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因應近年房價持續上漲及家庭人口減少，全台住宅的平均坪數逐年減少。根據金融聯合徵信中心統計，近五年申辦購屋貸款案件平均每戶鑑估值增加127.9萬元；相對之下每戶房貸建物樓地板面積縮水卻4.2坪。鄉林不動產研究室指出，工料雙漲交屋期程遞延。在後疫期來臨之際，置產族在比較之後，發現棟距大、高綠覆率、商圈成熟的新成屋建案，才是他們眼中的高CP值商品。

 

經濟前景不明加上央行升息民眾買屋態度趨保守，9月國銀房貸年增率創22個月新低、僅8.08％；另外，打炒房政策奏效，建商推案減少，9月建築貸款年增率10.68％，也創36個月新低。金管會銀行局副局長林志吉分析，房貸、建融年增率雙降主要受到經濟預測調降、央行升息等因素造成民眾購屋保守、建商推案量也減少。

　林志吉分析，9月購置住宅貸款與土建融年增率雙降，在購置住宅貸款部分主要是因為民眾購屋意願有受經濟預測調降、前景不明影響，加上央行調升利率，造成大家態度保守。土建融餘額年增率持續下降，則要回推上游，因為建商推案量變少、預售屋交易量就會變少。

　金管會除了緊盯國銀不動產放款餘額概況，也逐月審視國銀依銀行法第72條之二規定設算的不動產放款比率是否合規。截至今年9月底止，依銀行法第72條之2規定設算，銀行不動產放款平均比率為26.92％，月減0.01個百分點，比率已連三個月下滑。

　銀行法第72條之2俗稱「銀行不動產放款天條」，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的3成，銀行會自行設定更嚴格的內部要求，多半視28％以上為警戒區。

　9月比率落在28％至29％區間的銀行有八家，月增一家；介於27％至28％的銀行有十家，月減兩家，合計18家銀行臨警戒區。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

新冠疫情爆發即將屆滿三年，且因通膨、升息等因素，終將引導房地產市場回歸理性，自住與理財型客戶，將是下一波不動產買盤主要客群。

　桃園自103年升格以來，連續多年淨遷入人口居冠，至今總人口數已增加近22萬人。多數受惠於雙北人口外溢效應，除地利之便考量，都市發展顯著，社會福利健全，以及最受關注的桃園三心六線捷運建設，更受雙北民眾的親睞。

　桃園市長鄭文燦19日視察桃園捷運綠線潛盾隧道施工進度時指出，桃園捷運綠線潛盾隧道工程明（112）年3月將推進至G12站，後（113）年6月可望推進至G10站，預計116年12月完成桃園捷運綠線主線工程。捷運工程局長陳文德表示，目前捷運綠線執行進度約23.66％，整體進度微幅超前，捷運工程局將持續督促廠商，全力達成115年通車至G11站、116年全線通車的目標。

　億萬房產集團總經理呂原富表示，近期桃園區房地產交易量雖呈現趨緩，但成交價格仍受惠捷運建設與藝文圖書總館落成啟用而穩定成長。預期11月底九合一選舉落幕，投資及自住的需求、會更明顯的回溫。桃園區房市會價漲量增，在重大建設中持有具漲價趨勢的房屋，才是理財抗通膨的最佳選擇。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

據金管會到9月底統計，國銀房貸餘額9兆1,955億元、建融餘額3兆3,835億元，年增率再降到8.08%及10.68%，再各下探22個月及36個月低點，合計房貸與建融餘額12兆5,790億元、年增8.76%，成長力道是25個月低點。 

銀行局副局長林志吉說，國銀房貸、建融年增率持續下探，有三大主因，一、央行持續升息，二、經濟情勢不確定，衝擊民眾購屋信心，三、建商推案態度也轉趨保守，預售屋交易也變少。 

金管會統計，9月底房貸和建融數據合計12兆5,790億元，較中央銀行日前公布數據，兩者合計12兆2,700億元，還多了3,090億元，主因是金管會的建融統計涵蓋了房屋興建屬於自住的部分，因此範圍比央行還大。 

銀行說，第4季資本市場仍動盪、加上央行將持續升息，都將壓抑房市交易量。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

據金管會9月底統計，僅有八家銀行不動產放款比率落在逾28%警戒區中，超過29%的銀行「連兩個月掛蛋」，為一年半來首見，顯示銀行持續從不動產市場抽回資金，脫離警戒區的家數愈來愈多。 

依《銀行法》72-2條，銀行辦房貸、建融及商辦等不動產放款總額，以總存款加金融債總額30%為限，市場視為「不動產放款天條」；各銀行內部多以28%為警戒水位，超過者就會拉高房貸利率、砍成數因應。 

