大社廠房,大社廠房出售,大社廠房出租

近期專家判斷已逐步轉向，但該怎麼出價才合理不像奧客，又不會被當盤子？估價師分享小密技，從提供的既有功能「同社區案例」，來做為購屋民眾的開價依據。

資通會主委林利州提及，身為估價師，最常被周遭朋友問到的問題，就是購屋時該用什麼價格來出價買屋？例如他朋友想購買台北市某棟大樓6樓戶，開價總價2480萬元、單價每坪97萬元待售。

實登同社區案例 揭錄全區均價與明細

為協助朋友出價，林利州查詢了內政部實價登錄網站，其中提供「同社區案例」功能的選項，點選之後會出現該社區的均價，以朋友想買的大樓來看，最低成交價格每坪90.4萬元，最高成交價格每坪101.6萬元，平均交易單價96.7萬元，而最新交易單價是8月18日的每坪90.9萬元。

繼續查詢該社區案例清單可發現，因為成交樓層不同，6月時3樓成交單價為96.4萬元，7月時4樓成交價單價為94萬元，8月時的2樓成交單價90.9萬元。

成交單價越來越低 偏向買方市場

綜合上述的近幾個月交易資訊來看，林利州發現，價格雖然是樓層不同，但是單價有越來越低情形，可判斷目前比較偏向「買方市場」，所以會建議朋友開價以每坪單價88~90萬元當作第一次出價的金額。

不過有別於近3個月都是2~3樓的低樓層戶別，由於朋友要買的樓層位於6樓，林利州認為，一般來說合理價格應該會再高一些，所以也建議朋友案照喜愛該產品的程度，來設定成交單價上限落在每坪92~94萬元，「超過就算無緣吧」。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

高市地政局26日舉辦「高雄市第102期市地重劃工程動土，該重劃區面積5.89公頃，基地位於巨輪與通校路，是繼87期市地重劃區後，岡山第2個公辦重劃區。原為致遠新村及曉風新村未改建眷村土地，經都市計畫變更，配置1.76公頃公設用地，包括道路用地及公園兼兒童遊戲場用地，預計會在2024年完工，將提供住宅用地4.13公頃。

岡山地區近年周邊發展迅速，主要原因是在於區段屬於路竹科學園區、橋頭科技園區等半導體S廊帶重要樞紐，為配合台積電設廠也就是楠梓產業園區發展，市府加速開發岡山並提供更多住宅用地促進地方繁榮。

岡山區近年來地價飆漲，且新屋房價不斷挑戰新高，如達麗建設將於岡山車站旁推出大樓預售案「岡山雙子星」，依《壹蘋新聞網》取得訊息每坪成交將鎖定35萬元。還有包括隆大、皇苑及鑫龍騰開發均有購地，當中鑫龍騰開發去年底以每坪72.8萬元購入重劃區內895.17坪「住3-1」土地，改寫岡山地價新高。

泰驊建設總經理鄧勝文指出，就地段來說102期重劃區位於87期北側，87期整體發展願景較好，但2重劃區均緊鄰岡山市中心，未來102期重劃完工，區段地價可能坐穩4字頭，邁向5-6字頭行情。另位於典寶溪滯洪池旁，壹起飛建設公寓案「聚賢匯」打出業界最長防水保固10年，住坪數29-33坪，每坪開價29-30萬元，目前銷售已突破5成。



壹起飛建設執行長蔡宗叡指出，岡山目前地價仍持續上揚，也導致新屋房價將全面成交3字頭，區段有著捷運建置與新重劃區開發利多，購屋客層除在地需求，亦有路竹、燕巢等首購與首換族。

岡山區除有已開發完成87期重劃區，另捷運岡山路竹延伸線已動工多時，而位於捷運南岡山站旁「樂購廣場」，也成為民眾假日休閒核心，整體岡山建設在這幾年出現重大進展。

高雄住哪裡最擠？答案是新興區。由於高雄近年房市發展熱絡，帶動區域住宅與人口雙增，熱門生活圈將越住越擠？！台灣房屋根據高雄市都發局住宅生活網數據，統計高雄近五年家戶密度，新興區以每平方公里有1萬1715 戶，榮登全高雄家戶密度最高的行政區，其次為苓雅區及鹽埕區。

