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▲優先購買權人有優先購買權，共同持有的不動產買賣簽約後必須要曝光，且發函通知特定人，甚至要登報公告週知。（資料照）

不動產買賣除了上市櫃公司礙於法令必須公告外，大多數的人都是到地政事務所登記完成，實價登錄曝光後才會眾所皆知。但有一種情形在買賣簽約後必須要曝光，而且要發函通知特定人，甚至要登報公告週知，昭告天下，那就是優先購買權人行使優先購買權。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在說，日前有4位土地共有人擬出售其應有部份土地持分，最終以每坪約35萬元成交，並且於今年8月間，簽訂土地買賣契約書在案，按照耕地375減租條例及土地法第34條之1的規定，375租約的佃農及該土地的其他共有人，就買賣契約書的買賣總價及買賣條件有優先購買權。

為此，簽訂買賣契約書後，必須發函通知優先購買權於文到15日內是否主張優先購買權，逾期有優先購買權人不為意思表示，原來的買賣契約書才能繼續履行。

沒想到發函後，其中有1位共有人即來函表示優先購買，爾後也陸續收到其他2位共有人的來函表示願意購買。因為耕地375減租條例中，佃農的優先購買權，屬於物權效力，而土地共有人只有債權效力，如果佃農其中一人主張優先購買，來函的土地共只能等待，並且持續關心佃農們是否於15日內來函要優先購買。

還好，時間過得很快，佃農也沒有來函要優先購買，也就是，來函的共有人雀屏中選，原來的承買人只能無奈地接受價金無息返還。

至於這3位優先購買權人該如何分配承買的持分呢？鄭文在說，依照土地法第34條之1執行要點規定，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權；他共有人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比例定之，既不是價高者得，也不是抽籤決定。

鄭文在說，他共有人發函優先購買權的通知時，或許是糖衣，也可能是毒藥，記得多做功課，因為當土地開發商來敲門時，幸福的時效只有短短的15天，若相應不理，時間不不會重來，把握當下，可能有意想不到的成果，甚至可以少奮鬥數十年。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

《華爾街日報》等外媒報導，根據美國房貸機構房地美(Freddie Mac)10月27日公佈，截至10月27日當週，美國房貸市場主流30年期固定利率房貸(30-Yr fixed-rate mortgage)平均利率從前週6.94%升至7.08%，遠高於去年同期的3.14%，續創2002年以來的20年新高。

這是自2002年4月以來，美國30年期房貸利率再次高於7%關卡。

自年初以來，美國房貸利率已翻一倍以上，導致房市交易大跌。據全美不動產仲介協會(National Association of Realtors，NAR)先前公佈，經季節性因素調整後，2022年9月美國成屋銷售(Existing-home sales)經季調後的年率為471萬戶，較8月減少1.5%，連續8個月呈現衰減。

房價同樣面臨下修壓力。NAR的數據顯示，9月全美成屋房價中位數較2021年同期上漲8.4%，達到384,800美元，但較6月的歷史高點下滑約7%。8月標普CoreLogic Case-Shiller全國房價指數較2021年同期上漲13%，與7月的15.6%相差2.6個百分點，增幅放緩速度創1987年有紀錄以來新高。

根據房地美的數據，一年前，民眾購買390,000美元的物件，支付兩成頭期款後，剩餘八成30年房貸，以當時平均利率3.14 %計算，每月需支付本金與利息為1,339美元。

但現在，30年期房貸平均利率來到7.08%，購買總價相同的物件，每月需支付金額躍升至2,093美元，高出754美元之多。

MoneyDJ XQ全球贏家系統報價顯示，2022年截至10月27日，iShares美國房屋建築業ETF(ITB.US)累計重挫33.08%；SPDR S&P房屋建築商指數基金ETF(XHB.US)跳水32.40%；Invesco Dynamic建築營造業ETF(PKB.US)走低27.07%。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據全台最新房屋買賣移轉棟數統計，9月建物買賣移轉棟數僅2.38萬棟，創下2月後新低紀錄，且連續6個月跌破3萬棟，市場氣氛悲觀，紛紛臆測房價是否面臨反轉？房市趨勢專家李同榮也對此做出分析。

成交量急縮 悲觀情緒濃

據內政部統計，全台1至9月移轉總數為24萬3931棟，比較去年同期24萬8879棟，減少4948棟，微幅縮減1.99％：第三季全台合計移轉7萬3129棟，比上一季減少1萬2897棟，縮幅達15％之多，同時今年已連續六個月跌破3萬戶，因此市場一片悲觀氣氛。

