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中央銀行近日公布第三季理監事會議的議事錄，其中最引人注意之處，除了有理事認為央行第三季應加大升息力道到1碼（0.25個百分點），而非決策結果的半碼，更值得注意的是，央行首度在理事會進行有關房價、房租及物價統計的相關討論。

　事實上，依央行內部統計，今年前八月平均消費者物價指數（CPI）年增率為3.1％，主因即來自食物類、油料費、耐久性消費品及房租上漲。且由於經常購買的民生必需品價格漲幅較大，讓民眾對物價上漲感受較深。

　近幾個月，多項通膨相關指標顯示國內通膨壓力可望趨緩，例如原油現貨價格自高點回降，預期未來續呈緩步下滑；國際商品期貨價格震盪回檔；進口物價、生產者物價指數緩步回降等。但央行也不諱言，影響未來國內物價上漲的壓力，包括外食費、房租等部分服務價格具「易漲難跌」的僵固性。

　依央行議事錄，有兩位理事對房價、房租及物價統計提出看法。其中有位理事建議將住房成本反應在CPI；另一位理事指出，聯準會（Fed）主席關注房價持續上漲導致房租上漲，將使通膨隨之升高，並提及歐洲央行（ECB）多年前已考量將自用住宅房價納入其物價指數。

　另外有位央行監事表示，主計總處編製台灣CPI的房租指數權數約占15％；美國房租的權數則較高，約30％多，且只限都會地區。

　上述討論顯示，除了傳統油價、食物等波動，居住問題已成為影響物價的大宗，但是不論是主計總處編製CPI或央行針對穩定物價執行貨幣政策時，可能都還是停留在過往的思維，低估居住成本對物價及民眾消費痛苦指數的影響程度。

　目前世界各國中，僅ECB提及應把自用住宅房價上升對物價指數可能帶來的影響納入考量，但迄今尚未正式取代目前物價指數的編製，其他國家物價調查的通則也和台灣一樣，沒有做房價的調查，只有做房租的調查。然而這不代表目前的物價指數編製合理，政府可以思考的兩點，一是租金上漲對物價的影響是否被低估，二是民眾購置住宅成本上揚，也會反映在消費者對物價的實際感受度。

　換言之，要解決民眾對通膨的痛苦感，除了交通、食物之外，房價和租金絕對也是央行必須面對的一部分。而且相較於油價和食物價格可能受國外因素、天氣和匯價波動影響，房價和租金算是政府在平穩物價時最能「操之在我」的一環。

　對此，有位央行理事即在議事錄表示，過去以來央行反覆強調抑制房價最有效的工具是租稅政策，部分研究確實也發現如此，但房價是金融穩定最重要的指標之一，這結果並不代表央行可以放任房價持續高漲不管。

　至於央行要如何解決房價和租金高漲的問題，目前看來央行理事的態度並不同調，其中一派理事認為，房價主要是透過選擇性信用管制抑止，且針對的對象是炒房而非剛性需求，利率則用於穩定物價，且各主要國家（如美國、南韓、英國及歐元區等）的升息主要亦是因應高通膨而非房價。

　另外一派則認為，央行若要維持金融穩定，應針對房價變動實施對應政策，南韓央行去年開始持續升息，到現在南韓房價的成長率已大幅下降，但台灣央行只重視房貸成長與集中度等指標，不重視房價的變動，「這是錯誤的政策」。

　平心而論，升息確實是壓抑房市最有效的工具，但在過程中除加重炒作者的成本，也會波及無辜的一般購屋者，甚至進而因房東移轉成本使得租金提高。央行想透過較溫和的手段緩步升息，以免對房貸戶帶來太大的壓力，同時釋出緩步採行緊縮貨幣政策的訊息，打的是安全牌、沒辦法有急效，風險確實也相對可控。

