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▲台北市指標豪宅「文華苑」，今年7月以總價13.74億成交頂樓戶，創豪宅史上最高總價交易。

▲台北市的中山運動中心，周邊交易量共547件最多。（永慶房屋提供）

國內疫情趨緩，民眾的生活習慣逐漸重回疫情前的軌道，加上4年一次的世足賽即將開打，有望興起一股運動風潮，房仲業者統計雙北運動中心周邊房市交易，台北市的中山運動中心交易最熱絡，中正運動中心單坪破百萬最高貴；雙北則是淡水運動中心交易最多，鶯歌、五股及林口運動中心周邊漲幅較明顯。

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永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，雙北市近年在推動「一行政區一運動中心」，運動中心的存在，對周邊居民有加分效果。依據實價登錄資料，在台北市交易量排名第1的是中山運動中心周邊，共547件。陳金萍說明，中山運動中心周邊是台北市較早開發的區域，有適合小資或單身族群的「低總價套房」，今年成交件數達244件；同時也有適合小家庭的2房或3房，成交件數合計起來也在200件以上。

而中正運動中心周邊則以每坪101.3萬，堪稱「最貴運動宅」。陳金萍說，中正運動中心位於信義路一段，熱門交易路段在「羅斯福路一段」、「羅斯福路二段」一帶，位於捷運古亭站與中正紀念堂站之間，總計交易件數達29件，可見「近捷運站」是許多人心目中的首選。

淡水交易量居冠 鶯歌漲幅最多

至於新北市，交易件數最多的區域為淡水國民運動中心周邊，交易件數達1352件，是第2名的兩倍之多。陳金萍分析，淡水國民運動中心可說是淡海新市鎮內的公共建設之一，此處規劃為住宅區，周邊有家樂福、新市國小、行政機關、淡海輕軌淡水行政中心(V07)站，全部在走路10分鐘以內的距離。

而觀察各區國民運動中心周邊房價，其中，鶯歌、五股、林口漲幅都在1成以上，陳金萍說，鶯歌國民運動中心周邊漲幅14.0%，今年的平均單價為24.4萬，鶯歌未來有捷運三鶯線通過，讓當地的通勤族可以透過捷運，轉乘板南線到雙北市的鬧區，也增加了前來鶯歌購屋的誘因。其他如林口、五股等，目前的3字頭價格處於較低的水平，因蛋黃區的房價高，大量人口流入相對親民區域，在購屋需求穩定的狀況下，讓房價獲得支撐。

陳金萍提醒，目前大多數新建的社區大樓，已經有健身房等公設，然而運動中心還是可以做為挑選物件時，衡量周邊生活機能的參考指標之一，其所提供的設施以及相關活動，比起社區的公共設施種類更豐富，熱愛運動的族群，不妨可以將運動中心附近的物件列入考慮。

近年建商每推新案，多碰到疫情干擾造成的缺工、缺料、營建成本大漲，無不叫苦連天，紛紛搶工、趕工蓋屋，以免耽誤工期。但也因此，趕工後遺症慢慢出現了，尤其今年，恐將成為建商現形記的一年，新建案一交屋、品質好壞立判，已購民眾的風評最準！

　只見以往風評不俗的大型品牌建商，新建案卻出現漏水、建築外觀磁磚不平整等品質瑕疵；卻也有專攻首購宅的大型建商，雖然蓋的是造鎮級的千戶社區，但品質、公設規劃不含糊，甚至超出客戶的預期，反而贏得好評。

　自2019年起推出的預售個案，陸續在今年下半年交屋，只見部分購屋民眾在「靠北建商」等購屋群組，批評新屋品質不如預期，還有部分建商售後服務態度可議，心生不滿的民眾，不斷向媒體投訴、或是向周邊的親朋好友訴苦。

