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近年彰化縣二林鎮房市受中科二林園區帶動，成為區域房市話題焦點。東森房屋研究中心統計實價登錄系統，發現彰化縣二林鎮近3年透天漲幅約4％；土地漲幅約11％。在地專家表示，2021年二林市區土地單價已出現25萬元之成交紀錄，隨著中科效應持續發威，未來將上看3字頭。

東森房屋彰化二林加盟店林政霖店東表示，目前中科二林園區已確定有7家廠商進駐，其中科技大廠矽品精密生產線將於2022年第四季上線，第一階段已為二林周遭帶入1,200個工作機會，而二林之親民房、地價，不僅吸引科技廠進駐建置員工宿舍，也為當地房市迎來外地客。



東森房屋表示，鎮內主要生活圈以二林媽祖廟仁和宮為核心，北至仁愛路、南抵二城路，東森房屋補充，近期因76延伸線建設中，已逐漸向外擴展至外圍鄉村區。當地主力買盤當地居民換屋需求佔7成，另外2成則為外地廠商員工，以及1成之投資型置產客戶。後者主力購買中古透天產品，進行整修後出售，少數則看好二林發展，選擇預售屋進行長期投資。



東森房屋說明，二林區域內主要以透天產品為大宗，市區之新建案3年前之總價行情僅600~700萬元，這2年隨著全台房市熱潮，以及建物成本總價穩定上揚。目前市區內新成透天行情總價約在800~1,000萬元左右，中古透天則落在500~600萬元；偏郊區之新透天總價則在700萬元出頭，中古產品則依屋況而定總價區帶較大，落在100~600萬元之間。



針對區域內土地平均單價三年內一成之漲幅，東森房屋表示，二林土地交易以建地為主，農地為輔。市區內建地2年前之平均單價約在18萬元，2021年則已出現最高一坪25萬元之成交紀錄。林政霖分析，根據上述土地取得成本來估算，未來二林市區的新透天將找不到千萬以下產品，開價會落在1,200~1,500萬元間。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

每個人都有個買屋夢，但近年房價暴漲，成夢愈來愈困難，建商、代銷為吸引自備款不足的購屋人，發展出多樣「公司貸」套路，大幅降低購屋門檻。專家提醒，要留意這類「公司貸」貸款期限、是否有利息跟手續費，更重要的是，未來你是否負擔得起？

建商借你錢 該還總得還

什麼叫做公司貸？不是公司去貸款，而是建商貸款給你，這是建商售屋常見的促銷手法之一，存在台灣房市已有20、30年的歷史，有的公司貸其實是信貸，有的則真的是建商借給你，日後逐月還款，降低自備款的壓力。 

公司貸經常以低自備、低首付方式包裝，一般預售屋的付款方式是自備款為房價的20~30%，房貸為70~80%，但民眾付不出前面的自備款，又或是投資客想減少成本，建案打出只要5%、10%的自備款就能買屋，中間的差額就在交屋後，建商以公司貸的名義補足。

公司貸最常見的付款方式，就是利用房貸前3年只付利息不付本金的寬限期，付款金額較低，將公司貸的金額在寬限期內逐月分攤還款，讓民眾在寬限期內同時繳交房貸跟公司貸，通常會將這2個加總的付款金額，與寬限期結束後的付款金額相差不遠，讓民眾產生買得起房子的假象。

收入若減少 還款出問題

「公司貸是一種把民眾付款能力挖到最底的一種方式」，房市專家Sway指出，民眾最容易陷入將自己還款金額抓得太緊，每月還款金額高達收入的5、6成，甚至到7成，一旦工作出問題，如肺炎疫情導致工作突然沒了，或是業績降低，收入短少，還款就會出問題。

有些公司貸是公司借錢給你，要民眾開支票或簽屬本票，甚至會反設定在產權上，和銀行一樣，一旦2期沒還款，房子就會遭到法拍，有些則是要民眾申請信貸，若收入不足，信用不佳，也會有申請不過的問題。

