大社廠房,大社廠房出售,大社廠房出租

隨著台灣房地合一稅2.0版上路，及近二年來日圓匯率持續低點，前進日本置產再掀熱潮。深耕台灣及日本房產15年經驗的房產達人張本宇浩表示，高資產族群喜愛入手日本房產主因，除了日本房市向來穩定外，日本東京房地產與台北相比，入手門檻低、投報率高也是一大誘因。

張本宇浩是株式會社Keyvest Japan(丰睿國際)不動產營業部部長，據他以整體大環境來比較，日本比起部份新興市場國家，政經環境風險低，不論是人文生活條件、經濟環境或是友善的房市政策，確實較易獲得外國投資人青睞，再加上貨幣寬鬆、日圓貶值等因素，更有利於房市的布局。

就丰睿國際為例，以服務高資產族群客戶為主，許多客戶將重心放在東京23區的房產物件，就長期來看，投報率可以達到4%~5%左右，如果是在週邊的琦玉縣或是神奈川，則有機會獲得更高的投報。不過，張本宇浩建議，整個東京最核心的23區面積大約是雙北市的25%，但卻容納1.5個雙北的人口數，因此，相較週邊地區更好出租、好出售，較適合剛入門的投資者。

此外，如果資金準備充足，張本宇浩建議投資者可以選擇東京23區且屋齡在5年以內的整棟建物下手，因為，整棟建物在融資上較為容易，且一次擁有多戶出租，更能平均分攤「空室風險」。

相較於過往台灣房地產驚驚漲時代，現今不論海內外，想要投資房產還須專業資訊輔助，不論是房產的脈動、趨勢變化、標的物選擇時機等等，尤其是海外投資，更需要瞭解兩國風俗民情、金融、相關法規等方面的專業房產顧問協助。

張本宇浩不僅在台灣擔任過房仲，移居日本之後，更在日本房產業默默耕耘了多年，因此對於兩邊的差異以及需求能夠深刻理解，很願意站在客戶角度提供建議。至於許多跨國投資人所擔心的貸款、融資方面的諮詢，以及房產購入之後，後續所衍生的管理、租賃、買賣等問題，Keyvest Japan團隊都有專業夥伴可以提供協助。

事實上，不只是房產投資，Keyvest Japan更曾協助台灣新創公司前進日本，從公司登記、辦公室尋找、員工住宿等一連串的服務，並提供日本稅務、法務的友善資源，讓這些公司在日本開創事業初期能更加順利。由於疫情阻隔，團隊善用遠距視訊看屋、簽約等貼心服務，為投資者解決相關煩惱。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據實價揭露最新資料顯示，位於台北市西門町的一處透天群，原本是由三溫暖等業者經營，不過2021年11月實價揭露，160坪商四土地的透天群，以總價6.7億元成交，創下萬華區透天實價總價的新高，歸納其中原因「面積較大、商四土地、危老獎勵」，都是推升地價的主要原因。

此次揭露的西寧南路120、122、124號；隆昌街2、4、6、8號，實價揭露金額6.7億元，換算每坪土地單價達420萬元，交易總價是萬華區透天的最高價，而該筆建物2021年還曾流入法拍市場，根據法院筆錄資料顯示，當時承租方包括有藝品店、廣告工藝社、機車行、眼鏡行、理髮廳與三溫暖等，另外，根據理髮廳的公告顯示，原租處即將改建大樓，已經在4月搬到新住所，從公告資料也反映了該區即將改建。



信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，萬華地區發展較早，區域內有不少老舊的建築物，這幾年受惠台北整體房價穩步走揚，萬華地區房價比一路之隔的中正區便宜，吸引一些客戶跨區購屋，近年一些萬華區推案也能夠順順銷售，也增加建商信心，尤其該筆土地又屬於高容積的商四土地，加上若申請危老獎勵可以蓋得更多，因此才出現開發商進場搜購老透天的現象。