今年除2月農曆過年和8月民俗月外，其餘每月至少有九家銀行的不動產放款比率超過28%，6月更有四家銀行占比超過29%、直逼30%的法定天花板，引金管會關注，也讓部分行庫減緩房貸、土融新進件。 

直到9月，僅剩八家銀行的不動產放款比率落在28~29%區間，超過29%者「連兩個月掛零」，是去年3月來首見。銀行局副局長林志吉說，八家銀行不動產比率逾28%，僅比上月多了一家，是因9月該家銀行總存款（分母）略減、才讓該行比率從27%跳到28%，該行不動產放款並未增加。 

行庫主管說，銀行9月續降不動產放款水位，有兩大主因，一、9月股債市雙殺，銀行業淨值大降，更嚴控高耗資本的不動產放款，二、民眾購屋、建商推案信心不足，房市交易續量縮，房市供需齊降，不動產放款水位自然降低。 

金管會昨公布9月底房貸、建融及不動產限額30%等數據。以銀行法72-2條計算不動產放款的最大範圍來看，9月底銀行不動產放款餘額13.26兆元，年增8.6%，是剔除8月民俗月減少交屋潮後的八個月低點，顯示銀行承作不動產放款已趨緩。 

全體銀行不動產放款占銀行總存款和金融債餘額比率，也降到26.92%的近五個月新低，林志吉說，主因是銀行不動產放款（分子）增加的速度已追不上總存款（分母）。 

以個別銀行家數來看，有十家銀行不動產放款占比落在27~28%，八家落在28~29%，超過29%者則掛零，換言之，逾27%者僅18家，家數是近五個月新低。 

銀行主管說，各銀行內部對不動產放款占比都會有一個「警戒區」，多數銀行警戒點會訂在28%，保守一點則會在27%以下，就第4季房市持續量縮來看，預料各銀行將持續抽資金、落入警戒區家數料會持續減少。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

【住展房屋網/綜合報導】軌道經濟持續發酵，大眾運輸系統帶動區域經濟發展，便利的交通機能縮短民眾通勤時間，沿著軌道買房已成為民眾購屋的熱門選項。房仲業者根據實價登錄資料，統計六都各火車站周邊房市交易數據，發現住宅交易件數以台中五權車站286件最為亮眼，其次為新北汐科車站，周邊住宅均價則以高雄正義車站漲幅18.6％居冠，其次是台中太原車站。專家表示，台鐵進行鐵路地下化，並新增通勤車站，都讓火車站周邊住宅交易漸趨熱絡。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，交易量第一的五權車站與均價漲幅第二的太原車站都是高架捷運化車站，不僅連結東西側交通網絡，也帶動周邊商圈與不動產市場發展。

交易量排名第二的則是汐科車站，今年車站周邊房市交易量為284件。陳金萍指出，汐科站鄰近台北市，坐擁1、3號雙國道系統以及環東高架，交通相當便利。此外周邊生活機能完善，並有東方科學園區、遠東世界中心、兩大廠辦與複合式商場，帶來大量就業機會與購屋需求。

台中五權車站最多件 高雄正義車站漲最多

觀察熱門交易火車站近兩年的住宅均價可以發現，高雄市的正義車站漲幅18.6％居冠，其次則是台中市的太原車站，漲幅14.1％，桃園市的中壢車站則以漲幅13.5％位居第三，十大熱門交易火車站中就有6個車站年漲幅超過10％。

陳金萍分析，這6個火車站原本鐵道兩側的商圈、生活圈受切割而各自發展，受惠於台鐵地下化、高架化等鐵道立體化建設，車站周邊都市景觀與交通機能向上提升，連帶讓火車站周邊住宅交易量增加，房價也獲支撐。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣房價居高不下，許多上班族努力存錢，但薪資漲幅仍跟不上房價，只能期待房價下跌，盼政府能端出更多政策抑制房價，而央行升息「太鴿」，也因此被質疑「打炒房不夠力」。專家則對此感嘆「怪錯對象」，不該將高房價問全塞給央行。

台灣房價在高位維持了許多年，目前又還未見到回跌跡象，但受薪族並沒有調薪，低薪甚至是普遍存在的現象，加上央行進入升息走向，通貨膨脹、物價上漲等因素接踵而至，許多民眾都存在買房難的問題，因此把房價崩跌、或買房的希望寄託於央行大升息。