見招拆招

Q.自備款不夠，建案提供零利率公司貸，好心動，該不該買呢？

A.很多建案的公司貸，雖然號稱零利率，但不一定真的零利率，就如同車貸一樣，看起來車貸的利息較信貸低，但車價比沒有貸款的高，公司貸也是一樣，利息其實都已經加在房價上面，最重要是衡量自己是否付得起，萬一工作出問題，會不會負擔不起。

Q.建案提供公司貸，要注意什麼？

A.每家公司的公司貸模式都有些不同，要留意是否有利息、手續費，還款方式跟每期還款金額又是多少，記得全部都要載明在合約上面，以防日後產生糾紛。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲高市府積極推動北城計劃，並發揮高鐵左營站的高雄重要門戶優勢，結合捷運、高速公路快速路網與交通幹道，串連大美術館計劃與漢神巨蛋百貨，勢將成為北高雄重點發展的大生活圈。

目前高雄市府加速推動北城計劃與高鐵左營站區整合開發，透過軌道交通與快速路網，迅速連結北高雄百貨商圈發展，加上高雄鐵路地下化工程完工後，美術館園區設置美術館與內惟快捷車站，結合大美術館計劃，將讓半導體產業、材料研發核心區，結合美術館園區發展，同時連結漢神巨蛋百貨商圈與蓮池潭風景區，大生活圈成形，勢將成為北高雄重點發展區。

  北城計劃首部曲 連結中油高煉廠轉型開發

▲楠梓中油高煉廠將成為半導體材料研發核心區、台積電晶圓廠區，也是高市府北城計劃首部曲的重要基地。

高市府在中央支持下，最近相當積極推動打造南部半導體材料「S」廊帶，其中材料研發核心，經濟部日前宣佈將落腳高市楠梓中油高雄煉油廠，高市府並啓動55.49公頃無污染土地都市計畫變更案，將特種工業區變更為商業區、產業專用區、特定文化專用區、保存區、加油站專用區、公園用地及道路用地，中油也預計將投入近60億元經費開發，建置「循環技術暨材料創新研發中心」及「材料國際學院」，轉型為產官學創新合作、實驗及試量產研發專區，預估在園區增加約1.6萬高科技產業就業人數。

高雄市政府針對中油高雄煉油廠轉型開發活化，市府以「大高雄PLUS」作為整體發展願景，以「一核•雙心•三軸」為發展主軸，產業發展廊帶由路竹、岡山、楠梓、大社延伸至小港、大寮及林園地區，未來將配合國家產業發展政策推動創新科技、循環經濟等產業，期透過「傳統產業升級」、「創新產業引入」及「友善投資環境」主軸改善高雄產業結構，落實穩固台灣半導體產業領先的國家戰略，也是兌現陳其邁市長競選政見的「北城計畫」首部曲。

新創開廣告專案經理翁瑞昇指出，台積電去年11月9日晚間更宣布，確定將在楠梓中油高煉廠設廠，將坐落約170公頃待整治地，陸續設置7奈米與28奈米製程新廠。同時大廠紛紛加碼投資高雄，包括全球最大砷化鎵晶圓代工廠穩懋半導體公司、美商英特格、全球封測龍頭日月光、半導體介面大廠穎崴也都將再加碼投資，高雄可望成全球重要的半導體供應鏈之一，也將讓台積電的供應鏈就地供應。

 南部高科技S廊帶 高鐵左營站區扮演重要帶動角色

▲北城計劃二部曲，將以高鐵左營站區開發轉型為重點。

政府積極推動的南部科技S廊道逐步成形，同時半導體科技大廠陸續投資高雄，造就高雄引進半導體材料供應鏈的重要性跟著上升。從台南科學園區往南，串起南科高雄園區(路科)、橋頭科學園區、楠梓科技產業園區、仁武產業園區，再加上南高雄亞灣區5GAIoT創意園區、屏東科技園區，將帶動南台灣科技產業鏈翻轉。

另外，高市府也將在年底前，逐步推動「北城計畫」二部曲，針對高鐵左營站後站區開發、半屏山南麓棕地轉型開發等，包括原建台水泥、東南水泥廠區遷移開發等，帶動北高雄都市發展蛻變，地形與地貌昇華邁向現代化城市新風貌。

