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屋齡已9年的高雄最貴豪宅、近期出現中樓層的毛胚屋戶別出售，開價9690萬元，幾乎是2010年預售時入手價4984萬元的一倍，若成交等於12年獲利近5千萬元！房仲認為，換算單價6字頭符合行情，開價合理，「如果開價太高自然會被市場教訓。」

國硯10年前成交每坪68萬 高雄最貴

亞洲新灣區為重大建設眾多的區域，不論是跨年煙火，都吸引許多觀光人潮。正對光榮碼頭的指標豪宅「國硯」，樓高41層，飽覽高雄港港景，緊鄰漢神商圈，屋齡已9年，蟬聯多年最貴豪宅地位，單價最高達68.66萬元，為32樓約258坪戶別，總價1.72億元，於2012年成交的紀錄。

近期24樓戶在房仲網釋出銷售，總坪數156.73坪，圖片顯示為從未入住的毛胚屋，開價9690萬元，換算單價後約61萬元。根據實價顯示，該戶於2010年3月預售時購入，總價4984萬元，單價為31.32萬元，等於屋主幾乎加價翻倍求售。

屋主3字頭入手 開價6字頭出售

永慶房屋美術青海店店長葉誌螢表示，「國硯」屬於高雄相當指標的豪宅，目前有2戶相似條件、開價皆逾9千萬元的物件待售，單價皆挑戰6字頭，以高雄第一貴每坪68萬元的行情來看，開價不讓人訝異，「相當合理，賣的是現在的行情」。

葉誌螢指出，「國硯」有別於一般如美術館特區、農16特區的都會型豪宅，賣的是「海洋型價格」，正對高雄港，「海的另一端就是世界」，因此該社區沒面海的行情3字頭就有，但面海的戶別成交4、5字頭起，「不容易被設限」。

當年有膽識買 如今可望高獲利

一般民眾可能覺得屋主翻倍出售是暴利，但葉誌螢認為，近2年高雄房價漲很多，更何況是本來就屬高價的「國硯」，尤其當時預售時該案開價3字頭已是區域高價，「屋主當年有膽識買，才有如今的高獲利機會」，並強調在目前市況轉弱之下，「如果價格開太高自然會被市場教訓」，因此是否成交就看市場表現。

亞洲新灣區可謂近年高雄市府積極投資的地段，包括高雄輕軌、高雄展覽館、高雄流行音樂中心、高雄市立圖書館及高雄港阜旅運中心等，重大建設陸續完工，使房價逐步攀升。

目前區內也有不少豪宅新案，包括遠雄建設飯店豪宅「THE ONE」、「賦格」、「定潮」等，葉誌螢指出，目前成交價普遍都在4字頭以上，甚至不少5字頭。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

高雄市長陳其邁2022年11月7日主持「前鎮亞灣智慧公宅(第一期)工程」動土典禮，祈求工程如期如質順利完成，致詞時也特別感謝議會不分藍綠與在地里長共同支持市政建設，並表示將持續加速推動社宅興建，提供更優質的居住環境與公共服務設施。「前鎮亞灣智慧公宅第一期」基地位置除緊鄰許多知名商場外，附近有四個輕軌站、三個捷運站，便捷的交通更是一大亮點。陳其邁強調，高雄市社會住宅興建選址會選最好的地點，期盼保障每位市民朋友居住生活的權利。

陳其邁表示，亞灣區建立634戶，包括1房、2房和3房型都有，受惠亞灣2.0計畫，未來包括就業人口的人會將增加，社會住宅的需求會更加強勁。社會住宅提供很多空間，包括公托、公幼、日照及社區關懷據點，並設有公共服務設施，現場也責成林欽榮副市長，未來設計規畫上務必結合多功能的活動中心，滿足里長和社區民眾辦理活動的場地空間需求。



陳其邁指出，人在哪裡，市府的服務就到哪裡，市府的態度是以人本、人性關懷來設計社會住宅。他補充說，社會住宅不是只住，而是生活，怎樣能在各種生活條件全部都被滿足的情況之下來興建社會住宅，「這是高雄市蓋社會住宅的出發點」。