升息幅度少被罵 專家：房市非央行主要職責

不過住展雜誌直言，現階段全球經濟局勢困頓，央行不管是升息或降息是進退維谷，怎麼做都挨人罵，且房價若真的出現重挫，恐並非央行所樂見。

住展強調，調控房價並不是央行的職責所在，央行主要的職責在於總體經濟，維護整體金融市場的穩定，面對市場上存在的炒房行為，央行及政府部分都應正視，而央行也的確大幅限縮不動產放款，但除了靠央行外，恐怕政府其他部會也需要努力，或是致力改善低薪的問題、提升全民所得，以減輕自住者的購房壓力。

從供給面來看，如果整體供給量過大，需求跟不上，是有可能存在房價下修的機會。不過對於房價支撐性夠的區域，房價下修的機會較小。

尤其，近期原物料成本、營建成本都在漲，購買土地的價格也偏高，對於建商來說，成本在上漲，就會體現在房價上。尤其房地產又是台灣的火車頭產業，牽涉到的行業之廣泛，供過於求也未必會直接帶來降價的可能。

期待房價下跌？專家揭殘酷現實

住展認為，房價問題背後隱藏許多社會矛盾，台灣的生育率世界排名倒數，人口持續減少的情況下，房價卻居高不下，讓民眾看得到卻買不起，若供給量還持續上升，到底是誰要來買這些空置的新屋？不過在此問題的同時，國有土地的標售價格還在創新高，房價是否真的會走跌，也是一大問號。

住展提醒，美國強勢升息，台灣跟進腳步，房貸族壓力也會攀升，民眾需要暸解的是，經濟、房價、所得、升降息等環節是息息相關的，現在台灣成長力道快速放緩、出口由盛轉衰，如果此時央行大舉加息，恐致企業縮減投資、失業率上升，屆時即使房價有所下跌，買方市場面對動蕩的金融環境，也會持更保守的購屋態度，「台灣高房價的問題，恐怕不是單純升息可以解決，更非一時片刻就能徹底根除的問題了。更何況，倘若房價真的跌了，購屋族就敢勇於進場嗎？」







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲台北市新案平均公設比為35.9％，創下歷史新高。（資料照）

據住展雜誌統計，今年截至10月24日止，台北市新成屋、預售屋建案平均公設比為35.9％，較去年上升0.9個百分點，並創下歷史新高，其中，台北市公設比最高，達35.9％，也創下史上最高，而新北市則由去年高峰的33.9%，回落至33.8%，中止連續4年上揚。

住展雜誌研發長何世昌表示，由於今年台北市100坪以下的迷你基地建案數較多，導致公設比攀高的速度遠高於往年，但新北市的建商卻極度克制，不僅顯示雙北建商公設比拿捏呈現高度落差，也透露兩地消費者對公設比％數接受度並不一致。

台北市今年開賣的建案平均公設比達到35.9％，超越2020年35.2％、創下史上新高，主因在於今年建地面積100坪以下的迷你基地建案較多，而這類建案幾乎都是危老重建案，公設比逾40％以上的建案當中，迷你基地建案比率高達6成7。

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何世昌分析，迷你基地建案公設比偏高，關鍵因素有二，一來是社區戶數少，每戶需分攤較多的公共設施面積；二來是這類建案都是危老重建案，地主分回的條件通常不差，業者若想維持利潤，往往會把免計容積用到上限，公設坪數因此偏高。

反觀新北市新建案公設比則路洛至33.8％，並沒有再往上成長，觀察新北市建案公設比分布狀況，可以發現超過8成建案公設比都控制在35％以下，35％以上的建案比例不到2成，且公設比逾40％的建案比例僅約2％，代表新北市建商規劃建案時對公設比拿捏共識度極高，而背後關鍵恐怕是消費者對高公設比建案接受度甚低所致。

何世昌認為，一般談到公設比，多數消費者聯便聯想到休閒公設，而休閒公設並非萬惡，只要規劃得宜可以提升生活品質和附加價值，且若公設比合理，消費者也多能接受。像是由近年較受歡迎的公設如（冷藏／冷凍）包裹收發室、外送物品放置區、垃圾冷藏室、健身房，受育兒家庭青睞的則以圖書閱覽室、家教室、兒童遊憩區。

另外，頗受歡迎但較少見的如寵物盥洗室、洗車區 ，又因疫情與直播盛行的緣故，過去常見的中大型多功能會議室，逐漸由小單位個人遠距工作室、直播間所取代，而過去一度竄紅的電動車充電區，因不少縣市已要求停車位需預留充電樁，這類公設反而漸趨勢微。

