大社廠房,大社廠房出售,大社廠房出租

預售市場是現今許多民眾、尤其是年輕首購族的重要購屋管道，但由於其特殊的交易模式，加上現場氛圍影響，及無法「眼見為憑」的限制，很容易讓購屋者在資訊不對等、及刻意製造的氣氛下衝動下訂；尤其，部分業務人員為求成交，常運用不當話術誤導消費者做出錯誤決定。也因此，如何看懂預售市場的種種話術，避開陷阱聰明買房，是民眾購屋前必修的功課。

　資深房仲主管指出，預售屋與中古屋有兩項基本的重大差異，首先預售屋是「預見未來」，賣的是未來產品、未來環境、乃至未來價格，因此預售屋常被形容為「賣一個夢！」相較之下，中古屋是「眼見為憑」，有具體的房子和周遭環境，賣的是現在的產品、環境和價格，在少了模糊空間下，要誘導甚至欺瞞的可能性降低很多。

　其次，中古屋接受的是買賣雙方的委託，必須兼顧兩方的利益；但預售市場中代銷公司單方面接受建商委託，因此完全以賣方利益為導向，甚至房價賣得越高時，代銷業還能分享「超價」利潤，在這樣的結構下，購屋者權益很容易被忽略。

　想買預售屋，從預約賞屋、到踏進美侖美奐的接待中心起，便開始了一場購屋攻防戰！從初步接觸，到交通、環境、產品介紹，及樣品屋參觀、議價等，每個經過精心設計的「帶看程序」都蘊含銷售業者的巧思…，而這場「戰役」牽涉的金額動輒千萬，理想狀況是消費者買到理想的房子，買賣雙方都是贏家；糟糕的狀況是消費者做了錯誤決定，不只影響人生的規劃，還可能引發連串的購屋糾紛。

　根據資深代銷及房仲業者彙整的不當話術與行銷陷阱，可以看出從預約賞屋起，到首看、回籠、議價、收訂、簽約等，每個環節都有許多暗藏玄機的行銷手法。例如光「預約」就是門學問，從「給不給看」、「何時來看」就可做為製造買氣的手段，再到詢問「看屋目的」、「購屋預算」，實際上已經在做初步的「篩選機制」。

　另外，消費者也常聽到業務人員推銷區域未來有某某重大建設，將來前景、錢景大好；而對電塔等嫌惡設施則刻意隱誨、或強調很快會遷走。至於最關鍵的房價部分，常見不當話術包括暗示業主即將調漲、要買要快，或附近有新建案將推出、屆時會再漲一波，以及現在有多組買方在談這戶、喜歡就快下訂…等，無非都是想讓購屋者在擔心越等越貴、或晚了就買不到的心理下，儘快下訂、簽約。

　此外，專家也提醒，許多年輕購屋者常被接待中心一片「賀成交」的氣氛左右，進而衝動做出決定。專家建議，除了多做功課、多比較之外，如果沒有把握、或個性偏向感性而非理性，最好找有經驗的親友一起看屋，才能避免買貴、買錯，成功覓得理想住家。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

資金充沛，現金不貸款買豪宅成為新趨勢。據統計，今年以來台北市已有12件億元豪宅交易，總金額約24億元，且其中有七件買方並無貸款直接買進，占整體六成左右。

　據實價登錄顯示，「和平大苑」27樓戶以2.15億元、每坪173.3萬元成交；「華固敦品」6樓戶以1億935萬元、每坪190.5萬元成交，這兩筆的自然人買家都採無貸款方式買進。此外，今年包括「維也納藝術廣場」、「長虹天璽」、「冠德遠見」、「泰然璞真」等億元豪宅成交案，也都出現無貸款購屋的案例。

　台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，近年高資產族群財富持續增加，反映市場資金充沛，因此選擇性信用貸款管制，對於有實力，直接現金購屋的豪客影響不大。