　對於央行究竟應急升息或緩升息之爭，其實不論央行決策的半碼，或部分理事提出的1碼，差距並沒有太大。真正應該在意的，不是央行升息的幅度，而是本質上，央行對於房價、房租的上揚和物價，應該更認真思考其間的關聯影響，不宜畫地自限，認為房價和物價是兩回事，必須採取不同的政策。

　就如同醫生治病，如果通膨上揚的背後有很大的原因來自房價和房租，央行就必須提出相應之道，甚至必須思考聯手其他部會如內政部等來解決，而不是僅把房市鎖定在「炒房」一項，獨立於物價之外，最終可能使得貨幣政策的效果大打折扣。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

近期預售屋市場傳出零星，為避免情況擴大，大型行庫祭出「5大禁令」來防範，專家認為危機也是轉機，防範重於治療，提出4大購屋策略，其中最重要的就是建商品牌與推案銷售率的觀察。

提到爛尾樓的問題，其一是營建成本高漲，由於近3年營建費用包括建材、人工等成本每坪增加5~8萬元，對售價每坪30萬元內的區域而言，營建成本增加2~3成，導致2年前售完的預售案造成虧損或無利可圖窘境。

營建成本飆漲 建商槓桿操作過度釀災

其二則是建商掏空問題，李同榮表示，建商在房市順勢時，資金槓桿操作過度，以致在房市銷售出現障礙，就會出現以東牆補西牆的困境，造成財務危機。

為避免爛尾樓問題擴大，近期大型行庫祭出「5大禁令」管制土建融，不過李同榮認為利弊參半，例如第1管制令，建造人或建案本身土地都必須作銀行信託，可強化風險控管，以防資金被掏空及土地被查封。

銀行祭5大禁令防爛尾樓 稽核建商最重要

第2管制令為建商建商須和銀行指定的建經公司簽署，李同榮認為，此舉是防範爛尾樓出現後的續建機制，但往往因信託金額不足而延宕續建工程；第3為先建後售，建商必先撥足5成自備款，銀行才願撥款。由於先建後售建商通常較具有資金優勢，因此認為此項規定多此一舉。

第4為預售款項必須先撥入銀行專戶，李同榮指出此措施已廣泛使用，重點應放在專戶資金的控管準則與稽核機制。第5則是建商信用紀錄必須良好，行庫也要檢視其以往銷售紀錄，他即認為對於建商品牌信譽與推案銷售率的稽核，是防範爛尾樓的最佳措施。

不會有骨牌效應 買方避免一案建商

李同榮指出，防範重於治療，現在有零星個案出現，讓市場提早發現警訊，以近3年建商獲利表現來看，未來市場即使反轉向下，應會如上一波房市循環走軟著陸趨勢，爛尾樓不會有骨牌效應。

至於在此階段選購預售屋的消費者有何防範之道？ 李同榮認為購屋者不必過於驚慌，可掌握4大購屋策略，分別是選擇信譽良好的優質建商、避免選擇一案建商、選擇軌道經濟帶動的已成熟商圈，進可攻退可守，以及選擇新興工業區所帶動人口淨流入且商圈成熟的區域。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲今年上半年低度用電的比例增加到9.52%，是近10年以來最大的增幅。（資料照）

根據官方最新公布的低度用電資料顯示，今年上半年低度用電的比例增加到9.52%，較上期增加0.86個百分點，不僅是連續下降的趨勢反轉，同時也是近10年以來最大的增幅，反映在5、6月調查期間低率用電的戶數明顯增加，由於突然間的反轉增加並不尋常，推估可能一部分是因為疫情嚴峻，有些人住到防疫旅館後，導致用電量減少。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，上半年統計低度用電時間點是5、6月的平均用電數據，那段時間剛好是疫情每天破萬人，防疫旅館擠滿人的時間點，倘若有些小宅本身用電量就比較少，又有一段時間住到防疫旅館，就可能出現低度用電的狀況。