根據實價揭露顯示，萬華地區2021年以來萬華地區總計有3筆交易金額超過億元，分別位於西寧南路、西園路一段、中華路一段巷內等區域，買方應該多著眼於未來改建開發，同時統計北市建管資料顯示，北市2021年以來在萬華地區已經有22案審核通過，反映開發早屋齡老舊的萬華區，也是危老的改建新熱區。

近期以來，臉書知名的租屋社團中，頻繁出現租客附自拍照片的求租文引起討論，有網友質疑此舉的正當性；當事人回應，附圖是為增加貼文能見度，接觸更多潛在房東。求租文附照片的風氣蔚為風潮，且這招式確實很有效，已有不少人採取此方法租到理想房屋。

無獨有偶，根據外媒報導，英國正掀起一波「租客競價戰」，求租者除須準備更多現金，還得提供孩子的履歷、寵物乖巧的照片，證明自己是優良租客，爭取房東的青睞；報導內文甚至用「租房選美比賽」形容此情形。當地房屋租賃業者也提到，為租到理想房屋，近日越來越常見有租客提前支付3個月，甚至半年的租金。

英國租屋市場之所以掀起競價戰，便是因為待租房源短缺，市場供不應求問題日漸嚴峻，為租到條件較好的房屋，租客只能比財力、拚人品，這也讓房東更加強勢。不僅英國如此，連德國也興起「租客面試」風潮，租客需附帶履歷來爭取搶手的租賃物件。

看回台灣，因租屋黑市問題遲遲未解，房屋租賃市場的供需落差連粗估都難，因此，要察覺租屋市場問題，僅能從繁枝末節下手。而近日租屋社群越發常見的「求租文附照」，便可視為租屋市場好房難找的警訊；若從反向思考，如果符合需求的租屋選擇很多，租客何必多此一舉？

政策上路 為房東創造漲租空間

住展房屋網企研室指出，更令人擔憂的是，大環境有諸多因素正為租金創造上漲條件。首先，央行升息及囤房稅上路，將拉高部分房東持有房屋的成本，促使房東提高租金。

其次，近期眾多畢業生相繼從大學附近搬至工作機會多的區域，因實務上多數社會新鮮人，未能全然掌握區域租金行情，這群人所簽訂的新租約，恐將成為租金行情的上漲動能。最後，300億元中央擴大租金補貼於7月初開放申請，將提高多數租客的租金負擔能力，另也難避免握有主動權的房東，會將租客申請租金補貼所衍生的稅金，轉嫁給租客。當租金節節攀高，未來無殼蝸牛要面對的，恐怕不只是「買不起」的問題，還得面臨「租不起」的困境。

通膨壓力高漲，我國央行升息1.5碼因應，讓不少房貸族哭喊壓力遽增。不過投資達人股魚分享當年購屋，不僅利率2.7%，年限也只有20年，認為當前升息沒這麼恐怖，更可以降溫房市。

股魚昨日在臉書針對新聞報導「年底房貸利息恐飆升至2%，創14年新高」發文，指出當年買房是因為租屋遭房東收回被迫搬遷，才興起的念頭。當時花了大把時間所找到的銀行房貸利率，條件最優也只有限期20年、利率2.7%左右，付完頭期款和買小家電後，身上就僅剩5萬元，讓他真有種重新來過的感覺。

股魚坦承，購屋後其實沒什麼動力提前還款，當時不論市況好壞，他的資金都放在股市居多，頂多是股市好時多買，股市不好時就觀望等更好的價位，就這樣邊投資邊還房貸，如果收入多一些就多還些本金。隨著時間過去，還款從一開始很痛苦沒什麼玩樂，到後期貸款本金下架，股市獲利現金流增加，偶爾還能安排出國旅遊轉換心情。

股魚指出，其實就像訪間常說的「背20年房貸不代表要20年還清」，現在利率升到2%看似很恐怖，但以他當年利率2.7%揹20年來看，現在房貸從1.31%升到1.7%，加上還有30年、40年和寬限期等相關措施可運用，只要不過度槓桿買超過能力負擔的房子，應該沒這麼嚴重，而且過去的低利使得房價增長不少，現在升息雖然會降低貸款能力，但也可能讓增長的房價降溫。

