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持續帶您關心，新北蘆洲的「銀河灣計畫」，這裡是蘆洲最後一塊重劃區，新北市府預計投入300億元開發，預計未來將為房市增添不少利多，不過背後龐大利益也成為建商、黑道覬覦的目標，對此新北市議員呼籲，政府必須盡速提出配套措施。

新北市府推出城市願景影片，大力宣傳「銀河灣計畫」，因為他們看準蘆洲北側這塊占地廣闊、原本的農業用地，具有無限發展可能。不過還沒開始動工，4個月來就已經接連發生5起工廠火警，讓在地市議員質疑案情並不單純。民進黨新北市議員李坤城：「整體開發完之後，農業地變成建地、變成商業用地，勢必會有很多建商會在這邊蓋房子，也有可能會造成有人覺得，未來是不是有龐大的都更利益。」

建案有如雨後春筍在這塊重劃區裡，不論大小、坪數，建商想盡辦法推陳出新，都是因為都市計畫發展為房市帶來利多消息。蘆洲銀河灣重劃區，有建商看準這邊的發展潛力，大撒幣投資蓋社區大樓，另外因為旁邊就是淡水河，因此新北市府也喊話，要把這裡打造成最美的河景第一排。

銀河灣計畫區隔著淡水河，和台北市社子島相望，專家表示遠景可期，若是建設陸續到位，有望成為下一個大直水岸聚落。全球居不動產情報室總監陳炳辰：「未來因為有一些水岸，或者有捷運概念，甚至是吸引一些像是五股這類區域人口移居的情況，或許也可能有些帶動。」

新北蘆洲銀河灣計，市府一口氣投入300億元開發，但就怕背後龐大利益，引來各方人馬覬覦搶食，都更計畫還沒正式上路，已經先被蒙上一層陰影。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

公股銀行統計最新房貸數據，房貸餘額較去年底多為持平或小幅成長，不過因房市買賣方觀望氣氛濃厚，因此第四季房貸業務衝刺方向將以自住、優質客戶為優先。

　第一銀行統計最新房貸餘額約5,580億元，目前房市以自住買盤為主，將以首購自住客群為首要目標。合庫銀行房貸餘額為6,128億元，土地銀行房貸餘額約9,200億元，成長原因主要是土建融建案陸續興建完工交屋撥款。

　其中，華南銀行為增加與同業間商品之區隔性，目前提供「優質首購客群」最長4年寬限期，惟需酌予加碼貸款利率3～5個基本點，以反應風險貼水。

　一銀房貸推二大策略，一是提高自住客群占比，並以首購自住客群為首要目標，並衝刺青安貸款。

　二是加強推展理財型房貸，除購屋貸款的新戶，對於已攤還一定金額的房貸舊戶，主動推廣理財型房貸，銀行提供額度給客戶，在貸款額度內客戶可循環使用，隨借隨還，按實際動用天數計息。

　彰化銀行指出，房貸業務以自住需求與優質客群為主力，如公教、專業人士、上市櫃員工及高收入者。另外，為提升房貸客群黏著度暨提升銀行利差，將加強理財型房貸的推展。

　對於後續房市看法，房貸龍頭土銀指出，房市政策效應影響短期投機買盤逐步退場，自住買盤因房價所得比攀升、國內利率進入升息循環及經濟前景下修，購屋意願持續下降。

　惟缺工缺料情形未明顯緩解，營建成本居高不下，致使新推建案開價不易下跌，買賣雙方價格認知差距或將進一步擴大，影響短期房市交易價量表現，長期則須視營建成本、國內利率及房市政策等重要變數發展而定。

　華銀主管指出，預期第四季房市回溫有限，將呈現量縮態勢，若成交量持續下滑，後續房價可能面臨修正，房市仍應審慎看待。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

　社會住宅數量已成住宅政策檢視指標！全國最大社會住宅管理業者兆基企業董事長李建成分析，從數量而言，桃園起步最快數量也最多約1萬件上下。但新北市府今年擴大與民間合作急起直追，數量從去年1700件增加到6542件，成長近4倍，進步幅度最大，未來也將是社宅重點發展地區。

