了新買房子的屋主外，多數的屋主可能資金壓力並不大。

從統計資料來看，今年1月銀行的房貸戶總量超過2百萬戶，去年景氣不錯的第四季，平均每個月都淨增加約5千戶的房貸戶，不過今年8月已經出現還得比借得多，房貸戶數較7月減少約310戶，大致也反映房市買氣在第三季出現明顯衰退。

曾敬德表示，許多資料都顯示今年第三季房市開始出現明顯量縮，主要與跌跌不休與升升不息有關，台股重挫、房貸利率上揚且對於未來經濟預期可能趨於衰退，連帶房市動能熄火，央行也估計明年通膨可能回落，已經走了一波多頭的房市，恐怕已經進入盤整期。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

台中14期土地自2020年完成配地以來熱度不減，挾最大規模重劃區優勢，吸引建商獵地、插旗，總計2021年至2022年上半年，14期土地交易規模突破400億。今年則受到總體經濟因素，整體土地交易明顯受到抑制，觀察14期重劃區交易雖有放緩，但在大型建設、區位優勢等利多，建商調整布局策略，更精準鎖定鄰大路、面公園、緊鄰商圈、坪數在千坪以上的大型土地。

信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛表示，觀察近五年實價登錄統計台中各重劃區土地交易情形，可以看出市場對14期的青睞，14期的土地交易走勢，2020年開始呈現爆發性成長，到2021年來到高峰，總交易金額達361億，至2022年上半年土地交易呈現放緩趨勢，總計近兩年交易金額達到441億，超越台中其他重劃區的交易規模。

今年整體土地交易情形降溫，主要受到央行房市管制影響，營建業缺工缺料、營建成本走高，使得建商對資金運用更趨謹慎。信義全球資產中區商仲部經理張現傑觀察，建設公司在14期重劃區購地動能趨緩，但台中巨蛋、漢神洲際購物中心等大型建設題材加持，對建商而言仍具誘因，只要標的具備三項條件，仍是建商布局重點。

一是靠近商圈，14期重劃區緊鄰發展已相當成熟的崇德商圈，目前已有多間知名連鎖餐飲品牌進駐，具完善的生活機能；二是地段及基地面積考量，建設公司在選擇標的時，更傾向鄰大路、面公園的基地，且基地面積在千坪以上，更有利於建商未來興建規劃；三是價格因素，綜合前述考量，只要標的具價格優勢，就會吸引建商進場。

張現傑以其近年成交多筆台中土地的經驗進一步分析，受到通貨膨脹影響，土地等商用不動產，具有抗跌保值、抗通膨的特性，近期也發現，除了建商，也有不少買方看好14期重劃區的未來發展潛能，關注150坪至200坪、可獨立興建使用的土地，以作為資產配置及長期投資的標的。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲台中14期土地交易近期放緩，但具備潛力的土地仍受建商青睞。(信義全球資產提供)

台中14期土地自2020年完成配地以來熱度不輟，挾最大規模重劃區的優勢，業者總計2021年至2022年上半年，14期土地交易規模已突破400億，但今年受到總體經濟因素，整體土地交易明顯受到抑制，14期重劃區交易雖有放緩，但在大型建設、區位優勢等利多驅使，建商反更精準鎖定鄰大路、面公園、緊鄰商圈、坪數在千坪以上的大型土地。

信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛表示，從近5年實價登錄統計台中各重劃區土地交易情形，可看出市場對14期的青睞，觀察14期土地交易走勢，2020年起呈現爆發性成長，2021年來到高峰，總交易金額達361億，至2022年上半年土地交易呈現放緩趨勢，總計近2年交易金額仍達到441億，超越台中其他重劃區的交易規模。

今年整體土地交易情形降溫，多項利空政策使建商對資金運用更趨謹慎，熟悉台中土地等商用不動產買賣的信義全球資產中區商仲部經理張現傑觀察，建設公司在14期重劃區購地動能趨緩，但由於台中巨蛋、漢神洲際購物中心等大型建設題材加持，對建商而言仍具誘因，只要標的具備以下三點條件，仍是建商布局重點。