　目前政府查稅的主要對象，是多屋族房東出租無報稅者，而多數富豪加碼掃樓為子女家人置產，或作為度假屋規劃，極少作為出租，目前幾項打房手段，對豪宅屋主而言，購屋意願影響不大。

　第一建經研究中心副理張菱育表示，央行近年頻頻釋出選擇性信用管制措施，限制法人及高價住宅的貸款成數，也無寬限期，未來還會面對升息變數，但對於富豪來說，現金置產不僅可避免升息造成還款壓力、減少貸款送件流程，未來若要企業融資，也保有靈活運用的彈性。

　今年交易的12件豪宅中，包括以每坪141.5萬元創下該社區單價新高紀錄的「潤泰敦品」9樓戶，以及「維也納藝術廣場」、「信義謙華」等社區三件交易案，都是同社區住戶加碼買進，顯示這些住戶對該社區情有獨鍾，遇到鄰居有意出售時，不惜砸重金進場。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

當然可以，如果你看到自己很喜歡的房子，又已經存了相當的自備款，然後每個月的房貸本息繳款不會讓你捉襟見肘，3月中旬中央銀行宣布升息，並不會影響你的購房計畫。

但是，如果你是想要投資、搶房地產漲價的差價，或是財務準備不夠，例如1個月薪水8萬元、買房後卻得繳4萬8千元房貸，那就必須三思再三思了。政府「打炒房」的政策非常徹底，老一輩那種靠買賣房子累積財富的經驗，絕對、絕對、絕對不可能在2、30歲這一代身上複製，年輕朋友們一定要謹記在心。

中央銀行宣布升息0.25％，郵局與銀行跟進調升定存利率，接著從4月開始，房貸利率也會跟著陸續調升，這當然是不可忽視的訊號。然而新台幣利率長期逼近於零，央行升息「指標性」意味濃厚，實質衝擊很小，1千萬元的房貸，每月還款增加約1,100元，而囤積了大量餘屋的建商，因為適用更低的利率而且幾乎不用還款，購房者與建商還是沒有財務壓力，不至於引發賣壓。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

實價登錄新制於2021年7月1日施行後，預售屋須提前於簽訂契約書30日內申報。統計2021年7月至2022年2月期間，桃園市合計申報總數共17,285件，各行政區以中壢區(3,618件)、龜山區(3,577件)、桃園區(3,195件)交易最多，桃園市2021年下半年交易熱絡，其中2021年11月為預售屋成交高峰期，成交量達3,553件。

依買賣移轉登記案件統計資料顯示，2022年2月適逢農曆新年淡季，全市買賣登記案件量共計3,287件，較前月(5,344件)減少38.5％，且近期央行提升貸款門檻，相較2021年同期(3,871件)亦減少15.1％。此外2022年2月土地移轉筆數為4,133筆，建物棟數為2,762棟，合計總筆棟數(6,895筆)較前月(11,573筆)減少40.4％；較2021年同期(8,235筆)減少16.3％。



本次買賣實價登錄資料統計日期為2022年3月21日，分析交易日期2021年12月底前已申報並揭露之交易案件，惟因實價登錄交易簽約日期至送件登記對外揭露存有時間差，且按過去經驗，目前最新月份交易統計資料量尚未蒐集完全，約為實際總數之7至9成。



2021年12月交易之全市大樓及公寓方面，大樓均價為22.3萬元/坪，較前月(22.7萬元/坪)微跌1.6％，較2021年同期(21.4萬元/坪)上漲4.3％；公寓均價為14.7萬元/坪，較前月(15.0萬元/坪)下跌2.1％，較2021年同期(13.5萬元/坪)上漲9.3％。



