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信義房屋觀察10月市場交易狀況，持續受到今年利率升升不息與股市跌跌不休影響，房市買氣持續清淡，而過去一段時間強勢的賣方市場已經逐漸鬆動，觀察10月的議價空間已經有略為增加的現象。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，房市從4月疫情爆發以來，房市交易量已經量縮約半年時間，加上今年第一季的房價普遍都來到歷史高點，後續又面臨利率連三季調升，股市一度大跌近6千點，房市難免高處不勝寒。

曾敬德說，發現近月的交易議價空間已經有略為放大的趨勢，不過因為最近成交速度較快的都是條件較好的物件，因而議價空間僅呈現緩增狀態，但過去以來的強勢賣方市場，已經逐漸轉為買賣雙方較為平衡的健康狀態。

10月換屋增加 願讓利的屋主增加

統計顯示，10月的交易狀況，換屋的交易占比較上月增加，研判應是換屋族已經在市場上看屋一段時間，碰到滿意的物件且屋主也願意略為讓利，才在10月順利交易，觀察北市總價2000~2500萬元的交易表現較佳，新北市則是總價700~1500萬元表現穩定，總價2000~3000萬元略為增加，反映新北市的換屋交易維持相對活絡。

桃園市、台中市、台南市與高雄市，交易量較穩定的都是總價1000~1500萬元的房屋，不過觀察前段時間的交易熱區，新竹受到房價大幅飆漲與科技業股價修正影響，房市也出現降溫跡象，交易維持低量，且議價空間也逐漸增加。

曾敬德指出，現在市場上幾乎都沒有甚麼好消息，對於居高思危的房市逐漸產生壓力，房市也從過去強勢的屋主市場，逐漸轉為買賣雙方平衡的狀態。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房市買氣還沒回頭？住商機構今（31）日公布旗下10月銷售狀況，整體依舊較去年量減37%，房市交易量已連續下修七個月，但房仲業認為價格不修正，交易量不容易擴大，房價雖有通膨支撐，可是買盤猶豫，今年傳統第四季旺季效應也不會太好。

三月升息後重創買氣，房市交易量從四月起開始下修，住商機構企畫研究室統計旗下加盟店10月成交業績，全台與上月相比，量增4%，可是與去年同期相比，減少37%。

台北市與桃園市是六都中10月既月減也年減的二個都市。其中台北市月減4.3%，年減40.1%；桃園較上月減少6.6%，年減42.8%。

其他普遍是呈現月增、年減，例如新北較上月增加23.6%，年減27.6%，是月增幅度最高的。其次是台南市較上月增加9%，月增幅次高，但不過相較去年還是減少32.1%。

其他六都方面，台中與高雄較上月都有4%以上增加，台中月增4.8%，年減28.5%，高雄月增4%，年減43.8%。高雄雖然止穩，但跟去年高基期比較仍是衰退不少。

住商機構企畫研究室資深經理徐佳馨指出，十月份天數多，較上月量增應為天數影響，從六都狀況觀察，雖較上月增減有起落，但比起去年同月均大幅量縮，顯見買氣還沒有回頭。

桃園以南回溫，亮麗不如過往

綜觀六都今年10月表現，除北市與桃園外，均出現月成長，在年度表現上呈現全面衰退，徐佳馨指出，雖然中南部回神，但本月交易依舊不振，意味著只要價格不修正，交易量不容易擴大，後疫時代房價雖有通膨支撐，可是買盤猶豫，市場持續維持震盪，民眾購屋步調可能放緩，傳統第四季旺季的效應也不會太好。

市場降溫有感，賣方落袋為安

大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，全球各主要國家仍有升息壓力，自央行升息以來房市買氣明顯降溫，下半年利空因素盤據，買方追價意願薄弱，部分賣方惜售等待理想時機，不過也有些賣方恰好在房市相對低點時入手，儘管目前價格無力攀高，轉售仍有增值空間，議價更有彈性提升買方購屋意願。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房市邁入冷靜期，但「不冷卻」，台灣房屋集團統計內部成交行情，觀察2022年10月價量變化，七都交易量對9月微減3.3%，價增4.4%。而和去年同期相較，七都整體交易量年減9.9%，價年增6.7%。預估第四季市場呈現三低趨勢-「交易量走低」、「賣方姿態放低」與「著眼低總產品」。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，國門雖開，疫情對民生的影響趨緩，但是升息以及股匯市的震盪澆熄房市買氣，買方出價愈趨保守，不過低利的環境也支撐賣方價格，導致買賣雙方的價格沒有交集，也降低了交易量，也讓房市進入冷靜期。

