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在豪宅庫存短缺、超低利率及疫情帶動2021全球豪宅價格上揚，據瑞普萊坊14日最新公布的「全球豪宅指數」，台北豪宅2021年大漲18.9％，漲幅排名全球第六、亞洲第二；展望2022年，儘管央行仍可能加碼豪宅限貸的政策，但預期邊際效益趨近於零。

　國際知名獨立地產顧問公司萊坊（Knight Frank）公布2021年第四季「全球豪宅指數」，該指數係根據各國官方統計機構或央行發表的房價數據，追蹤全球主要城市官方認定、或成交總價前5％的豪宅價格，為頂級不動產的重要指標。

　在全球主要46個城市中，有38個城市豪宅價格攀升，平均年漲幅為9.8％；全球豪宅漲幅冠軍為杜拜，年漲幅44.4％；俄羅斯莫斯科，漲幅達42.4％，排名全球第二；都柏林、曼谷、里斯本、法蘭克福同步下跌；維也納、德里、吉隆坡、馬尼拉則持平。

　萊坊國際住宅部主管Kate Everett-Allen分析，由於豪宅庫存短缺、超低利率及彈性工作方式盛行，使得2021全球豪宅表現亮眼；另外莫斯科雖然去年大漲42.4％，但最近俄烏開戰，全球針對俄羅斯進行經濟制裁、資金管控，預期莫斯科豪宅將「從天堂掉到地獄」，高漲幅力道恐不復見。

　另外，台北市豪宅年漲幅達18.9％，從上季全球第七名挺進到第六名，在亞洲排名第二，緊追首爾之後。

　瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，雖然央行持續緊縮限貸令，但豪宅客多為現金買盤，且預售市場正旺，因此政策壓抑效果有限。近期交易筆數表現亮眼的豪宅多為預售案，其中蛋黃區以「璞永敦仰」成交最多筆數；至於蛋白區，則以南港指標案「世界明珠」成交量最大，價格直逼蛋黃區。

　黃舒衛表示，實價登錄2.0上路後，預售豪宅總交易額、交易件數及平均總價，都高於前一年同期，尤其總交易額更激增85％；至於豪宅成屋市場，則比前一年同期萎縮，可說目前豪宅價量表現是「預售案說了算」。

　黃舒衛認為，在高通膨壓力之下，高端買方會有強烈動機購置豪宅以抗通膨，因此去年第四季預售豪宅銷售頗佳。進入2022年，因為地緣政治衝突挑動資金避險需求，預期央行加碼豪宅限貸的政策，邊際效益趨近於零；不過目前豪宅市場的餘屋、預售案總供給量不小，每坪單價還是要看個案的表現，預期今年的豪宅價格指數難以再創新高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

▲全國租金指數（消費者物價房租類指數）再創新高，今年2月份為105.25，寫下有數據以來的新高，南部更大漲1.15%。

根據內政部資訊平台最新訊息，全國最新租金指數（消費者物價房租類指數）再創新高！今年2月份為105.25，寫下有數據以來的新高，南部更大漲1.15%，而住商機構企劃研究室同時觀察行政院主計處物價指數統計，發現在居住類指數也達104.53，年增率1.48%，雖然低於2021年8月的歷史高點，但民眾居住壓力仍難解。

根據統計資料顯示，消費者物價指數的房租已經連續多年上漲，趨勢呈現長期走升，若以區域分布來看，去年整體房租指數年增率約0.83%，漲幅最大是南部地區，年漲約1.15%，其次是中部地區約0.83%，北部地區年漲0.71%，東部地區年漲約0.66%。而在今年2月份指數年增率上，北部為0.94%，中部為0.78%，南部為1.14%，東部為1.23%。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示， 租金上漲除了反映物價外，近年稅費成本也增加不少，加上租屋市場原本就供需失衡，以目前實價登錄沒有全面反映租金，實際租金飆漲幅度可能超過官方想像。