不過值得關注的是，如以成長率來看，近五年家戶密度增加最高的行政區，則由橋頭區榮獲最佳進步獎，家戶密度至今年8月止，為每平方公里621戶，相比2018年同期的每平方公里529戶，密度增加約17%。

其次為仁武區，家戶密度增幅15%，兩區雙為全市增幅超過1成的行政區，而台積電話題區楠梓區，家戶密度增加8%位居第三，其餘包括前金區及鳥松區，家戶密度均有5%~7%增幅，同列高雄家戶密度成長最高的前五名行政區。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，家戶密度增高與住宅供需、設籍人口、戶數成長息息相關，人口、住宅戶數增多，家戶密度也越來越高，相對也呈現出該區房市發展的躍進。觀察密度增幅最高的橋頭、仁武及楠梓區皆屬蛋白區，並有幾大共通點。

一是區內皆擁有深具發展潛力的「新興重劃區」，土地開發尚未飽和，有利多元建設進場，帶動人口家戶成長；

二是具備磁吸人口紅利的「產業建設議題」，包括橋頭科學園區、仁武航太產業園區、楠梓科技產業園區(前楠梓加工區)等，近一年再受台積電設廠話題推動，未來就業機會增加、區域發展紅利多，相對支撐人口移入佈局；

另外三還包括「住宅類型改變」，這三區早期多為透天宅，如今大樓、華廈越蓋越多，家戶數也因此後來居上。

房價隨家戶密度同漲?!這三區攜手衝破2字頭

家戶密度增幅越高，也牽動房價跟著攀升？！根據台灣房屋統計，家戶密度增幅最高的前五名行政區，近五年房價也全都漲！尤其前三名漲勢明顯，橋頭及仁武區平均漲幅均超過6成，楠梓區也漲逾4成，三區攜手從1字頭衝上2字頭。

台灣房屋三多捷運加盟店店長吳泓億表示，橋頭、仁武及楠梓早年對高雄人來說屬於較偏的蛋白區，近幾年產業建設話題多元，又都是台積電設廠受惠區，因此發展迅速蓬勃，加上房價相較市區親民、住宅產品選擇性多，相對更吸引首購與小家庭客群進場，這三個行政區人口數也是目前高雄成長最多的區域，大量人口紅利帶來住宅需求、具備交通生活機能及發展潛力等優勢，都是牽動房價上漲因素之一，橋頭主要購屋熱區集中在鄰近捷運青埔站的橋頭新市鎮，仁武區則包括像澄德、84期重劃區、楠梓的高大特區等，最高房價皆已站上3字頭。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

內政部長徐國勇提出「房地產是台灣護國群山 真正的產業火車頭」一番話引發市場譁然，立委高嘉瑜詢問央行總裁楊金龍怎麼看這番談話？楊金龍對此回應，如今產業已多樣化，與從前不同。

楊金龍回應，對內政部長徐國勇此番談話內容沒有詳細了解，只是看到媒體報導。但他認為，徐國勇講這句話可能有他的根據，畢竟從前確實是大家都在說「房地產是產業火車頭」。

但楊金龍指出，現在產業已經多樣化了，與從前不可同日而語。

高嘉瑜表示，大家擔憂資金流入房地產市場、炒房，影響經濟發展。南韓連升8碼、房價也連跌，台灣狀況如何？央行過去四波的選擇性信用管制效果有限，究竟第五波什麼時候施行？為何到現在沒推出？

楊金龍指出，升息會對房地產有抑制作用，但今年以來貨幣政策是以對抗通膨為主，3月開始升息+調升存準率，附帶作用也是抑制房價。目前房市情形來看，確實買方、賣方都有變得保守。

楊金龍表示，央行在第四季理監事會議前、這3個月期間，會再好好的看市場狀況，央行還是希望房地產可以軟著陸，達成抑制投機炒作、不影響一般民眾自住購屋需求的目標；針對是否考慮禁止餘屋貸款壓抑炒房，楊金龍也表示，這3個月期間會好好仔細考慮。

