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近年來伴隨知名建商、商場、建設項目的進駐，彰化市房市發展備受市場關注，東森房屋研究中心彙整實價登錄資料發現，近5年彰化市屋齡5年內新成屋的房價漲幅約為16％左右，而屋齡超過5年的中古屋房價漲幅高達19％。對此，東森房屋彰化中山加盟店王玉月經理指出，目前彰化市的買盤以剛性需求為主，眼看區域新建案開價屢創新高，部分預算有限的購屋民眾只好轉戰房價相對親民的中古屋市場，導致區域中古屋交易量能快速走高。

東森房屋指出，最近幾年彰化市發展勢頭強勁，目前市內新成屋的房價普遍落在2字頭，部分預售案的開價已經站上3字頭，漲勢相當驚人。而且隨著寶佳、櫻花等大型建商的進駐，彰化市土地交易價格也快速墊高，再加上部分建商採用「先建後售」的推案模式，在目前缺工少料、營建成本居高不下的情況下，未來彰化市新建案開價繼續走揚的可能性很高，甚至逼近4字頭也是可以預期的。



東森房屋表示，目前彰化市的中古屋房價仍普遍落在1字頭，與新成屋的單坪價差大概在10萬元上下，部分口袋不深的購屋民眾會更傾向中古屋市場，進而帶動中古屋交易熱潮。另一方面，最近幾年彰化不僅房價持續攀升，租金價格也扶搖直上，目前彰化市3房物件的月租金開價普遍落在1~1.5萬之間，而3房的中古華廈購屋總價普遍只要500~800萬元，若以總價500萬、自備款3成、房貸利率2％的30年期本息均攤型房貸試算，房貸族每月需要負擔的房貸金額僅為1.3萬元左右，確實比租房還要划算，難怪當前市面上「租不如買」的討論聲浪愈發火熱。



對於彰化市的購房建議，東森房屋指出，彰化市區以火車站為中心向周圍擴大，目前彰基大埔商圈與金馬路家樂福商圈都是討論度很高的房市熱區，以上兩個商圈都是彰化發展較早的區塊，區內生活機能、交通機能、教育資源、醫療資源都非常豐富，人口密度也很高，房市相當有支撐。再搭配「機28」用地、中友百貨、彰化鐵路高架化、中捷綠線延伸等建設項目的啟動，區域發展前景充滿想像空間，房價有望繼續穩健攀升。另外，如果民眾預算充足，不妨首選土地持份相對較高的透天厝，隨著彰化都市化發展與房價的飆漲，精華地段的透天產品將會逐漸成為稀缺資源，未來保值性與增值性自然更強。

近期房地產因大環境通貨膨脹影響，呈現冷靜狀態，唯有台中14期重劃區熱度不減！觀察14期熱門推案發現，正山西路上推案皆為完銷及熱銷案，共計已有雙橡園、國泰、亞昕等建商接力推案且完銷，在線熱銷案有「元城上階綠」、「大塊森濤」等，後續還有惠宇建設、磐興建設、新美齊建設、豐邑機構等開發商強棒接力，均圍繞山西路推案。

山西路為何這麼紅？關鍵在於山西路橫跨14期與11期重劃區，最靠近崇德商圈與823紀念公園，而山西路上、耗資10億5,000萬元興建的BOT複合式商場也預計在2022年底動工，種種利多加成，塑造山西路成為目前14期重劃區內最方便、生活便利性最高的精華區段，因此吸引元城、雙橡園、國泰、亞昕等知名建商搶進。盤點正山西路上推案，「雙橡園2925」、「國泰MOST+」、「亞昕一緒」均已完銷，而近期討論度最高的，就是正山西路上預售案「元城上階綠」，該案單坪開價約53萬~57萬元。



