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▲北台灣4月新案推案量冷清清，待售量跌破1千大關。（資料照）

本土疫情大爆發，讓新案市況跟著受影響，住展雜誌公布今年4月新案市況燈號，整體分數來到45.4分，較3月減少3.4分，對應燈號則依然維持綠燈，已經「連9綠」，六大構成項目中，預售屋推案量、新成屋戶數、來客組數等三項分數下滑，議價率、待售住宅建案分數等兩項分數上升，僅成交組數等一項分數持平。專家預估5月市況會再續降，房市將進入至少一季的「隔離期」。

雖然4月是新建案市場的傳統旺季，但因本土疫情失控的緣故，建商普遍放緩推案進度，建案延推的情況更為惡化，以致於4月預售屋推案量僅約600億元，較3月驟減約500億元，完工釋出的新成屋戶數也連袂走低至2百戶以下。

住展雜誌研發長何世昌表示，即便全台籠罩在疫情快速擴散的陰霾當中，但因疫情使得缺工問題更加惡化，資金成本與工程進度落後的壓力排山倒海而來，此時建商多選擇漲價以轉卸不斷墊高的成本，4月北台灣新建案平均議價率降至11.7％，是今年來收斂幅度最大的1個月。

代表市況的成交與來客組數兩個構項，4月來客組數雖然明顯下滑，但與去年三級警戒期間只有個位數相比，已能看出部份購屋族已經麻痺、或防疫疲乏，建案人氣雖下降但不至於跌至冰點。

何世昌表示，4月新建案市場人氣、買氣同步下挫，但在剛性需求與通膨刺激之下，房市基本盤仍未潰散，雖然銷售速度變慢，但「零成交」建案並不多，多數建案都都還賣得動，再加上新開賣的建案數較3月減少，北台灣4月待售住宅建案數量跌破1千大關至9百餘個，是2014年以後首見，顯示供給面仍較為緊繃。

何世昌認為，今年房市在鷹式升息、政府打房、疫情爆發與俄烏戰爭多重衝擊之下，市場上「雜聲不斷」，看空的聲音此起彼落。然而，從市況上看來，今年供給未出現爆量，還沒出現供過於求的現象，又因造價成本難以回降，雖然5月市況會再續降，但今年房價要反轉回跌恐怕不容易。

房地合一稅2.0上路近一年，政府大豐收！台灣房屋集團趨勢中心根據財政部資料，統計房地合一稅收狀況，2021年法人上繳了76.7億元，自然人則納稅245.7億元，總計政府2021年共進帳322.4億元稅收，年增113.1％，創下房地合一稅開徵以來新高！值得注意的是，2021年法人稅收年增率高達138.2％，比個人的106.3％更可觀，六都當中，以台北市的法人稅收最多，達29.9億元；年增率最高的則是台中市，法人稅收年增184.3％，成長力道相當強勁。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，政策與疫情，是促使法人房地合一稅大增的兩大主因。政策方面，房地合一2.0新制，將境內法人課稅比照自然人，使國內法人的短期交易稅率，從20％大幅提高到35％~45％。在稅負明顯加壓下，許多法人趕在政策上路前獲利了結，下車潮也衝高了市場交易量，讓房地合一稅「量多稅增」；且房地合一2.0實施後，不少法人交易採高稅率課稅，以不動產持有為主的法人股權交易，也被納入課稅範圍，使稅收進帳維持在高水位，因此房地合一2.0新政，可說是法人稅收增幅的最大推手。



除了房地合一2.0新政之外，疫情也是催化法人房地合一稅收的關鍵。2021年國內防疫成績為國際前段班，經濟表現出色，吸引不少海外投資湧進台灣，由於境外法人不論房地合一新舊制，交易所得稅率都從35％起跳，因此在台的房市佈局，受房地合一2.0的衝擊較低，市場交投持續熱絡；加上2021年國內的科技業、物流業等產業發展欣欣向榮，屢屢擴大投資設廠，帶動國內的商用不動產交易，挹注相關稅收；此外，疫情期間高總價的旅宿交易增加，亦對法人房地合一稅有推波助瀾之效。



