近年房價高漲，許多民眾為晉升「有殼一族」，紛紛考慮起總價較低的小坪數套房。近日就有網友提問，未來他只結婚、不生孩子，想要有自己家但預算又不高，因此「套房」成了首選。不過他最近觀察到，新北土城、中永和等套房幾乎都在1週內成交，且都是歷史最高價，讓他不禁好奇「套房真的那麼搶手？」貼文一出，有資深網友點出5類型的套房，認為「公寓隔間套房」的投報率最高，超完整的分析讓網友上了一課。
原PO在PTT發文表示，他本身是不生主義者，但未來結婚勢必要搬出去住，考量到有預算問題，評估後認為套房算是可負擔的類型。不過，他最近觀察新北土城、中永和、三重、板橋一帶的套房，價位大約500至600萬左右，幾乎是一上市3天內收斡、一週內成交，而且大多是歷史最高成交單價。
對此，原PO坦言，他深知套房單價本來就高，但即使和周遭或同社區套房行情比，也是高了接近2成，「所以想請教各位大前輩們，目前雖然房市看起來有降溫，但這種低總價房型即便是高於成交單價15%左右的價格，仍舊是那麼熱門的嗎？」。貼文一出，不少人也認同套房優點多，「我從17年開始轉套房。出租置產好入手」、「租三年就轉手賣掉再買新的」、「我玩套房10幾年了，目前覺得最棒的投資」、「套房就是出租自用兩相宜」。
值得一提的是，有內行網友直接轉發該文章，點出市場上權狀小於20坪的物件常通稱套房，但隨著「高單價小宅化」的趨勢發展，尤其近兩年QE加速催化，小宅也逐漸出現異質性，所以應將「套房」細分為不同產品規格來探討，其中包含一房一廳、大獨套、小獨套、透天隔套、公寓隔套等，上述物件對應的受眾、銀行、借貸條件其實都不同，也就直接影響出租投報、增值性、管理方式、以及轉手性。
一房一廳：
格局上確實有一及頂的隔間牆分隔房間與客廳，其本質就與大小套不同，生活上作息不干擾，訪客來不尷尬，出租率、轉手性都是最好的，一般有大樓物業管理，權狀坪數一般介於15-20坪，租金範圍1萬2000到2萬5000；超過15坪一般銀貸成數7-8成，因素轉手性佳，市場供給量少，一般受眾為單身上班族、小家庭、情侶。
大獨立套：
可想像將一房一廳的隔間牆直接打掉，呈現一覽無遺的單一空間，優點應該就是視覺享受、採光通風佳，缺點就是一房一廳的反之，權狀坪數一般介於15-20坪，其中越靠近10坪的物件為透天隔套的概率越高，這時候會發現一件事，透天隔套10坪與大樓獨套10坪會衝突，租金落差非常大！前者5、6000元，後者可達1萬元。總價相對一房一廳、小獨套來說，要高不高，要低不低的，銀貸方面，由於低於15坪，要特別挑銀行才有比較好的貸款條件，一般成數4-5成，因此轉手性差，一般受眾為單身上班族、小家庭、情侶、學生。
小獨立套：
一般坪數8-15坪，最大受眾就是學生，再來是單身上班族，市場供給應不算多，但屬性來說會與透天、公寓隔套同質衝突，以租金投報來說很高，轉手性以統計來說最差，通常說「買套房會被套」都是說這一種。
公寓隔套：
通常一戶隔2-4間，投報率不輸小獨套，一般受眾可混合學生+上班族，因為貸款條件相對佳，未來若改回一般住宅格局成本較低，因此轉手性較大小獨套佳，也有一些增值空間。
透天隔套：
市場供給最多，上乘包租公在玩的，一般坪數4-8坪，最大受眾為學生，再來是上班族，單戶隔套數越多，管理成本與上述比最高，需達一定套數產生經濟規模來降低管理成本，租金投報來說可算是最高，但增值性最低，總價高、格局改回一般住宅難，因此轉手性可說是最低，通常待設備老舊無殘值加價賣給第二手，而且通常第二手就沒賺頭，風險高。
最後該網友總結，以租金投報率來看，最好的依序排名是公寓隔間套房、透天隔間套房、小獨立套房、大獨立套房、一房一廳套房；以增值性來看，最好的依序排名是公寓隔間套房、小獨立套房、大獨立套房、一房一廳套房、透天隔間套房；以轉手輕易度來看，最好的依序排名是一房一廳套房、公寓隔間套房、大獨立套房、小獨立套房、透天隔間套房。
【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】
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