　台中某家大型建商近期交屋的新建案，因疫情期間爆發缺工潮，又碰上國際原物料、工資等營造成本調漲，該建案當初預售單價只賣2字頭，還來不及調漲售價就已經完銷，建商被迫吞下高漲的營造成本、硬著頭皮把房子蓋好，私底下透露，該建案幾乎沒賺錢、甚至還虧錢。

　新建案終於趕在第三季完工交屋。不過，隨著購屋民眾驗屋後，許多品質缺失一一被挑了出來，民眾雖然開心建案漲價了，但對於施工品質卻仍不滿意，紛紛要求建商售後維修服務，但業者私下卻對投訴民眾說：「若對品質不滿意，我們可以原價買回」，讓購屋民眾超傻眼。

　有大型建商被罵，卻也有大型建商讓民眾讚賞不已。以在台中北屯區推出總戶數高達數千戶造鎮案的總太地產為例，可說是北屯區的「首購推案王」，在北屯區推出總戶數1,800多戶的「心之所向」預售案，只花短短一年多的時間，就已銷售一空，在業界成為熱門話題。

　一般民眾對於總戶數近千戶的超大型社區，尤其是首購宅，通常對施工品質不會有太高的要求。不過，總太的已購客說，「心之所向」每個房型不管坪數大小，每個房間及衛浴都有對外開窗，無暗房、格局方正，可說是規劃滿用心的建商。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

去年台南、高雄南二都房市火熱，連帶大幅推升房價，但今年市場降溫，外地置產客明顯減少，看屋族群以自住剛性需求者為大宗。以台南市安南區為例，區域建設持續發展，如近日北外環道三期工程完工，縮短史博館特區周邊往來南科通勤路程，對自住族群是一大利多，此外，今年受到市場影響，屋主不再像去年一樣動輒開高價售屋，買方較有機會找到貼近行情、符合需求的物件。

信義房屋安南安中店專員王仲良觀察，去年台南、高雄房市相當火熱，外地置產客紛紛看準產業發展前景，以及相對較低的房價基期南下置產，但今年房市下半年房市轉淡，置產客減少許多，在地有剛性需求的自住客雖態度也較為保守、觀望，但仍會持續看屋。

也因此，去年許多屋主認為市場暢旺，紛紛開高價售屋，今年價格都有所調整。王仲良舉例，去年若行情在1500萬左右的透天物件，屋主可能開價2000萬出售，今年一開始，賣方多半還有信心，但買方已轉趨觀望，價格上逐步就會有所調整，回到行情上下；換言之，現在看屋的時間點對買方來說，相較去年能夠找到價格更合理、選擇性也較多的物件。

此外，區域的建設也仍持續推動中，對於自住族群也是一大利多。例如中央和地方合作推動的北外環道新建工程，總計分四期興建，繼第一期工程完工通車後，第三期工程也於近日完工，西起鹽水溪右岸安南區2-7號道路，東至南科聯絡道、台南高鐵平面道路，第二期工程則預計於114年底完工。116年全線通車後，將縮短安平至南科的通勤時間，車程可望由半小時縮短為15分鐘。

王仲良進一步說明，此次通車的第三期工程，就對於史博館特區，以及周邊包括新宅重劃區、北安路三段、州南重劃區等地，往返南科車程最快可縮短至10分鐘，不必再繞道台1線或國道8號。而目前新宅、州南重劃區等區段以屋齡10年內、地坪約25坪上下的透天車墅為主，總價1500萬左右接受度最高；至於大樓產品則多再較接近北區的九份子重劃區，目前成交單價落在25至30萬之間。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

受到美國晶片法案、中美貿易摩擦、貨幣緊縮政策等影響，壓抑全球經濟發展，間接抑制台灣出口與投資活動，使經濟動能缺乏，學者提醒就業市場恐受到波及，下行風險增加。同時，除了美國外，匯率貶值國將面臨輸入型通貨膨脹另一波蹂躪，應及早加以防範。（李明朝報導）