貼文曝光吸引不少過來人認同「看過7%房貸的，真的覺得2%真的沒啥感覺」、「我老家房貸曾經13趴的利率，一路貸款一路來到最低1.31趴」、「背過4.8%的路過」，但也有部分人認為基準不同不該同比，「但想當年的房價，跟現在的房價，我願意想當年的房價，20年貸、2.7％」、「以前1000很好用，現在1000幾乎買沒什麼」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

面對生命各個階段，我們總是被賦予不同的人生目標，而結婚、買房是社會眼光對年過30人們的兩大檢核點，其中又以「買房與否」這個牽扯到細瘦荷包的議題成為網友的萬年辯論焦點。究竟是該將存了十幾年的積蓄梭哈，以確保能在自己的小窩裡安心養老；或是持續當他人口中的「無殼蝸牛」，雖有隨時被房東趕出去的風險，但保有更多的現金流？一起來看看網友的論點吧！

《Social Lab社群實驗室》透過《OpView社群口碑資料庫》追蹤近三個月內「買房派與租屋派」話題的網路聲量表現，了解有關網友熱議的買房與租房理由。

名下有房心裡真的比較踏實？租屋派更在意「自由」

觀察網路上的相關話題，可以發現「買房」、「租屋」兩派網友的討論，絕大部分聚焦在存款，不過仍有許多因素影響著人們為頭期款打拚的意願。其中，「買房派」的網友多以安定自主為首要考量，認為身為「房屋的主人」對居家空間才能更自在地安排，親手打造自己「夢想中的家」，除了裝潢、擺設有更高的自主性外，也不用擔心租房網上經常出現的「#禁寵」、「#限男/女」等等字眼。

若從現實層面來看，房產可以做為「增值保值品」及應付「社會眼光」。現今房價節節攀升，不少早期持有房產的人都笑咪咪，可以說握有一間房，能在某種程度降低對於通貨膨脹、經濟動盪的擔憂，有網友就提到「台灣房價還是長期向上，大多數人還是認為買房比較保值或增值吧」、「買就對了，至少不會跌，抗通膨」，認為房產在現階段來說相較其他金融商品穩健而持續走揚，不過也有網友提醒，若是為了投資買房而大玩槓桿也不是明智之舉；也有許多網友提及自己到了一定年紀，便不自覺擔憂名下無殼會受到外界的輕視、瞧不起，買了房之後心理才比較踏實。

另一方面，支持「租屋」的網友則是最關注養房子的問題，若房屋出了狀況，維護修繕往往耗資費時，而對於寄居的租屋族來說則「不用擔心房屋修繕問題」，頂多搬家便能了結一切。不少網友便分享前陣子雨勢不斷，下大雨之後房屋漏水，抓漏等工程搞得房東焦頭爛額，也有屋主現身表示「這套（漏水的）房子是我夫妻省吃儉用到處借錢，又貸款才買的房子，但也是我們夫妻倆要拚一輩子的，就這樣付諸東流」，可以說購入房產有時也被視為一種風險。

此外，現金流能否自由運用也是租屋派網友的關注焦點，有些人認為租屋「錢才不會卡在房貸上」並更能「維持生活品質」，無論是投入股市、申購基金，抑或是投資、療癒自己，賺進薪水之後不用分一大半餵養房貸，而是可以更自由地安排、規劃資金，有人就提到「未來會有很多人窮得只剩下房子」、「現在買房、養孩子只能擇一！不然房貸跟教育費會拖垮生活品質」，認為就算傾盡所有換來了一份房屋自有的歸屬感，卻犧牲了生活品質，並不一定是件好事。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台灣住宅政策基於居住正義，讓很多想買房的人，免於因投機客炒房而無力一圓購屋夢，所以打炒房非常重要。但是打炒房也應考量維護既有房產的資產價值，台灣金聯董事長施俊吉說，現有住宅總量為890萬戶，去年的交易量為16萬戶，交易量占總量的比率不到2％，其中房屋炒作的比例應該更低，因此在擬定打炒房政策時，必需顧及98％把房產當作長期資產持有的民眾的心態：他們會不會因為房產價值減少，而減少有效需求，拉垮經濟成長。