立委費鴻泰也指出，房價漲太快，對首購族、無殼蝸牛都是很大傷害，抑制房價是央行重要工作之一，央行可以獨力解決房價高漲問題嗎？

楊金龍說，國發會有健全房地產方案，好幾個部會都有合作，希望共同讓房地產市場更健全，但費鴻泰直言，過去四波信用管制下來顯見效果不彰，「就是不足以解決問題，不然早就解決了」，建議央行找人進行詳細研究，理監事中有相關專業的也要鼓勵在內部表達意見。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

房市熱絡往往也帶動人口移動，近年家戶密度也產生變化。統計數據發現，高雄近5年家戶密度增加最多為蛋白區橋頭區、仁武區，且房價皆漲了6成，顯現房市發展的大躍進。

數據，統計高雄近5年家戶密度，最稠密區仍以傳統舊商圈為主，其中新興區以每平方公里1萬1715戶密度最高，其次為苓雅區及鹽埕區。

家戶密度成長率 橋頭區17%奪冠

不過從成長率來看，橋頭區家戶密度至今年8月止，為每平方公里621戶，相比2018年同期的每平方公里529戶，密度增加約17%最多。其次為仁武區增幅15%；有台積電話題的楠梓區增加8%位居第3名，其餘包括前金區及鳥松區，家戶密度均有5%~7%增幅。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，家戶密度增高與住宅供需、設籍人口、戶數成長息息相關，人口、住宅戶數增多，家戶密度越來越高，呈現出該區房市發展的躍進。

重劃區及產業建設 帶動人口家戶成長

從密度增幅最高的橋頭、仁武及楠梓區皆屬蛋白區來看，李家妮認為有3大共通點，一是區內皆擁有深具發展潛力的「新興重劃區」，土地開發尚未飽和，有利多元建設進場，帶動人口家戶成長。

二是具備磁吸人口紅利的「產業建設議題」，包括橋頭科學園區、仁武航太產業園區、楠梓科技產業園區(前楠梓加工區)等，近一年再受台積電設廠話題推動，未來就業機會增加、區域發展紅利多，相對支撐人口移入布局。

從蓋透天改為大樓 家戶數後來居上

其三則是「住宅類型改變」，這三區早期多為透天宅，如今大樓、華廈越蓋越多，家戶數也因此後來居上。

隨著家戶密度增加，房價也因具人口紅利的支撐力而跟著爬升。根據台灣房屋統計，橋頭、仁武區5年來房價平均漲幅均超過6成，楠梓區也漲逾4成，整體房價皆從1字頭竄上2字頭。

台積電設廠受惠區 房價站上3字頭

台灣房屋三多捷運加盟店店長吳泓億表示，橋頭、仁武及楠梓早年對高雄人來說屬於較偏的蛋白區，近幾年產業建設話題多元，又都是台積電設廠受惠區，因此發展迅速蓬勃，加上房價相較市區親民、住宅產品選擇性多，相對更吸引首購與小家庭客群進場。

吳泓億認為，大量人口紅利帶來住宅需求、具備交通生活機能及發展潛力等優勢，都是牽動房價上漲因素之一，橋頭主要購屋熱區集中在鄰近捷運青埔站的橋頭新市鎮，仁武區則包括像澄德、84期重劃區、楠梓的高大特區等，最高房價皆已站上3字頭。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

928房市大檔將至，今年新北市推案備受關注，尤以沿新北大都會公園沿線的推案最熱鬧，包含二重重劃區延伸至 洲子洋重劃區 的綠帶生活圈，其中光是二重重劃區，據悉到年底前推案量將超過600億元，其中不乏看好「新北第二行政中心」的後續潛力，以及位於 內的新蘆特區，陸續有系列指標造鎮推案。

雙北最受矚目的重大建設，為今年初剛動工，位於捷運先嗇宮站旁的「新北第二行政中心」，未來警察局、衛生局、交通局、消防局EOC等單位將進駐，預計2026年12月完工。預期可帶動產業與周邊住宅，及三蘆區域的發展，串聯板橋新板特區及新莊副都心，以三軸線三軸心翻轉新北，成為下一個國際新都心。