以近年空置率一直隨景氣穩定下降趨勢來看，上半年房市也還在景氣高峰的末端，突然出現不尋常的大幅度增加，恐怕不只是因為單純的市場因素。

觀察低度用電的長期趨勢變化，2009年統計初期就是長期高點的10.68%，隨後多數時間都是呈顯緩步穩定下降趨勢，一直到今年上半年才出現大幅度的增加，過去一段時間空置率走勢大致隨景氣復甦，購屋需求增加而降低。

依據今年上半年資料顯示，全國各縣市低度用電住宅比率，以6都與新竹縣、新竹市較低，6都中僅有高雄市低度用電住宅比率高於全國平均，其餘5都皆低於全國平均水準。

另外，全國新建餘屋於2020年下半年至2021年下半年數量呈現平穩，均維持在7萬宅左右，今年第2季為7萬7,454宅，較上一季和去年同期，反映市場新成屋落成數量增加，新建餘屋同步走高，但長期來看，仍維持在7萬~8萬宅之間。

水泥、紅磚，剝落外漏，蓋到一半的高聳大樓，矗立在台北市黃金地段，卻遲遲未再動工，缺工缺料危機未解，國內爛尾樓風暴悄悄來襲。

大型行庫防患於未然，祭出五大禁令管制土建融，要求建商必須和銀行簽屬"續建承諾"，並先將5成自備存款 存到銀行，才能貸款，不過專家認為，風險管控，利弊參半，雖然可以防止資金被掏空，但事先嚴格把關建商信譽和推案銷售率，或許才是防堵爛尾樓的不二法門；至於建商，若視市場需求、謹慎推案，也能避免多殺多現象。

購屋者，可以瞄準成熟商圈、新興工業區，並且選擇有口碑、信譽良好的建商，避免一案建商，就能降低買到爛尾樓的風險。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

▲單身經濟夯，讓小宅交易也跟著發燒，統計今年1～9月小宅熱門交易區，由台中市西屯區以694件交易奪冠。（永慶房屋提供）

雙11光棍節即將到來，「單身經濟」持續發燒，這股風潮也吹進房市，讓「小宅」產品受青睞，房仲業者統計內政部不動產資訊平台統計，今年第二季全國設有戶籍的單身戶長共140.3萬人，較5年前增加15.8萬人。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，現代人不婚、不生的單身貴族為數眾多，隨著人口結構消長變化，家庭戶量日趨減少，也帶動消費、房地產的型態改變，套房與小二房的小宅產品就會成為購屋首選

而根據實價登錄資料統計今年1~9月小宅熱門交易行政區，由台中市西屯區以694件交易奪冠，總價382萬元，單價為27.2萬元。陳金萍說，台中市政府近年來在西屯區的重大建設，帶來就業機會，新市政中心坐擁集政治、商業中心，還有豪宅林立的豪宅區，東海、逢甲等大專院校，台中工業區、中科等產業聚落，吸引大量就學、就業與居住人口，成為不少單身、首購族在台中購屋的首選，觀察交易主要集中於逢甲商圈周邊，熱門路段為西屯路二段、至善路、文華路、黎明路三段等。

其次是桃園市中壢區以631件交易居次，平均總價333萬元，單價為每坪22.1萬元。陳金萍表示，中壢區受惠便利的交通優勢，深受購屋族群矚目，交易主要集中於中壢火車站、中原大學與元智大學周邊。第3名為新北市中和區，小宅交易件數577件，平均總價898萬元，單價為每坪48.4萬元，中和區生活機能完善加上交通便利，且小宅選擇性多，小宅交易集中於捷運中和站、景安站、南勢角站與景平站周邊。

若從前十大小宅熱門交易行政區中，新北市就以中和、板橋、三重、淡水、新莊搶占5席。陳金萍指出，雖然小宅產品具備低總價優勢，但要在北市購入小宅仍所費不貲，因此多數民眾仍會選擇過一座橋往新北市尋屋，加上近年新北市重劃區議題不斷，擁有大面積重劃區的板橋、三重、淡水、新莊皆規劃不少小宅產品，在交通機能逐步完備的狀況下，新北小宅交易熱絡。