李同榮指出，去年是此波房市技術循環的主升段，價量齊揚，但平均每月交易量也才在三萬戶邊緣，因此今年在七大利空齊襲下，指望每月交易量超越三萬戶本來就不容易，更何況第三季在股市重挫、兩岸軍演對峙、疫情擴散等三大利空重擊，交易量急縮達15％，但它將是今年季交易量的最低點，房市會在第四季交屋潮及選後不確定因素消除等有利狀況下稍作回溫，全年交易量預測不會低於32萬棟，最有可能是在32萬至32.5萬棟之間，甚至更高。

交易量何時回溫 專家揭3關鍵

李同榮進一步指出，判斷此波房市多頭會不會提早結束，使房價面臨反轉下跌，今年第四季到明年第一季應該是重要的觀察點，而第四季交易量是否延續傳統旺季效應，或是繼續走弱，端看三大關鍵因素：

●股市表現是否持續探底

今年股市在全球升息效應與對經濟前景預期悲觀的影響下，連續重挫達三成之多，對房市連動性就會越來越緊密，若第四季股市回穩上升，就有助剛性需求房市的資金活水。

●兩岸關係是否持續惡化

第三季在兩岸軍演，大陸飛彈越過台灣領空的心理威脅下，的確嚴重影響房市購屋置產信心，尤其是高總價產品，交易明顯減少很多。中國二十大之前，為轉移中美商戰在經濟上受制的窘境，只有用軍演威嚇台灣轉移焦點，而二十大之後預期在習近平領導班底的權力更加鞏固後才會有所動作，但應該不會在第四季就出手，大陸以戰逼和時間點應該落在2024年總統大選前後，那就是此波多頭房市是否反轉關鍵點。

●疫情是否持續蔓延

COVID-19疫情總數持續延燒未退，尤其第三季更是疫情擴散的高原，雖然不致影響房價，但因影響房市交易活動的效率，以致成交期平均延長十天以上，因此，笫四季疫情若能趨緩，有助交易速度，就有助交易量回溫。

2023年房價鬆動 漲跌互見

綜上所述，李同榮認為，影響第三季房市交易量的三大關鍵因素中，股市表現再低應該有限，兩岸衝突短期應不致增高，疫情應該會慢慢趨緩，加上第四季交屋潮、法人做帳與傳統購屋旺季，綜合判斷第四季房市會回溫，暫時房價沒有反轉向下的危機，預期第四季房市交易量在7萬6000棟至7萬8000棟之間，今年房市交易量將不會跌破32萬戶，最有可能在32萬至32.5萬之間。

至於明年房市表現，李同榮認為房價開始會有些鬆動，部分區域與產品漲跌互見，上半年會比下半年表現較好，2023下半年會是此波多頭是否結束的關鍵，惟這波房價因有投資客剎車表現，縱使房價反轉，跌幅不會太深。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲9月建物買賣移轉棟數僅2.38萬，已連續6個月跌破3萬棟。（資料照）

根據最新買賣移轉棟數顯示，9月建物買賣移轉棟數僅2.38萬棟，創下2月後最低的單月紀錄，去年疫情影響僅約3個月時間，僅7~9月移轉棟數跌破單月3萬棟，不過今年疫情爆發後，市場遇到利率升升不息、股市跌跌不休，移轉棟數已經連續6個月跌破3萬棟，9月僅剩下2.38萬棟，由於去年第四季移轉棟數基期甚高，若是今年第四季移轉棟數年減3成則全年移轉將跌破32萬棟，是6年以來首見衰退。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，今年移轉棟數將比去年34.8萬棟衰退，雖然幅度不大，但實際上的市況比數據反應的更嚴峻，主要因為第一季的房市交易相當暢旺，不過下半年房市交易清淡，兩者平均下來衰退幅度不大，但若以最近房市的體感溫度來看，交易量量縮狀況已經是相當明顯，尤其近月預售案實價揭露件數已經較去年旺季腰斬，投資退場市場剩剛性需求撐盤，去年以來的賣方市場，已經轉向買賣雙方較為平衡的市場。

內政部月報顯示，9月建物買賣移轉棟數剩2.38萬棟，移轉棟數近月衰退趨勢，並沒有止跌回穩跡象，9月建物買賣移轉棟數創下2月後的新低量，以第四季移轉棟數衰退3成推估，全年移轉棟數將跌破32萬棟，這波房市景氣高峰落在今年第一季跡象越來越明顯。

曾敬德指出，目前已經有科技業鼓勵員工多休假，市場也預期明年企業會面臨更多的挑戰，而當前房價處於歷史高檔，在市場出現利率升升不息、股市跌跌不休的狀況下，房市也熄火進入盤整修正，所幸企業回流的趨勢並未改變，即使房市修正，還是會有一定的基本面支撐。