二重左岸6字頭　右岸已破7

近期二重重劃區頗多題材助攻房市發展，除左岸五谷王段有前述的新北第二行政中心及東森電視總部的題材外，右岸三重段也有潤泰捷6商場CITYLINK及宏仁醫院新建大樓等利多消息，目前二重重劃區新案平均開價已站穩6字頭。

先看到左岸五谷王段的最新推案，包括「凱風快晴–久年快晴」、「凱風快晴–凱風少年」，平均開價62萬元／坪，人氣是區內之冠。「勝旺升」、「甲山林市政官邸1號」，平均開價63萬元／坪。

右岸三重段的新案「璟銳青」、「甲山林市政愛悦」，平均開價60萬元／坪，愈靠近淡水河開價越高，像是稍早公開的「力璞立」，平均開價71.5萬元／坪。三重段今年實登最高也有來到67.9萬元／坪的成交價。再往東走，近忠孝橋、集美生活圈的「新美齊The Top」，平均開價78萬元／坪，最高樓層實登則來到78.2萬元／坪的成交價。

三重後續還有位於湯城廣場旁，太子汽車廠都計變更案的「冠德重新路五段案」（冠德方舟計劃），以及茂德機構聯開案「都廳大院」等，共2個總銷超過百億元以上的大型指標案將陸續進場。

洲子洋重劃區　實登4字頭尾

接著來看到洲子洋重劃區，新案開價越靠近蘆洲開價越高，訴求蘆洲捷運一站到家、河景題材等，去年底新案開價已全面站上4字頭，甚至出現5字頭，包括「伴月灣」、「芳洲漾」、「日進學-日和」等，「芳」案今年7月實登最高47.9萬元／坪，目前整體 洲子洋重劃區 實登，也漸漸站穩4字頭尾了。928檔期備受關注的預推案，位於新蘆特區的指標造鎮案「快樂王國」，預計先推出第1期「快樂王國-夢享城」，推估開價也是5字頭。

位於 洲子洋重劃區 北側的『新蘆特區』，與蘆洲僅以成蘆大橋相隔，區內擁有超高綠覆率，包含體健公園及成德公園，共8,600坪，還緊鄰新北大都會公園、五股濕地生態園區，目前蘆洲捷運一站到家，未來還有五股泰山輕軌F06站加持，開車3分鐘上省台64線，5分鐘上中山高速公路，近年沿著都會公園旁發展的綠帶生活圈，推案備受首購族首選青睞，目前區外客源佔一半。

新蘆特區造鎮案　坐5望6

928檔期備受關注的預推指標造鎮案「快樂王國」，即位於新蘆特區內，共分2期推進，分別為「快樂王國-夢享城」及「快樂王國-理想城」，首發個案「快樂王國-夢享城」位於新北大都會公園入口不遠處，基地位於五股郵局斜對面，規劃21至30坪產品，訴求戶戶邊間、雙面採光，蘆洲捷運一站到家，更享有雙區生活圈，包含五股的凌雲、成泰商圈，以及一橋之隔的蘆洲長榮商圈。

該案建材配置屬洲子洋重劃區高檔，例如社區5大防疫系統、智慧防疫門、防疫電梯、社區淨水系統，室內更搭配廚下型冷熱飲水機、英國STUDOR防疫吸氣閥、PAPA正壓調節器等，醞釀期間已吸引不少購屋族的關注，目前已有破百組的預約客，該案推估開價坐5望6。

蘆洲站3分鐘　三蘆人移居首選

目前二重重劃區，左岸五谷王段新案開價已站穩6字頭，右岸三重段新開案已破7字頭，據悉線上個案來客多數因關心第二行政中心的發展而來，三重後續房價是否還有續漲動能推進，則須關注近期將進場的「冠德重新路五段案」、「都廳大院」百億大案的表現。

洲子洋重劃區目前開價已站穩5字頭，實登成交行情在4字頭尾，業者表示不久將來，成交行情很快就會來到5字頭，其中又以新蘆特區後續的推案量能備受關注，捷運蘆洲站3分鐘一站到家，新案開價坐5望6，由於房價相對三蘆地區便宜，有一半的客源來至鄰近的區外客，目前也是洲子洋的首購首選熱區。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