陳金萍表示，購買小宅不失為「進可攻，退可守」的標的，不過銀行針對小宅產品進行房貸審核時會較為嚴格，也會有貸款成數上的限制，必須納入購屋時的考量。

全球房市受各國央行緊縮貨幣以及經濟下行風險而降溫，國內近期也有大型行庫管制土地、建物融資，傳出包括要求建商必須和銀行所指定的建經公司簽署「續建承諾」保證房子一定會蓋到好，且要求必須先出足5成的自備款，銀行才會動撥貸款。對此，學者表示，目前有很多建案是預售，最需要資金，若銀行「雨天收傘」，是否導致惡性循環，值得關注。

台灣央行在2020年12月開出政府打炒房的第一槍，緊接著3次出招，針對自然人豪宅以及第3戶以上房貸，限制貸款成數。今年1月中旬再搭配限制土地、建物融資，要求銀行貸款建商，必須在18個月動工興建，否則收回貸款資金，被形容為是史上最嚴厲的房市管控。

國內房市2年來的多頭氣勢，也在今年下半年暫時劃下休止符。隨著各國央行陸續升息，台灣央行從今年3月以來，也已經升息2碼，再加上央行調升存款準備金率，國內行庫緊縮市場資金，近期還傳出要求建商必須和銀行所指定的建經公司簽署「續建承諾」保證房子一定會蓋到好，且要求必須先出足5成的自備款，銀行才會動撥貸款等禁令。

在國內房市降溫下，央行即將在下個月舉行今年最後一次理監事會議，是否針對房市調控鬆綁？屏東大學不動產經營學系副教授楊宗憲指出，央行的貨幣政策，從來不認為是為房市而設計，且雖然國內房市目前因為供給量偏多，而出現房價鬆動的跡象，但畢竟房價仍然偏高，且熱度還在，不致於讓央行改變政策。楊宗憲認為，目前較為憂心的是，升息腳步不會在明年立即反轉，再加上各大研究機構下修明年經濟成長預測，銀行為「自保」對建商緊縮資金，是否導致日前一小型建商倒閉的情況成為非單一個案，而是「遍地開花」，才是值得關注。楊宗憲說：『(原音)畢竟目前市場還是看到房價偏高，也算熱絡，只是供給量偏多，不致於讓央行改變政策。倒是銀行有收緊建商資金的趨勢，這有個問題，因為很多建案是預售屋，預售屋非常依賴銀行體系的融資，銀行考慮市場的風險，謹慎的去看這個部分的曝險，會對中小型建商有種雪上加霜的可能性，是否引導出更多的爛尾樓，是值得關注。』

楊宗憲也指出，過去金管會針對國內銀行做過壓力測試，金融體系能夠承受的風險能力，是房價跌2成，以目前房市交易降溫的情況下，明年房市價格跌3%至5%，應該是可以期待，但如果跌逾1成，恐怕就要留意是否產生系統性風險。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

根據內政部實價資料顯示，2019年第三季新北市房屋加上車位的中位總價為1275萬元，同時間新竹縣房價中位數為825萬元，新北房價比新竹縣多上450萬元，不過從去年第四季，新竹縣房價中位價為1350萬元，已經追上新北市，今年第二季新北市房價中位數也僅僅比新竹縣略多12萬元，目前新北市與新竹縣的房屋加上車位中位總價都超過1400萬元。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，新竹地區受到科技業近年蓬勃發展帶動，園區客的收入增加，連帶區域房價近三年也呈現飆漲走勢，房市也出現「竹北追上新北」的態勢，一手市場的研究機構房價指數，新竹一手市場也出現房價一年漲8成的誇張現象，房價漲幅遠勝於通膨。