第四季市場呈現三低趨勢

「房市雖冷靜但不冷卻，第四季市場呈現三低趨勢」，張旭嵐指出，三低是

一、「交易量走低」：區域天花板價的預售屋交易量會首先降溫；

二、「賣方姿態放低」：股匯市波動下，有資金需求的賣方放大議價空間；

三、「著眼低總產品」：首購等自住族群受限於升息壓力，仍以蛋白區、高CP值的低總中古屋為優先選擇。

購屋信心下修 買氣轉往蛋白區

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，目前房市呈現短空長多， 10月房市表現，短期受到房價高檔，通膨壓力尚未緩解、民眾對經濟展望轉趨保守等影響因素，股市一瀉千里，許多股民資產縮水，加上環境景氣偏冷，連帶影響民眾實質購買力，買方加價無力，觀望氣氛重因而拉長購屋猶豫期，使得近期購屋需求持續下降，產生需求遞延現象，因桃園產業多元、人口正成長以及建設利多挹注得以撐場，才能從六都中脫穎而出。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

高雄市向中央積極爭取「高雄都會區大眾捷運系統小港林園線建設及周邊土地開發計畫綜合規劃」，於2022年9月23日獲行政院核定。配合此重大交通建設，高市府同步辦理沿線土地都市計畫專案通盤檢討，2022年10月27日在林園幸福公園演藝廳召開第2場都市計畫說明會，向地方及地主說明檢討重點及內容。

都發局表示，本次專案通檢是依據都市計畫法第26條，就延伸線周邊土地進行必要的檢討變更。以捷運場站為核心，半徑500公尺範圍作為TOD發展之規劃，將171公頃農業區變更為住宅區、商業區、產專區及公共設施用地。結合已經提案變更的捷運聯開區，總計約180公頃的都市計畫變更。依據中央的規定農業區變更會以區段徵收方式開發，私有地主將領回住商區土地，並可新闢超過39公頃的公園、綠地，打造優質的生活環境。此外，沿線土地二個街廓允許有條件申請提升容積率，住宅區可由200％提升至300％、商業區由350％提升至490％，並於市街區劃定17.7公頃都市更新地區，協助居民推動危老及都更，強化既有市街商業機能。



說明會包括王耀裕、邱于軒及韓賜村等3位議員均到場關心，針對部分民眾表達農業區變更不同意區段徵收，要比照大寮主機廠周邊農地及大寮眷村以重劃方式來辦理，都發局於現場說明，大寮主機廠周邊農地目前仍為農業區並未變更，大寮眷村(81期重劃區)原本就已經是住宅區並非由農業區變更，此外，市府亦將配合行政院核定捷運小港林園延伸線的興建，取得興建社會住宅土地，目前公開展覽的內容均未定案，尊重各界意見與訴求的表達，也都會協轉都委會審議且邀請列席來說明。



都發局強調，都市計畫說明會的目的，是要跟當地民眾及地主說明變更草案的內容，達到民眾參與的目的並兼顧地主的權益，變更草案公開展覽期間自10月7日起至11月21日止。為了讓民眾瞭解變更內容，公展期間將舉辦3場說明會，民眾如對都市計畫草案有意見，請以書面表達，以供高雄市都市計畫委員會審議參考。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲彰化市的中古屋房價近5年漲幅勝過新成屋，因中古屋仍在1字頭，讓部分口袋不深的購屋民眾會更傾向中古屋市場。（東森房屋提供）

近年來伴隨知名建商、商場、建設項目的進駐，彰化市房市發展備受市場關注，實價登錄資料發現，近5年彰化市屋齡5年內新成屋的房價漲幅約為16%左右，而屋齡超過5年的中古屋房價漲幅高達19%，中古屋漲幅更勝新成屋。