法人房地合一稅財庫滿滿，估計不會是驚鴻一瞥，因為私法人購屋許可制及海外匯回資金，可望使往後稅收「金力充沛」。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，已送進立法院排審的私法人購屋許可制政策，將限縮法人置產的規劃彈性，雖然符合長期出租經營、員工宿舍、危老都更重建等用途的私法人購屋會放行，但需等待主管機關審核，尤其是危老重建政策具時效性，國內企業購置宿舍的需求亦殷切，為防許可制的行政審核打亂預定時程，預估會有不少法人，趕在政策通過上路前加速交易，這股上車潮，將激化短期內的市場交易量，進而創造可期稅收。



另外，政府為向海外資金招手返台投資，於2019年8月，推行為期2年的境外資金匯回租稅優惠，至2021年8月政策落日為止，共吸引逾3000億元資金回台，其中法人佔比高達6成；依照規範，匯回資金5年內不得投資不動產，換言之，最快從2024年8月起，陸續解禁的資金就可進軍房地產市場，屆時不動產市場上的法人交易量能，有機會因資金湧入而放大，讓中長期的法人房地合一稅收持盈保泰。

根據聯徵中心統計資料顯示，2021年六都20~30歲的八年級生中，共有2.2萬件房貸資料，佔比約為六都的15％，每一百個申請房貸的購屋族當中，就有15個是八年級生，以六都分布來看，雙北以外的八年級生平均購置總價842~954萬元的房屋，新北市則是購買1187萬元，台北市的八年級生則平均購買總價約1907萬元，位居六都之冠。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，八年級生購屋以首購為最大宗，這些購屋族群有幾項特徵，包括喜新厭舊，重視社區管理、外觀與公設，偏好屋齡新且管理完善的社區大樓，第二就是年輕人依賴外送餐飲，不喜歡外送選擇較少的區域，因此傳統市場就不見得是重要的選項，第三即使購屋後房貸成為一定負擔，但他們還是希望可以保有一定預算維持生活品質，第四因為八年級生出社會時間較短，常可發現購屋的自備款多由家人資助等。



聯徵中心資料顯示，2021年購屋的八年級中，房貸成數的中位數約為8成，台北市購屋面積最小、房價最高且利率最低，平均購置30.9坪，購屋平均房價約1907萬元，顯示在高房價的環境下，購屋時以坪數換取房價。



樣本最多的則是新北市，有5469個八年級生2021年成為房貸一族，平均購置1187萬元的房屋，至於雙北市以外八年級的首購，平均購置房總價842~954萬元，桃園市平均購買888萬元，台中市購買總價較高一些，平均954萬元，台南市總價最低平均為842萬元，高雄市八年級生購屋平均總價為874萬元，雙北以外的區域平均購屋面積都大於42坪。



曾敬德指出，八年級生在高房價年代還能順利購屋有幾個關鍵，包括自備款的籌措、30年期房貸減低每月還款負擔，與低利環境等因素，由於目前市場開始進入升息循環走勢，建議八年級生購屋可以試算未來利率調漲後，是否會壓力過重或影響生活品質。

繼台積電宣布投資高雄後，對將IC設計產業引進亞洲新灣區，以加速南高雄區域發展，打造高雄連結半導體上中下游，完整產業鏈科技城，市長陳其邁2022年5月17日在議會答詢時表示，高雄正在一步步達成目標，半導體產業必須考量系統整合，市府與幾家科技大廠商討論建廠等未來發展，台積電等公司看好高雄的生活機能、交通便捷，市府也透過安家計畫，營造良好投資居住環境，將半導體人才留在高雄。

IC設計年產值高，議員盼高雄發展成為IC設計之都，陳其邁認為，發展半導體生態系應同步進行，台積電也提到國際大型的系統整合商，對於高雄產業發展至關重要，當晶圓製造廠越來越多廠商進駐後，群聚效應後IC設計產業將會更加成熟，全力發展半導體上中下游產業鏈，是他從行政院服務至今，一直在推行的國家政策和相關進程，會朝此方向持續努力。



此外，針對高雄經濟發展，議員提出夜經濟構想，說明夜經濟是全球大城市推動經濟復興的手段，請市府研擬成立夜經濟委員會，其中高雄愛河畔、亞灣區、駁二海景，適合引進店家，做為夜經濟起始，並建議圖書總館24小時服務，提供深夜閱讀空間，陳其邁表示，疫情現已進入社區傳播期間，在疫後整體經濟發展需要快速復甦，市府會利用這段時間做好準備，並責成觀光局、經發局負責續規劃疫後活絡經濟活動之對策。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