統計顯示，2019年第三季新北市含車位的房屋，實價的中位價為1275萬元，今年第二季則是1420萬元，3年（12季）之間，房價多了145萬元；新竹縣2019年第三季含車位的房屋中位價825萬元，當時房價還相當親民，不過今年第二季已經是創新高的1408萬元，房價多了583萬元，房屋總價已經追上新北市。

若以單價差距來看，同樣含車位的建物中位單價，2019年第三季新北每坪26.6萬元，新竹縣則是每坪18.4萬元，新北市每坪單價比新竹縣多約8萬元，不過今年第二季新北市房價每坪33.1萬元，新竹縣則是每坪33.2萬元，已經追上新北市。

曾敬德指出，新北市房價分布區間比較廣，從2字頭到8字頭的產品都有，新竹縣則主要以竹北為主要的房市交易區，整體住宅產品的分布比較整齊，不過就房價上漲的趨勢與強弱來看，新竹因為產業競爭力的大幅提升，過去一段時間的確帶動房價大幅走揚，且力道遠勝於其他都會區，不過房價高漲遇到產業進入盤整期後，短期內房市也有熄火跡象。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

根據內政部實價資料顯示，2019 年第三季新北市房屋加上車位的中位總價為 1275 萬元，同時間新竹縣房價中位數為 825 萬元，新北房價比新竹縣多上 450 萬元，不過去年第四季開始，新竹縣房價中位價為 1350 萬元，已追上新北市。

今年第二季新北市房價中位數也僅僅比新竹縣略多 12 萬元，目前新北市與新竹縣的房屋加上車位中位總價都超過 1400 萬元。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，新竹地區受到科技業近年蓬勃發展帶動，園區客的收入增加，連帶區域房價近三年也呈現飆漲走勢，房市也出現「竹北追上新北」的態勢，一手市場的研究機構房價指數，新竹一手市場也出現房價一年漲 8 成的誇張現象，房價漲幅遠勝於通膨。

統計顯示，2019 年第三季新北市含車位的房屋，實價的中位價為 1275 萬元，今年第二季則是 1420 萬元，3 年（12 季）之間，房價多了 145 萬元；新竹縣 2019 年第三季含車位的房屋中位價 825 萬元，當時房價還相當親民，不過今年第二季已經是創新高的 1408 萬元，房價多了 583 萬元，房屋總價已經追上新北市。

以單價差距來看，同樣含車位的建物中位單價，2019 年第三季新北每坪 26.6 萬元，新竹縣則是每坪 18.4 萬元，新北市每坪單價比新竹縣多約 8 萬元，不過今年第二季新北市房價每坪 33.1 萬元，新竹縣則是每坪 33.2 萬元，已經追上新北市。

曾敬德指出，新北市房價分布區間比較廣，從 2 字頭到 8 字頭的產品都有，新竹縣則主要以竹北為主要的房市交易區，整體住宅產品的分布比較整齊，不過就房價上漲的趨勢與強弱來看，新竹因為產業競爭力的大幅提升，過去一段時間的確帶動房價大幅走揚，且力道遠勝於其他都會區，不過房價高漲遇到產業進入盤整期後，短期內房市也有熄火跡象。

台中有眾多工業區、科學園區坐鎮，吸引大量國內外知名企業進駐，區域房市也因此受惠，隨著蛋黃區房價飆漲，外圍的海線地區因房價相對親民而成購屋熱區，房仲統計近1年海線4區平均房價漲1成以上，以沙鹿漲幅最快，從1躍昇2字頭，千萬透天交易更是5年多了近3倍。

海線4區房價 沙鹿年漲18%最亮眼

根據資料發現，近一年台中海線4大行政區的平均房價均有1成以上的驚人漲勢，且以沙鹿的漲幅最快，短短1年平均房價從每坪17.5萬元提升至每坪20.6萬元，漲幅高達18%。