東森房屋彰化中山加盟店王玉月經理指出，目前彰化市的買盤以剛性需求為主，部分預算有限的購屋民眾只好轉戰房價相對親民的中古屋市場，導致區域中古屋交易量能快速走高。

王玉月指出，最近幾年彰化市發展勢頭強勁，目前市內新成屋的房價普遍落在2字頭，部分預售案的開價已經站上3字頭，漲勢相當驚人。且隨著寶佳、櫻花等大型建商的進駐，彰化市土地交易價格也快速垫高，再加上部分建商採用「先建後售」的推案模式，未來彰化市新建案開價繼續走揚的可能性很高，甚至逼近4字頭也是可以預期的。

而目前彰化市的中古屋房價仍普遍落在1字頭，與新成屋的單坪價差大概在10萬元上下，王玉月表示，最近幾年彰化不僅房價持續攀升，租金價格也扶搖直上，目前彰化市3房物件的月租金開價普遍落在1~1.5萬之間，而3房的中古華廈購屋總價普遍只要500~800萬元，若以總價500萬、自備款3成、房貸利率2%的30年期本息均攤型房貸試算，房貸族每月需要負擔的房貸金額僅為1.3萬元左右，確實比租房還要划算。

王玉月指出，彰化市區以火車站為中心向周圍擴大，目前彰基大埔商圈與金馬路家樂福商圈都是討論度很高的房市熱區，以上兩個商圈都是彰化發展較早的區塊，人口密度也很高，再搭配「機28」用地、中友百貨、彰化鐵路高架化、中捷綠線延伸等建設項目的啟動，區域發展前景充滿想像空間。若民眾預算充足，王玉月建議，不妨首選土地持份相對較高的透天厝，精華地段的透天產品將會逐漸成為稀缺資源，未來保值性與增值性更強。

台北市在危老重建政策全面發威，新案紛紛推出之際，百坪不到的迷你基地開發案當道，相對新案的平均公設比也愈飆愈高，專業市調機構27日最新調查顯示，北市新案平均公設比飆高至近36％，而公設比逾40％的新案當中，就有高達67％是迷你基地建案。

　住展雜誌公布統計指出，今年截至10月24日止，北市預售屋和新成屋的平均公設比為35.9％，較去年上升0.9個百分點，改寫歷史新猷；至於新北市公設比為33.8％，比去年略降0.1個百分點，中止連續四年上揚。

　住展雜誌研發長何世昌表示，北市今年預售屋平均公設比達到35.9％，超越2020年的35.2％、創下史上新高，主要原因是今年預售屋基地規模在100 坪以下的迷你基地數量較多，而這類新案幾乎都是危老重建案；統計顯示，其中公設比逾40％以上的新案，迷你基地建案比率高達67％。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

受到升息、股市下跌、政府打炒房等多重利空因素影響，房市交易熱度冷卻，屋主或建商為了資金需求或加速去化，不論是新屋或是中古屋市場，議價空間持續擴大。專家觀察，今年928檔期全台爆出8,000億歷史天量，估計建商或投資客為求順銷，心態軟化情形會較中古屋屋主更為明顯，此時購屋者可大膽議價或爭取配套優惠。

信義房屋統計官方預售實價揭露件數資料，去年9～12月景氣高峰時，平均單月預售揭露的件數可達1.2萬件，單月揭露的總銷售金額可達1,700多億元，不過今年房市隨疫情而降溫，從5月開始連續4個月預售揭露件數都跌破7千件，單月件數較去年第4季高峰時腰斬，今年8月更剩下5,000多件，一手、二手市場房市交易都出現疲弱現象。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，實價揭露2.0上路之後，從預售案揭露數量，可判斷預售市場的交易熱度，景氣高峰落在去年9月～12月，單月揭露都可達1.2～1.3萬件，但從預售禁止換約政策風向出現後，投資買盤退場，加上疫情、股災、升息等影響，看漲房價風向改變，即使政策並未通過，但預售交易量已明顯萎縮。

新建案市況直直落，《住展雜誌》研發長何世昌表示，今年Q2升息與本土疫情大爆發後，外界預言房價即將反轉下殺的聲音頻仍，北台灣新建案銷售率從年初的逾6成降至52.92％，代表新建案由供不應求逐漸趨向於供需平衡，陷入多空保衛戰。