其一為近商圈，14期重劃區緊鄰發展成熟的崇德商圈，目前已有多間知名連鎖餐飲品牌進駐，具完善的生活機能；其二為地段及基地面積考量，建設公司在選擇標的時，更傾向鄰大路、面公園的基地，且基地面積在1千坪以上，其三則是價格因素，綜合前述考量，只要標的具價格優勢，就會吸引建商進場。

張現傑表示，從近年成交多筆台中土地交易分析，受大環境通貨膨脹影響，土地等商用不動產具有抗跌保值、抗通膨的特性，因此除建商外，也開始有不少買方看好14期重劃區的未來發展潛能，關注150～200坪、可獨立興建使用的土地，以作為資產配置及長期投資的標的。

房仲引用實價登錄資料統計，全國各縣市透天今年第3季平均總價，與去年同期相比，全台共有6個區域總價漲幅超過2成。

實價登錄資料統計，台北市獨棟透天今年第3季平均總價年增31.6%、宜蘭縣26.8%、彰化縣26.3%、嘉義縣市22.8%、澎湖縣22.5%、雲林縣20.8%，台北市不但是獨棟房屋總價最高，也是漲幅最多的縣市，平均總價從原本逼近新台幣4000萬元價位，來到突破5000萬元水準，年增幅高達31.6%。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡透過新聞稿指出，一般透天土地持有面積大，在台北市這樣素地稀缺的區域，可有危老都更價值，且台北市透天交易量較其他類型少，因此並非透天交易的主力區，平均總價卻有高度成長。

郎美囡表示，綜觀透天平均總價大幅成長的區域，除了台北市外，皆為透天是該縣市的主力成交類型，今年第3季平均總價年漲幅第2高者為宜蘭縣，今年平均一棟1393萬元、年漲幅26.8%。

大家房屋宜蘭轉運站加盟店店東周佳瑮表示，宜蘭將有高鐵站的建設議題以及先前的資金熱潮，促進宜蘭房地產價格躍升，雖然目前全台房市降溫，但看好將來宜蘭縣的高鐵商機，依然有買方願意進場，透天類型的買方大約一半為在地、一半來自雙北。

周佳瑮指出，雙北的買方多數是退休後想定居，經比較價格，千萬在雙北僅能買2到3房，在宜蘭可以購置空間開闊的透天，且未來有高鐵，往返雙北或南下更為便利，故詢問度不因市場下行而減少。

至於獨棟透天第3季漲幅第3名的彰化縣、第4名嘉義縣市總價漲幅分別為26.3%、22.8%，平均總價從去年第3季不到千萬元，今年都來到千萬元以上。

此外，全國第3季透天平均總價不到1千萬元的縣市僅剩澎湖縣、雲林縣、屏東縣、台東縣及花蓮縣，要在1千萬元內買透天越來越難。

郎美囡分析，除了資金因素，先前工料雙漲讓透天新案開價攀高，拉動新透天及中古透天價格，也因此，許多透天主力縣市因總價漲勢凶，迫使財力有限的首購族、小資族改購買華廈或大樓，加上土地取得成本越來越高，過去透天為主的區域，新案規劃逐漸走向大樓及華廈。

另外，住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒，許多買方為不受上下樓層鄰居干擾而偏好透天，且透天如產權單純，具有進可攻退可守優勢，頗獲投資人青睞；然而有些土地使用分區未必為住宅用地，卻做住宅使用，因此買方入手前，務必確認土地使用與購置目的是否相符，以免後患無窮。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

在都會區以外的縣市，透天厝向來是主力的房產成交類型，不過你知道在台北市買一棟透天厝要多少錢嗎？根據實際登錄統計，今年第3季台北市透天平均總價高達5202萬元，相較於去年同期3954萬元大漲31.6%，高居各縣市之冠，全國共有6個區域總價漲幅超過2成。大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，一般透天土地持有面積大，在台北市這樣素地稀缺的區域，還可以有危老都更都更的價值，且台北市透天交易量較其他類型少，雖非透天交易的主力區，平均總價卻有高度成長。