今年3月起，美國聯準會欲儘速打壓通膨，6月至11月召開四次會議，連續每次升息3碼下猛藥，已升息3.75%，聯邦利率達到4%水準。中原大學財務金融系陳若暉教授表示，國內央行採價量並行的「雞尾酒法」調控，以國內通膨較美國溫和為由，相對減碼方式，僅提升半碼至一碼，共升息三次達增幅0.5%，並兩次混搭新台幣存款準備率各一碼，以維持貨幣供給M2於受控水準。雖然台美間利差持續擴大，受限於壽險業資金投資海外上限規定，以及外匯市場少部分民間兌換美金賺利差的需求，國內資金尚無大量外流的跡象。而外資賣超台股獲利後，仍暫放新台幣存款帳戶為主，但年底以國外母公司盈餘結算與全球資產重配置為由，而將匯出。

值得注意的是，聯準會升息可能位於山腰階段，市場預估聯準會「鷹派」勢力主導，仍向明年3月聯邦利率達到5.25%的山頭挺進。陳若暉教授表示，央行則權衡緊縮貨幣政策對總體經濟放緩的隱憂下，如國內通膨漸緩，則可能採取利率政策脫鉤方式暫緩升息。但受美國晶片法案、中美貿易摩擦、貨幣緊縮政策等影響，將壓抑全球經濟發展，間接抑制台灣出口與投資活動，使經濟動能缺乏，就業市場受到波及，下行風險增加。而除美國外，匯率貶值國將面臨輸入型通貨膨脹另一波蹂躪。

國內房地產泡沫化隱憂日增，買方市場抬頭，議價空間增加，大致呈現「量縮價穩」與部分價跌的態勢。陳若暉教授表示，受到央行四度選擇性信用管制措施調整，強化銀行授信風險。銀行建築貸款與購置住宅貸款成長緩降，而前幾波利率上升對房價抑制有所影響。銀行業開始將跌價空間納入評價標準之一，貸款成數亦將縮減。近期房市交易急凍狀況，將是央行未來進一步升息與否的考量因素。

文：康陳剛／圖片來源：黃明堂攝

今年房市上熱下冷，近兩個月交易量急凍，市場價格更已在調降，甚至有新成屋一個月內開價就調低百萬。漲多就是最大的利空，這一波房價大漲後的後座力，會如何引導房市走向？

楊云甄在台中當房仲已經十多年，天天在第一線帶看、議價的她，最近一個月明顯感受到市場風向改變，房價已經在「隱性下跌」。

「今年真的是抓不透，原本是賣方市場，轉眼就變買方市場，」她觀察，不久前還有買方客戶剛見面就急著出價，隨時都有生意上門，現在則是一位剛需買家有十幾個業務在搶，原本堅持不降價的賣家，也願意少賺一點、趕快出脫。

房仲搶客戶壓力有多大，數字可以印證。六都地政局數據顯示，六都10月買賣移轉棟數跌至1萬7096棟，月減6.9%、年減28.2%，為近五年同期新低，加上9月棟數月減4.2%、年減14.2%，是最近一年首度連兩個月，年月雙減。市場買氣緊縮，業績告急的房仲自然心急如焚。

從中古屋到預售屋的房價，都已經在我們看不到的地方「隱性下跌」。

降價現象一：賣方軟化，房價下跌

為什麼房價跌了，我們卻看不到？首先，即使中古屋、新成屋和預售屋成交後都需要實價登錄，但完成移轉登記或簽約後，約需兩個月才會對外公開，時間差會讓統計數據與快速變化的市場動向產生差距。

像是以實價登錄數據編製的清華安富房價指數，日前才公布9月份全國房價指數，比去年同期上漲21.9%，較前一個月上漲0.67%，數據顯示房價仍在高點緩漲。

不過對房仲小林來說，每日在市場中看著買賣雙方攻防，眼前所見的降價比數據更真實。

他指出，像是台中廍子（於北屯區）一個新成屋大型社區，9月時販賣件數不多，三房兩廳開價1380萬，仍有不少買方排隊看房，成交價約在1300萬上下；但10月中開始，賣方件數明顯增加，開價甚至直接調降百萬到1280萬，低於前一個月的市場價格，意味著賣方心態已經軟化，要降價求售。