除山西路首排推案熱度高外，占地面積約2.6公頃的823紀念公園也是建商爭相插旗推案的焦點，823公園以友善育兒、全齡共享的無障礙公園綠地場域聞名，不僅是里民休憩的好去處，更吸引其他區域親子專程造訪，許多建商也看好公園綠地的珍稀性，陸續在周圍購地推案，包括熱銷案「陸府織森」也座落於823公園特區；「國泰建設」加碼購入豐樂路、昌平東六路口約1157.28坪土地；「寶輝建設」也看好區域前景，據悉也在823公園周邊購入3塊土地，陸續還有惠宇、德鑫、磐興、新美齊等開發商在周遭購置土地，



市場分析，鄰近公園的住宅區一向市房市熱門焦點，購屋族渴望回家就是放鬆、安靜的環境，採光、隱密性也相對好，同時公園本身的運動及休憩功能也是一大魅力所在，而若地段兼具公園及熱門商圈，可讓購屋族同步享受繁華與寧靜，產品優勢不言可喻。



中信房屋台中十期新光加盟店店執行長林長璘指出，近期因總體經濟影響，房市交易有放緩的現象，但剛性買盤依舊存在，此時「地段」則成為了購屋重要關鍵，許多家庭自住客重視的是生活感，尤其是新興重劃區嶄新的街廓以及低密度居住環境，加上學區、機能到位，確實是現在購屋的主流需求。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

過去，常可以見到傳統市場與住宅環境緊密共融，菜攤與餐車交錯並存，民眾踩街購物，好不熱鬧。隨著時代演進，也常有民眾提出疑問，住宅區內可以設置傳統市場嗎？會不會影響居住品質？

其實都市計畫地區範圍內，會視實際情況設置市場用地，以滿足地方設置傳統市場的需求，另依據「都市計畫法」第34條規定，住宅區為保護居住環境而劃定，其土地及建築物之使用，不得有礙居住之寧靜、安全及衛生，及「都市計畫法台灣省施行細則」第15條第1項第10款規定，住宅區不得作為攤販集中場、零售市場之使用，所以，住宅區內不能設置傳統市場喔。



那住宅區如有購物需求怎麼處理呢？依據前開細則第15條第1項第13款及第2項規定，住宅區可以於建築物1層及地下1層設置樓地板面積500平方公尺以下之大型商場，以滿足地方生活百貨需求，惟建築物尚應符合消防、防空避難及其他建築有關法令之規定。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

協助社區住戶代收包裹、管理公設的「物業管理」服務，已是新形態住宅大樓的常態；但根據統計，台灣仍有高比例民眾居住在沒有物管服務的傳統透天、公寓與華廈。信義房屋近年也積極推動數位轉型、希望邁向「居住生活產業」第一品牌，特別在2022年「永續智慧創新黑客松競賽」中，與其他15家企業、團體，以永續、創新、韌性為主軸，拋出符合聯合SDGs國永續發展目標的命題，其中就包括「如何設計出符合住戶期待且財務可行的物業管理服務」，邀請大專院校學子集思廣益，希望開創更多可能性。

2022「永續智慧創新黑客松競賽」由逢甲大學、中國醫藥大學、東海大學等中部多所大專院校共同籌辦，鼓勵全國學生新創團隊挑戰企業提出的命題需求。2022年16道命題從永續發展的商業創新模式、智慧醫療、獨居長輩的智慧生活、偏鄉教育及醫療等面向開展，回應聯合國SDGs國永續發展目標，希望以永續價值做為創新發展的驅動力。



其中，信義房屋從2020年第一屆開始就持續提供資源支持，連續3年贊助並擔任業師，而2022年黑客松競賽中，信義房屋也特別拋出一道命題，針對居住在沒有物業管理服務的公寓、華廈住戶，如何以資訊科技為工具，設計出便利度符合住戶期待，且具備財務可行性的物業管理服務，希望年輕學子共同集思廣益，不僅是為物業管理產業提供合適的工作機會，促進產業發展，更是提升更多住戶的居住品質。