　李建成表示，新北市是全國最大、人口最多的城市，因緊鄰就業機會最多的台北市，生活機能完善，租金也相較北市便宜，成為許多北漂族、學生、小家庭、年輕人首選，租屋需求量能龐大。

　他分析，台灣住宅過去因歷史共業，或多或少存在違建，影響所及，政府單位想與民間合作，透過補貼方案擴增社會住宅數量，但又怕助長違建，陷入兩難中。

　所幸經過產官學界研商，政府一方面遏止違建，一方面願意擴大法令解釋，引進民間業者，過濾市場上優質物件推出包租代管，讓更多弱勢與年輕人承租受益。

　他以數據分析，六都中桃園起步最早，今年前三季民間包租代管的數量已達1萬783件，數量六都之最。至於其他五都，以新北市成長最快，從去年的1700件增加到6542件，成長近4倍，進步幅度最大。

　他讚許新北市城鄉局優化行政審核流程，讓民間企業沒有後顧之憂，以兆基為例，已成立9間專責服務據點，持續擴增社宅量能，相信在通力合作下，定能創造政府、企業與民眾的三贏局面。

　新北市城鄉局表示，依據中央「社會住宅興辦計畫」2017年至2024年的社宅規畫，新北市與中央合作目標完成3.3萬戶，新北市興辦社宅3.4萬多戶，符合計畫目標。

　但為了長期永續穩健，除直接興建外，仍持續透過都更分回、容積獎勵捐贈、多元社福、整體開發等方式興辦，明年的完工社宅將達到1萬1000戶，未來持續攜手中央與民間力量，共同打造至少4萬5000戶。新北市也推動3萬2000戶租金補貼、9000戶包租代管等，積極透過這三大居住協助，將可照顧青年、照顧弱勢約8萬6000戶需求。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房價居高不下，購屋人只能拉長貸款年限，降低房貸負擔。據統計，第二季全台新增房貸期數為創歷史新高的289個月，其中桃園、新竹、台南、高雄房貸期數都拉長到超過300期（相當於25年），房市飆漲區出現房貸愈揹愈久的現象。業者指出，還款期限延長至30年日益普遍，等於擴充購買力，也成為助漲房價上揚的動能。

　根據內政部不動產資訊平台統計顯示，在2017年以前全台新增房貸還款期數平均在255個月以內（相當於21.2年），不過近3、4年來隨著房價高漲，房貸款款期限達289個月（相當24.1年），等於還款期限增加了約3年，反應過去以20年期房貸為主在長期低利環境、房價上漲下30年期房貸已取代成為主流。

　信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，高房價世代要取得一間屬於自己的房子，有時候需要長輩幫忙外，購屋人還會透過30年期的房貸降低購屋負擔，手頭上資金比較緊的民眾，或想要多留點現金在身上的房貸族，甚至還會搭配3年的寬限期，降低初期的每月還款負擔，30年期房貸一方面可降低購屋人每月負擔，同時也增加民眾對房價的負擔能力，推升房價走揚。

　統計顯示，全台主要都會區中，房貸還款期數最低為台北市的283個月。

　不過桃園、新竹縣市、台南、高雄等近年房價漲幅大的縣市，均已超過300個月，又以新竹縣達311個月最高，意味這些區域使用30年期房貸戶，已較使用20年期的房貸戶多。

　房貸還款期數大增，曾敬德表示，以同樣月付款4.97萬元試算，利率1.81％，20年期房貸可以申貸千萬元，不過30年期則可以貸到1,380萬元，無形中可多增加約380萬元的購買力，不過30年期房貸繳款時間長，加上利率也已經走升一小段，房貸族的房貸支出也隨之增加。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

今年以來台股跌跌不休，連帶影響到了國內的豪宅市場買氣？台灣房屋集團趨勢中心根據實價資料，統計台北市近3年各季度的億級豪宅交易量，2020年第1季55筆，逐季成長到當年Q4達114筆，為近3年最高峰；到了2021年上半年，量能稍稍下滑，隨後於2021下半年再度拉抬，去年Q4也達113筆；不過今年則呈顯反轉一路下滑的趨勢，且今年Q3北市目前實價登錄僅23筆豪宅交易揭露，創下近3年的單季新低量。而對照近3年的股市指數變化曲線，確實有幾次和豪宅交易量的變化相近。