選取桃園、中壢、蘆竹、龜山、八德、平鎮及楊梅等7個重點住宅市場之行政區，統計住宅大樓、華廈及公寓等住宅類型建物之平均成交單價及成交規模表現：桃園市各行政區中2021年12月住宅市場成交平均單價，最高為龜山區(24.5萬元/坪)，其次為桃園區(24.1萬元/坪)、蘆竹區(23.6萬元/坪)、中壢區(22.9萬元/坪)。2021年12月全市成交平均單價(21.5萬元/坪)與前月相較，平均變動幅度微跌1.4％。



2021年12月桃園市實價登錄不動產交易量，各區住宅交易筆棟數，以桃園(1,137筆)及中壢(1,005筆)2個行政區最高，其次為楊梅區(531筆)、龜山區(492筆)及平鎮區(464筆)較多。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

央行升息風雨前，三月房市交易暢旺依舊。2022年第一季即將結束，月底交易表現較弱，住商機構企畫研究室統計旗下加盟店3月成交業績，全台與去年3月相比，增加2.9%，較今年1月增加21%。其中台南市年增與月增雙雙成長，六都最強。

據統計，台北市3月較1月增加5.9%，年增15.4%；新北較1月增加32.5%，年減6.0%，桃園較1月增加51.9%，年增10.9%，台中較1月增加16.3%，年減2.3%，台南較1月增加41.1%，年增14.4%，高雄較1月減少8.8%，年減16.9%。

住商機構企畫研究室資深經理徐佳馨指出，3月份是第一季較不受季節性因素影響得月份，成交量反映買方心態，雖然央行在月中升息一碼，以三月份整體狀況來看，影響還不甚明顯。

年後買氣強，六都各自表述

綜觀六都今年3月表現，除高雄外，走勢均十分強勁，其中桃園、台南與新北，表現最強，但僅有台南呈現年增與月增雙雙成長。

徐佳馨分析，後疫時代房價大跌不易，惟加價速度過快，將使得買盤猶豫，高雄因短期快速飆漲，許多買方不願意買單，亦使得交易表現趨緩，台南科技聚落逐漸趨穩，應是買氣加溫的重要因素。

不過值得注意的是，近期由於內政部禁止預售屋換約轉單規劃，對中南部預售市場產生相當影響，例如高雄，確實有個案透過房仲業者協助平轉或小賺方式出手，惟多以中小坪數、投資型產品為主，雖未出現倒貨潮，卻已經是近期以來較明顯的賣方拋售，後續值得留意。

剛性買盤進場，升息減壓先做好

大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，在通膨壓力下，預估央行可能將有更進一步的升息動作，不過現階段利率仍在低檔，剛性自用買方進場更具信心，而置產型買方也有以不動產抗通膨的盤算，對於購屋人來說，除在意成交價格外，也應該妥善規劃財務，避免因為升息造成壓力。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

仲量聯行2022年3月30日舉辦2022年第一季季報記者會。會中指出「未來台北頂辦租金將達到5,000新常態！」根據仲量聯行研究報告，2022年第一季台北A辦平均月租金為每坪2,932元，相較2021年上升3.7個百分點，預計2022年將突破千禧障礙，租金重返每坪3,000元的歷史水準。縱使幾經疫情，北市辦公室空置率仍探新低，A辦整體空置率本季首度破2，下探歷史新低的1.86％！顯見遠端工作模式僅短暫影響市場，定點辦公需求仍在，企業對頂級商辦需求依舊殷切。

本季南港及內科市場穩定，南港區維持極低空置率0.9％，東區門戶計畫進行中，市場動能有賴新供給帶動；內湖區因市場釋出量少，空置率破5，來到4.1％，平均租金為每坪1,200-2,000元。



展望未來，由於市場供不應求，疫後就業與消費市場也持續復甦，頂辦租金在需求帶動下，未來3年內維持2-4％ 年成長，在信義區頂級辦公室未來供給有限的情況下，房東惜售僅剩不多的空間，5,000元可能將成為頂辦新常態。而未來十年的辦公模式將因主要2點驅動力而改變：首先是工作習慣將轉為科技導向，從辦公空間開始，逐步走向科技城市；企業模式也會轉為人才導向，變的更注重員工工作內容、地點及時間的彈性、辦公室永續及淨零碳、工作環境的健康安全等。