在疫情之後，更加突顯獨棟優勢的透天厝，各縣市總價普遍走升。綜觀透天平均總價大幅成長的區域，除了台北市外，皆為透天是該縣市的主力成交類型，今年第3季平均總價年漲幅第2高為宜蘭縣，今年平均1棟1393萬元、年漲幅26.8%，大家房屋宜蘭轉運站加盟店店東周佳瑮表示，宜蘭將有高鐵站的建設議題以及先前的資金熱潮，促進宜蘭房地產價格躍升，雖然目前全台房市降溫，但看好將來宜蘭縣的高鐵商機，依然有買方願意進場。透天類型的買方大約一半為在地、一半來自雙北，雙北的買方多數是退休後想定居，經比較價格，千萬在雙北僅能買2到3房，在宜蘭可以購置空間開闊的透天，且未來有高鐵，往返雙北或南下更為便利，詢問度不因近期市場降溫而減少。

至於第3名彰化縣及第4名嘉義縣市，總價漲幅分別為26.3%、22.8%，平均總價從去年第3季不到千萬，今年都來到千萬以上。此外，全國第3季透天平均總價不到1千萬的縣市僅剩澎湖縣、雲林縣、屏東縣、台東縣及花蓮縣，要在1千萬元內買透天越來越難。

郎美囡分析，除了資金因素，先前工料雙漲讓透天新案開價攀高，拉動新透天及中古透天價格，也因此，許多透天主力縣市因總價漲勢凶，迫使財力有限的首購族、小資族改購買華廈或大樓，加上土地取得成本越來越高，過去透天為主的區域，新案規劃逐漸走向大樓及華廈。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，許多買方為不受上下樓層鄰居干擾而偏好透天，且透天如產權單純，具有進可攻退可守優勢，頗獲投資人青睞，然而有些土地使用分區未必為住宅用地，卻做住宅使用，提醒買方入手前務必確認土地使用與購置目的是否相符，以免後患無窮。

全台房屋價格走揚，在疫情之後更加突顯獨棟優勢的透天，總價帶也普遍走升，依據實價登錄資料統計全國各縣市透天2022年第3季平均總價，與2021年同期相比，全國共有6個區域總價漲幅超過2成，其中台北市不但是總價最高、也是漲幅最多的縣市，平均總價從逼近4千萬來到破5千萬元，年增幅高達31.6％。大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，一般透天土地持有面積大，在台北市這樣素地稀缺的區域，可有危老都更的價值，且台北市透天交易量較其他類型少，因此並非透天交易的主力區，平均總價卻有高度成長。

企盼軌道經濟，宜蘭高鐵話題夯



綜觀透天平均總價大幅成長的區域，除了台北市外，皆為透天是該縣市的主力成交類型，2022年第3季平均總價年漲幅第二高者為宜蘭縣，2022年平均一棟1,393萬元、年漲幅26.8％，大家房屋宜蘭轉運站加盟店店東周佳瑮表示，宜蘭將有高鐵站的建設議題以及先前的資金熱潮，促進宜蘭房地產價格躍升，雖然目前全台房市降溫，但看好將來宜蘭縣的高鐵商機，依然有買方願意進場，透天類型的買方大約一半為在地、一半來自雙北，雙北的買方多數是退休後想定居，經比較價格，千萬在雙北僅能買2到3房，在宜蘭可以購置空間開闊的透天，且未來有高鐵，往返雙北或南下更為便利，故詢問度不因市場下行而減少。



至於第三名彰化縣及第四名嘉義縣市總價漲幅分別為26.3％、22.8％，平均總價從2021年第3季不到千萬，2022年都來到千萬以上，此外，全國第3季透天平均總價不到1千萬的縣市僅剩澎湖縣、雲林縣、屏東縣、台東縣及花蓮縣，要在1千萬元內買透天越來越難。郎美囡分析，除了資金因素，先前工料雙漲讓透天新案開價攀高，拉動新透天及中古透天價格，也因此，許多透天主力縣市因總價漲勢凶，迫使財力有限的首購族、小資族改購買華廈或大樓，加上土地取得成本越來越高，過去透天為主的區域，新案規劃逐漸走向大樓及華廈。