「我身邊很多仲介朋友都在跟屋主議價，不議價的話賣不掉，」小林說，仲介積極遊說外，多數原本堅持不降價的屋主，也感受到近期市場氛圍轉冷，願意配合調降房價。

除了新成和中古屋等二手市場已有跌價跡象，一手市場的賣方——建商和代銷也已開始調整獲利預期，降低預售屋開價。

「有些代銷和建商上半年敲定價格簽約，下半年真正要推案時，代銷就說要降價，」一位不願具名的資深房產業者指出，表面上預售屋房價還沒下跌，其實業者早就嗅到市場轉淡的警訊，在內部調整開價。

降價現象二：信心跌落，不易拉回

另一個房價下跌的跡象，則是市場信心衰退。在「買漲不買跌」的市場慣性下，房價一旦開跌，信心就不容易短期拉回。

這波房市轉淡的指標之一，是今年928檔期空有近年最高的8000億推案量，買氣卻冷得嚇人。

國泰房地產指數季報顯示，9月六都加新竹縣市新建案30天內銷售率僅10.14%，比去年同期下滑5.26個百分點，更逼近上波房價盤整起跌點2015年2月的10.12%。

不只是預售屋銷售轉淡，整體房市的觀望心態都變得明顯。根據永慶房屋網路民調，今年3月仍有62%民眾看漲房市、28%持平，僅10%看跌；到了9月，看漲比率已跌至38%、31%持平，並有31%看跌，半年內房市信心就快速反轉。

永慶房屋業管部協理陳賜傑表示，市場目前的漲跌預期已幾乎平盤，儘管看屋人次沒有明顯減少，但買方決定進場的時間拉長、出價變慢，出斡旋金的比例也在下降，都是買氣轉淡的徵兆。

走在消費市場信心前頭的，還有建商的信心指數「購地量」。根據戴德梁行統計，以建商為主要買家的住商土地來看，去年總交易額約為2500億，今年前三季則大幅萎縮到只有263億。

一家上市建商董事長透露，市場觀望心態明顯，加上建築成本高漲，央行選擇性信用管制讓購地貸款僅限四成，還必須在18個月內開工，坦言「大家壓力都比較大，買地保守很多。」

房市是一個信心為上的市場，自住客和投資客愈漲愈買，推動台灣房市在這兩年經歷近乎瘋狂的大漲，但當信心消退，人人都怕「買貴了」，房價下跌也將隨之而來、揮之不去。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台北市政府地政局2022年11月14日發布2022年第2季房市指標溫度計。住宅市場供給面維持穩定綠燈，構面分數下降；需求面維持穩定綠燈，構面分數上升；交易價格面維持過熱紅燈，構面分數持平；交易量能面維持穩定綠燈，構面分數持平；負擔面維持過熱紅燈，構面分數持平。

供給面─第2季維持穩定綠燈，構面分數高於2021年同期、前5年均值及前10年均值，市場供給維持穩定



供給面第2季維持穩定綠燈。受到住宅建築貸款核准金額及住宅建築貸款周轉率指標下降影響，構面分數由6.00分下降至5.25分，仍高於2021年同期(黃藍燈4.00分)、前5年均值(4.29分)及前10年均值(4.04分)，近期市場供給維持穩定。觀察前5年及前10年均值趨勢，中長期供給尚稱穩定。