 

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，台股自疫情爆發後，曾在2020年初從12000多點下修到低於9500點，不過隨後因疫情控制得宜，加上全球紓困推升市場資金水位，使台股在2020年3月底開始反彈，並一路保持強勁漲勢，甚至在今年1月衝破18500點；然而後續受烏俄戰爭、美國升息、全球經濟下行等影響下，股市從「萬八」下修約3成，如今持續在「萬三」附近徘徊，這也和北市豪宅交易波段吻合。



陳定中分析，首都豪宅的消費客群為高資產族，而高資產族對經濟的反應敏感，資金佈局也具有多元性與國際性，高資產族在股市賺錢時，常會將部分獲利了結，並轉投房地產，使資產更具抗通膨效益；反之，2022年股市從高點大跌，富豪們的投資取向便趨於保守，奉行現金為王的原則，因此當國內股市大幅下挫，經濟展望浮現變數時，大戶置產規劃也會比較觀望，使國內的豪宅買氣因而放緩。



惟2021年豪宅交易量出現V型走勢，和股市持續在高檔盤旋的態勢略有不同。陳定中指出，去年股市表現平穩，但房市則因去年5月到7月全台處於三級警戒，加上疫情重挫不少產業發展，交易陷入一波低迷氛圍，直到7月底解封後才趨向活絡，以致去年豪宅量能呈V型走勢，也顯示影響豪宅買氣的因素不單是經濟，近年的疫情與政策，也左右豪宅交易量能。



除了金融市場的變化，影響豪宅買氣的因素也包括央行的限貸政策。第一建經總經理謝萬雄表示，去年3月中下旬央行的第二波信用管制，把豪宅貸款成數從6成降至55成，第4戶起更只有4成，增添去年Q2豪宅市場的觀望氣氛；2021年底央行的第四波信用管制，進一步把豪宅貸款成數通通壓低到4成，助長市場的保守心態，導致2022年豪宅交易量漸漸萎縮。而在限貸政策下，財力充沛且仍有意進場的買家，索性不辦房貸捧現金購屋，使市場上屢見無貸款的豪宅交易。



台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，雖然台北市的豪宅交易量縮減，但價格還是保持在一定水位，北市近年總價上億、單價逾百萬的豪宅，整體平均單價都在130萬元以上，且今年與2020、2021年相比依然上漲，顯示豪宅的價格支撐力道尚屬穩健。在豪宅交易的區域分佈方面，基本上台北市仍以大安區的大安森林公園周邊、中山區的大直水岸、松山區的敦化林蔭道，以及信義計畫區為主。而北市蛋白區豪宅也急起直追，包括內湖的西湖生活圈、碧湖周邊及五期重劃區等地，在內科中高階主管與影視名人的加持下，亦頻傳豪宅交易，使內湖漸漸躋身為台北市豪宅交易的後起之秀。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

2022年以來台股跌跌不休，連帶影響到了國內的豪宅市場買氣？台灣房屋集團趨勢中心根據實價資料，統計台北市近3年各季度的億級豪宅交易量，2020年第一季55筆，逐季成長到當年Q4達114筆，為近3年最高峰；到了2021年上半年，量能稍稍下滑，隨後於2021下半年再度拉抬，2021年Q4也達113筆；不過2022年則呈顯反轉一路下滑的趨勢，且2022年Q3北市目前實價登錄僅23筆豪宅交易揭露，創下近3年的單季新低量。而對照近3年的股市指數變化曲線，確實有幾次和豪宅交易量的變化相近。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，台股自疫情爆發後，曾在2020年初從12000多點下修到低於9500點，不過隨後因疫情控制得宜，加上全球紓困推升市場資金水位，使台股在2020年3月底開始反彈，並一路保持強勁漲勢，甚至在2022年1月衝破18500點；然而後續受烏俄戰爭、美國升息、全球經濟下行等影響下，股市從「萬八」下修約3成，如今持續在「萬三」附近徘徊，這也和北市豪宅交易波段吻合。