徐佳馨分析，近年房價持續攀升，許多準買方只能轉租，在供需失衡下，租金不僅反應房價成本，更呈現租屋市場需求，而在今年經濟表現相對樂觀，加上房地合一新制上路後，許多新案買家因應閉鎖期，以輕裝潢加上拎包入住為訴求，採取先租後賣的方式，加上新房子的租金原本就高於一般中古屋，特別是雙北以外，房價基期低也帶動當地租金水準走揚的可能性，。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，在通膨壓力下，租金短期內很難看到回檔，對租屋族來說，透過分租或是選擇較遠的租屋標的，或許是解套的方式，不過以租金配置來說，建議應低於家庭收入的3分之1，減少租金對生活水平的影響，也可儲蓄購屋基金，透過租屋尋找適合的購屋地點及住宅類型，避免隨著年紀越來越大，在租屋市場的選擇越來越少的困境。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

▲央行本週將舉辦理事會議，是否升息備受各界關注。（中信房屋提供）

央行今年首次的理事會議預定於本週17日召開，眾所矚目的話題，都聚焦在是否升息與升息幅度多寡的話題。

中信房屋認為，央行升息只是時間早晚的問題，真正的關鍵，還是在於升息幅度，若只升息1碼，看似房貸利率只是回歸2020年降息前的水準、但在通膨壓力仍未明顯減輕的當下，房貸戶實質壓力其實依然不輕，甚至可能還比降息前的壓力更重。

房貸利率拉高，是當前買方申貸時最感壓力的問題，主要是因為利率的變化牽動後續每期還款金額的多寡，利率遭拉高成為申貸過程中最無法控制的變數。

中信房屋研展室副理張漢超表示，國際升息趨勢牽動著國內利率決策，央行勢必會順勢而為，但央行考量到現階段國內通膨走勢相對溫和，因此不見得會在本週直接啟動升息。

至於升息後對房貸戶造成的影響有多大，張漢超指出，雖然升息1碼之後，房貸支出是回到2020年降息前水準，但現在的物價可是比2年前還要更高，因此當房貸利率因升息而「校正回歸」，但在房貸戶在可支配資金增幅有限的前提之下，「校正回歸」後的房貸反倒對貸款人形成資金壓力，壓力甚至還會比2年前更大。

另外，買方進行申請房貸時，也擔憂房屋鑑價遭低估，但實際上，近兩年房地產交易暢旺，鑑價能參考的資料應該相當充足，與市價的落差尚在可接受的範圍，但像是鑑估標的位於交易量偏低的區域路段、銀行鑑價參考資訊可能跟不上市況。若要避免房屋鑑價被低估，除儘可能選擇具有區域地段優勢的地點置產、尋找屋況屋齡俱佳的標的之外，建立個人良好的還款能力也相當重要。

另外核貸成數與寬限期限制，短期內還未看到鬆綁的跡象，而日前央行楊總裁更表示選擇性信用管制還有精進的空間，顯示限縮房貸條件的措施還可能再加碼，不過相關措施對首購族並無影響，只是對名下已有房貸還需要申貸購置第二戶以上需求的購屋人來說，在限貸令未鬆綁的現況下，暫時也只能自行籌措資金，拉高購屋準備額度，或以其他貸款名目來申貸運用了。

基隆捷運終於拍板定案！第一階段將從「南港」到「八堵」共計13站，其中又以汐止區的捷運站點最多，高達6站，其次為基隆七堵區4站，台灣房屋觀察因基捷晉升為新興捷運潛力區的汐止、基隆七堵和暖暖，三大行政區近5年的買賣移轉棟數，其中新北汐止區這5年來買賣移轉量，從3505棟成長至6001棟，交易量大增71.2％居冠，基隆兩行政區則維持700左右的交易棟數，增減幅度呈現1％上下的穩定狀態。交通部鐵道局說，基隆捷運過年後已經啟動環評作業，開始做補充調查，預計2022年底前報給環保署。若2023年初順利通過，預計2023年上半年將可提報行政院核定。希望2023年底可以開工，至於完工期程預估在2032年4月。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，內湖、南港、汐止和基隆，幾乎連成一個共同生活圈，內湖區的買賣移轉量為2021年台北市第二高，這樣的買氣帶動周邊區域銷量，不少內科的上班族會考慮以時間換取空間，到南港或汐止購屋，甚至連基隆都能接收到港湖外溢買盤，且往後不僅可透過高速公路開車或客運通勤，還能搭基隆捷運到港湖園區上班，拉近北北基之間的距離，可望成為首購新亮點。