台積電將在北高雄中油高煉廠將投資上千億元設廠，可望帶動中下游產業鏈群聚，並厚植高雄科技產業基礎，未來十年可望創造上萬個工作機會，與數千億元產值，將帶動高雄科技產業鏈翻轉，也因北城計劃發展區緊鄰高鐵左營站區，透過高鐵快速交通，日後包括國外工程師、半導體外國客戶、竹科或南科工程師等，都相當方便洽公，高鐵左營站區也將讓北城計劃發展帶來加分作用。

目前恆鵬建設在站前南路、轉運站專用區前約2500坪商業區土地，也將規劃超高層景觀大樓預售案，近期內進場推出。

  生態科技園區願景 串連綠廊環境優美

▲透過高速公路快速路網、捷運與鐵路地下化，帶動高鐵左營站區大生活圈進一步擴大，楠梓、左營房市也將受惠。

高雄市政府持續推動「大美術館計劃」，高雄市立美術館41公頃園區，同步啟動美術館園區整體改造。未來規劃將朝向三大主軸，包括空間改造、營運革命、未來願景，結合高美館、兒美館及自然生態園區，打造「高美館藝術生態園區」。

美術館園區除了範圍擴大，從公共景觀、交通動線、生活價值，多方面升級，連接台鐵內惟站與美術館站的翠華路將與園區進行縫合。 為落實本計畫區之都市規劃、健全地區發展，並塑造本計畫區獨特之都市意象、提升環境品質，依據都市計畫法高雄市施行細則第 32 條規定，特訂定本都市設計基準。

由於高雄市區鐵路地下化工程，為高雄市空間結構轉型與都市縫合的重大契機。為奠定原鐵路週邊城市永續發展願景的目標與優質生活環境品質的發展基礎，讓原鐵路廊帶的都市縫合轉型成為帶動都市空間再結構的觸媒，因此揭示都市設計基準欲達成的目標與空間環境價值。

▲高市府積極推動大美術館計劃，結合鐵路地下化綠園道設置，快速連結高鐵左營站區，周圍房價補漲機會高。

高市府也已正式啟動高雄大美術館計劃的最後一哩路「內惟藝術中心」，美術館園區西側即將設立新館，由高美館、高史博、電影館三館共構，「內惟藝術中心」將座落於高美館園區西側馬卡道路與兒童美術館之間，占地約有1公頃，由劉培森建築師事務所規劃設計，建築外觀呼應柴山綿延起伏的山形，以帶狀式輕量建築群的設計，與自然景觀共構共融，以漫遊式的穿透性動線，串起典藏修復展示空間、親子影廳、文創商品、輕食空間等複合式機能。

高市府都發局指出，未來中油高雄煉油廠在高污染區整治完成，將兼顧環境與城市發展，用開放的態度來傾聽當地居民的需求，考量生態敏感性與開發適宜性，結合綠色能源、工業遺址文化資產及經濟等面向，以生態公園內的科技廠的概念，妥善規劃符合綠色永續的生態科技園區。

除可與在地社區居民連接，往北連結都會公園、後勁溪、右昌公園， 往南連結半屏山國家風景區、蓮池潭、國家級洲仔濕地及柴山國家風景區，並透過綠手指(Green Fingers)延續到雙湖公園、澄清湖、愛河流域等市區，建構不間斷的生態綠廊。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲疫情衝擊觀光產業，讓知名飯店也支撐不住，中山北路的國賓飯店，預計改建成豪宅和飯店。

肺炎疫情重創台灣觀光產業，首當其衝就是飯店業，疫情之下，不少旅館飯店改為防疫旅館因應，更有許多知名老飯店，乾脆直接打掉重建，趁著危老都更正熱，申請都更改建，在原址興建豪宅或豪辦，成為區域新地標，這股飯店改建風潮，正逐漸蔓延。

2020年，突如其來的新冠肺炎肆虐全球，跨境旅遊成為當前最不可能辦到的事，讓不少著重在國際旅遊業的飯店業，住房率一落千丈，不少商務旅館乾脆直接轉型變防疫旅館，台北市精華區的星級飯店，原多訴求國際旅客，在這波疫情中，受創最慘重。