至於未來銷售率是否會跌破5成、轉為供過於求，何世昌認為選後買氣是關鍵，而業者也應謹慎控制供給量，避免爆量打破市場平衡，一旦銷售率跌破5成，價格下修的壓力就會浮現。

元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立指出，房市冷卻，成交價格拉不上去， 議價空間就開始擴大，周昆立估計只要量縮時間拉到半年以上，建案亂開價情形將會大幅減少，甚至可能出現建案率先降價。

而建商或投資客為求順銷，心態軟化情形會更為明顯，周昆立建議購屋民眾可爭取更多配套優惠，例如家電、裝潢等，並且務必查詢實價登錄行情，確認社區及附近個案實際成交價格狀況，避免追高。

北台灣新建案銷售率

預售市場推案量能強勁，但買氣受負面消息影響而明顯減弱，最新公布的第3季國泰房地產指數可見，新竹銷售率季減13.97％，成交量也衰退近3成，是七都中買氣偏弱的都會區。在地的房市專家提醒，局勢已經來到北風北，自住客別追高當接刀俠，而投資客的菜籃族竹科太太們，要趕快下車。

「近2、3年剛進場的少年房神、竹科太太們，該停利時就要停利，竹北房市並非無敵，鐵打的身體也經不起3天拉肚子，今年第4季到明年初是出貨時機。」長期深耕新竹房市的《住宅週報》社長陸敬民說，竹北房價拉抬到7字頭天花板之後，買盤已無力追價，房市黑天鵝亂飛，他建議換約有利潤就跑。

陸敬民形容竹北的現況是「外弛內張」，表面一片和諧，實際上卻很急迫，「房價撐到明年329檔期會下跌，預期將有個案出現『策略性』降價措施，至於投資客要趕快下車，一旦違背投資紀律，翻船就離你不遠了。」他也觀察到2大現象：

1、出貨手法—翹翹板

握有多筆物件的投資客，為調節手中籌碼，原本的「賣不掉，加價賣」策略，現在已升級為2.0版，變成「A案賣不掉，B案加價賣」的翹翹板手法，陸敬民說，投資客為了出脫A案，抬高B案價格，讓買方感受到價差空間，製造比價效應而回頭選擇A案。

2、定價—單坪63.8萬是甜蜜點

竹北民眾的年薪中位數前10名平均是290萬元，扣掉所得稅後大約是250萬元。陸敬民以10年房價所得比來看，竹科前段班的資優生可接受的總價為2,500萬元的3房預售案，回推坪數及單價可算出：

（總價2500萬－車位200萬）÷坪數36坪＝每坪63.8萬

也就是總價2,500萬內的36坪標準型3房＋1平面車位的預售屋產品，買方尚能負擔。陸敬民認為，單價63.8萬元是現階段竹北市及新竹市精華區3房預售案房價的甜蜜點。

新建案銷售率走勢持續下滑，《住展雜誌》統計至今年9月，北台灣近1年平均銷售率來到約52.92％，為今年單月新低，預售市場陷入多空保衛戰，選後買氣極為關鍵。

《住展雜誌》研發長何世昌預估，若選後12月份買氣未能回暖，2023年第1季時，新建案銷售率恐會跌至50％多空分水嶺以下，一旦銷售率跌破5成，價格下修的壓力就會浮現，他認為最快Q2房價可能出現轉折。

預售市場買氣降溫，連續4個月預售交易跌破7,000件，較去年高峰時腰斬。本刊採訪炒房客帥過頭，8年前揮著「台積電設廠」的大旗，揪團在苗栗竹南重劃區炒房，孰料房市反轉引爆交易糾紛，慘賠3億元。集資炒房手法極具爭議，他坦言自己就是投資客，跟著台積電從苗栗到南二都設廠瘋狂炒一波，現在又說「南部炒房漲過頭，房價必跌」，眼見台積電竹南廠完工，他再重返苗栗戰場，並盤算著下一步要當建商。

「憑我投資客的直覺，房價一定跌。」66歲的帥過頭坐在永和仁愛公園旁的木板凳上，叼著菸告訴記者，房市短期內看不到利潤空間，現在價平量縮，明年初一定跌，他催促投資客：「1、2年前買的人，小賺就賣；今年買的人，小虧也要賣，先上實登看行情多少，降個2％～3％出掉。」帥過頭說。