陳其邁表示，2022年底將會有7千戶的社會住宅動工，盼4年能興建1萬5千戶的社會住宅。此外，高雄市提出「囤房稅」獲議會支持，稅收將用來挹注青年的租金補貼，要保障每個人住的權利，給予公平對待。



高雄市都發局表示，前鎮亞灣智慧公宅(第一期)基地面積8,960平方公尺，工程經費約新台幣31.6億元，可提供634戶社會住宅，預定開工後於2027年完工。後續尚有第二期計畫，於第一期基地旁佔地1.4公頃原集盒園區，採公辦都更方式取得約850戶社會住宅，預計2023年辦理招商。一、二期社宅將規劃留設開放空間於中央，並以多樣性土地使用模式結合公益設施與商業單元，滿足住戶及周邊社區居住與生活需求。

過往半甲子，私校、雙語風潮一直被亞洲教育追捧，而中台灣人口最密集的台中市北屯區，區內更是知名私校林立，包含歷史悠久的衛道中學、曉明女中，還有可直升美國大學的馬禮遜美國國際學校、貴族私校明道、普林斯頓、葳格中小學等，都匯集在此區，文教風氣鼎盛、人文精神薈萃，儼然成為中部指標學區聚落。而區內緊鄰市區機能、具備低密度高綠覆特性，當前又擁有強大建設動能的14期重劃區，更成為高資產階級為了下一代能進入升學殿堂爭相移入的熱區。

北屯區內以小班制雙語教學聞名的仁美國小，因辦學成效良好受到不少家長青睞，而為了因應不斷增加的求學需求，市府特別編列2億1600萬元預算，在14期重劃區內打造第二校區「松強國小」，不僅成為區內首間學校，也已經於2022年9月正式開工動土，預計於2025年開始辦學，並招生36個班級。正因如此，與松強國小校門口距離僅200公尺、旁邊還有動工中的「語林幼兒園」的預售新案「元城上階綠」，也因擁有兩間雙語學校加持而受到購屋族關注，推出後討論度居高不墜。



住商不動產黃盟翔分析，14期因眾多公、私立學校迅速發展，辦學活潑擁有良好風評，深受家長長期青睞，累積濃濃文教氣息，吸引許多花心思培育下一代的家長購房設籍；此外，北屯具備台74號環狀道路、捷運綠線完整路網，目前新案釋出量少，加上通膨衝擊，學區宅相對保值，高資產族群指名度高，間接帶動房市發展，新案開價坐6望7，「未來極有機會能夠超車七期」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

2022年房市交易量明顯萎縮，房仲業者依據六都地政局公布之買賣移轉棟數，統計2022年1~10月各行政區之買賣移轉棟數，並與2021年同期做比較，六都有近6成的行政區買賣移轉棟數下滑，2022年減少最多的行政區是2021年新聞報導有建案吸引買方漏夜排隊的台南市仁德區，年減幅52.1％，雖然棟數減少的行政區占多數，2022年還是有區域大幅增加，如桃園市觀音區大增77.1％。大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，2022年央行升息、貨幣緊縮，2021年的話題熱區在2022年買方反應趨冷，成交量下滑顯著，不過有許多區域因過去幾年新案量大，2022年挹注不少交屋量，故移轉棟數大幅增加。

綜觀六都2022年買賣移轉棟數減少最多的行政區，台南仁德區數量腰斬，其次依序為新北市鶯歌區年減44.5％、高雄市橋頭區年減41.6％、新北市三峽區年減33.3％、台中潭子區年減32.2％，2022年減幅最大的前5個行政區，買賣移轉棟數都比2021年同期少3成以上。郎美囡表示，台南市仁德區及高雄市橋頭區2021年受園區議題帶動，不僅新案市場火熱，新成屋、中古屋市場也頗為熱絡，且2021年有交屋量墊高基期，但2022年科技業因全球經濟下行衝擊，房市話題冷卻，交易跟著下滑；而新北市鶯歌區及三峽區的房價比新北市蛋黃區及台北市親民，前幾年因三鶯線刷亮能見度，且生活機能日趨成熟，吸引許多買方致使價量齊揚，2022年買方普遍不願追高，故拉長物件去化時間。