有關於全球商用不動產市場方面，2021年交易額達美金1.3兆元，相較2020年上升逾54％，更是已超越疫情前2019的1.1兆，成為歷史新高，已全面遠離疫情陰霾。



亞太地區的商辦市場也將在2022年進一步穩定。仲量聯行統計，亞太區2021Q4的商辦租賃量，相較疫情前2019Q4增加7％，已回復疫情前水準；歐美2021Q4的商辦市場租賃量離疫情前2019Q4的租賃量則分別還有23％、13％的差距，尚待進一步的國際間疫情政策鬆綁。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

仲量聯行董事總經理趙正義表示，台灣商用不動產市場在疫後的表現十分穩健，交易量回到疫情前水準，顯見市場看好不動產作為防禦型投資的潛力，並將其視為資金避風港。帶租約資產因收益穩定特性易獲壽險業青睞，逐漸成為市場投資顯學。

剛性經濟需求部分，科技業及製造業出口表現亮眼，購地設廠需求及總部型科技廠辦需求將持續推動工業不動產投資額成長。和全球趨勢相同，台灣物流空間預租情形火熱，可謂是今天租的空間是為了滿足昨天的訂單。辦公空間部分，疫情雖改變工作模式，但提供員工健康彈性及合作交流的空間仍是企業所重視的項目，因此辦公空間的需求仍舊穩健。



至於全球不動產投資趨勢，已逐漸轉向投資非傳統不動產(non-core assets) 包含物流、健康及生活相關概念不動產。例如我們觀察到物流產業隨疫情影響，用地需求迅速成長，世界各地物流地產的交易量屢破前高，而物流產業及Proptech在台灣的發展也值得密切注意。



趙正義表示，綜觀未來，2022年台灣會是軌道經濟起飛年，綜觀新北、桃園、台中、高雄，甚至屏東，北中南TOD建設遍地開花，包含新北十四張預計投資額520億、高雄衛武營預計投資額180億等，TOD相關的開發案就佔全台重大開發逾8成。未來民眾住家和辦公室距離縮減，以方便的大眾運輸生活圈帶動區域經濟發展，到站就到家促進低碳生活，也符合永續發展的國際趨勢。



趙正義指出，相信台灣在政策支持公共運輸建設、科技及製造業展業升級積極擴廠、國內資金動能充裕、國外經濟復甦等利多條件下，2022國內商用不動產市場可望穩定發展。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲三重主力產品為2~3房附車位產品，平均成交總價則落在1500~2500萬元左右。（東森房屋提供）

與台北市一橋之隔之新北市三重區，坐擁北捷中和新蘆線、桃捷機場線，整體交通機能完善，加上近年新興重劃區奮起，如二重疏洪、仁義重劃區等，為三重房市注入發展活水，東森房屋研究中心統計實價登錄系統發現，新北市三重區近3年土地單價漲幅達26%，公寓及電梯大樓產品漲幅分別為16.8%及14.7%，但華廈僅漲了0.5%。

東森房屋三重捷運重劃加盟店店長黃水龍表示，三重公寓漲幅超越電梯大樓現象，主要是由於三蘆地區發展早，區域內老公寓遍布，吸引許多客戶鎖定此類產品翻新後出售，目前裝潢後之「外舊內新」公寓產品，單價約落在每坪40萬元上下。而三重華廈產品釋出量少，且多為原屋況，總價行情多在1500萬元上下，若要整理屋況則要多花3、4百萬元，整體花費已相當於新成屋，因此整體成交量較低。

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至於中古大樓，過去平均行情落在每坪45萬元上下，在去年疫情過後，平均開價已穩站5字頭。而目前區域內新成大樓開價約落在50~60萬元之間。

