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在近期通膨居高不下、各國央行持續升息，再加上全球股、匯市出現大幅震盪的狀況下，衝擊民眾對經濟前景的信心。根據六都先前公布的2022年9月「建物買賣移轉棟數」，與2021年同期相比，六都交易量年減14.2％，可見民眾購屋態度轉趨謹慎。不過，由於當前仍有一定的購屋剛性需求，建商的銷售策略也開始有所調整，像是國泰建設(2501)就在2020年時，提出未來推案將從預售改為先建後售，當前市場上包含寶璽、久樘、慶仁、冠德等品牌建商也有個案開始採取先建後售模式，不僅替建商自身降低經營風險，對消費者來說，也具備「看得到、摸得到」，且價格穩定、可隨時入住的優勢，使得先建後售以及成屋產品逐漸成為當前市場上資產階級的首選避險標的。

對此，住商不動產台中南屯店經理黃盟祥說明，相較於前2年房市火熱、房價節節高升的榮景，當今民眾購屋的態度轉趨保守、觀望期拉長，但由於市場需求依然有，因此當決定在此時進場購屋後，多會挑選地段優良、且值得信賴的品牌建商產品，甚至有部分購屋族直接放棄自備較低的預售案，轉而選擇新成屋物件，「畢竟預售屋房價是根據未來2-3年後完工的價格來估算，因此有可能以較高的價格購入、甚至遇到房價持續攀升的狀況；先建後售除了房價就是當下市場時價，加上能實際看屋、直接入住，減少不確定性，對承受風險能力較小的人而言，會是較為安穩且能避險的投資」。



寶璽機構旗下睿嚮建設在潭子弘富重劃區推出的首案「睿嚮大涵」，就是10月上旬開放預約後備受關注的先建後售個案，寶璽建設表示，面對缺工缺料的問題，「我們仍堅持一貫的質感美學及穩健品質，為確實控管原料、維持施工品質及避免工期延宕，結構體到10樓才公開，事先布局採買所節省的成本也讓利回饋給消費者」。



而位在12期重劃區的電梯豪墅案「久樘柏登莊園Blossom Villa」也選擇先建後售模式，讓客戶能夠親眼看到細膩的建築施工品質後再做決定。久樘柏登莊園說明，當前市場上預售物件較容易受景氣變化而有所影響，民眾比較容易去觀望價格波動，出手會較謹慎，「不過成屋部分因價格相較平穩，再加上當今大樓開價不斷飆高，使得特殊的豪墅成屋產品，反而在這個時期更受高資產族青睞」。



此外，位於七期南側、惠中路及大墩七街口角地的成屋案「慶仁林境」，可現買現住的成屋優勢，帶動其近期銷售成績不俗。該案規劃88坪單層雙併產品，甚至有購屋客一次購入兩戶、合併使用；建設公司近期也花費千萬全新打造一戶實品屋，讓購屋族對於家的想像直接具體化。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

最近幾年在建設題材、北市人口外溢等熱點話題的帶動下，新北儼然成為全台房市一級戰區之一，吸引各大建商爭先進場推案，新建案的價格更是屢創新高，漲勢驚人。東森房屋研究中心彙整實價登錄資料發現，在新北主要精華區中，新莊、新店中古屋與新成屋的價差最顯著，單坪價差幅度高達35％左右，其後分別是蘆洲區(22％)、三重區(21％)。對此，東森房屋新莊科達歐洲村加盟店資深業務襄理游晨紘表示，過去幾年全台工料雙漲，新推案價格居高難下，資金有限的民眾不妨多留意CP值更高的中古屋市場。

對於新莊、新店中古屋與新成屋房價落差最大，東森房屋指出，與新北其他精華區相比，新莊與新店腹地相對遼闊，區內開發了不少新興重劃區，新莊坐擁塭仔圳重劃區、新莊副都心，新店則有十四張重劃區、央北重劃區坐鎮，以上新興重劃區都是過去幾年建商推案的一級戰區，新建案房價快速走高，導致新建案與中古屋的價差被拉開。