陳定中分析，首都豪宅的消費客群為高資產族，而高資產族對經濟的反應敏感，資金佈局也具有多元性與國際性，高資產族在股市賺錢時，常會將部分獲利了結，並轉投房地產，使資產更具抗通膨效益；反之，2022年股市從高點大跌，富豪們的投資取向便趨於保守，奉行現金為王的原則，因此當國內股市大幅下挫，經濟展望浮現變數時，大戶置產規劃也會比較觀望，使國內的豪宅買氣因而放緩。



惟2021年豪宅交易量出現V型走勢，和股市持續在高檔盤旋的態勢略有不同。陳定中指出，2021年股市表現平穩，但房市則因2021年5月到7月全台處於三級警戒，加上疫情重挫不少產業發展，交易陷入一波低迷氛圍，直到7月底解封後才趨向活絡，以致2021年豪宅量能呈V型走勢，也顯示影響豪宅買氣的因素不單是經濟，近年的疫情與政策，也左右豪宅交易量能。



除了金融市場的變化，影響豪宅買氣的因素也包括央行的限貸政策。第一建經總經理謝萬雄表示，2021年3月中下旬央行的第二波信用管制，把豪宅貸款成數從6成降至55成，第4戶起更只有4成，增添2021年Q2豪宅市場的觀望氣氛；2021年底央行的第四波信用管制，進一步把豪宅貸款成數通通壓低到4成，助長市場的保守心態，導致2022年豪宅交易量漸漸萎縮。而在限貸政策下，財力充沛且仍有意進場的買家，索性不辦房貸捧現金購屋，使市場上屢見無貸款的豪宅交易。



台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，雖然台北市的豪宅交易量縮減，但價格還是保持在一定水位，北市近年總價上億、單價逾百萬的豪宅，整體平均單價都在130萬元以上，且2022年與2020、2021年相比依然上漲，顯示豪宅的價格支撐力道尚屬穩健。在豪宅交易的區域分佈方面，基本上台北市仍以大安區的大安森林公園周邊、中山區的大直水岸、松山區的敦化林蔭道，以及信義計畫區為主。而北市蛋白區豪宅也急起直追，包括內湖的西湖生活圈、碧湖周邊及五期重劃區等地，在內科中高階主管與影視名人的加持下，亦頻傳豪宅交易，使內湖漸漸躋身為台北市豪宅交易的後起之秀。

根據內政部不動產資訊平台資料顯示，2022年第二季新增房貸貸款期數連續兩季都是創歷史新高的289個月，顯示面對房價居高不下，購屋人選擇以拉長貸款年限方式，以求降低每月房貸負擔，其中桃園、台南、高雄與新竹縣市，房貸期數都拉長到超過300期，過去一段時間的房市飆漲區，連帶也出現房貸越揹越久的現象。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，高房價世代要取得一間屬於自己的房子，有時候需要長輩幫忙外，購屋人還會透過30年期的房貸降低購屋負擔，以前20年期房市是市場主流，現在則是30年期才是市場主流，手頭上資金比較緊的民眾，或者想要多留點現金在身上的房貸族，甚至還會搭配3年的寬限期，降低初期的每月還款負擔，30年期房貸一方面可降低購屋人每月負擔，同時也增加民眾對房價的負擔能力，推升房價走揚。



根據內政部不動產資訊平台資料顯示，2022年第2季的房貸期數全國為289期，約24年，此季房貸期數創新高包括新北市的298期，桃園市301期，台中市298期，超過300期則有台南市302期，高雄市302期，新竹縣高達311期，高於六都，新竹市則也達303期，這些區域的平均房貸都達到25年。



2016年平均房貸期數都在241~245期，不過之後一路走高到289期，曾敬德表示，以同樣月付款4.97萬元試算，利率1.81％，20年期房貸可以申貸千萬元，不過30年期則可以貸到1380萬元，無形中可多增加約380萬元的購買力，不過30年期房貸繳款時間長，加上利率也已經走升一小段，房貸族的房貸支出也隨之增加。