交易量大增的汐止，因新北市政府推動大汐止經貿園區計畫，躍居為雙北大型廠辦的主要供給區段，在北台灣廠辦缺乏的情況下，汐止吸引不少企業進駐，並同步帶動住宅需求，其中以汐科站和樟樹灣站周邊最夯，過去就因有台鐵及捷運汐止東湖線兩大建設遠景，激勵房價飆升，買賣移轉連續6年持續走高，顯見汐止已擺脫淹水走山等刻板印象，如今基隆捷運計畫站點增設了保長坑兩站，更進一步補足台鐵路網不足之處，大幅提升汐止全區的交通便利性，成為北北基就業家庭的購屋重點區域。



近期受惠於捷運拍板利多，基隆帶看量大幅增加，台灣房屋基隆店東葉寶桐表示，基隆七堵和暖暖區過去的交易量都相當穩定，買方以自住客為主，有2~3成是雙北市的通勤族，目前以20年內的電梯3房加車位為主流，總價落在1000萬元上下，目前七堵電梯大樓成交單價約18.8萬元、暖暖則為19.1萬元，房價仍相當親民。





 

台灣房屋指出，目前基隆整體約有7~8萬人是通勤到雙北市上班或就學，因此常常塞車，未來基隆捷運通車後，尖峰時刻捷運一小時內可以舒緩1.5萬人次通勤，不僅能讓開車族省下找車位的時間，還可望大大紓解塞車問題，且在交通利多之下，七堵和暖暖的房價將有3字頭的實力。

第一建經研究中心副理張菱育表示，通常銀行在核貸時，會根據申貸的房地產區域位置、坪數等條件來進行評估，若位於捷運站附近的房產，貸款條件通常也會比較理想，以目前基隆的2-3房一般住宅大樓為例，貸款成數約7-8成左右，若未來因捷運通車激勵該區房價上漲，其貸款成數條件也有機會更好。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

根據聯徵中心2021年第四季最新房貸資料統計，2021年第四季新增房貸中，全台的鄉鎮市區中有25區平均房貸授信金額超過千萬元，未來一旦利率反轉向上，也會是房貸負擔增加的有感區域。

統計資料顯示，除了台北市的全區房貸金額都在千萬元以上，台中市2021年第四季南屯區、西屯區的房貸金額也都超過千萬元，新北市則是有新店區、林口區、永和區、中和區、新莊區、土城區、板橋區等，桃園市與台南市則沒有區域入圍，六都以外平均房貸破千萬的指標就是竹北市，2021年第四季平均授信金額達1239萬元。



信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波升息和過去相比會相對壓力更大，主要是因為2009年Q1購屋平均房貸金額為431萬元，現在平均房貸金額已經比2009年多出一倍，貸款金額越多升息越有感，若只是升息一次實際影響就相當有限，但若是「升升不息」，利率進入升息循環，對於房貸族壓力就會攀升，甚至長期對房市購買力造成影響，建議購屋人購屋時避免過度依賴寬限期與過度擴張財務槓桿。



台北市因為房價水準較高，平均房貸金額都超過千萬元，全台最高的則是大安區，2021年第四季平均房貸授信金額達2121萬元，也是全台唯一超過兩千萬的區域，北市最低是萬華區，平均房貸授信金額為1061萬元。





 