那麼口袋不深的民眾，又該如何挑選物件呢？對此，東森房屋表示，對於小資族來說中古屋顯然是更好的選擇，而新莊基礎機能完善，中古屋房價相對親民，又有房市話題加持，是非常值得購屋民眾密切關注的區域。新莊鄰近64、65快速道路、中山高，區內設有環狀線、機場線、中和新蘆線等三條捷運線路，聯外交通四通八達，還有新北產業園區、宏匯廣場、捷運萬大線等多個建設題材為區域房市增添亮點，發展前景相當受市場看好，預估伴隨重點建設的落實，區域房市交易量能仍有不小的上升空間。此外，伴隨新莊新興重劃區內新建案價格的飆漲，區內中古屋房價也有望跟著調漲。



東森房屋表示，目前新莊中古屋的房價仍普遍落在3~4字頭，以交易相當熱絡的榮富商圈來說，該商圈內還有不少總價在950~1200萬上下的三房物件可供挑選，很適合預算有限的小家庭、首購族。不過，雖然中古屋價格實惠、入手門檻低，但由於中古屋屋齡普遍較高，銀行給予的貸款條件相對新成屋也會更加嚴苛，民眾需要準備較多自備款，而且中古屋屋況複雜，到手後往往還需要花費一筆不小的修繕費用，民眾在購買時務必要留意這些隱形成本。

不動產的買賣有其特性，除了上市櫃公司礙於法令必須公告外，大多數的人都是低調進行，一直到地政事務所登記完成，實價登錄曝光後才會眾所皆知。因為買的人不想有競爭者出現，賣的人更是怕身份曝光，衍生困擾。但是，有一種情形在買賣簽約後必須要曝光，而且要發函通知特定人，甚至要登報公告週知，昭告天下......那就是民法及土地法等相關法令規的，通知優先購買權人行使優先購買權。

正業地政士聯合事務所分享案例指出，4位土地共有人擬出售其應有部份土地持分，經過仲介人員的努力，最終以每坪約35萬元成交，並且於2022年8月間，簽訂土地買賣契約書在案，按照耕地375減租條例及土地法第34條之1的規定，375租約的佃農及該土地的其他共有人，就買賣契約書的買賣總價及買賣條件有優先購買權。為此，簽訂買賣契約書後，必須發函通知優先購買權於文到15日內是否主張優先購買權，逾期有優先購買權人不為意思表示，原來的買賣契約書才能繼續履行。



詎料，發函後其中有1位共有人即來函表示優先購買，爾後也陸續收到其他2位共有人的來函表示願意購買。因為耕地375減租條例中，佃農的優先購買權，屬於物權效力，而土地共有人只有債權效力，如果佃農其中一人主張優先購買，來函的土地共有人將被取代.....所以，來函的共有人，只能等待，並且持續關心佃農們是否於15日內來函要優先購買。還好，時間過得很快，佃農也沒有來函要優先購買。也就是，來函的共有人雀屏中選，原來的承買人只能無奈地接受價金無息返還。



至於這3位優先購買權人該如何分配承買的持分呢？各1/3？價高者得？還是抽籤決定？依照土地法第34條之1執行要點規定，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權；他共有人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買人之應有部分比例定之。既不是價高者得，也不是抽籤決定。



您是否也有類似的共有不動產，他共有人發函優先購買權的通知給您？或許是糖衣，也可能是毒藥。但是，記得多多做功課，因為當土地開發商來敲門時，幸福的時效只有短短的15天，如果您相應不理，時間不會等您，更不會重來，把握當下，可能有意想不到的成果，甚至，少奮鬥數十年。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲六都10月買賣移轉棟數合計僅約1.7萬棟，為近5年同期新低。（資料照）

六都今年10月的買賣移轉棟數陸續揭曉，其中新北市僅3851棟，是近6年首度低於4000棟的10月，量能甚至比今年2月的3986棟還少，改寫近20個月的單月新低紀錄，而台北、台南與高雄，也連袂寫下近5年同期低點，桃園、台中亦是近4年的同期低量， 合計量能僅約1.7萬棟，為近5年同期新低。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，今年隨著利率走揚、經濟展望下修，房市的買賣移轉表現也逐步走弱；尤其今年10月起，央行三度升息的影響已逐漸浮現，市場保守氣氛更加濃烈；加上去年10月桃園、高雄雙雙寫下歷史同期大量，新北、台南亦屬相對高檔，比較基期高，因而使今年10月各都的年月表現，普遍呈現明顯量縮態勢。

今年前10個月六都的累計買賣移轉量，僅約20.4萬棟，較去年同期的近21.4萬棟，縮減了4.4%，衰退幅度持續擴大，且後續市場估計將持續往「量縮價平」的方向發展，據此推估，今年全台的買賣移轉棟數，可能會比去年的34.8萬棟下滑近1成，面臨32萬棟保衛戰。