儘管2022年全台買賣移轉棟數連續6個月跌破3萬棟，顯示2022年房市除了第1季暢旺之外，已逐步降溫逾半年。然而隨著年底的選舉即將到來，有關房市民怨及政策面的討論不降反升。意藍資訊OpView總經理楊立偉表示，2022年上半年房地產網路聲量統計271萬則，較2021年下半年的256萬則聲量成長5.9％。細部針對六都及新竹的區域性熱門討論話題來看，除了區域性房價飆新高有多驚人之外、北市的脫北潮、南部的購屋痛苦指數激增…等，都反應了選前民眾期待能結構性改變房市壓力及現象的心態。

區域破新高 房價一去不回頭現象全台都有



由意藍資訊與彥星喬商共同發表的台灣房地產網路聲量調查，OpView宋孟儒經理公布2022年上半年各區域的重點話題，發現雖然房市交易量下滑，但房價卻不約而同在許多縣市出現平均或實價登錄出現高價現象。例如新北市的土城坐5望6字頭，三重、新莊副都心的7字頭；桃園青埔及新竹竹北的6字頭；及台南和高雄4字頭不稀奇，5、6字頭浮出水面的個案行情。

政治人物拋政見 指向解決購屋痛苦指數的結構性問題



先前政府對抑制房市過熱的措施多以打炒房為主，在本期調查中發現，網友們對於台北市長柯文哲提出的社宅目標5萬棟及新北市長候選人林佳龍提出擴大青年貸款的額度與興建青年住宅，讓民眾有辦法買得起的結構性問題有較大的聲量。意藍資訊宋孟儒經理也提到，其他熱門話題還有北部的少子化、脫北潮及台南、高雄因近年房價大幅飆漲所引起的購屋痛苦指數激增，顯示網友討論的話題不是僅僅落在區域性如何選擇或個案單價新高而已，而是在台灣整體房價逆勢翻漲的發展下，全台房市問題已引起購屋族群的共鳴。

重劃區仍是各縣市購屋熱點 豪宅與都更議題也吸睛



除了觀望的網友之外，各縣市的購屋需求討論重劃區仍是重點，宋孟儒經理分析，從各縣市關鍵熱詞的文字雲來看都出現重劃區，主要是因為新興重劃區的購屋房價門檻較成熟商圈來得較低，對於現在還有購屋需求的民眾來說是壓力較小的選擇。而除了重劃區之外，豪宅與都更所重複出現的比例也不低，顯見豪宅雖非人人買得起，但是網友的好奇心及關注度並沒有受到購買能力影響；而都更也是民眾對於居住品質提高的普遍期待。



由於2022年為選舉年，輿情也是選戰中各位候選人政策攻防的重要戰場，楊立偉認為，雖然2022年上半年房市的交易量體顯有降溫事實，但2022年的全年房地產網路聲量統計在下半年仍有很多成長的可能，全年預料將突破500萬則，為歷年調查以來之新高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

環保意識抬頭，淨零碳排(Net Zero Emissions)不僅是各國政府努力的目標，也是不動產的重要課題。根據仲量聯行一項最新報告《綠色租賃:定調負責任的租約》顯示，房東與租戶之間的合作夥伴關係在商業房地產脫碳競賽中至關重要。這份調查訪問了亞太地區340位企業永續發展領域的專業人士，其中過半數的專家表示綠色租賃在不動產領域中，是邁向淨零碳排的關鍵要素，更有65％的受訪專家相信，綠色租賃的觀念將在2025年以前，成為取代傳統租賃型態的新趨勢。

綠色租賃是房東和租戶之間的協議，它規定如何以永續經營的理念改善、管理和優化建築物的環境為目標，藉由降低整體能源消耗，轉化為房東和租戶的整體成本節約，包含如降低碳排放、減少浪費、降低運營成本、提高生產力等。根據仲量聯行的評估，商業大樓約莫50％至65％的能源使用來自於承租戶，因此，為了提高能源使用的效率，房東有很高的動機與租戶就節能減碳的議題上進行討論。



根據仲量聯行研究指出，80％的企業永續發展專家認為綠色租賃，將會是昇華房東與租戶關係的革命性催化劑。綠色租賃契約使得房東與租戶在邁向企業永續發展的路途上，有著共同的目標 ，因此未來在不動產的合作上將會比以往更加密切。