黃水龍表示，三重大型生活圈可以分為台北橋商圈，以及菜寮商圈，目前房市交易熱點則落在重新路捷運沿線，以及二重重劃區右岸。主力客群則以40歲以上首購自住族群為主，主力產品則為2~3房附車位之產品，平均成交總價則落在1500~2500萬元左右。

目前三重區域內之土地交易非常熱絡，黃水龍說，各方都在搶地，土地交易熱點落在二重疏洪道兩側重劃區，目前建地行情已上看130萬元，若以此土地取得成本來估算，黃水龍表示，未來兩年內三重恐怕出現7字頭之建案。

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根據住展雜誌統計，大台北今年Q1新成屋、預售屋建案平均開價連袂創下歷史新高，其中台北市新建案Q1平均開價約每坪110.3萬元，比去年同期每坪增加約7萬、年增幅約6.8％；新北市今年Q1新成屋、預售屋平均每坪開價約50.6萬元，較去年同期成長約9.8％。

住展雜誌研發長何世昌表示，雖然近期房市面臨升息與政府打房衝擊，但因烏俄戰爭導致原物料價格大幅波動，建商可能擔憂營造成本再往上增，於是將成本預先轉嫁至售價當中，導致開價不斷上揚。

台北市新建案平均開價前三高行政區依序爲信義、大安、松山，每坪開價分別為165.3萬元、156萬元、155.3萬元；大安區因近期建案多在相對低價的六張犁、麟光站ㄧ帶，拱手讓出最高開價位置。

何世昌指出，南港、大同則是近年房價漲勢凌厲的區域，且兩區已經連續兩季平均開價站在百萬元以上，完全顛覆過去台北蛋白區的概念。至於內湖開價年減8.5％，主因是近期線上銷售售中的建案，多位在相對低價區段，精華區段已很久沒新案推出。

新北市今年Q1新建案平均開價前三高行政區依序爲永和、中和、板橋。由於成交價墊高的緣故，新北行政區建案開價普遍暴衝，新莊、八里開價年增幅逾15％，鶯歌、五股年增逾20％，但因開價漲幅高於成交價漲幅，議價率因此上揚。以新北來說，親民房價區越來越少，開價2字頭只剩1個區、開價3字頭只剩5個區。

不過，就算是新北開價最高的永和區，其價位只僅追平北市開價最低的萬華，新北市最高開價，等同於台北市最低開價，價格落差可見一斑。

何世昌認為，由於烏俄戰爭導致國際原物料出現不小的供給缺口，且因國內營造人力依舊吃緊，預期業者會持續把增加的成本反映於開價、成交價上，近期內新建案開價繼續上揚的機率仍高。

中國房地產巨擘萬科 (000002-CN) 董事長郁亮表示，2021 年可能是房地產開發產業的天花板，且去年萬科淨利銳減 45.7%，為上市 31 年以來第三度下滑，為此郁亮向股東道歉。

中新經緯報導，郁亮周四（31 日）說，2021 年全中國房地產銷售額達到人民幣 18 兆元（2.8 兆美元），這或許是房地產開發行業的天花板。

郁亮說，房地產開發業務還有機會，也會是萬科最主要的業務，但僅有這塊業務不夠，也撐不起萬科的未來；因此，「必須在天花板到來前做好布局，在過去 8 年，萬科已經做了不動產的綜合開發運營」。

郁亮將市場觸頂歸咎於人口趨勢。他說，中國的人口總量即將出現「拐點」，城鎮化步伐已放緩。

去年萬科營收成長 8.04% 至 4,527.98 億元，但淨利驟減 45.75% 至 225.24 億元，毛利率為 21.8%，衰減 7.4 個百分點。

對此，郁亮說：「2021 年業績表現不好，讓股東失望了，在這裡我向廣大投資者、利益相關方表示誠摯的歉意」。這是本輪房地產資金困局以來，首位因業績不佳向投資人公開道歉的房地產高層主管。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】