至於2022年前10個月買賣移轉棟數增加的區域，郎美囡指出，大部分是2017年以來新屋市場推案量大的區域，尤其台中市及桃園市諸多重劃區供給大量新案，2022年尚有交屋量支撐，不過熱錢之外，也有買方以生活機能為購屋取向，如新北市三重區共有6座聯外橋、6個捷運站，在大台北地區屬交通便利性極高的區域，因此買盤相對穩健，前10個月還有超過1成的增長。



住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，房價雖有通膨支撐，可是市場利空因素干擾，買盤猶豫，市場持續維持震盪，然而現階段屋主讓利有限、建商開價未降，買方不急於出手，賣方也有惜售心態，顯示只要價格不修正，交易量不容易擴大。

高市府2022年11月2日由林欽榮副市長主持召開第108次都市計畫委員會，審議通過岡山行政中心現址及凹子底停4、市4用地等都市計畫變更案。

林欽榮說，現行岡山行政中心位處岡山商業發展密集區域，建物老舊已逾40年，腹地狹窄且停車不便，市府盤點北高雄產業及地區發展需求，考量岡山作為北高雄產業發展軸帶的核心城鎮，行政中心應擴大服務效能。經參考地方民意與岡山整體發展藍圖，將現有行政機關搬遷至機15用地重建，藉此新建行政大樓提升服務效能，並將現址更新重建，活絡岡山商業機能。



都發局長吳文彥表示，岡山行政中心現址主要計畫變更2022年8月已經內政部都委會審議通過，依循主要計畫指導擬定細部計畫。未來北側臨岡山路345巷將再拓寬3公尺變成10公尺道路，提升道路容量同時減緩開發後的交通衝擊，並提供0.3公頃的廣場兼停車場用地，服務岡山醫院及周邊居民活動停車需求，開發後臨岡山路側亦將退縮6公尺、壽天路側退縮4公尺，營造優質人行商業徒步空間以及街角廣場，加上基地西側退縮開放空間與綠帶結合，營造友善舒適的社區綠帶徒步區。

林欽榮指出，岡山新行政中心都更案為全國首創採新舊基地併採公辦都更模式招商開發，透過權利變換方式由市府分回機15新行政中心，提供機關進駐使用，現址機1-1則由實施者分回開發。岡山新行政中心，未來將由區公所、戶政事務所、地政事務所、消防分隊、警察分局及清潔隊等六大單位合署進駐，提供綜合行政服務，並規劃公益性服務設施(如公托等)，依建築師初步估算，預定2025年底完工、2026年進駐啟用服務市民。



岡山區新行政中心公辦都市更新案已於2022年10月辦理招商文件(草案)公開閱覽作業，並預計2023年初啟動招商作業，由民間投資者進駐開發，共同促進土地活化並提升地方服務機能。



另都發局表示，位於左營區曾子路及華夏路路口的停4、市4用地，鄰近高鐵左營站，現況作為平面停車場使用。為提升土地使用效益，提高民間參與公共建設投資誘因，將原停車場用地變更為市場用地，並與市場用地合併為一宗基地後面積可達0.48公頃，具有招商吸引力。未來將規劃興建複合式市場，導入日間照顧中心、托嬰中心、里民活動中心等多元公共服務設施。

吳文彥說，為維護環境品質，市都委會也要求現行劃設的130個停車位，未來應納入建築開發時設置提供公共使用；另外基地納入都市設計審議地區，未來申請建照前也應先經都市設計及交通影響評估審議通過。後續開發將由經發局啓動促參作業程序，引入民間資金及活力，透過促參方式招商興建，預計於2024年正式公開招商，並預估於2029年底前完成興建，活化公有土地利用，提高公共服務品質，滿足當地居民生活需求。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

近來房價高漲，高市府拚社宅，「前鎮亞灣智慧公宅」今（7日）舉行第一期工程動土；該案是市府繼岡山及大寮後，第三處自辦的社宅興建工程，高雄市長陳其邁表示，高雄蓋社宅地點都選最好的，亞灣社宅地點絕佳，周邊鄰近4個輕軌站、3個捷運站，未來將可滿足單身青年、獨居老人、新婚家庭或弱勢族群，也提供亞灣5G AIoT創新園區內就業者的居住需求。