　施俊吉認為，房價多少才算合理，事實上很難有一個判斷標準，因為決定房價的因素很多，包含區位、地價、建材、構造標準、土地使用分區限制、建蔽率、容積率、公共設施、樓層高低、景觀與環境等，因此導致成交價格的差異，即使是同一棟大樓、同一樓層相鄰的二間房屋，價格也會不一樣，尤其房價還會因為經濟景氣循環變化而有所波動。

　也就是說，不分區域一味壓低房價，對於98％原已持有房產的族群來說，將造成其資產價值的減損，此非公平的政策，所以「應該打炒房，不要打房」。

　施俊吉指出，政府必須做的是「全力打擊人為投機炒作以獲取暴利」，例如財政部實施房地合一稅、央行發動選擇性信用管制等政策，都能落實居住正義與房市健全發展。

　台灣這波房價上漲，相較於美國、紐西蘭等國家要來得相對溫和，施俊吉強調，「主要就是我國政府出手打炒房打得早」，而且採取租稅政策控制房價遠比貨幣政策有效所致。貨幣政策的目標在穩定物價和達成充分就業，是一種影響層面很廣，精準性也相對不足的鈍型工具，因此別拿利率（貨幣政策）對付房價，租稅才是最有效的工具。

　例如政府於2021年7月1日實施的「房地合一稅2.0」，透過稅率大幅度調整，對持有二年內的交易移轉利得，稅率都被拉高到45％（原為35％），持有五年內的稅率也提升到35％，確實能打擊短期持有的投機客，有效抑制人為炒作。施俊吉說，「台灣金聯的平價住宅活動，也同樣為落實居住正義，要讓民眾知道合理的房價在哪裡，起了帶頭示範的作用」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

財政部正針對五至十戶非自住房屋的房東啟動第二輪專案查核，查核至2023年底，計有7,700人首當其衝。為因應內政部逐步推動租金實價登錄，據了解，財政部房東大查稅措施最快自2024年起加入大數據查核，即「全面清查」轉為「大數據查核」。

　財政部針對房屋稅基路段率、房屋標準單價等，皆運用初步資料如買賣實價登錄資訊、當地成交價評定稅基，未來則會運用租屋實價登錄資料勾稽房東收入，以達租金收入課稅透明化。

　在央行四度強化選擇性信用管制、內政部實價登錄2.0與禁止紅單交易、金管會限制第三戶以上房貸金流，財政部對囤房大戶查稅及房地合一2.0等措施多箭齊發下，近期成效顯現，5月六都買賣移轉棟數2.3萬棟約年減8％，建築與購置住宅貸款成長都趨緩。

　不過，財政部高層強調，即使房市降溫，但包租公查稅措施不會中斷，我國將積極追查地下經濟稅基，至於內政部推動的「公益出租房東」則不會列入查稅對象。

　財政部去年啟動「個人間房屋租賃所得專案查核作業計畫」專案查核，首波今年3月完成清查持有十戶以上非自住房屋1,703人，補稅9,944萬元。

　財政部現正針對7,700位持有五～十戶非自住房屋者啟動第二輪專案查核，包括房東帳戶金流、滿租率、房屋評定現值設算每月租金課稅，而查核對象為十戶以上者四倍以上，查核時間從半年擴大到兩年，預計至2023年12月底。

　依房屋稅籍統計，我國約有50.2萬人持有非自住房屋，亦即潛在包租公。官員表示，待五戶以上查核專案完成後，約0.9萬名包租公將正式納管課稅，未來只需定期查核即可。

　至於剩下49.3萬名包租公，財政部有意運用大數據追稅。官員指出，財政部未來將評估全面查核持有三～四戶以上非自住房屋者必要性，或改以大數據查稅。未來若採用大數據，皆以租金市場揭露資訊做為課稅依據，藉此勾稽包租公收入，屆時稅局只會針對異常漏稅個案查核，不用全面清查，有效撙節稽徵成本。