需求面─第2季維持穩定綠燈，構面分數同2021年同期，高於前5年均值及前10年均值，市場需求維持穩定



需求面第2季維持穩定綠燈。受到遷入可能戶數及登記結婚對數指標上升影響，構面分數由5.33分上升至6.00分，與2021年同期相同(綠燈6.00分)，高於前5年均值(5.00分)及前10年均值(4.82分)，近期市場需求維持穩定。觀察前5年及前10年均值趨勢，中長期需求尚稱穩定。



交易價格面─第2季維持過熱紅燈，構面分數高於2021年同期、前5年均值及前10年均值，市場價格持續居高



交易價格面第2季維持過熱紅燈。受到各項指標及構面分數居高影響，構面分數持平，維持10.00分，高於2021年同期(紅燈9.20分)、前5年均值(8.88分)及前10年均值(8.43分)。觀察前5年及前10年均值趨勢，中長期市場價格走勢持續居高。



交易量能面─第2季維持穩定綠燈，構面分數低於2021年同期、前5年均值，高於前10年均值，市場量能維持穩定



交易量能面第2季維持穩定綠燈。構面分數持平，維持在5.00分，低於2021年同期(黃紅燈8.00分)、前5年均值(5.55分)，高於前10年均值(4.73分)，近期市場交易量能維持穩定。觀察前5年及前10年均值趨勢，中期市場量能下降、長期市場量能續升。



負擔面─第2季維持過熱紅燈，構面分數高於2021年同期、前5年均值及前10年均值，住宅負擔仍高



負擔面第2季維持過熱紅燈。各項指標及構面分數皆持平，維持9.00分，高於2021年同期(紅燈8.50分)、前5年均值(7.90分)及前10年均值(8.16分)。觀察前5年及前10年均值趨勢，中長期住宅負擔仍高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

根據官方最新公布個人房地合一稅收統計，2022年10月個人房地合一稅收為27.6億元，房地合一稅收已經連續5個月走跌，創下近8個月以來的新低，房地合一稅收減少幅度明顯增加，反應市場交易降溫，尤其南台灣的台南與高雄市，房地合一月減幅度都達2成。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房地合一稅個人申報時間為房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起算30日內，與簽約當下約有1~3個月的落差，2022年房市下半年開始交易量持續量縮，雖然前幾個月房地合一個人稅收，還能維持單月30億元以上，但從10月已經見到房地合一稅收跌破單月30億元，已經開始反應第三季較為冷淡的交易市況。



財政部統計顯示，2022年10月個人房地合一稅收為27.6億元，年增達4成，不過2022年稅收高峰落在5月的35.6億元，10月的個人房地合一稅收已經連續五月衰退，並創下近8個月以來的新低，顯示房市有退燒跡象。



比較10月六都個人房地合一稅收，稅收最高的仍是台中市的5.5億元，較上月持平，其次則是新北市3.9億元，月減16％，高雄市3.5億元，月減22％，台南市為2.2億元，月減21％，南台灣的房地合一稅收月減幅度都達2成，市場明顯降溫。



曾敬德表示，2022年5月開始陸續受到疫情、股災、升息等外在因素干擾，房市交易量已經逐漸下滑，加上預售市場也開始退燒，可能也導致預售換約的狀況減少，連帶房地合一稅收金額跟著走低，以當前市況推估，未來幾個月的房地合一稅收應該還是會維持相對低量。

▲高雄受重劃區加持，新建案總價中位數3年大漲逾千萬元，得多不吃不喝13年。(591新建案提供)

全台房價瘋漲，薪水收入卻無法跟上，網路業者統計六都和新竹縣市近3年的新建案房價所得比，發現全台平均要不吃不喝22.7年才能買房，相較3年前增幅高達61.4%；其中新竹縣今年所得比由6.9倍一口氣狂飆至14.9倍，成長幅度達114%，高居各縣市之冠；增幅居次的高雄同樣驚人，不只房價3年大漲1100萬，所得比也從11.6翻倍至24.2倍，其他像是新竹市、台南等地增幅亦超過100%，買房已從「難上加難」變成「直接躺平」。