跟著台積電走，是帥過頭的炒房鐵律，他認為交通建設的威力都不如台積電設廠，台積電就是廣告招牌。「每次政府喊著蓋捷運，從規劃、動工、完工到通車，少說要等10年起跳，但是台積電設廠，今天一宣布，房價明天就漲。」帥過頭一派輕鬆，但昔日台積電設立封測廠，他鼓吹民眾在竹南重劃區炒房引爆的糾紛，至今8年仍未善了。

近2年台積電在台南、高雄設廠，激勵買盤瘋狂湧進，帥過頭也將戰場拓展至南部，「我有43支手機，每支的LINE好友都破5,000人。」扛著台積電的招牌，帥過頭宣稱這波賺進1、2億元。

記者問他，當初高調揪團上車，現在卻又趕著下車？「趨勢不可逆啊！高雄飆這麼高，楠梓房價翻漲2.5倍，橋頭單坪22萬喊到4字頭，都漲過頭了，誰會現在買房子？」帥過頭話鋒一轉，台積電竹南封測廠即將落成，他要重返苗栗戰場，「2014年單坪賣18萬漲到22萬，後來房地合一稅上路，跌到16萬，現在台積電竹南廠蓋好、準備量產，我相信房價會漲回去。」帥過頭說。

而小建商受土建融限制，資金撐不住，在市場上拋出案子、找人接手，「我就盤下來，自己當建商蓋房子。」記者懷疑他是不是吹過頭了？「我炒房20年，什麼爛事沒做過，我知道怎麼炒！」帥過頭說完、捻熄菸頭，騎上摩托車揚長而去。

近3個月主要都會區待售案件「降價」分布

根據住展雜誌統計，今年截至10月24日止，台北市新成屋、預售屋建案平均公設比近36%，較去年上升0.9個百分點，並創下歷史新高；新北市今年同期平均公設比則為33.8%，比去年略降0.1個百分點。專家分析，今年北市百坪以下的迷你基地建案數較多，導致公設比攀高速度遠高於往年，反觀新北的迷你基地建案數量較少，顯示雙北建商公設比拿捏呈現高度落差。

住展雜誌統計，雙北新成屋、預售屋建案（統計範圍為華廈、大樓建築，不含5層樓以下的公寓、透天）平均公設比。北市今年開賣的建案平均公設比達到35.9%，超越2020年35.2%、創下史上新高。反觀新北的新建案公設比從去年高峰33.9%回落至今年的33.8%，並未再往上成長，中止連續四年上揚。

何世昌表示，北市建案公設比飆高的主因，在於今年建地面積100坪以下的迷你基地建案較多，而這類建案幾乎都是危老重建案；公設比逾40%以上的建案當中，迷你基地建案比率高達6成7。

何世昌說，迷你基地建案公設比偏高，有兩項關鍵因素，一是社區戶數少，每戶需分攤較多的公共設施面積；二是這類建案都是危老重建案，地主分回的條件通常不差，業者若想維持利潤，往往會把免計容積用到上限，使得公設坪數偏高。

觀察新北建案公設比分布，可發現逾8成建案公設比都控制在35%以下，35%以上的建案比例不到2成，且公設比逾40%的建案比例僅約2%，代表新北建商規劃建案時對公設比拿捏共識度極高，而背後關鍵恐為消費者對高公設比建案接受度甚低所致。

台北市狀況截然不同，公設比高於、低於35%的建案比例平分秋色，大致呈現五五波，且逾40%以上的建案比例接近1成，顯示北市消費者對高公設的容忍度相對高，從而影響建商建築規劃。

何世昌指出，由於民眾生活型態改變，近年較受歡迎的公設如（冷藏／冷凍）包裹收發室、外送物品放置區、垃圾冷藏室、健身房；受育兒家庭青睞的則有圖書／閱覽室、家教室和兒童遊憩區。

另外，頗受歡迎但較少見的如寵物盥洗室、洗車區 ，因疫情與直播盛行的緣故，過去常見的中大型多功能會議室，逐漸由小單位個人遠距工作室、直播間所取代；而過去一度竄紅的電動車充電區，因不少縣市已要求停車位需預留充電樁，這類公設漸趨勢微。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】