　業者認為，現在實價登錄制度僅限經由仲介業者協助成交租賃案件，才必須申報，相對租屋市場絕大多數仍以房東自行出租為主，房東卻沒有申報登錄義務，以致難以追稅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

租屋族有福了！為減輕租屋族負擔，財政部研議修訂租金支出扣除制度，據了解，財部規畫修法方向分兩部分，首先在扣除額類別方面，將朝改列「特別扣除額」方向研議；至於是否要一併調高扣除上限，財部先前認為現行十二萬元額度夠用，但也有討論空間。

財政部官員表示，目前相關修法方向持續研議中，一旦訂出確切方案，最快會在九月開議的立法院新會期提出行政院修法版本，與朝野立委提出的修法案併案討論。

民眾每年五月列報個人綜合所得稅時，可選擇標準扣除額（每人十二萬元）或列舉扣除額（租金、捐贈、醫藥費等），但中低所得的租屋族多採用標扣額。民間團體批評現行租金支出屬列扣額，弱勢租屋族根本看得到吃不到。

若修法後租金支出改為特扣額，採用標扣額的租屋族也可列報租金支出，租屋族只要符合規定並檢附證明文件就能列報，以目前十二萬元上限計算，適用百分之五稅率的納稅人，約可省稅六千元。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，不論是改為特別扣除額或是調高上限額度，對於一般低租金的租房族都沒有太大幫助，因為租屋族就算符合規定，須檢附的證明文件還是要由房東開立，很多租屋族會擔心被漲房租、甚至被趕走，最終還是選擇不列報，「大家會認為不報最省啦」。

徐佳馨說，政府立意良善，希望減輕租屋族負擔，但對於房東不願報稅的問題，還是要從人性角度思考，許多房東認為不申報也不會被抓，但若政府有訂出罰則，或許房東願意報稅的可能性會提高。

民間團體、在野黨高度期待租屋市場的改革，其中在稅負方面，朝野立委紛紛提出「所得稅法」第十七條修正草案，希望擴大租金支出扣除額度，照顧租屋族群，部分立委主張就現行列舉扣除額度調高上限；更多立委則建議改列特扣額，並同步調高額度，各提案中，最高調高至卅萬元。

若以立委提案估算，在維持採列扣額，但提高額度上限至卅萬元情況下，財政部估算稅損約七億元；若將現行租金列扣額改列為特扣額，且同步將上限提高至卅萬元，稅損將提高到近五十六億元。

而根據所得稅法規定，現行的特別扣除額共有六類，包括薪資所得、財產交易損失、儲蓄投資、身心障礙、教育學費和幼兒學前等。

據了解，財政部不希望扣除額過高，因為現行列舉租金支出達到上限十二萬元者，多為所得總額超過四千萬元以上的納稅人，若在現行機制下調高上限，恐難達到照顧弱勢租屋族的政策目的，改為特扣額是比較可能的作法。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

有民眾購買預售屋，近日即將交屋，得開始準備申辦貸款，但因剛好碰上工作轉換的時間點，令人不免擔憂「會不會因此影響貸款條件？」對此，專家指出，如果已經找到下一份工作，通常問題不大，但就怕「裸辭」，對銀行來說就會有風險，此時就必須透過出示有力的財力證明或保人，才有可能不影響貸款條件。

民眾陳小姐2年多前簽下一戶預售屋，近期建商通知預售屋可以提前完工交屋，但剛好轉換工作的她，不免擔憂會不會因為辭去原先工作，而新工作還有3個月試用期，此時申辦貸款的條件因而受到影響？對此，信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，銀行評估貸款條件，主要依申貸人前一年度的所得資料，以及近幾個月的薪資證明，以便判斷申貸人是否有穩定的收入；因此，即使剛好轉換工作期間要辦房貸，但只要能出示前一份工作的所得資料，以及新工作的收入證明，通常影響不大，尤其若新工作是百大或國營企業等，基本上不需要太擔心。