除此之外，信義房屋2022年也首度贊助由新竹市府、清華大學、陽明交通大學等單位共同舉辦的2022「新竹X梅竹黑客松」。2022年「新竹X梅竹黑客松」吸引全台超過240位參賽者，從職業安全到金融科技等多個面向，善用雲端、AI等數位技術，連續2天提出超過13個創新構想，同時也回應永續理念。



信義房屋近年將本業加以延伸，希望提供消費者在購屋入住後的「好生活」，包括設計裝修、修繕、美食外送、社區生活管理等，希望成為居住生活產業第一品牌。因此，不僅從企業內部推動數位轉型，對外也支持黑客松等創新競賽，以實際行動支持青年學子，共同為產業創新、邁向永續努力。此外，信義房屋近年也積極招募PropTech房地產科技人才，釋出包括房仲業界少見的數據科學家、轉型專案管理師、行銷數據分析等多樣職缺。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

時序入冬，農曆新年的腳步也近了，不少人打算在年前整理住家，除舊布新，專家提醒，若有裝修的規劃，務必要盡早進行，尤其近期缺工又缺料，裝潢工程很容易延遲，需慎選設計公司、預留足夠施工時間、隨時留意工程進度、簽妥報價單、仔細驗收，做好這5件事，讓裝修任務如期如質的完成。

信義居家表示，第一，需慎選設計公司，並提早溝通。建議在施工前2個月，就要挑選好信譽佳的設計師，開始討論需求、風格喜好、建材等，討論愈詳盡，愈能避免施工過程中再修改，也愈能掌握進度。



第二，預留足夠的施工時間。想要在年前裝修完工，信義居家建議，中古屋最好提早4個月以上開工，新成屋也要提早至少3個月，有些社區大樓會規定只能在平日白天施工，得特別留意。



假如時間真的太緊，不妨與設計師溝通，挑選最重要的事項優先執行，像是空間的必要需求如隔間、基礎工程、水電工程等，再搭配其他的裝飾性裝修如多層次的天花板設計等等，工期較有彈性。



第三，隨時留意工程進度。年前搶工班、搶師傅的情形很普遍，一個工班手上可能同時負責好幾案，最好常常親自到場監工，確保工班、師傅都有依照安排的工期、人力到場施工；如果委由設計師監工，則可請設計師每日更新進度，以確保工程不延誤。



第四，簽妥報價單，避免缺料漲價。近期常有缺料或漲價等情事，專家建議，在找設計公司時要挑選有規模、合法立案的，也最好有長期配合的料件供應商，避免在裝修過程中被收取不當追加款；也一定要簽妥合約及報價單當成憑據，必要時可用來請對方履約。



第五，仔細驗收。工班在趕工時，很容易忽略細節，驗收時需特別留意是否有瑕疵，如果有問題，就需要趕快請設計師與工班溝通更換或補救。倘若要避免裝修瑕疵或是爛尾的窘境，最好挑選合法登記立案、具有專業證照的業者，以信義居家為例，不但有完整的裝修服務流程，能依照客戶需求量身客製裝修方案，工程完工後也享有保固與售後服務，有保障最安心。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

「延長房貸期數」成常態！今年Q2新增房貸貸款期數連續2季都是創歷史新高的289個月，顯示面對房價居高不下，購屋人選擇以拉長貸款年限方式，以求降低每月房貸負擔。

Q2房貸期數289期 平歷史新高

根據內政部不動產資訊平台資料，桃園、台南、高雄與新竹縣市，房貸期數都拉長到超過300期，過去一段時間的房市飆漲區，連帶也出現房貸越揹越久的現象。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，高房價世代要取得一間屬於自己的房子，有時候需要長輩幫忙外，購屋人還會透過30年期的房貸降低購屋負擔，以前20年期房市是市場主流，現在則是30年期才是市場主流，手頭上資金比較緊的民眾，或者想要多留點現金在身上的房貸族，甚至還會搭配3年的寬限期，降低初期的每月還款負擔，30年期房貸一方面可降低購屋人每月負擔，同時也增加民眾對房價的負擔能力，推升房價走揚。