▲新莊近年重大建設眾多，重劃區新案價格高漲，讓新成屋和中古屋價差拉大。（東森房屋提供）

近幾年在建設題材、北市人口外溢等熱點話題的帶動下，新北幾個區域成為房市熱區，吸引各大建商爭先進場推案，新建案的價格更是屢創新高。東森房屋研究中心彙整實價登錄資料發現，在新北主要精華區中，新莊、新店中古屋與新成屋的價差最顯著，單坪價差幅度高達35%左右，其次分別是蘆洲區（22%）、三重區（21%）。

東森房屋新莊科達歐洲村加盟店資深業務襄理游晨紘表示，新莊、新店中古屋與新成屋房價落差最大，兩區腹地相對遼闊，開發了不少新興重劃區，新莊坐擁塭仔圳重劃區、新莊副都心，新店則有十四張重劃區、央北重劃區坐鎮，以上新興重劃區都是過去幾年建商推案的一級戰區，新建案房價快速走高，導致新建案與中古屋的價差被拉開。

游晨紘說，對於小資族來說中古屋顯然是更好的選擇，而新莊基礎機能完善，中古屋房價相對親民，是非常值得購屋民眾密切關注的區域，預估伴隨重點建設的落實，區域房市交易量能仍有不小的上升空間。此外，伴隨新莊新興重劃區內新建案價格的飆漲，區內中古屋房價也有望跟著調漲。

目前新莊中古屋的房價仍普遍落在3~4字頭，以交易相當熱絡的榮富商圈來說，還有不少總價在950~1200萬上下的3房物件可供挑選，很適合預算有限的小家庭、首購族。游晨紘表示，雖然中古屋價格實惠、入手門檻低，但由於中古屋屋齡普遍較高，銀行給予的貸款條件相對新成屋也會更加嚴苛，民眾需要準備較多自備款，而且中古屋屋況複雜，到手後往往還需要花費一筆不小的修繕費用，民眾在購買時務必要留意這些隱形成本。

高雄市為因應老宅困老人之居住環境限制，於2022年8月份啟動長者與身障者換居社會住宅計畫，協助65歲以上長者及身障市民換居至有電梯的社會住宅，並於2022年10月26日完成高雄市首例長者換居簽約入住。

首位成功換居的黃先生，原本住在屋齡30年無電梯之公寓4樓，因黃太太長期臥床，行動位移需使用電動床及輪椅，出入困難重重；且因健康因素，需時常外出就醫，雖有使用爬梯機服務，但出門一趟得勞師動眾，而孩子們因就業或家庭因素難以及時協助。在長期照顧負荷下，年邁的黃先生健康狀態也不佳，夫婦兩人對於進出家門須面對層層樓梯的阻礙，深感苦惱無奈。



因此在得知市府有長者換居計畫後，經與家人討論及實際參觀換居標的鳳山建國新城社宅後，立即提出申請。期間並透過高市府委託之包租代管業者審查原居住的老舊公寓後，進行簡單修繕整理並辦理媒合轉租，以獲得租金收益減輕換居社宅的經濟壓力，終於在2022年10月26日完成簽約入住，即將展開出入無礙之便利生活。



都發局吳文彥局長表示，長者換居標的共6戶，係位於鳳山區建國路二段之建國新城，該社宅為電梯大樓，周邊公共設施完善，房型均為3房2廳2衛，每戶室內空間約27坪(含陽台)，內附傢俱家電，每月租金新台幣8,600元(含管理費用600元；水電瓦斯費自付)，市府特別規劃釋出提供行動不便長者或身障者換居，以改善居住環境，並將原持有住宅轉作社會住宅包租代管的屋源，照顧其他有租屋需求的民眾，兩相得益。



吳文彥並說，由於長者或身障朋友要離開熟悉的住家、街坊鄰居，需要適應新的空間環境，心理上也需要時間調適接受，疑慮比較多，需要時間思考或與家人溝通。因此，換居計畫將持續受理申請至2023年1月31日，並採隨到隨辦方式辦理，讓有換居需求的市民有足夠時間思量評估。



長者換居的申請條件，都發局表示，申請人或家庭成員為65歲以上長者或為第7類身心障礙者，全戶人口在高雄市合計僅持有一戶住宅，該戶屋齡達15年並為位於二樓以上無電梯之合法建物，且家庭年所得低於當年度50％分位點(2022年度為113萬元)，平均每人每月所得低於最低生活費3.5倍(2022年度為50,467元)等條件，即可提出申請；申請人原持有住宅則轉作社會住宅，由市府委託之社宅包租代管業者審查物件並媒合轉租，原屋主可獲得租金收益、每年最高1萬元的修繕補助及稅賦減免等優惠。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】