據住展雜誌統計，今（2022）年Q3北台灣新成屋、預售屋推案量總額約3,807億元，較去年同期增約480億元、年增幅約14.4％。今年前三季，北台灣新成屋、預售屋累計推案量約為9,113億元，較去年同期增約234億元，年增幅約2.6％。住展雜誌研發長何世昌表示，回顧今年上半年，北台灣推案量縮水，到了Q3利空如火箭彈滿山遍野似的轟炸，建商推案意願卻在炮火中逆勢滋長；隨著部份延推案在暑期陸續公開，尤其是桃園市暑期間爆出大量，緊接著又銜接928檔期，整體推案量一舉上攻，並由原本的量縮轉為量增，將有助於推升今年全年推案量。

永和僅9戶　北士科眾案齊發

北台灣前三季以新北市推案量最高，約為2,889億元，但若與去年同期相比，卻減少近6百億元，年減幅約17％。新北市今年以新莊、三重、土城與泰山等地重劃區推案較踴躍，尤以新莊推案量最洶湧，前三季已爆出約600多億元。

反觀板橋、永和、三峽等地推案狀況較為冷清，其中板橋前三季累計案量僅約120億元，比去年同期驟減一百億元。而永和新案更為零星，前三季僅一筆建案公開，案量竟不足１億元，可售戶數僅9戶，供給量簡直少得可憐。

何世昌指出前三季推案量衰退幅度最大的是台北市，只推出1,924億元，較去年下滑4百餘億元，年減幅近18％。北市推案量最多的行政區是北投，主要是北士科題材所帶動，前三季共推出約4百億元案量，且第四季還有「隆遠心仝聚」、「樸園璞開石」、「宏普士科案」等約2百億元新案將公開，熱度會延續到年底。

桃園三區大進擊　新竹量增有玄機

桃園市今年前三季推案潮狂噴，前三大推案區依序為中壢、桃園、龜山，其中中壢案量飆到6百多億元，桃園超過5百億元，龜山則釋出5百億元案量，上述三區合計案量占全桃園市總案量約62％，顯示建案高度集中於少數區域。

雖然桃園前三季累計推案量達2,658億元，年增逾五成，但因今年指標大案多已開賣，Q4新增供給量將轉為下滑。

另外，新竹地區前三季案量累計為1,298億元，較去年增加二百餘億元，年增幅約26％。雖然新竹今年供給量上升，但主因是寶山指標案「宏道新竹帝寶」單一個案占整體案量近四分之一所致，如竹北、東區等菁華區域供給都同步下挫。

何世昌認為，北台灣今年推案量回升，原因與建照核發量位居高水位，以及營造成本止漲，以及房價持續上揚，建商趁利潤好而搶著推案有關，北台灣全年推案量估可站上1.3兆元。雖然推案量已轉為正成長，但未來需注意市場胃納量是否會隨之上升；假如選後買氣停滯，未來恐要務實面對供給過剩的問題。

為配合推動住宅政策、增加活化利用國有非公用房地，國產署於日前宣布，啟動國有房地包租新制，將適合的房地租給包租業者，經整理、修繕後再提供到租屋市場。國產署規劃首批標租案將於年底前釋出，視市場反應，明年再滾動式檢討，期盼擴大租賃住宅市場供給，可滿足民眾租屋需求。

國產署表示，經管的非公用土地非常龐大，部分閒置房屋亟待活化利用，提升運用效益，所以修正《國有非公用不動產出租管理辦法》，以及相關的作業要點，新制將以六都的國有房地優先選列、提供到租賃市場，目前六都盤點出大約有600多戶，台北市就有逾百戶，大部分集中在中正區、北投區、大安區。

國產署表示，這些案源包含公務眷舍或職舍、舊辦公廳，民間團體捐贈等，部分房屋屋齡較高，但經過包租業者整理、修繕之後，可以提供較好的環境給租屋族，至於包租業者轉租給民眾的租金，據該署了解應會低於市價水準，對於租屋族而言相對有利。

包租新制是優先將同一門牌地址或同一區位相鄰的國有非公用房地，「打包」為一標辦理標租，年租金以公告地價的5％、房屋現值10％來訂定競標底價，租金於租賃期間不予調整，租期以5年為一期，租賃期滿可申請原條件續約，以一次為限，等於是10年租金不會變，以便包租業者計算成本。並且公告標租二次無人投標時，可以酌減前次底價的10％，重新辦理標租，酌減以一次為限。