房價走高 5縣市貸款期數逾25年

根據內政部不動產資訊平台資料顯示，今年第二季的房貸期數全國為289期，約24年，此季房貸期數創新高包括新北市的298期，桃園市301期，台中市298期，超過300期則有台南市302期，高雄市302期，新竹縣高達311期，高於六都，新竹市則也達303期，這些區域的平均房貸都達到25年。

2016年平均房貸期數都在241至245期，不過之後一路走高到289期，曾敬德表示，以同樣月付款4.97萬元試算，利率1.81％，20年期房貸可以申貸千萬元，不過30年期則可以貸到1380萬元，無形中可多增加約380萬元的購買力，不過30年期房貸繳款時間長，加上利率也已經走升一小段，房貸族的房貸支出也隨之增加。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

根據房仲業者統計，台北市2020年首季的億級豪宅交易量有55筆，到同年第四季成長至114筆，達到近三年的高峰，儘管去年上半年量能下滑，但去年第四季也有113筆；反觀今年則呈現反轉，今年第三季實價登錄僅揭露23筆，創下近三年單季新低。專家分析，對照近三年的股市、疫情和政策與豪宅交易波段吻合。

台灣房屋趨勢中心者依據實價登錄，統計台北市近三年各季的億級豪宅交易量。資深經理陳定中表示，自疫情爆發後，台股曾在2020年初從12,000多點下修到低於9,500點，後因疫情控制得宜，又全球紓困推升市場資金水位，使台股開始反彈，並一路保持強勁漲勢，甚至在今年1月衝破18,500點；但後續受俄烏戰爭、美國升息、全球經濟下行等影響，股市下修約3成，目前在13,000點附近徘徊，對照北市豪宅交易波段頗吻合。

陳定中分析，首都豪宅的消費客群為高資產族，對經濟反應敏感，資金佈局也具有多元性與國際性，高資產族在股市賺錢時，會將部分獲利了結，並轉投房地產，使資產更具抗通膨效益；由於股市今年從高點大跌，高資產族的投資取向趨於保守，奉行現金為王原則，當國內股市大幅下挫，經濟展望浮現變數時，大戶置產規劃採取觀望，使國內豪宅買氣放緩。

去年豪宅交易量出現「V型」走勢，和股市持續在高檔盤旋的態勢略有不同。陳定中指出，去年股市表現平穩，房市因去年5月至7月全台處於三級警戒，加上疫情重挫產業發展，交易陷入一波低迷，直到7月底解封後才漸趨活絡，顯示影響豪宅買氣的因素不單有經濟，疫情也左右豪宅交易量能。

除了金融市場變化，另一項影響豪宅買氣的因素，還有央行的限貸政策。第一建經總經理謝萬雄表示，央行在去年3月祭出第二波信用管制，把豪宅貸款成數從6成降至5成5，第4戶起更只有4成；而去年底央行推出第四波信用管制，把豪宅貸款成數通通壓低至4成，助長市場保守心態，導致今年豪宅交易量逐漸萎縮。

謝萬雄說，反觀財力充沛且仍有意進場的買家，索性不辦房貸，直接以現金購屋，也讓市場上屢見無貸款的豪宅交易。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

疫情爆發至今已3年，雖然最近迎來國境解封，但有些飯店沒撐過疫情高峰期，使求售、換手消息頻傳！台灣房屋彙整內政部實價登錄資料，發現單單桃園地區，2022年上半年4棟億級大型商用不動產交易當中，就有3棟是旅宿易主，另有一件交易為銀髮護理之家轉手，而這些大型商用不動產，不僅建設公司背景的買家青睞，也有醫藥體系的業者入主，未來除了重建推案外，亦可望發展銀髮長照事業。