交通部鐵道局與國泰人壽保險股份有限公司於2022年5月17日舉辦「高速鐵路桃園車站特定區事業發展用地開發經營案」簽約典禮，該招商案為鐵道局三大旗艦招商計畫之一，並已於2022年2月中選定國泰人壽為最優申請人。

國泰人壽看好桃園市未來發展，長期投資布局高鐵桃園車站周邊，2012年起即投入200億元在青埔地區打造大型OUTLET、影城、水族館與飯店等商業設施，已成為北台灣民眾重要休閒去處。本次簽約的70年地上權案位於高鐵桃園站前區域，國泰人壽將再投入260億元資金，規劃興建智慧辦公大樓、購物商場以及星級旅館等設施，總開發面積將達15萬坪。未來透過桃園前站與後站兩大投資案的串聯，豐富的辦公、商業與休閒娛樂機能將使高鐵桃園車站特定區成為桃園新都心。



負責協助招商的第一太平戴維斯戴廣平協理表示，軌道經濟持續發酵，六都的捷運路網規劃與開發、高鐵延伸線等重大交通建設，皆吸引投資人與自用者的目光。從2021年至今，鐵道局的高鐵台中烏日站、桃園站前、新竹專二地上權皆已順利招商，高鐵新竹專一地上權正在公告招商中。未來鐵道局持續研議釋出中、南部多個高鐵車站的大型地上權開發案，隨著科技業南下擴廠，交通建設成為南北串連的重要基礎，軌道經濟的吸引力將進一步發酵。

桃園市長鄭文燦2022年5月17日前往中壢區，出席「高速鐵路桃園車站特定區事業發展用地開發經營案」鐵道局與國泰人壽簽約儀式。鄭文燦表示，高鐵桃園前站特定區開發案樓地板面積約15萬坪、投資金額260億元，預計可創造2萬個工作機會。國泰人壽以大眾運輸、智慧城市、生態永續為導向，將打造智慧中城，包含引進星級旅館、魅力街區、特色商店與智慧辦公大樓群，未來配合桃園航空城計畫發展，不僅帶動地方繁榮發展，也提升台灣國際競爭力。

鄭文燦指出，青埔特區開發總面積達490公頃，成為繼桃園、中壢之後的新都心，並展現商務、旅遊、智慧生活、教育文化、研發、生態等多元城市特色。國泰人壽自2012年起與交通部鐵道局合作，推動高鐵桃園後站開發案，陸續引進包含：華泰名品城、和逸飯店Cozzi Blu、新光影城、橫濱八景島水族館XPark等，開幕至今吸引眾多遊客造訪，也為青埔魅力加分。如今國泰人壽與鐵道局再度攜手，推動高鐵桃園站前事業發展用地開發案，為高鐵桃園站周邊發展開啟新頁，本次招商土地面積共3.27萬坪，開發總樓地板面積可達15萬坪，以設定地上權70年方式投資開發，投資金額超過260億元，預計可創造2萬個工作機會。



鄭文燦提到，市府先前即建議以日本東京車站丸之內作為高鐵桃園站周邊開發的藍本，東京車站丸之內設置商務辦公大樓，吸引許多跨國企業進駐，並提供新創育成基地，成功打造日本經濟核心。國泰人壽也將以大眾運輸、智慧城市、生態永續為導向，打造智慧中城(smart midtown)，包含引進星級旅館、魅力街區、特色商店與智慧辦公大樓群，並且規劃以地下街連通高鐵桃園站、機場捷運A18站及周邊停車場、公園等，另一方面也預留廣場草原、建築連通道等空間，以最大程度將空間公共化，相信未來可帶動桃園各方面的成長，成為代表性的高鐵車站。



鄭文燦說，青埔是北部規模最大的5G、AIoT示範區，推動多項試辦計畫，例如採用無人自駕車協助捷運接駁、共享運具GoShare最初也選擇在青埔試營運，市府也與中央攜手推動桃園會展中心、亞矽創新研發中心等重要建設。鄭文燦肯定國泰人壽智慧中城開發理念將推升城市建設的標準，並成為帶動疫後經濟復甦的重要領頭羊，此外，配合桃園航空城計畫發展，將有助於提升台灣國際競爭力。