開發自用兩相宜，土地分區應留心



住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，許多買方為不受上下樓層鄰居干擾而偏好透天，且透天如產權單純，具有進可攻退可守優勢，頗獲投資人青睞，然而有些土地使用分區未必為住宅用地，卻做住宅使用，提醒買方入手前務必確認土地使用與購置目的是否相符，以免後患無窮。

▲台南市座落在東橋重劃區，5年漲75.4%，為六都總圖周邊房價漲幅冠軍。（台灣房屋提供）

桃園新總圖將於近期試營運，大幅增進周邊民眾居住品質，台灣房屋集團根據實價登錄統計，六都總圖書館周邊文青宅房價，5年來南台灣房價漲幅表現較北台灣漲幅多；最高是台南市單價從5年前的16.7萬，今年直逼3字頭，達29.3萬，漲幅高達75.4%；其次為桃園市漲19.8%；高雄市漲18.5%居3。

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，六都總圖書館房價漲幅前三都的總圖皆位處新興重劃區內為主，區內的黃金蛋黃區周邊住宅受到民眾青睞，同時搭配多重建設相輔相成。

漲幅冠軍的台南市文青宅，主要座落在東橋重劃區，緊鄰台南市中心，台灣房屋大橋特許加盟店店東林展加表示，此商圈屬於新開發重劃區，房價基期較低，近5年才開始陸續有新大樓建案進駐，除了新總圖，未來結合砲校重劃區開發為永康創意設計園區，將打造為台南新都心，目前商圈近1年房價已站穩2字頭。

漲幅位居六都亞軍的桃園中正藝文特區，周邊房價節節高升，5年漲幅近兩成，江怡慧指出，主要是因為黃金地段土地供給有限，近期推案多以豪辦或是高檔豪宅為主，新大樓房價節節走高。

至於位居第3，亞洲新灣區中的「高雄市立圖書館總館」，未來周邊有高雄世貿會展中心、高雄港旅運及港務大樓、海洋文化與流行音樂中心及環狀輕軌列車等，並結合三多商圈、新光碼頭、高雄軟體園區，成為高雄的最大驕傲。

都更條例上路24年、危老重建條例實施屆滿五年，政策效益已在雙北市展現，對外釋出銷售的新案頻創區域天價，台北市「敦仰」已逼近每坪240萬元、新北市「皇翔來青」更高達每坪91.4萬元，雙雙刷新史上天價；下波即將登場的都更危老新案，以「台北之星Diamond Towers」最具指標，每坪均價目標將挑戰250萬元以上。

　都更和危老條例實施以來，市區較具重建效益的精華地段老舊建築，紛紛變身為大戶豪宅或精品時尚小宅，隨著營建成本飆高，對外出售戶數的單價也屢創新高。

　根據實價登錄資訊顯示，北市最高單價都更危老案，由敦化北路「敦仰」奪冠，在璞永建設、外資知名私募基金豐泰地產、海悅國際聯手打造下，21樓去年12月以總價3.2億元成交，每坪高達239.67萬元、直逼240萬元，刷新最貴危老宅紀錄；周邊敦北沿線幾乎都是重量級都更案，包括台塑總部大樓、國泰世華敦北等，成交行情動輒都200萬元以上；另外敦化南路巷內大陸建設危老案「耑序」，今年1月頂樓戶以每坪219.41萬元成交，總價達2.06億元，也刷新區域單價紀錄。

　信義路四段、光復北路口的公辦都更案「全坤X101」，實價登錄也顯示，頂樓戶15樓成交價達每坪163.5萬元，改寫區域最高單價。

　在新北市方面，板橋民權路公辦都更案「皇翔來青」，採先建後售，第二季才正式開賣，雖然坪數僅18～31坪，但在新板特區生活圈、景觀設計及公設的諸多賣點下，銷售和成交價都頗令人驚豔，7月間26樓即以總價1,924萬元成交，每坪成交單價達91.4萬元，不但創下板橋區域最高單價紀錄，更改寫新北市史上最高單價紀錄。