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，2022年截至目前為止，桃園億元以上的大型商用不動產交易，最新一筆交易為6月蘆竹鬧區桃園街的汽車旅館，以總價1.2億元售出；大華建設也在2022年4~5月，花費3.84億元買下中壢區正光路上的汽車旅館，由於兩間摩鐵目前仍在營業，因此投資人不排除是短期內先收租養地，中長期再來規劃推案或轉售，將租金收益與增值效益一把抓！也顯示佔地大的收益型商用物件，因具備進可攻退可守的優勢，已成為建商與投資人的獵地熱門選項。



台灣房屋進一步分析資料發現，具銀髮商機的大型商用不動產，亦是交易市場中的新趨勢，舉例來說，2022年2月，盛弘醫藥股份有限公司斥資11.78億，買下總面積6474.2坪的桃園區翰品酒店後，打造為敏盛智醫城，目前低樓層為醫療機構進駐，中高樓層則經營「盛雲康寓」，維持旅館使用；而1月的時候，龜山區復興二路78巷的護理之家，也以總價2.39億元售予欣柏股份有限公司，該棟建物總面積約646坪，買家的事業經營項目多元，涵蓋不動產開發租售及老人住宅業，因此兩筆交易都能從中嗅出銀髮事業的未來發展性。



江怡慧分析，隨著10/13邊境解封後，防疫旅館退場，加上因應現階段與未來氣候變遷、地球暖化、人口老化以及與少子化的「三化」問題，銀髮產業將是接手待轉型的旅館的潛在買家；另外汽車旅館因擁有大地坪、交通佳的優勢，亦是建商購地、存地、囤地的好標的。

全球獨立不動產專業顧問公司萊坊(Knight Frank)公布最新一季亞太地區頂級商辦市場報告，調查統計範圍為亞太地區，包含：東亞、東南亞、紐澳、南亞等23個主要城市頂級辦公室租金、空置、供需現況。

根據調查研究，亞太地區經濟復甦的挑戰多，第三季商辦租賃市場表現低於預期。尤其為了馴服通膨壓力，美國升息、美元強升，一方面刺激各地央行跟進，抑制投資擴張，另一方面也引爆亞幣貶值的後遺症。市場的關鍵因素在於對未來經濟前景的回應，如果經濟的不確定延續，將會使租賃需求在未來幾季持續走軟，而供給量持續增加的地區為持續保持「租客市場」的局勢。



整體來看，第三季的平均租金與前季相同，表現持平，結束了連續三季的租金上漲趨勢；但若對照2021年同期，2022年第三季的租金表現仍然是有2.3％的漲幅，其中15個，即半數以上的市場租金表現為持平或上漲。



檢視各城市的租金成長排行(下圖1)，以後疫情復甦、年成長以及二面向拆解，23個主要城市中，僅雅加達與台北二城市不論是在疫情復甦或年成長趨勢中分別皆保持在前五名，以台北來看，相較於2019年第四季，2022年第三季的租金上漲了7.4％；年漲5.5％，租金表現強勁而穩定，堪稱市場的資優生。



空置率方面，亞太地區整體的頂級商辦空置率在接連下降三個季度後，於本季上升1.6％，可見多數企業對於疫情後的復甦階段的擴張仍有所保留。城市的個別表現上，以首爾的1.5％表現最佳，台北的2.7％排名第二。而金邊的空置率仍達44％、吉隆坡28％、雅加達27％、馬尼拉21％、孟買20％，上海、深圳、北京、廣州等中國大陸一線城市也高居10~16％。



研究調查23個亞太城市中，有利於承租方議價的「租客市場」於本季稍減至55％，僅首爾、台北、新加坡三地仍為「房東市場」。



未來供給的部分(下圖2)，預估在2022至2025年之間亞太地區新增的A級辦公室面積將佔庫存量的18％。如以地區分析，東亞地區未來的新辦公供給面積在中國因疫情持續封鎖的狀況下逆風上揚，達約20％的新增量，為東亞、南亞、東南亞及大洋洲四區之中供給新增最旺盛的一區。而聚焦於亞太地區城市，台北未來3年的新供給量也高達38％，在調查的城市中排名第五，去化壓力會逐漸出現。