交通部次長胡湘麟表示，高鐵桃園站現今的發展已超越30年前選址時的期待，透過特定區開發規劃、高鐵桃園站設立、周邊公共建設規劃、機場捷運通車、聯外道路開闢，帶動青埔特區成為桃園、甚至是台灣發展新亮點，也成為交通建設結合地方發展的成功案例。胡次長也期許，未來鐵道局與國泰人壽攜手推動高鐵桃園前站特定區開發案，讓地方更加蓬勃發展。



國泰人壽副總經理郭文鎧表示，「置地廣場桃園」開發案締造多項全國第一的佳績，包含國泰與華泰名品城攜手打造國內首座美式outlet；引進日本都會型水族館XPark；以海洋風格為特色的國際商務飯店Cozzi Blu；強調嶄新觀影體驗的新光影城。國泰成功運用「置地廣場桃園」優勢，塑造高鐵沿線最主要的國際商務城，未來10年國泰也將秉持相同信念，結合生態永續、共享城市、智慧5G等，以及融入桃園生態紋理「山、海、河、埤塘」之意象，為高鐵桃園前站特定區設計新基地，並帶領桃園進一步繁榮，結合後站發展成為航空城新門戶。



今日包括立法委員魯明哲、交通部次長胡湘麟、鐵道局長伍勝園、農水署桃園管理處長何明光、交通局簡任技正陳光凱、市府經發局長郭裕信、工務局副局長陳智仁、桃園捷運公司董事長劉坤億、高鐵桃園站長陳欣宜、國泰世華銀行副董事長蔡宗翰、國泰人壽副總經理郭文鎧、台灣橫浜八景島董事長荒川潤、新光影城副總經理雷穎杰、華泰名品城總經理梁曙凡等均一同出席簽約儀式。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

新竹房市近幾年房價節節高升，造成當地及全台熱門話題。根據3月清華安富房價指數統計顯示，新竹縣市房價指數與10年相比上漲三成四，然其中卻有不少個案轉手價差漲幅是倍數成長。好時價根據實價登錄資訊，篩選歷年新竹縣重複交易標的，發現買進及賣出前後價差最高達2,310萬元，甚至可直接購買新成屋！

蒐集新竹縣市自2012年7月至2022年1月的實價登錄交易資訊，篩選10年來重複交易之房屋標的，結果顯示價差最高前3戶門牌均落在竹北市，最高者竹北市嘉豐南路一段，2013年以2,370萬元購入，2021年以4,680萬元賣出，價差為2,310萬，漲幅達97.47％。次高者位於六家八街，2014年以1,078萬元購入，2021年以3,380萬元賣出，價差為2,302萬元，漲幅高達213.54％！再次之則位於隘口六街，2013年以1,937萬元購入，2017年經過一次轉手後，以2,280萬元賣出，價差為343萬元；2021年再以3,873萬元成交，第二次轉手價差為1,593萬元，十分驚人！



進一步觀察嘉豐南路、六家八街與隘口六街三者的房價轉手價差表現，其中以隘口六街轉手價差最大。根據實價登錄資料顯示，隘口六街價差第二高之標的2013年以1,770萬元購入，中間經過一次轉手，2017年以2,020萬元賣出，而在2021年後又以3,675萬元轉手賣出第三人，第二次價差為1,655萬元；第三高之標的則在2013年以1,630萬元購入，2021年以3,200萬元賣出，價差為1,570萬元，漲幅達96.32％。



近年來竹北房市交易量與價格一路狂飆的主因，主要係科學園區長期以來吸引大量科技新貴人口進駐，該區域位置往返竹科方便，再加上鄰近新竹高鐵特區的交通利多因素，當地擁有相對穩定的剛性需求，進一步成為近幾年投資客炒作熱區，再加上後疫情時代物價通膨，造成房價居高不下，值得留意的是，預售屋及新成屋受原物料影響導致價格上升，然中古屋價格飛快成長，轉手價差破千萬的現象應審慎留意泡沫滋長！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

▲新北市政府地政局統計2021年第3季至2022年第1季預售屋交易較為活絡的9個行政區，成交均價以新店區每坪單價62～64萬元最高。

新北市政府地政局發布2021年第3季至2022年第1季預售屋建案資訊動態季報，其中預售屋共計136案辦理申報備查，交易日期在新制實施後共計1萬2670件完成實價登錄，總成交金額高達2089億元。

新北市政府地政局表示，預售屋新制實施以來，全市預售屋建案全面納管總計136件，總戶數為1萬6,364戶，申報案件主要集中於推案量較大的新莊、林口、三重、淡水、新店的整體開發區，經統計上述5大區域申報總件數75件，占全市55%，總戶數則為1萬85戶，高達全市62%。