▲在股災和房價高漲下，第三季新竹縣市買氣轉為觀望。（資料照）

國泰房地產公布今年第3季房地產指數，成交價較上季上漲、議價率小幅縮減，推案戶數及推案金額則大幅增加，但銷售率卻減少。

進一步觀察各地區表現，相較去年同季，各地區成交價呈中幅或大幅上漲，成交量部分，除桃園、台南增加，其餘地區維持穩定或減少。從四季移動趨勢觀察，本 波與 2013、2014 年波段高點相比，各地區成交價均創新高;但成交量呈現兩極發展， 桃竹以北地區仍處相對低檔，中南部地區已超過前次波段高點，處於高檔盤整。

國泰房地產表示，綜合本季房市，相較去年同季，在房價高漲及遞延推案情況下，本季推案金額大增，成交價大幅上漲，成交量維持穩定，房市表現偏熱，但受諸多房市負面因素影響，消費者觀望心態濃厚，銷售率下降，買氣走弱，房市前景仍具不確定性。

本季新推個案數共 256 件，推案戶數計有 25,800 戶，較上季及去年同季均上升。 總推案金額為 4,586 億元，成交價除了台北下跌外，其餘地區均上漲，其中新竹成交價21%上漲最多。    

而新竹縣市相較上一季為價漲量縮，本季房價持續大漲，但股災、升息等負面因素，出現觀望氛圍，銷售率大幅下滑， 成交量減少近3成，新推個案房價屢創新高，隨著總價衝高，買氣急速下滑，本季呈現價量背離，未來發展待觀察。

桃園相較上一季及去年同季皆價量俱漲，本季推案地點多位於重劃區，推案金額創8年來新高，推案戶數僅次於台中。與去年同季相比，價量俱漲，房市表現熱絡，價格持續上漲，但銷售率卻大幅減少。

台中房地產指數相較上一季價漲量穩，上半年在打房政策、建照塞車、疫情升溫等負面因素影響下，建商推案保守，本季受 情影響的遞延推案陸續推出，惟因房價陡升過快，造成買方觀望、成交量縮，買盤外溢至太平、梧棲等外圍區域。

新北市相較上一季為價量俱漲，推案量大幅增加，新推個案持續推升區域行情，影響銷售表現，在房價持續上漲，銷售率及成交量均下滑的狀況下，新增供給能否順利消化為觀察重點。

而台北市則以都更及危老改建為推案主力，規模量體較小，因推案地點多為精華區域， 房價仍維持百萬水準，成交量持穩。但本季價格轉跌，銷售率連續兩季下滑。

升息、打炒房，房市買氣轉趨冷清影響建商購地意願，今年前三季全台土地交易量年減近三成；惟台中南區卻維持土地、房價雙漲的強勁動能，近年吸引惠宇、國聚、昌祐、富宇、坤悅（5206）、鉅泰等建商爭相競逐推案。

房仲業者指出，交通建設與換屋需求大於供給，是目前南區房市崛起的兩大主因，下半年預售新案集中在台中捷運大慶、五權、台中車站等三站點沿線，總推案量估破200億元。

土地交易市場向是房市風向球，根據內政部實價登錄網站資料，今年前三季，台中市八個行政區的土地交易價格與去年全年相較，漲跌互見。其中南區、北區、西區、中區，呈現2％～25.9％的漲幅；而西屯、北屯、南屯、東區的土地價格，則約下修3％～20％間。

同步觀察上述八個行政區的住宅大樓預售案房價表現，今年前三季與去年同期相較全數走揚，漲幅最大為南區31.5％，其次為北屯區31.2％。

業者分析指出，南區與鄰近的南屯區、西區相較，房價基期相對低，加上台中大眾運輸黏著度提高，使得台鐵紅線與即將啟動的捷運藍線等軌道周邊站點，成為購屋熱搜條件。

下半年台中南區預售新案幾乎沿著台鐵軌道呈帶狀分布，包括大慶站周邊的昌祐「雲之境」、坤悅「高工路案」；五權站周邊的「惠宇國圖館」案、鉅泰「復興路案」；以及靠近台中站的「國聚興大案」等，上演南區房市「大五台」角力賽。

其中，國聚建設即將推出興大特區睽違許久的大樓新案，迅速成為市場焦點，由於中興大學擁有綠地與水岸環繞，機能成熟且環境宜人，可開發土地取得不易，釋出相當有限，每有新案推出都備受認可。