高雄首件位於豪宅聚落的社宅－前鎮亞灣智慧公宅基地選在修成南街及啟聖街口，因應亞灣5G AIoT創新產業，市府推出只租不售的社會住宅，提供青年安居高雄，為高雄發展共同打拼；陳其邁表示，住宅平權是每個人都該享有的權利，而市府在選擇社宅基地都選最好的，此外，今年高雄也擴大租金補貼，中央有7萬個名額，高雄更把3億元的囤房稅收全數挹注租金補貼，並再加碼萬個名額，只要符合資格就可申請，就是要宣示照顧青年、甘苦人的決心，減輕經濟負擔的同時也保障居住權利。

鄰近高雄流行音樂中心、高雄市立圖書總館、高雄展覽館與高雄軟體園區等，一旁還有包含好市多、家樂福與IKEA等，生活機能便利的前鎮亞灣智慧公宅，第一期基地面積約2710.4坪，將興建3棟地下2層、地上13到15層建築物，規劃478戶一房型、144戶二房型與12戶三房型共634戶，預計2027年完工。

前鎮亞灣智慧公宅地面1至2層將設有托嬰中心、幼兒園、日間照顧、社區照顧關懷據點、社區全齡運動中心等公共服務空間，並主打「智慧」設計，將科技應用生活之中，在公共空間將設置電子公布看板，同時打造無人商店，幼兒園則有家長與老師的即時互動平台。

另針對高齡者照護也將導入生理訊號監控、穿戴復健裝置等設備，在休閒層面將提供虛擬運動教練，此外，開放空間集中留設於基地中央，規劃環狀型態的無障礙透水林蔭綠廊，使相連建築物得以同享海灣美景，成為兼具智慧、健康及節能減碳的高品質社會住宅。

至於第二期基地位置，都發局長吳文彥表示，將規劃在原集盒貨櫃園區，基地面積1.4公頃，未來將以「市府出地、民間出資」模式，採公辦都更方式辦理，透過引入民間量能，公開徵求實施者，市府將可分回約850戶社宅，完工後總計可提供近1,500戶社宅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

桃園市政府2022年11月3日公布9月房市買賣移轉統計月報，係以最新取得月數據進行統計，買賣移轉登記資訊部分以登記日期為統計依據，統計至當月；實價登錄資訊部分以交易(簽約)日為統計依據，因預售屋案件，有30天申報緩衝期，另一般買賣案件簽約日與申報(登記)日，普遍存在數月時間差，通常於簽約後1至3個月始完成登記，為反應逐月實際交易情形，預售屋申報案件統計至8月，買賣申報案件統計至6月。

全市2022年9月買賣登記案件量共計4,408件，較前(8)月(4,298件)增加2.6％，較2021年同期(4,489件)減少1.8％。此外2022年9月土地移轉筆數為6,073筆，建物棟數為3,663棟，合計總筆棟數9,736筆較前月(9,699筆)增加0.4％；較2021年同期(9,658筆)增加0.8％。



預售屋買賣實價登錄方面，分析近一年交易日期2022年8月底前已申報並揭露之預售屋案件。在成交量部分，剔除2021年第4季近一年逐月成交量在1500件上下徘徊，其中以中壢區(4,975件)、龜山區(4,414件)、桃園區(3,856件)交易量較多；另成交均價方面，受工料雙漲影響，自2021年下半年至今呈現一路上漲趨勢，迄2022年8月止，已連續2個月達36萬元/坪，整體而言，桃園市預售屋市場呈量穩價漲情形。



2022年6月交易之全市大樓及公寓方面，大樓均價為23.8萬元/坪，較前月(24.0萬元/坪)微跌0.8％，較2021年同期(21.7萬元/坪)上漲9.7％；公寓均價為17.2萬元/坪，與前月(17.3萬元/坪)下跌0.6％，較2021年同期(12.8萬元/坪)上漲34.4％。