不過，曾敬德提醒，如果是辭去原本工作，但還未找到下一份工作者，這段就業空窗期間申辦房貸，條件就即有可能不如預期，利率恐怕就會比較高。

大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡進一步說明，個人的收入、任職企業，通常會影響房貸利率，而物件座落的地點、屋況等條件，則會影響貸款成數。因此，如果申辦房貸時，可以提供原本工作的扣繳憑單，並根據各家銀行要求，提供新工作的任職證明等文件，對於利率影響不會太大，除非是還沒有找到下一份工作，「可能就要提供比較強力的財力證明」，例如存款、定存、儲蓄險等證明，或是找有穩定收入的二等親以內親人擔任保人。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

信義全球資產統計2022年上半年上市櫃法人商用不動產交易，總交易金額為701億元，雖較去年同期減少47億元，但仍為有統計記錄以來的第二高，交易熱區以台北及台中為主，兩區域都有破百億規模。以產品類別看，辦公與工業地產成雙引擎支撐H1交易，其中辦公室交易規模超越工業地產，也較去年同期成長逾一倍，保險公司是主要關鍵買方。

辦公室類交易上半年規模達243億元（佔整體35%），以台中及台北為熱區，且台中交易規模超車台北。交易規模次高為工業地產類，達232億元（佔整體33%），熱區為桃園、彰化、新竹，在企業自用以及物流倉儲業布局需求下，工業土地是此類的主要交易產品。另外，廠辦類交易則以97億元排名第三（佔整體14%），其中有兩筆為整棟交易，包含領航家投資興業以30.68億元買下內湖的長虹豐匯商業科技大樓，以及旭隼科技以13.98億元買下汐止的富鼎科技大樓。

信義全球資產總經理柯宏安表示，上半年商用不動產市場主要有三項因素支撐：第一，疫情爆發讓消費習慣改變，電商運輸業對物流倉儲購置布局更為積極迫切；第二，台商回流與產業升級營運，除設立工廠外，對於辦公室需求更明顯；第三，有了前述產業需求實力為後盾，保險業更能勇於布局收益型標的，今年上半年保險業投資商用不動產就達254億，也是有統計以來的保險業歷年H1最高記錄。不過，上半年商用市場並非沒有隱憂，在疫情升溫、央行連續信用管制政策，在3月升息1碼後，已看到Q2（273億元）交易規模比Q1（428億元）縮減。

柯宏安總經理進一步分析下半年商用不動產市場可能趨勢：第一，Q3商用市場調節觀望遞延的機會高。目前俄烏戰爭、原物料成本飆漲、國際股匯市波動、國內疫情未緩解下，加上6/16央行為調節通膨壓力與穩定經濟，宣布再度升息半碼，都預先為下半年市場投下變數。

第二，自用型買方仍是主力但購置會趨謹慎。面對經濟情勢變動，企業資金運用會更注意營運成本與股匯利率的風險變動衝擊，短期會更專注本業，會以體質佳的企業較會持續購置資產。

第三，收益型買方購置區位移動但難度也提高。在持續升息壓力下，收益型買方勢必提高租金要求報酬率標準，包含壽險業者也是，但北部已不易有高投報產品，因此由北往南佈局會更明顯，甚至像物流倉儲類等工業地產才可能有較高投報。

第四，實質需求遞延至Q4出籠機率高。這幾年台商大舉回流，整體產業發展體質佳，企業購置商用不動產的實質需求應不至消失，若Q3整體經濟狀況無惡化且疫情能降溫，預估實質需求壓抑遞延至Q4出籠機率較高。

面對快速變動局勢，信義全球資產總經理柯宏安也提醒，置產商用不動產的企業有三項需注意點：首先，面對升息壓力有些屋主可能希望漲租，對於標的條件好或營運實力強的承租企業，可能還有機會調漲，但若標的條件較差或承租方付租能力較低者，調租可能導致承租戶搬離，反而會面對空置與貸款利息的兩頭壓力；其次，收益型買方在移動投資區位時，需留意不同地區及產品會有不同的投資效益與風險性，投資佈局上應注意平衡；最後，政府信用管制政策會影響企業的可運用資金深度，而商用不動產有交易金額規模大的特性，因此買賣方在交易過程中，更需注意資金無法到位所造成的交易糾紛風險。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】