新北市平均房貸金額較高則多為北市外圍第一圈有捷運的區域，包括新店區平均房貸1250萬元，永和區平均房貸1170萬元，中和區平均房貸1139萬元，新莊區平均1111萬元，比較特別的是外圍的林口區，平均房貸金額在新北市排名高居第二，平均房貸授信金額達1205萬元，曾敬德表示，林口地區雖然平均單價比北市外圍第一圈平價，但區域內有較多中大坪數的產品，吸引換屋族群到此購屋，因此單價低但總價高，拉高平均的房貸金額。

雙北以外入圍千萬房貸的區域還有台中市的南屯區，平均房貸授信額度1266萬元，西屯區平均房貸授信1076萬元，高雄的鼓山區平均房貸授信1206萬元，竹北市平均房貸授信1239萬元，是雙北以外貸最多的區域，新竹地區去年第四季還有新埔鎮、寶山鄉也都出現房貸金額破千萬的紀錄，不過房貸數量並不多，可能是少數較高價個案成交。

實價登錄2.0新制於2021年7月1日施行後，為有效掌握預售屋銷售行為，台南市政府地政局於2021年度聯合市府消保官、工務局及財政部國稅局南區分局辦理聯合稽查，共計10件預售屋建案，查有未揭示代銷業相關許可文件2件、未辦理分設非常態營業處所及代銷契約備查2件、購屋預約單約定不利買受人事項2件、買賣契約書未符合應記載及不得記載事項1件、委託代銷業其購屋預約單未有經紀人簽章1件、樣品屋及銷售中心未申請建築執照、建築許可或核准使用7件，如未能依法限期改正者，於給予陳述意見後依情節輕重處新台幣6至30萬元罰鍰或新台幣15至100萬元罰鍰。

台南市長黃偉哲呼籲業者，新制施行已逾半年，平均地權條例相關規範，針對預售屋違規行為，並無改正機會，將直接裁罰，修法趨嚴請業者務必留意。此外，預售屋產品不確定性高，相對伴隨較高的風險，為確保消費者權益，請業者於銷售預售屋時，應遵守各相關規範，以免滋生消費爭議。



台南市政府地政局長陳淑美依據聯合稽查之查核成果，統整出預售屋十大稽查重點：(1)是否取得建造執照及揭示於明顯處、(2)購屋預約單簽定內容是否不利於買方、(3)廣告及資訊是否不實、(4)是否提供契約審閱、(5)買賣契約簽定有無符合定型化契約、(6)代銷業者從業文件有無揭示明顯處、(7)總銷金額達6億有無另設不動產經紀人、(8)委託代銷契約備查情形、(9)相關契據需經紀人簽章、(10)樣品屋及銷售中心設置許可等項目。



329檔期即將登場，陳淑美局長提醒業者，於銷售過程應發揮自律精神，確實依照規定辦理相關備查作業並使用符合規定之購屋預約單及買賣契約書，以充份保障交易安全，減低資訊不對等之情況，民眾亦可透過內政部不動產交易實價查詢服務網，查詢相關建案資訊及其實價登錄成交資訊，審慎評估合理市場行情及財務負擔能力，以保障自身權益。



近期為遏止投資客揪團炒房、利用換約轉售哄抬獲利、利用不實實價登錄墊高交易價格等新型態炒作行為，內政部已擬具「平均地權條例」及「不動產經紀業管理條例」有關限制換約轉售、禁止炒作行為、解約申報登錄等相關修正草案，地政局表示，將配合中央修法結果及依據南市所制定預售屋管理執行計畫等加強查核。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

針對政府近期將通過「平均地權條例」、「不動產經紀業管理條例」，全面限制預售屋及新建成屋換約轉售的法令修正草案，並刪除炒作刑責，大幅提高罰金到5000萬元的作法，全國商總主席賴正鎰2022年3月14日說，之前政府想用刑責打炒房，太過嚴苛，他樂見政府考量更周延而取消刑責部分，但不須重罰到5000萬元，這樣做只會讓外界誤解房地產是罪大惡極的暴利行業。