進一步觀察今年1～10月六大都會區建物買賣移轉棟數，其中台北市年減3.3%，新北市年減6.1%，桃園市年減2.9%，台中市年增5.0%，台南市年減10.9%，高雄市年減10.6%，除了台中市外，其餘五都均較去年同期衰退，尤其南二都年減超過1成，量縮最為明顯；另觀察歷年交易量發現，台中市今年1~10月建物買賣移轉棟數仍創近9年新高，但增幅已收斂。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，觀察今年1~8月交易量受惠於新屋交屋潮挹注，累積年增率短暫重回正成長，小幅回升至0.2%，但累計前3季(1~9月)交易量再度回到負成長，年減1.4%，累計至10月則可看到年減幅持續擴大至4.4%，在去年第四季的高基期下，預期11、12月交易市況遜於去年，今年全年建物買賣移轉棟數呈現負成長已成定局，且是近6年來首次衰退。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，央行連三季升息，加上全球經濟陷衰退危機，買方對於未來抱持觀望態度，然而新屋房價下跌不易，雖市場有零星小建案主動降開價，卻未見降價拋售潮，屋主仍認為通膨壓力下，不動產價值可期，不輕易讓利，買賣雙方缺乏共識，故短期榮景難復見。

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面臨台北市高房價及居住負擔問題，為滿足市民居住需求及達成社會穩定，都市發展局自2014年起即積極盤點公有土地，於8年內多元興辦20,429戶社會住宅，包含竣工33處共6,601戶、施工中21處共7,510戶、規劃及招標作業中11處共2,532戶，加上辦理都更分回54處共3,786戶，合計推動戶數全國最高。近兩年更持續推動毫無懈怠，在物價上漲、缺工缺料大環境困難情形下仍完成決標1,131戶，並有550戶正公告招標中，社會住宅興辦工作從未停歇。

由於台北市公有土地資源有限，為了持續興辦社會住宅達成存量5萬戶目標，市府正積極透過TOD專案回饋、EOD公地整合、都市計畫回饋、都更分回、市有閒置眷舍修繕等多元方式持續取得土地及房舍資源。其中，針對公有閒置資源如何活化充裕社會住宅存量亦積極研議規劃，亦尋求行政院協助協調國防部與本府合作於大我新舍以互惠合作方式辦理社會住宅，惟多次協調未果。



市府除積極提升社會住宅存量，亦著手推動各項制度層面規劃，其中更多次建議中央應衡酌家庭所得負擔能力，參考台北市社會住宅租金制度研議租金定價原則草案。而為完善照顧社會弱勢，近期亦與社會局合作規劃NPO非營利組織進駐社會住宅，並於莒光社宅辦理第一件NPO承租社宅案例，市府推動社會住宅各項工作成果可受公評。



都市發展局強調，台北市推動社宅成績全國第一，居住正義不僅只是口號，更亟需中央與市府協力推行，針對租屋資訊透明、提升房東出租誘因、規劃因地制宜的社宅租金政策均須中央協助進行法令改革，也盼中央能正視及解決國民居住權益。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣房屋集團統計內部成交行情，觀察2022年10月價量變化，七都交易量對9月微減3.3%，價增4.4%。而和去年同期相較，七都整體交易量年減9.9%，價年增6.7%。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，國門雖開，疫情對民生的影響趨緩，但是升息以及股匯市的震盪澆熄房市買氣，買方出價愈趨保守，不過低利的環境也支撐賣方價格，導致買賣雙方的價格沒有交集，也降低了交易量，也讓房市進入冷靜期。

房市潮水退，中南部驚傳部分個案降價，更出現開發商破天荒「降價退錢」的首例。據傳，海悅旗下台中個案「南悅豐映」，日前調降每坪約3萬元，每戶可退差額逾百萬元。 

台中在地業內人士透露，今年房市受到升息、打房、整體經濟下行風險增等打擊，交易量降溫，過去漲勢凌厲的中南部預售市場，也出現放緩跡象，甚至開始出現個案私下調降的狀況，目前降價幅度不到一成，其中，以海悅持股75%的子公司南悅建設旗下「南悅豐映」調降最備受市場關注。 