數字科技(5287)旗下591新建案分析，觀察數據最主要的原因就是房價、收入成長幅度不一所導致，以全台新建案來說，短短3年總價從千萬跳漲至2千萬，漲幅達65.7%；反觀家庭可支配所得中位數卻增加不到3萬元，漲幅僅2.6%，兩者漲幅差距達25倍。面對這波房價熱浪，連過往房價所得比個位數，買房負擔相對「輕鬆」的桃竹都未能倖免，新建案總價紛紛站衝上千萬大關，讓不少購屋族只能一邊「薪」酸，一邊望屋興嘆。

買房難度最高的台北市，即便家庭財力傲視全台，但面對近4千萬的新屋總價，買房仍得「餓」個31年；反觀鄰近的新北市則在重劃區釋放供給下，價格走勢相對緩和，房價所得比成長在各縣中排行倒數，但市調也顯示，目前除了板橋、永和及三重的新案價格緊追北市蛋白區，擁有重劃議題的新莊、泰山房價亦是一路向上，未來想買房只怕更難。

而總價最為親民的桃園市，隨著機捷通車，沿線湧進大量雙北購屋族，房價所得比也來到14.6倍，漲幅高達8成。新竹縣過往雖有新豐、湖口等平價區塊，搭配竹科就業帶動收入大增，房價所得比僅6.9倍，但近期在以竹北市為首的高價案領軍下，不僅新屋總價3年大漲逾8百萬，隨著消費支出上升，壓縮家庭可支配所得，房價所得比也因而飆升。

台中中位數總價超車新北 南高漲幅多

台中市受惠台商回流、重劃等建設題材炒熱，近年房價漲勢驚人，市區新建案開價幾乎都從5、6字頭起跳，總價中位數也正式超車新北市，要將近不吃不喝20年才能夠一圓買房夢。

至於台南、高雄兩地，由於所得與北台灣有一定差距，在每個家庭年收入均不滿百萬的情況下，近年又適逢科技業投資高峰期，帶動地價與房價雙雙走強，不少原本房價基期低的蛋白、蛋殼地，紛紛迎來史無前例的補漲潮。以高雄市來說，今年新案總價中位數首度突破2千萬大關，較3年前上漲近1100萬，其中房價所得比更是增加近13年，雙雙排名各縣市第1，想在高雄買房可說困難重重。

根據官方最新公布個人房地合一稅收統計，今年10月個人房地合一稅收為27.6億元，房地合一稅收已經連續5個月走跌，創下近8個月以來的新低，房地合一稅收減少幅度明顯增加，反應市場交易降溫，尤其南台灣的台南與高雄市，房地合一月減幅度都達2成。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房地合一稅個人申報時間為房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起算30日內，與簽約當下約有1~3個月的落差，今年房市下半年開始交易量持續量縮，雖然前幾個月房地合一個人稅收，還能維持單月30億元以上，但從10月已經見到房地合一稅收跌破單月30億元，已經開始反應第三季較為冷淡的交易市況。

財政部統計顯示，今年10月個人房地合一稅收為27.6億元，年增達4成，不過今年稅收高峰落在5月的35.6億元，10月的個人房地合一稅收已經連續五月衰退，並創下近8個月以來的新低，顯示房市有退燒跡象。

比較10月六都個人房地合一稅收，稅收最高的仍是台中市的5.5億元，較上月持平，其次則是新北市3.9億元，月減16%，高雄市3.5億元，月減22%，台南市為2.2億元，月減21%，南台灣的房地合一稅收月減幅度都達2成，市場明顯降溫。

曾敬德表示，今年5月開始陸續受到疫情、股災、升息等外在因素干擾，房市交易量已經逐漸下滑，加上預售市場也開始退燒，可能也導致預售換約的狀況減少，連帶房地合一稅收金額跟著走低，以當前市況推估，未來幾個月的房地合一稅收應該還是會維持相對低量。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】