針對商用不動產市場在第3季的表現，瑞普萊坊總經理蘇銳強表示，即使台灣在第3季受全球金融市場波動、循環升息等挑戰；但同時世界各國陸續開放邊境，全球跨國商務服務與活動大幅增加。以信義計畫區的頂級商辦為例，在穩定地去化加上有限的供給之下，將持續推升租金漲勢，第3季頂辦的平均租金漲至4,086元，市場十分活躍。



蘇銳強認為，即使全球經濟預測皆趨向保守，但台北市的辦公室租賃市場短期仍將呈現定、平緩的成長，主要有3大利多因素支撐：



(1)台北商辦市場在亞洲地區相對表現穩定，在歷經多次疫情的壓力測試之下，其租金表現皆是穩定成長，甚至更勝2019疫情爆發前。接續未來國門開放，跨國商務交流恢復正軌的激勵下，將推進過去兩年許多處於觀望的外商重啟佈局決策。



(2)企業對於辦公空間的需求仍旺，台北頂級商辦的空置率也探底來到2.7％。不僅是信義計畫區，南港地區的表現同樣亮眼，如2022年年初落成的南港台肥C2新大樓，一上市就幾乎滿租，一屋難求。



(3)展望市場未來新供給，台北未來3年內將新增的38％供給量也顯示投資者看好未來辦公市場發展，除了大家熟知的台北大巨蛋、富邦A25、南山世貿三、京華廣場、台北雙子星等代表性新供給外，大陸建設也於上週公布了大直家樂福改建、信義兒福B1-2、B3-2基地公辦都更兩件指標性辦公室的開發案，預示著接下來台北的辦公市場將會從目前的房東市場會逐漸趨向平衡。

預售屋建案一般來說，賣的是「未來」價格，房價通常會比新成屋更高，但東森房屋研究中心，彙整實價登錄資料後發現，新北市的汐止、三峽、金山以及板橋區，出現預售屋比新成屋還便宜的情況。這其中主要是因為精華區域開發比較早，現在的新建案大都是偏向蛋白區的位置，為了與新成屋競爭，連帶讓預售屋的議價空間增加。

今年中疫情再爆發，打亂推案節奏，房市新建案通通擠在下半年。根據591新建案統計資料顯示，第三季總銷5540.3億元，年增22%。不僅是今年量能最大一季，更創下統計以來單季歷史新高，有機會導致價格鬆動，而且東森房屋研究中心彙整實價登錄資料發現，目前新北市汐止、三峽、金山以及板橋區，竟出現預售屋比新成屋還便宜的情況。

房地產研究中心經理 葉沛堯：「這四個區域，因為它的精華區開發都相對比較早，所以相較之下它可供開發的素地也有限，因此在預售案的推案上，都可能會朝比較蛋白區的地方去做發展，所以就會產生地段差異，造成房價落差的現象。」

由於精華地段有限，讓新推案位於相對偏遠區域，加上交通建設、升息政策以及新成屋需求大，都連帶擠壓預售屋空間，導致預售屋議價空間增加。像是三峽與金山新成屋與預售屋價格，每坪就差了至少1萬3，汐止價差更大，高達6萬3，但這主要還包含部分新推案為工業宅，連帶拉低當地預售屋行情的狀況。

房地產研究中心經理 葉沛堯：「將目光投向能夠看到實際物件的新成屋，因此建商為了提高銷量，就會導致新建案的議價空間變大，進一步縮小與新成屋的價差，甚至就會產生部分區域，會有新成屋的價格比預售屋價格還要高的現象。」

不只預售屋價格鬆動，更有專家分析，前3年建照申請量大，這2年陸續完工讓新成屋供給增加，預計明年新成屋的價格降幅可達1成，甚至更多的狀況。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】