從去年開始，不少知名飯店就傳出將都更改建消息，今年2月，開業32年的西華飯店，正式熄燈走入歷史，讓不少老顧客相當不捨，北市知名飯店改建不只於此，包括國賓、六福客棧、神旺、首都大飯店小巨蛋館、三德大飯店，也都預計以危老改建模式，拆掉重建。

住房率不到10% 飯店搶搭危老改建

根據觀光旅館營運月報資料顯示，台北市在去年6月三級管制期間，飯店住用率平均不到10%，疫情前的旺季北市平均的住用率可達75%，國際觀光客少了千萬人次，在市中心大面積素地難求，政府又祭出40％最高的危老容積獎勵下，這些位在台北市精華地段的老飯店、商場，寧願選擇停業在原址重生，活化資產改建成豪宅、商辦，重拾昔日風光。

根據統計，2021年台北市新推建案約2763億元，其中都更和危老改建案超過7成，創下歷史新高，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，北市參與危老改建的基地面積已經超過10萬坪，其中約有5%是老舊飯店改建，全國首宗飯店危老案「馥敦飯店-南京館」改建後，由大陸建設推出「鐫萃」，根據實價揭露，單價多落在每坪143萬~154萬元之間。

除了飯店外，老舊商辦大樓也成為熱門重建標的，台北市敦化南路屋齡40年的老B辦「華塑大樓」，改建成豪宅案「華固敦品」，根據實價登錄資料揭露23樓成交每坪202.9萬元，擠身兩百萬俱樂部行列。而目前揭露都更改建案最高價的預售案是「敦仰」，前身是老商辦蘇黎世大樓，實價揭露顯示預售成交單價有3筆超過每坪200萬元，高樓層的17樓成交2.68億元，每坪單價更達221.9萬元。

▲根據北市建管處資料，當前已核准619件危老改建，其中旅店建物占了13件。

北市大面積素地難尋 「類土地」成優勢

曾敬德表示，台北市可開發的素地稀有，開發商透過參與合建、都更、危老甚至是捷運聯開的方式取得合適的開發案，近年因為危老、都更政策盛行，包括飯店、舊辦公大樓、電影院、老透天厝等，都成為熱門的改建產品。

不少商辦大樓也趁這波危老獎勵，積極改建，像是上海商業儲蓄銀行大樓、兆豐銀行中山分行、新光產險大樓、敦化大樓、中華票券金融大樓、蘇黎世保險大樓、國泰襄陽大樓等，另外也有企業的總部辦公或營業大樓進行改建，包含永達承德大樓、佳美機構大樓等，不管是未來自用或出租，身價勢必提升不少。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，飯店原本就收到觀光團體數量下滑影響，住房率下降，之後又收到疫情衝擊，在政府提供容積獎勵的誘因下趁勢改建，不僅能重新規劃更符合未來趨勢的建築類型，若評估飯店的營收不理想，也可改變型態，轉做商場或豪宅，由於許多老飯店地段優越，因此轉為豪宅或商場具有發展潛力。

專家警示 豪宅商辦恐供過於求

此外，這波飯店改建潮以台北市最多，除了老飯店本就較多，國內旅遊的主力偏向中南部、花東、離島，北部不容易吸引國內觀光客，而商務客的競爭大，也是老飯店思考重新出發的主因。

不過，房產趨勢專家李同榮預表示，知名飯店及舊商場陸續趁著危老及都更獎勵便利性，大舉投入重建行列，勢必會對未來市場產生影響，除了幾個知名飯店改建外，目前正積極推動都更中的還有10幾棟大樓，短期間這些大樓暫時退出，將造成市場短期供給吃緊，長期則將因改建後的爆量而造成供給過剩的隱憂，預計3~5年後，A級商辦與豪宅將會爆量。

李同榮表示，未來A辦恐供給過剩，導致租金和售價下滑，而B辦、C辦也因被A辦排擠，導致空置率增加，還無法都更的40年以上老舊商辦，將更加不值錢。而整體豪宅市場供給過多，不只讓新豪宅售價受影響，也會讓中古豪宅受到排擠，套牢的就是開發商和盲目的投資者。

▲台北馥敦飯店南京館是全台第一個獲准通過的飯店危老改建案，馥敦飯店與大陸建設合作推出「鐫萃」案，實價揭露平均成交單價在158萬元。