他也說，業界都舉雙手支持政府穩定房價，但消費者物價指數已連續7個月超過警戒值，現又正值俄烏戰爭期間，全球石油與黃金鎳銅等金屬大漲，建材更貴了，建築成本更重，民眾感受通膨壓力愈來愈大，政府最優先做的應該是平穩油價、物價等原物料，而不是急著修法來限制人民財產買賣自由，他呼籲政府要把施政重心回歸振興經濟、穩定能源和物價，而不是急打房。



賴正鎰說，為遏阻房價遭投資客不當炒作造成飆漲，政府此次重拳修法打炒房，除了擬全面限制預售屋及新建成屋換約轉售之外；爭議最大的部份還有加重炒作房價行政罰則，經查如有意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不當炒作哄抬房價行為者，原本修正草案是處罰金100萬元至500萬元，結果為達嚇阻效果，政策再轉，一口氣提高十倍，最高罰金至5,000萬元，引起各界嘩然。



他認為，政府將重罰拉高到5000萬元，這一點都不符合比例原則，政府在擬修法草案時，是否有先想過這樣做只會讓外界誤解房地產是暴利行業，產生不良印象，尤其現在建材原物料大漲，建築開發商已經是年獲利率僅剩3％的代工業，政府不能老是拿建築業與房地產開刀，要課重稅，還要罰重金。



賴正鎰說，政府此次要重罰禁止炒房並限制換約，已經是「用法令牴觸憲法」，有違法令位階。政府要控制房價，應該有上百種方法與手段，漲價歸公，包括從土地買賣課資本利得稅等手段，他認為最好方法就是回歸市場機制，而不是限制人民房屋買賣自由。購屋者都有智慧與判斷能力，不會輕易被操控，只需要回到市場機制，由公會約束與業者自律即可，根本不需要再修法，限制人民的房屋買賣自由。



賴正鎰說，2021年七月新上路的房地合一2.0，已經限制預售紅單轉單，現在為了防範利用換約轉售，又打算全面限制預售屋及新建成屋換約轉售，明定預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親外，不得讓與或轉售第三人，這在民主國家是很不可思議的作法。更何況在缺工缺料前提下，目前預售屋從開工到交屋動輒三、四年，有的人可能臨時改變心意或工作地點，可能會考慮轉售，跟炒房投資客是完全不同的。



賴正鎰表示，房產業界絕對都不認同投機炒房，而且透過公會也一直在要求各家業者要自律維持交易正常秩序，因此針對政府欲消弭投機客炒預售屋紅單的做法，大家都舉雙手贊成，2021年七月實施「房地合一與實價登錄雙2.0」以來，投資客已大舉縮手，政府真的沒必要把心思繼續放在打房這個議題，供需決定價格，人為的打壓只會造成市場扭曲。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

根據內政部資訊平台最新訊息，全國最新租金指數(消費者物價房租類指數)再創新高！2022年2月份為105.25，寫下有數據以來的新高，住商機構企劃研究室同時觀察行政院主計處物價指數統計，發現在居住類指數也達104.53，年增率1.48％，雖然低於2021年8月的歷史高點，民眾居住壓力山大難解。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，除反映物價外，近年稅費成本也增加不少，加上租屋市場原本就供需失衡，以目前實價登錄沒有全面反映租金，實際租金飆漲幅度可能超過官方想像。

房地合一躲避鎖，屋主轉租度時機



根據統計資料顯示，消費者物價指數的房租已經連續多年上漲，趨勢呈現長期走升，若以區域分布來看，2021年整體房租指數年增率約0.83％，漲幅最大是南部地區，年漲約1.15％，其次是中部地區約0.83％，北部地區年漲0.71％，東部地區年漲約0.66％。而在2022年2月份指數年增率上，北部為0.94％，中部為0.78％，南部為1.14％，東部為1.23％。