據樂居網資料顯示，該案規劃坪數38~43坪，開價每坪55萬~60萬元，總價約2,300萬~2,900萬元，若以每坪調價3萬元來看，一戶等於可退回逾百萬元。 

對此，海悅國際總經理王俊傑未否認降價一事，僅表示，會出現降價情況，一部分可能是預售時期沒談好價格，另一方面，先前中南部造價大幅上漲，開發商均難以拿捏成本，不過近期原物料價格回穩，開發商願意實質反映成本，這也是個好事，代表公司不僅相當注重第一波客戶，希望能夠獲得優惠的價格，也對消費者有一定的承諾。 

王俊傑指出，售價上都會隨著市場做調整，但更重要的是，成本下降，倘若建商願意調整，這對整個房地產業是一個健康的發展，如果藉此能形成一個全新的風氣，以後也會慢慢在市場形成最大的共識，未來市場上資訊更健全後，也希望能照顧到最忠實、最優先的客戶。 

住商機構企畫研究室資深經理徐佳馨指出，像是2016年房市低迷時，的確有不少開發商調降價格，不過將差額退還給首波已購戶，過去鮮少見過，可以說是業界很創新的作法，主要是現在預售實價登錄透明，以前的民眾可能不知道自己買貴，但現在資訊取得方便，另外，也可看見不論是建商或代銷，現在都相當注重自身的品牌形象。 

市場專家指出，疫情爆發後，近兩年房市迎來一波榮景，幾乎大中小型建商推新案都賣得嚇嚇叫，但今年房市利空因素不少，這不一定是壞事，因為現在消費者愈來愈聰明，買房都會上網做功課，這也代表品牌建商時代來臨，過去品牌形象良好、用心經營的建商，反而有望在這一波利空中脫穎而出。 

對此，南悅建設今（31）日緊急補充說明表示，該案的業主在正式開案前的確是有修正價格，降價是事實，但是並非「直接退款」給買方，市場傳言有待商榷，主要是針對部分條件較差的戶別做調整。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中央銀行今年3月宣布升息一碼後房市買氣降溫，房市交易量從4月起開始下修。住商機構企畫研究室統計，旗下高雄加盟店10月成交業績雖較9月增加4%，但年減高達43.8%，主因是科技業帶動的投資型買盤觀望。

住商發布新聞稿指出，旗下全台加盟店10月成交業績較9月量增4%，但與去年同期相比卻大減37%。其中，台北市月減4.3%，年減40.1%；新北較9月增加23.6%，年減27.6%；桃園較9月減少6.6%，年減42.8%；台中較9月增加4.8%，年減28.5%；台南較9月增加9%，年減32.1%；高雄較9月增加4%，年減43.8%。

大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，央行升息以來房市買氣明顯降溫，由於下半年利空因素不斷，買方追價意願薄弱；高雄買氣明顯不如去年，主因高雄房市近期主打科技業設廠的投資型交易，升息影響外銷訂單，讓投資人擔心以外銷為主的科技業前景，進而使投資型交易買氣縮手。

不過，綜觀六都今年10月表現，除北市與桃園外，均出現較9月成長，在年度表現上則呈現全面衰退。住商機構企畫研究室資深經理徐佳馨指出，雖然中南部回神，但10月交易依舊不振，意味著只要價格不修正，交易量不容易擴大，後疫情時代房價雖有通膨支撐，可是買盤猶豫，市場持續維持震盪，民眾購屋步調可能放緩，傳統第4季旺季效應也不會太好。

台灣房屋集團統計內部成交行情，觀察10月價量變化，七都10月交易量對9月微減3.3%，價增4.4%；和去年同期相較，七都整體交易量年減9.9%，價年增6.7%。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，國門雖開，疫情對民生的影響趨緩，但是升息及股匯市的震盪澆熄房市買氣，買方出價愈趨保守；不過低利的環境也支撐賣方價格，導致買賣雙方的價格沒有交集，交易量降低讓房市進入冷靜期。

張旭嵐指出，房市雖冷靜但不冷卻，第4季市場呈現「三低趨勢」，「交易量走低」區域天花板價的預售屋交易量會首先降溫；「賣方姿態放低」股匯市波動下，有資金需求的賣方放大議價空間；「著眼低總產品」首購等自住族群受限於升息壓力，仍以蛋白區、高CP值的低總價中古屋為優先選擇。