台經院日前發布8月景氣動向調查，由於美元升息、俄烏戰事升級等變數衝擊國際經濟前景，8月的製造業、服務業與營建業三大產業營業氣候測驗點全部下滑，其中製造業更是創造2020年6月以來新低紀錄；服務業、營建業則是由升轉跌。

台經院指出，受到國際經濟下行風險擴大的影響，全球通膨壓力抑制民眾消費力道，造成消費性終端客戶承受強大的調整消化庫存壓力，整體製造業廠商對當月景氣表現看法與上月相差不大，且對下半年景氣的走向抱持不樂觀的看法，預期多呈持平甚至轉差。

至於服務業，適逢暑假旅遊旺季，疫情影響淡化有助帶動人潮出籠，但在物價明顯上漲、全球經濟前景不明、股市震盪等影響下，消費者信心持續走低，看好當月與未來半年景氣的零售業廠商比例較上月低。

三成營建業者 看淡景氣

營建業方面，接近三成廠商認為未來半年的景氣表現將轉差，對此台經院表示，營造業與不動產業者對於未來半年景氣的表現都不如預期看好，加上房市買賣雙方觀望情緒依舊濃厚，因此對下半年經濟走勢呈現保留態度。

何時景氣才會回溫？台經院景氣預測中心主任孫明德表示，台灣在疫情期間經濟仍處於正成長，目前因為美中兩大經濟體同時熄火，導致全球經濟下滑，須持續觀察美、中誰先復甦，他推測大陸經濟可能會因為政治條件而較早回溫；只要其中一國先復甦，就有機會改善現況。

財政部台北國稅局今（29）日表示，民眾出售舊房地繳納房地合一稅，於完成移轉登日起2年內重購新自住房地者，可申請房地合一稅退抵，且「先購後售」也適用。須注意的是，若在5年內將新房改作其他用途或移轉，將遭國稅局追繳稅款。

台北國稅局說明，民眾重購新房地時，可於完成移轉登記之次日起5年內申請按重購新房地價額占出售舊房地價額之比率，退還出售舊房地時所繳納之所得稅，先購後售的情形也適用。

不過，國稅局特別提醒，民眾已申請重購自用住宅扣抵或退還房地合一稅者，在重購後5年內，勿改作其他用途或再行移轉他人，如經查獲，國稅局將追繳已扣抵或退還之稅額 。

民眾遷出新屋戶籍　遭追繳20.3萬稅款

該局進一步說明，個人重購自住房地，經核准退還或扣抵房地合一稅額，於重購後5年內，如因未成年子女就讀或擬就讀學校訂有應設戶籍於該學區之入學條件、本人或配偶因公務派駐國外或原所有權人死亡，致戶籍遷出或未設戶籍於該重購房屋，如經查明該房屋實際仍作自住使用，確無出租、供營業或執行業務使用，仍可認定屬未改作其他用途，免予追繳原退還或扣抵稅額。

國稅局也舉例指出，納稅義務人陳君原於108年5月30日以1030萬元購入A屋，並將戶籍遷入A屋且居住，109年1月5日再以1270萬元購入B屋（新房地），110年8月29日以1140萬元出售A屋（舊房地），並將戶籍由A屋遷至B屋。

陳君申報出售A屋房地合一稅應納稅額20.3萬元［（成交價1,140萬元-取得成本1030萬元-可減除費用30萬元-土地漲價總數額22萬元）×適用稅率35%］及主張重購自用住宅扣抵稅額20.3萬元〔應納稅額20.3萬元×（重購價額1,270萬元÷出售價額1,140萬元，大於1以1計算）〕，案經該局以符合2年內重購及自用住宅要件予以核准。

不過，事後稽查時發現，陳君雖於110年8月29日將戶籍遷入B屋，但隨即在110年12月15日將戶籍遷出B屋，亦未實際居住於B屋，且無前述戶籍遷出或未設戶籍免予追繳之情形，該局認定陳君在重購B屋後5年內改作其他用途，遂向陳君補徵原扣抵之稅額20.3萬元。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】