若以個別行政區統計，申報件數以新莊區18件最多，申報總戶數則以淡水區3,027戶最高，又從預售屋用途觀察市場推案特性來看，以149戶以下集合住宅小社區為主流，占比接近70%。

新北市政府地政局表示，預售屋已揭露實價登錄的案件中，以板橋區申報件數1,865件、成交總金額379.9億元均居全市之冠，三重、淡水、林口、新店4個行政區申報件數也超過1,000件，成交總金額在132.2~287.2億元間。

統計顯示，板橋、三重、淡水、林口、新店成交單價每坪多介於50～60萬元，總價以1500～2500萬元為主流，占比約50%；其餘行政區成交單價每坪多為40萬元以下，總價以1500萬元以下為主，占比超過70%。

而2021年第3季至2022年第1季預售屋交易較為活絡的9個行政區，成交均價以新店區居首每坪單價62～64萬元，板橋區、新莊區、三重區、中和區、土城區次之介於每坪單價45～60萬元區間，林口區每坪單價37-44萬元區間，鶯歌區、淡水區每坪單價35萬元以下。

另外，主流產品多以土地加建物含車位為主，格局以3房2廳2衛包含1個平面車位為大宗，建物面積多為40～45坪，總價以新店區最高約2,534萬元，中和區、板橋區、新莊區、土城區、三重區次之約2,145~1,906萬元，林口區約1,598萬元，鶯歌區、淡水區則約1,021~1,042萬元。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

央行釋出未來不排除限縮30年期以上的房貸的想法，試算千萬房貸利率1.6％的條件下，20年期房貸每月付款約4.87萬元，但換到30年期同樣月付款4.87萬元，能貸款的金額就可拉高至1392萬元，增加近4成的購買力，相對的一旦30年期以上的房貸被限縮，購屋人的購買力將會明顯下滑。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，目前30年期房貸已經逐漸成為市場主流，根據不動產資訊平台統計，近年國人平均房貸期數年年攀升，2021年第三季房貸期數創下新高，平均已經達到287個月，平均房貸年期已經接近24年，若以20年期和30年期的比例下去推估，30年期的房貸比例可能已經接近4成，顯示在高房價與低利的環境之下，越來越多民眾使用30年期的房貸。



以同樣月付款4.87萬元試算，利率1.6％，20年期房貸可以申貸千萬元，不過30年期則可以貸到1392萬元，無形中可多增加約392萬元的購買力，過去一陣子房價不斷上漲，民眾勢必得提高預算才能順利購屋，除了長輩資助幫忙外，30年期房貸也成為民眾增加購屋能力的重要工具。



30年期的房貸除了可以增加購屋能力外，對於銀行評估個人房貸負擔能力時也是重要的關鍵，舉例來說，如果一般上班族月收約6萬元，假如申請20年期一千萬元的房貸，銀行會認為每個月房貸佔收入比例過高，而有所疑慮，但若是申請30年期的房貸，就可降低每月房貸佔收入的金額，銀行端核貸過關的機率就較高。



曾敬德指出，30年期房貸在過去一段房價上漲時間，讓購屋人的房價負擔能力增加，也扮演了房市助攻的角色，尤其是在中低總價的市場，未來一旦有重大調整，影響力自然不容小覷，但也因為影響層面大，政府勢必會審慎考量，尤其過去政策不影響自用與首購，但不鼓勵多房與投資等方向來看，如果真的上路也會審慎評估適用的對象。

▲北大特區內建剛性需求大，加上生活圈成形，近年房價穩定上揚。（東森房屋提供）

東森房屋研究中心統計實價登錄系統發現，新北市三峽區近3年房價均上揚，其中預售屋漲幅最多，高達40.2%，公寓產品漲幅約23.8%；電梯大樓漲幅則約2成5；華廈產品則僅小漲1成。

東森房屋三峽北大加盟店廖麟鑫店東表示，三峽區房市交易熱點可分為北大特區以及三峽舊市區，後者如三峽老街周邊之中園國小生活圈，兩區皆以電梯大樓為產品主力。由於三峽區域內以自住剛性需求為主，綜觀08年金融海嘯以來三峽房市發展，無論市場或政策變動，北大特區房屋價格皆無盤整，一路穩定上揚。

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