選取桃園市桃園、中壢、蘆竹、龜山、八德、平鎮及楊梅等7個重點住宅市場之行政區，統計住宅大樓、華廈及公寓等住宅類型建物之平均成交單價及成交規模表現：桃園市2022年6月全市住宅市場成交平均單價23.4萬元/坪，與前月(5月)平均單價23.5萬元/坪相較整體平均變動幅度呈現持平狀態。整體而言，自2021年7月起實價登錄2.0新制上路，且內政部於12月提出五大措施打炒房，中央銀行同時間祭出限縮放款相關政策，另外桃園市公共建設持續推展(捷運綠線、鐵路地下化、航空城計畫…等)利多因素，未來房市走向有待觀察。

信義房屋統計價資料發現，屋齡5年內的新屋市場主流房型正在改變，2022年2房產品的交易佔比已經超越3房，2022年全台2房的實價揭露佔比達30.5％，超越3房的28.7％，其中台北、新竹、台中、高雄都是兩房產品佔比明顯增加的區域，受限於房價高漲與少子化等社會趨勢，房市正從3房世代逐漸轉為2房世代。591房屋交易網建議，選擇2房坪數權狀面積至少要25坪，在扣除公設比後，實際坪數約18坪左右，居住起來才會比較舒適，不會過於擁擠。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，兩房產品的興起有兩大因素，首先是家庭人口組成的改變，現在小家庭小孩生得少，對於空間需求也不像早年那麼大，其次則是因為高房價壓縮室內空間，雙北市已經是2房當道，不過雙北以外區域近年房價開始飆漲，開發商複製北部經驗，在房價飆漲區也開始規劃相對低總價的2房產品，也帶動2房產品的交易增加。



統計顯示，2022年5年內新屋市場實價揭露，2房產品已經超越3房，全台2房成交佔比達30.5％，超越3房的28.7％，變化較大的區域包括北市、新竹、台中與高雄市，2022年2房的佔比都明顯拉高，台北市2房佔比達32.8％，新北市則是最高的39.4％，桃園市也達38.5％，新竹則是31.4％，台中市33.7％，高雄市36.9％，六都除了台南市以外，2房比例都已經超過3房。



曾敬德指出，都會區住宅結構已經從三房世代轉變為兩房世代，在室內空間規劃上也有些許改變，包括可能出現兩大房，或者主臥具有更衣空間，甚至是兩套衛浴空間的設計，若以區域空間來看，雙北2房崛起已經行之有年，大台北以外的區域受限房價上漲等原因，2房產品的市場接受度與供給也都同步升高。

國門開放，商機來了？實價登錄揭露，台北市信義區忠孝東路四段一處百坪店面，2021年還是私房料理餐廳，不過2022年8月新租客以43萬元租下，成為2022年以來台北市月租總額最高的店面租賃交易，而租客是一家醫療診所，目前正在裝潢中。

台灣房屋信義光復旗艦加盟店店長饒乃軍表示，該店面鄰近台北大巨蛋、國父紀念館，附近還有「聯合大於」、「聯合大哲」豪宅，地段相當精華，以正忠孝東路四段的百坪店面來說，行情至少60萬元起，月租43萬元可說是相當划算，推測應是大巨蛋營運一再延宕，再加上近年疫情影響店面市況，房東為了避免店面空置太久，因此釋出善意出租，且醫療診所業態穩定，也有能力長租，增添議價空間。



饒乃軍指出，後疫情時代，國門已開放，不過國際觀光客尚未完全回籠，但有的業者選擇在此時先「逢低進場卡位」，包括市府商圈、東區商圈、西門商圈等，店面詢問度都相當高，其中西門商圈店面小，月總租額相對低，因此吸引不少想創業的年輕人在此開飲料、服飾店等；至於東區商圈仍屬於商業、經濟的重鎮，不乏附近的上班族商機、捷運轉運人潮，現今人潮已陸續回溫當中。



另外，觀察2022年第三季，台北市月租在20萬元以上的一樓店面租賃交易案，目前共計有13筆，比起2022年第二季的7筆，和第一季的9筆都略有增溫。第三季的新租賃資料中，有3筆店面由服飾業者承租，分別位在東區以及中山商圈，其中位在捷運忠孝敦化站旁的臨大馬路店面，由網拍服飾業者以每月28萬元承租，租金單價9226元，創下2022年東區店面租金單價第二高行情；此外，有2筆飲品業者承租西門町商圈的店面。