國聚建設協理紀智博表示，與興大特區一線之隔的大車站計畫與即將開幕三井LaLaport大型商場、湖濱生態園區等建設激勵下，環境更宜居的興大特區切入換屋客層，恰好符合市場需求。

紀智博分析，新案產品定位在純三房換屋型客層，瞄準南台中自營商、醫師、教師、律師等菁英階層，對周邊環境氛圍與社區規模、質感，都格外注重，這正也是國聚作品受到好評的優勢。

近期地震頻傳也湧現一批舊屋換新屋的需求，據統計資料顯示，南區住宅平均屋齡為28年，屋齡高於20年的佔比超過75％，在安全與舒適性考量下，換屋型需求長期看好。

台中市建築經營協會市場資訊主委白洪章指出，房價板塊交互輪動影響，北屯14期站穩60萬元坪價，南台中的13期重劃區也已預告未來房價6字頭起跳，南區「大五台」房市開打，也正是房價50萬元水位的起漲式！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房市開始降溫，房價沒有出現下降的跡象。根據國泰建設發布的第三季六都及新竹縣市的新推個案數據來看，新竹縣市每坪單價已經追上新北市，堪稱是新的天龍國，這主要是因為竹科就業人口已經超過17萬人，需求帶動價格上漲。想買房一族，如果想等房價下跌，可能至少得等到明年。

檢視屋況和採光，除了硬體設備，還得考量口袋深度，根據國泰建設發布的第三季，六都及新竹縣市的新推個案數據顯示，除了台北市跟桃園市較上季略有下跌，新竹縣市每坪單價來到55.9萬元，超越新北市的52.7萬元，幾乎成了新天龍國，較上季上漲23.44%，相較去年更是上漲89.03%，一年幾乎漲一倍。

房地產趨勢中心執行長張旭嵐：「竹科的工作從業人數，已經超過了17萬，如果晚一點買可能更貴的氛圍，才會造成在近年，包括預售甚至中古屋市場，都可以看到大家用搶的，或議價空間非常小。」竹北新建案價格持續攀升，除了受惠科技產業紅利，也反映工料雙漲，以及市場供給吃緊。

但隨著價格上漲，新竹買氣也急速下降，竹北第三季建案成交量較上季減少26%，新竹則減少36%。但隨著政策性壓力升息，還有股匯市影響等因素，儘管導致整體交易量減弱，但相較去年同期依舊呈上漲趨勢，顯現房市冷不見得帶動房價調降。

房地產趨勢中心執行長張旭嵐：「目前交易量是因為買方跟賣方，對於價格是沒有共同認知的，也就拉開他們的議價空間，所以交易量減弱，但如果這樣的氛圍持續，在明年整體量能可能還會持續下修。」大環境影響下，讓房市去年以來的賣方市場，已經轉向買賣雙方較為平衡，短期恐怕仍無法等到價格明顯下跌。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據美國全國房地產經紀人協會 (NAR) 的統計，9 月待售房屋銷售量較 8 月下降 10.2%，遠低於經濟學家預期的下降 4%。銷售額同比下降 31%。

這是新冠疫情期之外，自 2010 年 6 月以來的最低水平。

房地產經紀人直截了當地指出，在疫情前兩年一直處於低點的房貸利率大幅上升是主因。據《Mortgage News Daily》報導，今年年初主流 30 年期固定房貸平均利率還在 3% 左右，隨後迅速上升，在 6 月超過 6%；之後在 7 月和 8 月有所回落，但隨後又開始上漲，在 9 月超過 7%。

NAR 首席經濟學家雲恩 (Lawrence Yun) 說，「事實證明，持續的通貨膨脹對房市非常有害。」「Fed 不得不大幅提高利率以平息通膨，這導致買家變少，賣家更少。」

房貸需求和新房源也在下降，因為房主不願意放棄創紀錄的低利率以換取更高的利率。對於潛在買家來說，利率的上漲意味著中位價房屋的自備 20% 頭款的每月付款現在比 1 月高出近 1000 美元。

Realtor.com 資深經濟學家拉提烏 (George Ratiu) 說：「由於通貨膨脹導致工資下降，而且利率上升，買家的購買力減少超過 10 萬美元。」「展望今年底前剩餘時間，預期利率將繼續上漲。Fed 的貨幣緊縮政策尚未對通膨造成影響，這意味著預計將進一步提高政策利率。」