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧認為，目前房市呈現短空長多，10月房市表現，短期受到房價高檔，通膨壓力尚未緩解、民眾對經濟展望轉趨保守等影響因素，股市不振讓許多股民資產縮水，加上環境景氣偏冷，連帶影響民眾實質購買力，買方加價無力，觀望氣氛重因而拉長購屋猶豫期，使得近期購屋需求持續下降，產生需求遞延現象。

江怡慧指出，根據國立中央大學台灣經濟發展研究中心調查發布10月消費「購買房地產時機」指標為102.65點，較9月102.7點下修0.05點，顯見民眾對房地產購買信心仍低；若從修正幅度來看則處於震盪整理，購買信心似乎出現緩跌訊號，值得留意。

永慶房產集團統計，10月房市交易量與9月相比，全台交易量略減1%。觀察七大都會區市況，台北持平，新北小增3%，桃園量縮6%，新竹縣市與台中均略減1%，台南增10%，高雄減少2%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，今年8月上旬兩岸關係轉趨緊張，地緣政治風險增，兩岸關係充滿變數，加上各國持續升息，升息效應逐步浮現，讓民眾購屋腳步放緩；不過，觀察10月看屋量與9月相比仍增加一成，顯示民眾看屋意願仍高，但出價意願偏低，猶豫期拉長，讓10月交易量月減1%，旺季不旺。

陳金萍認為，現階段民眾看屋意願仍積極，但出價轉趨保守，成交關鍵仍在價格；若買賣雙方價格認知能拉近，房市交易才有機會擴量成長。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

鄰近新莊體育場的新北最大海砂屋都更案「新莊名人天廈社區」2022年10月28日起辦理公開展覽，正式進入都更審議程序！社區內部自十多年前開始討論重建議題，但前期在意見整合上困難重重，自市長上任推動都更三箭政策，針對重建整合上民眾最容易碰到的兩大痛點－不清楚法規、不信任進場整合者，對症下藥，成立「新北市都市更新推動辦公室」(以下簡稱推辦)，名人天廈社區即為當時輔導的400處社區之一，在市府及住戶的共同努力下，逐漸凝聚社區共識，以近9成的高同意比讓重建順利前進至下一個里程碑。

自2019年推辦成立後，積極走入地方，針對「新莊名人天廈社區」，推辦同仁分析社區整合難點，從「都更法令釋義」著手切入，特別在社區中庭舉辦兩次大型說明會，針對社區民眾的疑慮一一解答，尤其民眾在訪商過程中擔心溝通存在對都更法令及專業知識了解程度的不對稱，經常以電話、面談等方式尋求推辦協助，若遇民眾希望推辦列席提供專業意見的場合，同仁更是不分白天晚上、平日假日，全力配合，盡力消彌民眾對於重建法規及建築規範的理解誤區，讓住戶對於重建的評估選擇回歸公平合理的基礎。



新莊體育場正對面的名人天廈社區，位處新莊區的精華地帶，由公園路及中華路所包圍，社區建物是4棟8至10層樓住宅大樓，是新北最大海砂屋都更案，全案面積9,870平方公尺(約3,000坪)，社區共計472戶，因鋼筋裸露、磁磚剝落日益嚴重，經鑑定為海砂屋後，具重建急迫性，市府協助以迅行劃定本案範圍為更新地區，先以降低同意比例門檻並提供容積獎勵誘因，將社區推上都更起跑點，然而早年內部自行整合未果，自2019年起市府透過推辦成立加深協助社區整合力道，主動召開法令說明會並參與社區重建討論，同時建立雙向即時諮詢管道，共同為社區重建而努力，終於達成近9成的高比例同意門檻送件，市府配合於2022年10月28日起30日辦理本案公開展覽、2022年11月11日舉行公聽會蒐集意見，後續將將加速都更審議程序，協助民眾早日住回安全舒適的家。



都市更新處張壽文處長說明，名人天廈社區海砂屋都更案超過400戶，但透過多方努力現已邁向都更。但市府全面協助危險海砂屋重建的腳步更不會停歇，不僅加速海砂屋都更案件審議進程外，提供海砂屋免費鑑定、專業技術協助、多元都更重建，甚至公權力強制限期停用及拆除等流程化措施；更於2022年9月1日起正式上路「新北市加速推動都市危險建築物重建專案計畫」(防災2.0)，開創未達百分百同意、循都市更新程序申請之案件，得以1.5倍的原建築容積或基準容積重建，申辦期限至2027年8月31日，歡迎民眾踴躍申請！