東森房屋研究中心經理葉沛堯表示，台中近幾年在建設與科技話題的雙重加持下，房價扶搖直上，部分精華區如七期重劃區、水湳經貿園區，房價甚至可與雙北媲美。在比價效應下，房價相對親民的海線便成為了許多台中首購族、小資族的置產首選。

不過海線的實力也非同小可，葉沛堯指出，預估伴隨台中國際機場門戶計劃、特五號道路、捷運藍線、台中港科技產業園區、三井台中港Outlet第二期、台中海生館等重點建設的啟動與興建，有望磁吸更多就業人口湧入海線，帶動區域房市交易量能穩健走揚。

人口最多商圈發達 有海線一哥之稱

至於漲幅最多的沙鹿區，東森房屋台中沙鹿加盟店經理蕭茗馥表示，沙鹿是在海線4區中人口最多的行政區，附近有台中國際機場、台中科學園區、龍井東海商圈、靜宜大學、弘光大學、台灣大道等設施，經濟發展活絡，基礎機能成熟，是名副其實的「海線一哥」。

隨著近年台中精華區土地開發日益飽和，眾多建商紛紛將目光轉向沙鹿，新案開價屢創新高，也同步墊高了中古屋行情。以過往買氣最佳的透天厝來看，依實價登錄揭露，2021年總價超過1000萬元的透天成交567件，與2016年的156件相比，短短5年的成長幅度達263%、接近3倍，房市熱度之高可見一斑。

房價基期低 買盤多為中科新貴

蕭茗馥表示，目前沙鹿買盤以有剛性需求的中科新貴佔最大宗，沙鹿到中科僅需半小時左右的車程，未來特五號道路若順利開通，兩地通勤時間更有望縮短至10分鐘左右，加上房價基期低的優勢，自然成為中科新貴們的不二之選。

目前以沙鹿車站周邊的交易熱度最高，因發展較早，商圈成熟，總價700~800萬就能買到屋齡較新的2房，適合預算有限的小資族、首購族。新建透天的開價普遍落在1500萬元以上，中古透天落在1000~1200萬元上下，與西屯、南屯等精華區相比，仍有很強的競爭力。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】





 

營建成本持續高漲，加上缺工缺料，房市近來掀起爛尾樓風暴，儘管大型行庫祭出禁令防堵，不過專家認為，在房市需求下修情況下，如果建商有共識，將市場推案踩煞車，爛尾樓就不會出現骨牌效應，否則爛尾樓情況恐越演越烈。

樹林保安街一建案，工地外貼著斗大的「樹林第一、超越台北」字樣，49坪的基地，要蓋14層樓高的住宅，一坪一度開價到40萬，預計2024年完工，卻因為資金周轉不靈、建商倒閉，被迫停工。

另一座蓋到一半的高聳大樓，矗立在台北市黃金地段，水泥、紅磚，剝落外漏，卻遲遲未再動工，缺工缺料危機未解，國內爛尾樓風暴悄悄來襲。

房市趨勢專家李同榮說，「現在爛尾樓出現大概是零星個案，現在營建成本拉高了2成到3成，尤其中南部，可能建商他就會出現虧本或賺不了什麼錢，我個人認為他是危機可能也是轉機，幾大銀行的公庫已經開始，對於爛尾樓的事件展開一些防患的措施。」

大型行庫防患於未然，祭出五大禁令管制土建融，要求建商必須和銀行簽屬「續建承諾」，並先將5成自備存款存到銀行，才能貸款，不過專家認為，風險管控，利弊參半，雖然可以防止資金被掏空，但事先嚴格把關建商信譽和推案銷售率，或許才是防堵爛尾樓的不二法門。

房市趨勢專家李同榮指出，「房市在有機會走空的情況之下，你的購屋的策略就要不一樣，你一定要選擇有知名、有信譽的，品牌的建商，他基本上爛尾樓出現的機率就比較小。」

購屋者，可以瞄準成熟商圈、新興工業區，並且選擇有口碑、信譽良好的建商，避免單一案建商，就能降低買到爛尾樓的風險。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】