雖然炙手可熱的房價在部分地區市場開始降溫甚至下跌，但跌幅不足以彌補利率的上漲。自疫情開始以來，房價上漲超過 40%，這主要是受早期最低利率的推動。

從地區來看，東北部待售房屋銷售量環比下降 16.2%，同比下降 30.1%。中西部當月銷售額下降 8.8%，比一年前下降 26.7%。

在南部，當月銷售額下降 8.1%，同比下降 30.0%；在全國最昂貴的地區西部，當月銷售額下降 11.7%，同比下降 38.7%。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據行政院數據顯示，鋼筋短短一年內價格飆漲22％，混泥土也大漲14.3％。而台灣營建業目前缺工至少12萬人，不少科技廠搶建廠房，使得缺工狀況持續惡化，人力成本上漲更將近5成。缺工、加上通膨造成的水泥、預拌混凝土、鋼材等物料及工資大漲等因素導致房地產價格持續攀高，尤其在台中預售市場更加可見。



台中最精華地段七期區塊在實價登錄資料顯示，預售案「聯聚方瑞大廈」、「大陸豐蒔」、「由鉅惟上」、「市政新銳」等個案皆有達8字頭水平，推測七期距離出現單價百萬行情，應只差最後一哩路。

通膨是目前全球經濟共同面臨到的問題，而高資產富豪也在思維當通膨成新常態，投資市場波動加大，資金尋求投資管道中，整體資產的配置反而返回到抗通膨的房地產之上，尤其是最精華且持續建設的區域。



在中台灣台商、富豪的重要聚落台中七期更是可見，七期土地開發趨近飽和，土地標售價格持續飆高，豪宅推案熱潮不減。但在火熱的高規豪宅房市中，高資產的富豪們選房思維開始轉變，反而轉向在新成屋的選擇，享有同地段價值但價格比預售案不受營造成本影響，擁有自住享生活、置產抗通膨的優勢。



當中以台中市市政路上樓高41層成屋豪宅「新朗日匯」最受矚目，該案委由營建品質深受肯定的大陸工程打造，也是台中七期唯一一棟出自普立茲克獎建築大師Richard Meier打造的白派建築，室內則由設計教父Yabu Pushelberg打造俱樂部式休閒場域，兩大國際巨擘聯手，成屋推出後就很受市場注目。

「新朗日匯」震撼台中豪宅市場，產品稀有性及公設規劃，既是高端國際酒店氛圍，也有優雅溫馨的豪宅生活感，賞屋客戶都給予高度回饋。憑著緊鄰5期生活圈、全聯旗艦店等優勢，正迎市政路60米林蔭大道，擄獲不少七期換屋客的心。

「新朗日匯」總戶數147戶，每戶130坪，開價60~85萬元，主力總價在6000~8000萬元，相同總價相較於區域預售豪宅坪數就落差將近20~30％。除此之外現場銷售團隊觀察，來賞屋的家庭中，客戶需求還是以自住為主，而置產思維的客戶則是看好待未來市政路上建設、指標建築完工，屆時勢必上演慶祝行情、後續追價動能超強勁。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據最新建物買賣移轉棟數顯示，今年9月買賣移轉棟數僅2.38萬棟，創下2月後最低單月紀錄，加上疫情爆發後，市場遇到央行升息與股市大跌，買賣移轉棟數已連續6個月跌破3萬棟，9月年減幅達15%，加上去年第四季移轉棟數基期高，若是今年第四季移轉棟數年減3成，全年將跌破32萬棟，是六年以來首見衰退。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，今年移轉棟數將比去年34.8萬棟衰退，儘管幅度不大，但實際市況比數據反應的更嚴峻，主因是第一季的房市交易暢旺，而下半年房市交易清淡，若以最近房市的體感溫度來看，交易量縮狀況相當明顯，尤其近月預售屋實價揭露件數較去年旺季腰斬，投資退場、市場剩剛性需求支撐，去年以來的賣方市場，已轉向買賣雙方較為平衡的市場。

根據內政部月報顯示，今年9月建物買賣移轉棟數僅2.38萬棟，年減幅度達15%，與去年相比，雖然都有疫情影響，但去年僅7月到9月受到衝擊，當時移轉棟數跌破單月3萬棟。

此外，移轉棟數近月衰退趨勢，並無止跌回穩跡象，9月建物買賣移轉棟數創下2月以後的新低量，若從第四季移轉棟數衰退3成推估，全年移轉棟數將跌破32萬棟，這波房市景氣高峰明顯落在今年第一季。

曾敬德指出，目前已經有科技業鼓勵員工多休假，市場也預期明年企業會面臨更多挑戰，當前房價處於歷史高檔，在市場出現利率升升不息、股市跌跌不休的狀況，房市也熄火進入盤整修正，所幸企業回流的趨勢未變，即使房市修正，仍有一定的基本面支撐。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】