台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，租金總價高的店面，通常坪數大，但換算單坪月租金不會太高，不過一旦開業，投入的租金成本和裝潢成本都不低，因此需經過審慎評估，進駐店家多為高客單價的業種，或是知名連鎖品牌，也是商圈復甦與否的參考依據。



隨著疫苗普及且國門開放，零售業伺機而動，下半年店面租賃逐步恢復中，第四季有機會出現更多高價租賃交易，不過經過疫情重創，租客可承受的租金仍偏向保守，空置店面的租金水準是否能回歸正常，還需一段觀察期。

預售屋一向是房價領頭羊，成交價格比新成屋來得高，不過實價資訊顯示，新北市汐止、三峽、金山和板橋4個行政區，預售屋價格竟比新成屋還便宜，其中汐止區單坪價差更達6.3萬元！專家推估3原因，分別是預售新案位較偏遠區、部分工業宅拉低行情，以及市況不明下購屋需求轉向新成屋所致。

研究中心近期彙整實價登錄資料，發現新北市有4區的預售屋平均單價低於新成屋，其中汐止區新成屋每坪42.1萬元，預售屋每坪35.8萬元，價差達每坪6.3萬元；三峽新成屋33.7萬元，預售屋為32.1萬元，價差1.6萬元；金山區新成屋22.2萬元，預售屋僅20.9萬元，價差1.3萬元；板橋新成屋則達每坪53.4萬元，預售屋卻是52.6萬元，價差8千元。

購屋目光轉向新成屋 墊高價格

從整體大環境來看，東森房屋研究中心經理葉沛堯指出，在景氣上行時，建商、民眾普遍看好後市發展，預售案開價因此節節攀升，而今年受到升息、缺工少料、預售屋擬禁止換約轉售等因素影響，民眾對於預售市場或建商普遍信心不足，轉而將目光投向新成屋，帶動新成屋需求大增，價格因此快速墊高。

再針對價差最大的汐止來看，葉沛堯認為，首先是汐止腹地不大，精華區內可供大面積開發的素地資源相對稀缺、新推案數量有限，部分新推案都蓋在位置相對偏遠的區域，價格自然不會太高。

汐止新案位置偏遠 大量工業宅拉低行情

另外，葉沛堯指出，汐止區內有大量工業用地，部分新推案為工業宅，其房價通常會比普通住宅低上不少，也在一定程度上拉低了汐止預售屋的交易行情。也因大環境影響下，民眾偏好購買已經建成的新成屋，導致部分預售案必須通過降價來換取銷量，相對的成屋由於需求量大，議價空間較小。

不過價差大的區域，也可看出補漲空間的潛力。東森房屋汐止中興加盟店店東蔡明俊表示，汐止緊鄰內湖南港，房價卻比兩地便宜5成上下，再搭配「汐止大經貿園區」計畫，吸引包括宏碁、緯創、台康在內的多家國際級企業進駐，為當地創造了大量就業機會，帶動區域人口與房市交易量能同步提升。

多項建設待落實 區域有很大補漲空間

目前汐科、社后是汐止買氣比較熱絡的兩大重點區域，汐科發展較早、軌道建設成熟，汐科新成屋的房價普遍落在4~5字頭，中古屋也已站穩3字頭，是汐止房價相對較高的區塊。

而社后地區，開車僅需15分鐘左右就可以到達內湖、南港，地理位置極具優勢，但過去受限於公共交通建設，房市表現不如汐科亮眼，不過蔡明俊預估，未來伴隨捷運汐東線、東區門戶計畫、同興路地下道工程、國道1號汐止交流道增設南入匝道工程等建設項目的落實，區域房價仍有很大的補漲空間，甚至有望逐步向汐科看齊。

蔡明俊認為，現階段購屋民眾可把握時機、超前部署，坐享資產保值與增值的紅利，以目前社后最熱銷的兩房中古大樓來說，總價900~1100萬上下就有機會入手，CP值相當不錯，首購族、小資族可以多留意。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】