調查指出，2022年的亞太地區，大約42％的企業表示他們已經簽署了包含綠色條款的租約。65％的受訪的企業永續發展專家相信，綠色租賃的觀念將在2025年以前，成為取代傳統租賃型態的新趨勢。由於綠色認證和綠建築將成為2050年淨零碳排目標的市場標準，有43％ 的受訪者提到他們的組織打算在 2025 年之前簽署綠色租約，這意味著能夠滿足永續發展的資產可能在近期會面臨供不應求的狀況。



仲量聯行董事總經理趙正義表示，將ESG納入企業在執行不動產租賃合約，已成為全球在策略布局上的顯學。為了2050年淨零轉型的目標，我國經濟部標準檢驗局也在2022年7月推出了台灣自己的「綠色租賃方案」ー「單一電號多用戶2.0」，這是為了促進企業體減碳並提高使用再生能源的比例，而從2年前推出的「再生能源憑證單一電號多用戶交易輔導示範計畫」的基礎上延伸出的進化版，不同於先前的「單一電號多用戶1.0」，2.0方案統一由商業大樓業主向綠能業者簽署合約，期待在未來能陸續促進綠電使用率。作為本次綠色租賃的先行者，目前國泰人壽之總公司大樓、國泰金融中心、敦南信義大樓及新光人壽之新光摩天大樓等，皆已參與此綠色租賃方案，其他指標頂辦如101大樓也正與綠電廠商研議中 。



趙正義補充，根據仲量聯行的研究數據顯示，目前綠色租賃的關注的重點還是著重於ESG中的”E”(Environment)，其中又以數據共享(72％)、能源效率最大化(70％)以及廢棄物管理(65％)為最常見的綠色條款。而加入更多與”S”(Social)以及”G”(Governance)相關之條款，將會是使綠色租賃更加成熟的下一步。



仲量聯行預期在後疫情時代，企業在擬定租賃計畫時會將更多ESG相關條款納入合約中，朝永續發展邁進。而仲量聯行也將持續為企業提供不動產之ESG相關的追蹤研究，協助企業邁向淨零碳排的目標。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

瑞普萊坊7日公布最新「亞太區頂級商辦市場報告」指出，受升息循環、強勢美元影響，亞太國家和地區辦公租賃市場表現不如預期；不過台北相對亮眼，租金年漲5.5％、空置率2.7％，排名第四，位居前段班。

　不動產專業顧問公司瑞普萊坊（Knight Frank）公布今年第三季亞太地區頂級商辦市場報告，調查統計範圍包括東亞、東南亞、紐澳、南亞等亞太市場23個主要城市，其頂級辦公室租金、空置、供需現況。

　結果顯示，亞太地區第三季辦公租金維持前季水準，結束連續三季的租金上漲趨勢；但與去年同期相比，平均上漲2.3％。

　至於台北，第三季租金年漲幅達5.5％，表現強勁而穩定，排名亞太第四，堪稱市場的資優生。

　瑞普萊坊總經理蘇銳強表示，第三季台北市信義計畫區的頂級商辦大樓，在穩定地去化加上有限的供給下，持續推升租金漲勢，第三季頂辦的每坪月租上漲至4,086元，市場十分活躍。

　蘇銳強認為，即使全球經濟預測普遍趨向保守，但台北市的辦公室租賃市場，短期仍將呈現穩定、平緩的成長，主要有三大利多因素支撐，首先，台北商辦市場在亞洲地區相對表現穩定，未來國門開放，跨國商務交流恢復正軌的激勵下，近兩年許多處於觀望的外商，可望推進佈局決策。

　其次，企業對於辦公空間的需求仍旺，台北頂級商辦的空置率也持續探底、來到2.7％，連南港地區表現也同樣亮眼，以年初最新落成的「台肥C2案」來說，一上市就幾乎滿租。

　第三，台北未來三年內，將新增的38％供給量，顯示投資人看好未來辦公市場發展；接下來台北的辦公市場，將會從目前的房東市場，逐漸趨向平衡。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】