徐佳馨分析，近年房價持續攀升，許多準買方只能轉租，在供需失衡下，租金不僅反應房價成本，更呈現租屋市場需求，而在2022年經濟表現相對樂觀，加上房地合一新制上路後，許多新案買家因應閉鎖期，以輕裝潢加上拎包入住為訴求，採取先租後賣的方式，新房子的租金原本就高於一般中古屋，特別是雙北以外，房價低被帶動當地租金水準走揚的可能性，將比高價區更為容易。



立錐之地難求，租屋族夾縫求生

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，在通膨壓力下，租金短期內很難看到回檔，對租屋族來說，透過分租或是選擇較遠的租屋標的，或許是解套的方式，不過以租金配置來說，建議應低於家庭收入的三分之一，減少租金對生活水平的影響，也可儲蓄購屋基金，透過租屋尋找適合的購屋地點及住宅類型，避免隨著年紀越來越大，在租屋市場的選擇越來越少的困境。







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迎來房市329檔期，台南市地政局統整出預售屋10大稽查重點，期望業者嚴謹遵守《平均地權條例》及《不動產經紀業管理條例》，維持預售屋市場交易秩序。台南市地政局長陳淑美表示，預售屋10大稽查重點包括：

一、是否取得建造執照及揭示於明顯處。

二、購屋預約單簽定內容是否不利於買方。

三、廣告及資訊是否不實。

四、是否提供契約審閱期。

五、買賣契約簽定有無符合定型化契約。

六、代銷業者從業文件有無揭示明顯處。

七、總銷金額達6億有無另設不動產經紀人。

八、委託代銷契約備查情形。

九、相關契據需經紀人簽章。

十、樣品屋及銷售中心設置許可。

建案違規 最重可罰百萬

陳淑美表示，業者應按規定辦理相關備查作業，並使用符合規定的購屋預約單及買賣契約書，以免遭罰。而民眾可透過內政部不動產交易實價查詢服務網，查詢建案及實價登錄成交資訊，審慎評估合理市場行情及財務負擔能力，以保障自身權益。

台南市地政局指出，去年度聯合市府消保官、工務局及國稅局南區分局稽查共10宗建案，其中便有7建案的樣品屋及銷售中心，未申請建築執照、建築許可或核准使用，另有2案未揭示代銷業相關許可文件、2案未辦理分設非常態營業處所及代銷契約備查、2案購屋預約單約定不利買受人事項、1案買賣契約書未符合應記載及不得記載事項、1案委託代銷業其購屋預約單未有經紀人簽章，如未能依法限期改正，市府給予陳述意見後，會依情節輕重處6至30萬元罰鍰或15至100萬元罰鍰。

財政部北區國稅局近日指出，查獲新北市一名持有20餘戶房屋的「專業包租公」，2年間漏報約3,000萬元的房租收入，須補繳300萬元稅額。因應新北囤房大戶漏稅案較多，今（2022）年3月31日前，新北市為國稅局專案查核的重點區域。

國稅局表示，本次查核的大額漏報案件，是新北市一名以房租收入為主業的「專業包租公」，經國稅局發函輔導後，補報先前2年租金收入約3,000萬元，扣除必要成本後，乘以綜合所得稅最高級距40％，最後補稅300萬元。

地毯式查核 中部大房東身分曝光

國稅局官員表示，在新北市五股區，則查到一名經營倉儲出租的二房東，手上共出租18戶倉儲空間，3年補稅金額高達1,903萬元。另中區國稅局近日也查到一名醫師包租公，在台中商圈持有91戶房屋，4年漏報約530萬元租賃收入，補稅212萬元。

國稅局官員指出，被列管的囤房大戶，未來仍是所得稅查核的重點對象，若日後查獲漏報所得，將依法裁罰；此次囤房查核專案將進行至3月31日，後續將彙整全國各區國稅局查核資料，公之於眾。