　市場人士預期，雙北市都更危老案下波指標，有可能再度挑戰紀錄的，將要看「台北之星」Diamond Towers，三大棟鑽石切面摩天建築已完工落成，其中AB棟五樓以上可售住宅約100戶，每戶約150坪。

　據悉目前實品屋已完成，未來正式開賣後，低樓層可望站上230萬元以上的均價，至於中高樓層要250萬元以上，頂樓樓中樓特殊戶挑戰300萬元。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

銀行房貸鑑價愈來愈小心。公股銀行主管指出，房市今年來已出現量縮價穩，甚至價跌情形，因此除了在貸款成數、金額上更謹慎，對於鑑價金額也更保守。舉例來說，在房市多頭時，可能會用實價登錄的第一、第二或第三高價評估，現在則會落入實價登錄的第四、第五高價。

　公股銀主管說，2012年8月實價登錄上路後就成為銀行的重要參考指標，但銀行還是會有內部的鑑價標準，之前房市上揚，因此實價登錄的價格是一直上揚，因此鑑價會貼近最近的實價登錄，但現在房市氣氛大不同，已經出現量縮情形，且央行今年開始升息後，買賣雙方的觀望氣氛更加濃厚，因此現在也會將可能的跌價空間列入鑑價的標準之一。

　舉例來說，民眾買屋價格為1,000萬元，過去可能可以鑑價至900萬～950萬元，現在的鑑價可能只有850萬～900萬元，等於可貸款成數開始減少。

　公股銀強調，銀行雖然鑑價上保守，但會以其他的附加服務來吸引客戶，並優先以首購、自住、還款能力強的優質客戶為主，並會更加要求分行辦理房貸時，要更加嚴格審慎評估借款人的所得負債比。

　公股銀主管分析，今年以來，央行升息並調升存款準備率，土建融貸款利率、消費者購屋房貸利率已隨央行升息開始走高，目前不動產業者面臨工期拉長、交屋延期、資金積壓增加的挑戰，部分大型建商宣布減少購地，中小型建商出售建案以降低資金壓力。

　其中的關鍵就在於房價自2020年起大幅上漲，加上2022年初以來，連續升息使房貸利息增加，部分買方因負擔提高而轉為觀望，以致2022年上半年預售屋成交量下滑，整體交易量明顯縮減，惟下半年疫情趨緩，建商推案開始增加。

　整體來看，預期今年第四季房市回溫有限，將呈現量縮態勢，若成交量持續下滑，後續房價可能面臨修正，房市仍應審慎看待。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

為建構南科往來市區快速道路，並鏈結台南都會生活圈，南市府積極爭取中央補助並推動「台南都會區北外環道路新建工程」，路線全長約13.5公里，設計9處上下匝道，總費用達226億元，分四期開闢，預計2027年底完工通車，服務範圍含納新化區、新市區、永康區、安南區、北區、中西區及安平區等行政區，並將增設北外環交流道，快速連結大台南核心區交通樞紐。

台南市長黃偉哲表示，因應現代化都市的快速發展，人口密集的蛋黃區需要便捷的交通網絡，北外環道路就是市區的快速道路，目前也陸續施作開通當中，其中1期已經開通，3期也在2022年10月18日開通，2期及4期則分別在施工及細部設計中，很感謝營建署、高速公路局的支持及工務局的努力，期盼工程能夠如期如質的完成，提供市民一個更便捷的通勤環境。



工務局指出，北外環道路為台南市第一條快速道路系統，建立全市1小時生活圈，可使市區核心周邊交通網絡更加完善。完工後市區台17線大港觀海橋至南科新港社大道原行車時間為30分鐘，將可大幅縮短為15分鐘，有效改善南部科學園區對外交通服務水準。



此外，為提升安平區、安南區、中西區、北區及永康區等地區快速進出國道1號之便利性，並紓解永康交流道之壅塞情形，以及其聯絡道台1線之交通負荷，故配合北外環道路之興建，於北外環道路與國道1號交會處里程317 k+ 600 增設「北外環交流道」，加強國道可及性及便利性，高速公路局預定於2022年11月底工程上網招標，預計2026年底完工。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】